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kinepolice
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Posté - 08 juin 2009 :  04:48:19  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Le CS contrôle et assiste le syndic. Il contrôle sa compta au moins une fois par an. Là ns sommes tous d'accord.
Il me semble (je ne retrouve pas le doc) que n'importe quel copro peut aussi contôler entre la convoc de l'AG et l'AG elle-mm (là 1ère chose à me confirmer)

2ème est ce que cela est possible toute l'année?

Un copro ss mandat de l'AG peut il s'imposer pendant le contôle annuel du CS, le syndic lui m'a dit ne pas pouvoir lui refuser l'entrèe. Et puis s'il s'assois à la table je vais pas m'amuser à le sortir ''par la peau du coup'' comme l'on dit cela ne fait pas très constructif...
Cela a été le sens de mes paroles à cette personne : Contrôler, oui vs pouvez mais pas vous imposer aujourd'hui, vous n'etes pas au CS..
(évidemment comme vs vs en doutez, il n'a pas bougé et nous avons fait le contrôle avec lui ms je voulais marquer le coup) Ais-je eu tord?????
Merci pour vos éclairages

rambouillet
Pilier de forums

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 1 Posté - 08 juin 2009 :  08:32:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
1ere question : un copro entre la convoc et l'AG peut exercer un certain controle suivant des modalités énoncées sur la convoc.
Quels contrôles : les factures et contrats ainsi que les quantités ; normalement il n'a pas accès au grand livre, aux relevés du compte bancaire, etc...

2ème question : un copro ss mandat de l'AG :
si on lit "ss" SANS : voir la question 1
si on lit "ss" SOUS : quel est son mandat donné par l'AG ?

attention : pour le controle d'un copro, il peut être spécifié que ce controle se fera lors du controle annuel du CS... dans ce cas, il peut être là, mais il peut aussi demander à être séparé du controle fait par le CS et on ne peut pas lui refuser, mais dans ce cas, retour à la question 1.

3ème question : un copro peut-il controler toute l'année : réponse NON, sauf si effectivement le syndic accepte, moyennant rétribution ou non d'ailleurs.

Ma question : pourquoi partir en guerre contre un copro qui s'intéresse à son bien et aux biens de la copro ; c'est bien cela. Le CS aurait-il quelque chose à cacher, alors que le CS ne décide de rien...

kinepolice
Contributeur débutant



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Statut: kinepolice est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 08 juin 2009 :  13:30:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Rambouillet:
Ok pour les infos question 1
Question 2 il faut lire 'sans'', donc là aussi ok.
Pour la 3ème remarque , je suis d'accord si l'assemblée a votée une résolution ds ce sens ... ce qui n'est pas le cas ici C e copro n'a pas de mandat officiel (mais cela ne peut ne pas poser de problème ds l'absolu et ne m'en pose pas)

Question 3: un contrôle toute l'année! ! ! Le syndic m' affirmé (perso j'ai bien essayé de lui dire le contraire...) que cela ce faisait régulièrement chez lui et que c'était normal... (un article de loi pour moi!!! que je puisse en faire la copie au syndic???)

Pour votre dernière remarque: Le Cs n'a rien a caché il n'a jamais été aussi transparent que cette année, mais pour l'explication de texte. Il s'agit d'un ancien conseillé qui n'a pas souhaité se representer et qui souhaite imposer sa presence comme s'il y été encore... Soit on y ai soit on y ait pas .... les rôles des conseillées ne sont pas les rôles des copro...
De plus malgrés son anciéneté en tant que conseillé il a quelques véléités de foutre le bord......l
Ma demarche était simplement de lui faire remarquer cela, evidemment il n' a pas l'habitude qu'on lui oppose un article de loi à ses anciennes habitudes qui ne reposaient sur pas grand chose à part.................. l'habitude.....
(je ne sais mm pas si durant ces année de mandat il a seulement lu la loi de 1965 et son decret... alors qu'un petit jeune lui tienne tête avec à l'appui un texte de loi c'est crime de lèse majesté...)
Enfin, ma question reste posé à ceux qui pourront y répondre: Etais-je ds le droit de lui dire cela ou ais-je eu tort!!!??
Merci

Édité par - kinepolice le 08 juin 2009 13:32:47

rambouillet
Pilier de forums

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Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 08 juin 2009 :  17:53:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
un conseiller peut controler tout au long de l'année chez le syndic, mais pas un proprio lambda ; si ce dernier a un besoin, il se tourne vers un membre du CS qui est là pour le représenter.

quant à vos relations avec l'ancien conseiller, c'est bon de marquer son territoire, je suis OK.

mais c'est aussi un proprio qui est censé défendre son investissement...

bien entendu, il faut interdire sa présence aux réunions officielles...

kinepolice
Contributeur débutant



94 message(s)
Statut: kinepolice est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 09 juin 2009 :  02:17:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Qu'appelez vous réunion officielle, la journée du contrôle des cptes du syndic par le CS j'imagine?
Comme je le disais s'il s'assois à la table je ne vais tout de même pas le forcer à sortir s'il ne le veut pas, ou lui barrer le chemin pour éviter qu'il n'y rentre.... Dc retour à mon pb puisque le syndic lui me dit ne pas trouver cela annormal et ne pouvoir l'empécher de rentrer ds ces locaux à cette occasion.... c'est un tétu un peu borné...LOL
Alors , que faire?????
Comme je le disais si qlqun a un article de loi, une juriceprudence pour moi je suis preneur. Je pourrais en faire profiter ce syndic pas très enclin à croire ce qu'on lui dit

Édité par - kinepolice le 09 juin 2009 02:19:43

rambouillet
Pilier de forums

14337 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 09 juin 2009 :  16:03:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
quand je aprlais des réunions officielles, je pensais aux réunions trimestrielles par exemple.

Il ne faut pas toujours chercher un texte de loi qui vous permettrait d'interdire à ce Mr d'assister. Mais il n'existe pas de texte de loi qui l'autorise à assister, sinon demandez les au syndic.

celle du controle des factures entre la convoc et l'AG est un peu particulière.

rambouillet
Pilier de forums

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Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 09 juin 2009 :  16:05:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
j'oubliais : que fait le président du CS ? existe-t-il un RFCS ?

Stéphane Marin
Contributeur actif



405 message(s)
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Revenir en haut de la page 7 Posté - 09 juin 2009 :  16:31:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par rambouillet



attention : pour le controle d'un copro, il peut être spécifié que ce controle se fera lors du controle annuel du CS... dans ce cas, il peut être là, mais il peut aussi demander à être séparé du controle fait par le CS et on ne peut pas lui refuser, mais dans ce cas, retour à la question 1.

Oui, mais cela se fait au moment de l'AG, si le copro manifeste son déssaccord, sinon c'est obligatoirement avec le CS.

kinepolice, c'est l'article 18-1 de la loi de 65

citation:

3ème question : un copro peut-il controler toute l'année : réponse NON, sauf si effectivement le syndic accepte, moyennant rétribution ou non d'ailleurs.
.


Je pense que le syndic ne peut sortir du cadre légal. Seul le CS peut demander la communication des documents interressants la copropriété. Les copropriétaires peuvent eux acceder aux pièces justificatives des charges pendant le délai s'écoulant ... etc, suivant les modalités définis par 'l'AG.

Édité par - Stéphane Marin le 09 juin 2009 16:33:02

kinepolice
Contributeur débutant



94 message(s)
Statut: kinepolice est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 14 juin 2009 :  05:16:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Rambouillet,
Le President du CS... c'est moi...
Quand au RFCS, je l'ai rédigé et fait vaider par le CS pour être voté cette année. Ca vient, ça vient ..... J'y rappelle simplement que le CS (donc forcement ces membres) controle les comptes sans plus de précision pour être souple.
2 ans que je travaille pour structurer le CS mais pas facile de passer à un mode '' on faisait comme ça '' à un mode un peu plus carré sur des bases légale texte de 1965 et decret 1967 à l'appui. Certain ne comprenne pas, mm ds le CS....
Dixit cet ancien conseiller....
A vrai dire certain ne comprenne vraiment rien mm après 20 explications a chaque question traité par le CS ils voudraient faire un referendum...

Marin:
Merci pr la précicion

Édité par - kinepolice le 14 juin 2009 05:18:28

mespres
Contributeur vétéran

1499 message(s)
Statut: mespres est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 14 juin 2009 :  08:24:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
mon expérience de controles de comptes aboutit à ceci :
le controle est un travail solitaire, il doit être trimestriel (il faut tenir les rênes serrés au syndic).
les reunions annuelles de contrôles de comptes ne peuvent pas être efficaces.
il m'a fallu 4 ans pour mettre au point un pointage de comptes sous excel. il me faut deux heures tous les trimestres, le syndic a la courtoisie de me laisser le dossier un week end. Je le lui retourne avec un rapport.
Le CS examine les comptes une fois par an, pour la transparence. Ils ne trouvent aucunes erreurs, c'est logique.

rambouillet
Pilier de forums

14337 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 14 juin 2009 :  08:49:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
a kinepolice, vous avez répondu à ma question : que fait le président de CS . Donc c'est très bien, pérsévérez et bon courage.

suivez le conseil de mespres que je pratique : controle trimestriel des comptes à 2 ou 3, sans le syndic mais chez lui, ensuite un petit mail (car le syndic pas toujours présent et cela laisse une trace) pour relever les interrogations.

Je demande le grand livre et chez moi, je suis le budget global (trop difficile à faire suivant les clés, car ce grand livre ne précise pas les répartitions). Donc en fin d'année, le controle annuel officiel est destiné à vérifier les imputations par clés et vérifier une fois de plus si rien n'est oublié. A cet instant, je ne fais pas de controle des factures, à l'exception des toutes dernières.

mespres
Contributeur vétéran

1499 message(s)
Statut: mespres est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 14 juin 2009 :  09:42:25  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
rambouillet, nous n'avons pas tout à fait la même méthode : je préfère controler seul, avec tout le dossier. Seul mon tableur peut m'aider, une autre personne me ferait perdre du temps. Remarquez qu'un expert comptable travaille seul. Ceci étant, à chacun de trouver le système qui lui convient le mieux.

Louis92
Contributeur vétéran

France
2482 message(s)
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 14 juin 2009 :  10:23:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pour contrôler les comptes toute l'année, n'oublions pas la solution des fichiers en pdf (grand livre, relevés de dépenses, factures) cf. sujet "Modalités de la vérification des comptes" http://www.universimmo-pro.com/foru...&FORUM_ID=18
Cdlt. Louis92.

mespres
Contributeur vétéran

1499 message(s)
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Revenir en haut de la page 13 Posté - 14 juin 2009 :  11:28:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
et si les syndics pouvaient donner le grand livre au format excel ... cet export basique est impossible pour mon syndic ...

rambouillet
Pilier de forums

14337 message(s)
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 14 juin 2009 :  12:30:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
attention louis92, la réception des fichiers en pdf, etc... peut entrainer suivant les syndics des coûts supplémentaires, qui ne sont pas en se déplacant (sauf les photocopies sur place ).....

Louis92
Contributeur vétéran

France
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Revenir en haut de la page 15 Posté - 14 juin 2009 :  12:48:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
OK, rambouillet, il faut scanner les factures mais pour les documents comptables du syndic, le pdf s'obtient en cliquant sur Imprimer. Reste le temps pour confectionner le courriel. A comparer au temps passé par le personnel du syndic à accompagner quelqu'un du CS lors d'une visite de vérif de comptes et au coût de photocopies.

kinepolice
Contributeur débutant



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Revenir en haut de la page 16 Posté - 15 juin 2009 :  00:33:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Rambouillet :
Merci pour les encouragements, on sait tous bien que le rôle de conseiller ou pire Président du CS n’est pas pour se faire que des amis…..
Et lors de vos 2 ou 3 contrôles annuel vous contrôlez quoi exactement ? le bilan n’étant pas fait…

Pour ce qui concerne le contenu et la manière de contrôler les cptes qui n’est pas tout à fait le sujet d’origine, je nous sais chez nous très léger par rapport aux écrits de Rambouillet et de mespres et autres post sur le forum.
Je pense que l’an prochain il faudra s’y atteler. Pour la 1 ère fois j’ai reçu par mail (pdf) après demande l’état des dépense global et individuel, le comparatif charge / budget, l’état des factures et la situation de trésorerie pour préparer le contrôle notamment par rapport à l’an passé. Ce qui est un début mais pas le gd livre. On améliorera cela l’an prochain.
Le syndic quant à lui n’est pas très chaud pour ces envois, et invoque le fait que certain doc ne sont consultable que sur place….. Et d’ailleurs existe il un doc pour savoir quel doc vraiment ne peuvent sortir du syndic ? Pour gentiemment lui mettre un peu de pression.....

rambouillet
Pilier de forums

14337 message(s)
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Revenir en haut de la page 17 Posté - 15 juin 2009 :  08:26:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
ce que vous pouvez consulter sur place chez le syndic (mespres peut aussi nous répondre, je suis preneur) :
* les factures : la bonne résidence ? le travail est-il fait ? est ce la bonne TVA ? y a t il des pénalités de retard de paiement ? la révision annuelle des contrats est-elle bien calculée ?...
* le relevé bancaire : par sondage : paiement réellment faits, délais de paiements, état de la trésorerie réelle
* le grand livre : état des copropriétaires, bonnes imputations en compte, correspondance netre le compte 512 et le relevé bancaire ...
ne pas oublier : la comptabilité et le relevé de compte bancaire sont 2 choses différentes ....
Puis récupération du grand livre pour un tableau excell chez moi de suivi comptable du budget (sans la répartition)

attention : normalement les factures et les contrats en original ne peuvent pas sortir de chez le syndic, car il engage sa responsabilité vis à vis de l'archivage et des contrôles de l'administration. Je ne connais pas de textes disant que tel document ne doit pas sortir, mais il existe des textes qui disent que le syndic est responsable de l'archivage des originaux...

des photocopies peuvent être faites, mais attention au coût...

kinepolice
Contributeur débutant



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Statut: kinepolice est déconnecté

Revenir en haut de la page 18 Posté - 17 juin 2009 :  05:07:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci pour ces précisions....

mespres
Contributeur vétéran

1499 message(s)
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Revenir en haut de la page 19 Posté - 17 juin 2009 :  11:00:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le syndic me fait confiance : il me confie l'intégralité du dossier 4 fois par an. Je pense qu'il faut arrêter de considérer les pièces comptables comme des documents classifiés. Anecdote : après déménagement, un syndic avait perdu la moitié des factures d'une copro : il en a demandé un duplicata, voilà tout. Le nombre de factures d'un immeuble n'est pas très élevé (autour de 50 par an pour une copro de 70 lots).
Certains syndics mettent des barrières parce qu'ils savent très bien que leur comptabilité est déficiente.
 
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