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corinne_78
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Posté - 06 avr. 2010 :  13:39:29  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Je souhaite contester fermement en justice une récupération sur 5 ans de l'indice de révision du loyer et je souhaite obtenir les grandes jurisprudences applicables pour mener cette contestation.
Les faits: je suis locataire depuis 18 ans dans le même appartement depuis 18 ans, et à la suite d'une saisie du bien immobilier de mon ancien bailleur et d'une mise aux enchères de celui-ci, les requérants m'ont donné un congé bail d'habitation pour reprise personnelle. Jusque là pas de pb, cela fait des années que je m'y attendais, sauf que j'ai prévenu par LRAR que je serais tjrs dans les lieux car ma situation ne me permet pas de me reloger dans le secteur privé et que j'ai depuis 9 ans un dossier de demande de logement social jamais abouti jusqu'à présent.
Suite à cela, étant tjrs sur les lieux les nouveaux bailleurs m'on fait un chantage concernant la dette liée à l'indice de révision du loyer: si je n'étais plus dans les lieux, elle serait annulée sinon je la devrais..
Or, mes loyers depuis des années ont tjrs été payés en attendant une attribution de logement social, je n'avais aucun dette, je ne remets pas en cause ni le congé ni la récupération sur 5 ans de l'IRL sur le fond mais cette dette qui n'existait pas avant EUX et qu'elle me soit imputée alors même que pendant ces 5 ans, mon ancien bailleur qui était dans l'immobilier ne répondait JAMAIS à ces obligations de bailleur (1 hiver sans eau chaude ni chauffage -jugement-, un dégat des eaux auquel il n'a jamais répondu, la lyonnaise des eaux qui le cherchait partout pour être réglé et menacait de me couper l'eau, la Caf auquelle il ne répondait pas et qui a supprimé mon allocation logement -régularisé par mes soins, et mon énergie-, un pb éléctrique resté pendant 5 ans non réglé etc..)
Bref, j'en passe et des pires, je veux donc connaitre la jurisprudence me permettant de me défendre et de bien préciser que je suis une locataire qui REGLAIT SON LOYER et qui me suis trouvée dans ce triptyque: ancien bailleur (faillite, mise aux enchères du bien), locataire (18 ans ds le même appartement, qui a tjrs réglé ses loyers), nouveaux requérants (enchères, chantage sur l'IRL) et le sentiment d'avoir la double peine: 5 ans où j'ai du supporter mon ancien bailleur et son déni de responsabilité et de devoirs par rapport à ses locataires et enfin les nouveaux requérants et leur chantage sur la récupération de l'IRL sur 5 ans qui est bien une menace comminatoire.
Je vous remercie de votre réponse sur mon problème et de m'informer d'une jurisprudence qui existerait pour que je puisse contester cela et me défendre.
Signature de corinne_78 
berdu corinne


bailleurx
Contributeur vétéran



2797 message(s)
Statut: bailleurx est déconnecté

 1 Posté - 06 avr. 2010 :  18:04:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
il me semble que ce sujet avait déjà été abordé
si ma mémoire est bonne le nouveau propriétaire ne peut pas de mander l'arriéré de l'ancien mais il peut réactualiser le loyer à la date a laquelle il devient propriétaire
attendez un peu vous aurez certainement de meilleures réponses

joulia
Contributeur vétéran

1769 message(s)
Statut: joulia est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 06 avr. 2010 :  22:35:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de joulia
depuis quand l'acheteur est propriétaire de votre logement ?

car je confirme ce que repond bailleurx: il ne peut pas reclamer des arriérés d'indexations pour la période où il n'etait pas proprio.

il peut par contre vous réclamer les indexations normales (si le bail le permet) depuis son achat. ce qui est bien différent.


corinne_78
Nouveau Membre

France
3 message(s)
Statut: corinne_78 est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 07 avr. 2010 :  09:14:25  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci à Joulia et bailleurs mais je veux avoir des réponses précises:
Joulia: mes nouveaux bailleurs ont acheté aux enchères le 24 juillet 2009 ce qui est mon logement en tant que locataire depuis 18 ans pour l'habiter et depuis novembre, ils me font un chantage pour que je règle les 5 ans d'IRL, ce que je refuse car c'est un chantage.
Bailleurs: nouvelle sur ce site, je ne le maitrise pas, je vais attendre des réponses liées à ce que je demandais: jurisprudence existante dans mon cas.
Merci à vous deux, c'est déjà un 1 er jet de réponse.
Signature de corinne_78 
berdu corinne

quelboulot
Modérateur

3567 message(s)
Statut: quelboulot est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 07 avr. 2010 :  09:41:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
bailleurx Posté - 06 avr. 2010 : 18:04:04
...
si ma mémoire est bonne le nouveau propriétaire ne peut pas de mander l'arriéré de l'ancien mais il peut réactualiser le loyer à la date a laquelle il devient propriétaire
...


Bizarre, bizarre...

J'ai le souvenir d'une discussion sur UI (ancien forum !!) ou j'avais justement cette "position" mais ou il avait été démontré - code civil à l'appui je crois - que le nouveau bailleur avait droit au rappel sur les cinq ans !!!

Je me trompe peut-être et n'arrive pas "à retrouver cette discussion"... il est vrai peu "facile" en raison de la faiblesse de la fonction recherche de l'ancien forum.

Si quelqu'un veut bien "s'y coller"...
Signature de quelboulot 
Christophe

Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967

joulia
Contributeur vétéran

1769 message(s)
Statut: joulia est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 07 avr. 2010 :  10:38:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de joulia
citation:
Initialement posté par corinne_78

Merci à Joulia et bailleurs mais je veux avoir des réponses précises:

on veut bien, mais ce que vous nous dites ne nous permettait pas de repondre précisément !


citation:
Joulia: mes nouveaux bailleurs ont acheté aux enchères le 24 juillet 2009

donc ils ne peuvent reclamer que l'indexation depuis cette date, et les arriérés que depuis cette date egalement.

ce qui se passe avant ne les concerne pas !!!
sinon ce serait considéré comme un "enrichissement sans cause" ce qui est interdit par la loi.

est-ce plus précis ?



joulia
Contributeur vétéran

1769 message(s)
Statut: joulia est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 07 avr. 2010 :  10:39:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de joulia
maitnenat si vous voulez vraiment qu'on vous calcule combien vous leur devez, donnez nous

date d'effet du bail
indice de reference (bail)
loyer hors charges ...
et eventuelles indexations deja payées dans le passé.

là ce sera le "service complet", gratuit offert par les membres de UI

corinne_78
Nouveau Membre

France
3 message(s)
Statut: corinne_78 est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 07 avr. 2010 :  12:00:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Joulia: merci de vos services "gratuits" (sourire)..
je suis locataire depuis 18 ans et 5 semaines
- date d'entrée dans les lieux : 1 mars 1992
- indice de référence de récision de loyer: 3 ième trimestre
- mon loyer hors charges: 803,07 euros
- indexatons déjà payées: 2003 et 2005 (mon ancien bailleur qui a fait faillite était agent immobilier et je sais que c'est au bailleur de procéder à la révision; ce que j'ai réglé bien entendu..)
Je reste persuadée que l'indexation sur 5 ans est légale et pas à la date d'achat de mes nouveaux bailleurs, par contre leur calcul est ABRACABRANTESQUE !
Mais vous n'êtes pas loin de la vérité et c'est aussi mon ressenti (d'où ma colère depuis novembre 2009): c'est une histoire d'argent, c'est tout.
Signature de corinne_78 
berdu corinne

quelboulot
Modérateur

3567 message(s)
Statut: quelboulot est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 07 avr. 2010 :  13:38:12  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Corinne 78,

C'est le montant du loyer hors charge à la signature du bail qu'il est indispensable de connaître pour effectuer le calcul du loyer actuel indexé...

Vous pouvez d'ailleurs le calculer en utilisant l'outil indiqué dans ce sujet

http://www.universimmo.com/forum_un...?TOPIC_ID=60
Signature de quelboulot 
Christophe

Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967

Édité par - quelboulot le 07 avr. 2010 13:38:47

roland MAILLET
Contributeur actif



358 message(s)
Statut: roland MAILLET est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 07 avr. 2010 :  14:22:50  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
corinne_78,

A premiere vue votre loyer au 1 mars 1992 devait être 3815 Francs

Pouvez vous le confirmer ?

Signature de roland MAILLET 
Roland MAILLET

bailleurx
Contributeur vétéran



2797 message(s)
Statut: bailleurx est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 07 avr. 2010 :  14:26:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
d'aprés les bribes de ce que j'ai pu extraire de l'ancien forum
il faudrait que dans l'acte de vente l'ancien propriétaire ai donné un pouvoir au nouveau propriétaire pour que celui-ci puisse prétendre à récuperer les rappels de l'indexation sur 5 ans (je vais tacher de retrouver le terme exacte)
pour le calcul de vos loyers
si je comprend bien vos données (chiffres arrondis)
en 2005 votre loyer à donc été porté à 1006 euros
il aurait du être en
2006 porté à 1029,50€
2007 à 1062,30€
2008 à 1074,20€
2009 à 1105,80€
2010 à 1109,41

mais tout dépend du montant qui vous a été demandé en 2005
combien payez vous actuellement et depuis quelle date? (et/ou quel était le montant du loyer au 01/03/92)
pour quelle raison (motif invoqué de l'augmentation si non conforme au chiffre en face de 2005)

Édité par - bailleurx le 07 avr. 2010 14:52:28

bailleurx
Contributeur vétéran



2797 message(s)
Statut: bailleurx est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 07 avr. 2010 :  14:47:27  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
j'ait rouvé enfin je crois
il s'agit de la subrogation (qui doit être écrite dans l'acte de vente)

normalement la subrogation permet au vendeur de conserver le droit de percevoir les arriérés locatifs antérieurs à l’acte de vente

alors que la subrogation au profit de l’acquéreur, donnerait le droit (sous certaines conditions ) à l'acquéreur de percevoir les arriérés locatifs antérieurs à l’acte de vente

j'ai pas mieux pour l'instant

quelboulot
Modérateur

3567 message(s)
Statut: quelboulot est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 07 avr. 2010 :  15:07:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bailleurx

Il s'agit de subrogation de la part du vendeur à l'acquéreur..

citation:
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 2 octobre 2002
N° de pourvoi: 01-00696

« l'acquéreur de l'immeuble ne peut agir contre le locataire pour des manquements au bail antérieurs à la vente sauf cession de créance ou subrogation expresse»

http://www.legifrance.gouv.fr/affic...77&fastPos=1


citation:
http://www.onb-france.com/immobilia...ur-pour.html
Nécessité d’une clause précise

La clause de subrogation ne visant que certains des locataires, le vendeur conserve le droit de percevoir les arriérés locatifs antérieurs à l’acte de vente d’un autre locataire. La société Fédération continentale, devenue la société Generali vie nouvelle, venant aux droits de la société France vie, a vendu à la société Jesta Kléber des biens immobiliers dans lesquels elle avait consenti des baux aux époux P. et à la société P. Ayant assigné ces derniers en paiement de loyers et charges impayés, ceux-ci lui ont opposé la clause de subrogation au profit de l’acquéreur figurant dans l’acte de vente. Pour déclarer les demandes irrecevables, l’arrêt de la cour d’appel retient que les termes "contentieux" et "procédures" sont employés par le notaire rédacteur de l’acte dans un sens très général et renvoient aux cas de difficultés de paiement signalés dans l’acte, sans distinguer le cas des époux P de celui des autres locataires. La Cour de cassation dit qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que l’acte de vente, qui précisait que M. P. et P. et associés bénéficiaient d’un échéancier de paiement correspondant à un arriéré et s’acquittaient régulièrement des loyers courants, contenait une clause stipulant que le vendeur subrogeait l’acquéreur dans les conséquences actives et passives des procédures décrites au titre des contentieux pour non paiement des loyers concernant trois autres locataires nommément désignés, la cour d’appel, qui a ajouté à une stipulation claire et précise de l’acte, a violé l’article 1134 du Code civil. Sauf clause contraire de l’acte de vente, l’ancien propriétaire a seul le droit de réclamer au locataire paiement des arriérés locatifs antérieurs au transfert de propriété, l’acquéreur ne pouvant le poursuivre que pour des impayés postérieurs. Si une telle clause existait bien en l’espèce, clause subrogeant l’acquéreur dans les conséquences actives et passives des procédures en cours, cette clause de subrogation n’était pas aussi générale que les juges du fond l’avaient retenu. Ladite clause ne visait nommément que trois locataires objet de procédures judiciaires au moment de la vente mais pas le locataire concerné par la présente affaire. Référence : - Cour de cassation, 3e Chambre civ., 24 avril 2007 (Pourvoi N° 06-16.286), cassation

Date de l'article: 19 septembre 2007

Cour de cassation, 3e Chambre civ., 24 avril 2007 (Pourvoi N° 06-16.286)
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...05&fastPos=1


citation:
Signature de quelboulot 
Christophe

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quelboulot
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Revenir en haut de la page 13 Posté - 07 avr. 2010 :  15:08:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je vois que vous m'avez devancé pendant que je recherchais des références précises !!!
Signature de quelboulot 
Christophe

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quelboulot
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 07 avr. 2010 :  15:11:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Comme quoi, lors de l'achat d'un bien loué, l'acquéreur à tout intérêt à faire inscrire une clause de subrogation bien définie dans l'acte de vente... à voir avec son notaire avant achat !!!
Signature de quelboulot 
Christophe

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bailleurx
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Revenir en haut de la page 15 Posté - 07 avr. 2010 :  16:49:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
pardon de vous avoir grillé la priorité
mais je comptais bien sur quelqu'un comme vous pour étayer la partie juridique
c'est bien sur les mêmes documents que je me suis appuyé mais comme il s'agissait d'un jugement je me disais que s'il existait un jugement il devait bien exister aussi un texte de loi non ?

quelboulot
Modérateur

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Revenir en haut de la page 16 Posté - 07 avr. 2010 :  18:25:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je crois que dans le cas exposé, il s'agit de l'application stricte de l'article 1250 du Code Civil

citation:
Article 1250 Créé par Loi 1804-02-07 promulguée le 17 février 1804

Cette subrogation est conventionnelle :


1° Lorsque le créancier recevant son paiement d'une tierce personne la subroge dans ses droits, actions, privilèges ou hypothèques contre le débiteur : cette subrogation doit être expresse et faite en même temps que le paiement ;

2° Lorsque le débiteur emprunte une somme à l'effet de payer sa dette, et de subroger le prêteur dans les droits du créancier. Il faut, pour que cette subrogation soit valable, que l'acte d'emprunt et la quittance soient passés devant notaires ; que dans l'acte d'emprunt il soit déclaré que la somme a été empruntée pour faire le paiement, et que dans la quittance il soit déclaré que le paiement a été fait des deniers fournis à cet effet par le nouveau créancier. Cette subrogation s'opère sans le concours de la volonté du créancier.


Ou l'on retrouve l'expression utilisée par la Cour de Cassation...

« l'acquéreur de l'immeuble ne peut agir contre le locataire pour des manquements au bail antérieurs à la vente sauf cession de créance ou subrogation expresse»
Signature de quelboulot 
Christophe

Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967
 
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