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Asso_Loc
Contributeur actif

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Post√© - 10 janv. 2010 :  18:25:47  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Nous sommes regroupés en association de locataires car nous sommes mécontents de nos conditions de vie et recontrons de multiples problèmes (voir mes précedents posts dans cette rubrique du forum).

En tant que locataires, nous payons tous les mois un loyer. En échange nous attendons un service. Quand nous sommes mécontents de celui-ci et rencontrons des problèmes, nous n'avons aucun moyen de pression sur notre bailleur. Celui-ci peut faire trainer les choses aussi longtemps qu'il le souhaite et nous répondre "partez si vous n'êtes pas contents !"

Si je loue une voiture et que je rencontre me moindre problème, le loueur se pliera en 4 et mon problème sera résolu rapidement.

Pourquoi n'en est-il pas de même dans l'immobilier ? Quand je paye pour un service, j'exige de la qualité en retour. Le contrat de location d'un appartement est-il si différent d'un contrat commercial classique de location de matériel ?

Merci pour vos réponses et vos avis.


Asso_Loc
Contributeur actif

107 message(s)
Statut: Asso_Loc est déconnecté

 1 Post√© - 10 janv. 2010 :  22:33:33  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
cela me fait aussi penser à la subtile distinction existant dans les transports en commun entre "usager" et "client"

Asso_Loc
Contributeur actif

107 message(s)
Statut: Asso_Loc est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Post√© - 12 janv. 2010 :  22:17:44  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Visiblement pas de réponses....

A croire que le sujet ne passionne pas les foules.

Tant mieux pour les bailleurs et les propriétaires, surtout en cette période.


roland MAILLET
Contributeur actif



358 message(s)
Statut: roland MAILLET est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Post√© - 12 janv. 2010 :  23:28:24  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Asso_Loc une association de locataires représentative doit faire respecter les obligations du bailleur propriétaire par l"article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Vous pouvez vous faire assister en mairie d'un conseil juridique.

Qu'elles sont les causes ?

Il faut faire preuve de diplomatie pour faire constater sur place ce qui ne vas pas, comme déja dit si il n'y a pas d'accord possible une pétition peut être un moyen de pression, ainsi qu'un article avec photos dans la presse locale.

Cordialement
Signature de roland MAILLET 
Roland MAILLET

bailleurx
Contributeur vétéran



2797 message(s)
Statut: bailleurx est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Post√© - 13 janv. 2010 :  14:27:35  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
je ne sais pas ce que vous attendez comme genre de réponses
mais je ne voudrais pas vous laisser en peine...

je me lance donc

Concernant les logements nu (le sujet que je connais le mieux):

comme vous le savez certainement il existe une réglementation très précise concernant les locations de logements
qui diffère d'ailleurs qu'il s'agisse de logement dit nu (vide) ou meublé

il semble qu'il y ai un problème dans votre comparaison avec une voiture...
car si votre voiture a une panne peut être le loueur est-il en devoir de la réparer
ce qui pour l'immobilier varie en fonction du dysfonctionnement

par exemple
Vous avez accepté de prendre en location un bien, qui devient votre domicile principal
Le loyer que vous avez accepté est fixé en fonction du lieu , de la teneur et de la qualité du bien au moment ou vous le prenez (enfin + ou - en tout les cas c'est un accord entre vous et le propriétaire)
le bailleur n'a que l'obligation d'entretenir les éléments du gros oeuvre (toiture murs tuyauterie et en gros les "moteurs" de chauffe)
tout le reste est de votre responsabilité et donc à votre charge (ce qui est qualifié d'entretien et menues réparations)

1) Ce qui cré souvent des dilemmes c'est que les locataires ne se sentent pas responsables d'une chasse d'eau qui casse au bout de 6 mois (même si elle fonctionnait bien a leur arrivée) d'un robinet qui fuit, d'un clapet de chaudière défectueux, d'une gouttière pleine de feuilles mortes, ou de la peinture écaillée d'un portail...
les regles de ce "commerce"(pour reprendre votre expression), prévoient pourtant que toutes ces réparations sont à la charge du locataire

2) ce qui cré une autre source de problème c'est qu'un locataire qui prend une maison non isolée pour un loyer de xxx semble considérer comme normal, voir indispensable que le bailleur réalise les travaux d'isolation, nécessaire à son confort, sans augmentation de loyer
il va sans dire que si le bailleur avait eu l'envie ou les moyen de changer les fenêtres et de rajouter de l'isolation, il aurait certainement demandé pour la même maison un loyer plus important
(on ne peut pas louer une 2CV et exiger qu'elle ai les performances d'une porche)

Je vous accorde que certains bailleurs ne manquent ni d'audace ni de mauvaise foi

Mais je constate que les locataires, ne se privent pas en la matière
j'en veux pour preuve la réduction du délais de préavis
comme vous le savez certainement le délais de préavis en logement nu est de 3 mois,
et bien vous n'imaginez pas le nombre de demande de délais réduit que je reçois, tout est bon, de la fin d'un CDD, au statut de RMISTE en passant par la suspension des Allocation logement, ou d'un soit disant accord verbal que j'aurais eu avec eux.....chacun aujourd'hui a une bonne raison de faire la demande d'un délais réduit, la plus part n'hésitent même pas a citer des articles de loi, qui n'ont rien avoir avec leur situation, ou à m'affirmer que l'adil leur a dit que....

le seul service que vous êtes en droit d'exiger c'est la justification des charges facturées, la possibilité de jouir librement du logement que vous louez, avec un toit qui ne fuit pas et des murs qui ne menacent pas de s'écrouler, et des "moteurs" de chauffe qui fonctionne (à ce sujet : le moteur peut fonctionner et la chaudière peut être en panne à cause d'un clapet ou autre ...ça ne concerne pas le propriétaire)

Vos moyens de pression en cas de non respect des obligations du bailleur sont;
1) l'envoie de lettre recommandée (pour informer de façon formelle)
2) la procedure (avec éventuellement blocage des loyers sur compte séquestre)

exactement les mêmes que ceux du bailleur en face de son locataire (sauf blocage des loyers vous avez donc + d'avantages)





Signature de bailleurx 
être ou avoir là est la question

ribouldingue
Pilier de forums



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Statut: ribouldingue est connecté

Revenir en haut de la page 5 Post√© - 13 janv. 2010 :  21:38:05  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Pour ma part je répondrais que le légistalteur a fait de la relation bailleur-locataire une exception a la relation fournisseur-client. Vosu l'avez tres bein noté.


Du coup, le légistateur a obligé les deux parties a des clauses parfois léonines et souvent injustifiées, et fait de la location en nu une opération souvent peu rentable, en général subventionnée (oui, puisque peu rentable) et toujours mal vue.

Il est mal vu d'acheter pour louer en foncier nu sauf pour défiscaliser.

Du coup le bailleur ne gagne jamais d'argent avec son exploitation (c'est différent en meublé par exemple) et est fiscalisé. le bailleur cherche a éviter la fiscalisation.
Comme il ne gagne pas d'argent, il biaise toujours pour éviter de payer les réparations, les services, et se refuse du coup presque toujours faire des remises.
Oui, il faut payer les remboursements d'emprunt.


Le pire se trouve chez les propriétaires des fameux 'loi 1948' ou le loyer ne paye meme pas les charges propriétaires.

Quelques exceptions, ceux qui héritent ou gardent des biens apres remboursement total de leurs emprunts. En ce cas ils sont positifs, mais payent l'impot 'plein pot'. On reste toujours dans des rendements de l'ordre de 2 à 4%, soit pas grand chose apres impot.


Quand un commercant (fournisseur) vend quelque chose a un client (votre question) il fait une MARGE et peut VIVRE sur l'ensembel de ses marges.
Ce n'est JAMAIS le cas en location.

√Čdit√© par - ribouldingue le 13 janv. 2010 21:40:36

Asso_Loc
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Revenir en haut de la page 6 Post√© - 13 janv. 2010 :  22:23:05  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Merci beaucoup pour vos réponses.

Je parle effectivement bien de dysfonctionnements et de travaux à la charge du propriétaire (et pas d'entretien et menues réparations). Notre interphone est en panne depuis 4 mois (problème avec les médecins et les livreurs). Je suis d'accord que la chaudière peut être en panne à cause d'un clapet ou autre et que le propriétaire n'y soit pour rien. Mais quand celle ci tombe en panne plusieurs fois chaque hiver et que nous attendons les pièces pendant plusieurs jours, cela concerne le propriétaire. De plus nous n'avons jamais d'information sur ces pannes (nous sommes une assoc. représentative)

De plus ces problèmes étaient inexistants et complètement inattendus lors de la prise du logement (là encore, gros manque d'information). Nous avons loué une Porsche qui s'est rapidement transformée en 2CV car elle n'avait jamais été entretenue (les carnets d'entretien n'existent pas encore pour les immeubles).

L'entretient des √©l√©ments du gros Ňďuvre (chaudi√®re, canalisations) est peu ou mal effectu√©.

Je parle donc bien de règles de "commerce" prévoyant toutes ces réparations à la charge du propriétaire

Permettez moi de ne pas être d'accord sur le point concernant l'isolation : il n'est pas normal que les travaux d'isolation soient en partie à la charge d'un locataire récent dans un immeuble qui n'a pas été correctement entretenu ou isolé pendant 40 ans.

Un toit et des murs stables ne sont pas suffisants, surtout que les loyers n'ont jamais √©t√© aussi √©lev√©s (en comparaison avec l'augmentation des salaires et du co√Ľt de la vie). Nos charges aussi tr√®s √©lev√©es ne sont pas justifi√©s.

Je suis désolé mais je ne me satisferais jamais de cette solution de facilité qui consiste à rester inerte ou à déménager si l'on est insatisfait.

Je crois que nous nous orientons vers un blocage des loyers sur compte s√©questre (m√™me si je ne sois pas s√Ľr que cela soit l√©gal).


roland MAILLET
Contributeur actif



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Revenir en haut de la page 7 Post√© - 13 janv. 2010 :  23:05:44  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Attention pour bloquer les loyers il faut l'autorisation du président du TI ,autrement ce n'est pas légal.
Signature de roland MAILLET 
Roland MAILLET

ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 8 Post√© - 14 janv. 2010 :  06:43:08  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Oui, et cela vous a deja été répondu dans au moins un des fils que vous avez deja ouvert.

Pour le reste, et sur l'utilisation du mot 'commerce', je m'inscrit bien entendu en faux contre cette vision des choses, pour les raisons que j'ai (et que bailleurx a) exposées ci-dessus

Il s'agit bien de rapports bailleur-locataire, dictés par des règles spéciales, et parfois léonines (vous ne pouvez pas retenir de vos paiements ce qui correspond a des actes non fournis) et non de rapport fournisseur-client.

citation:
Nos charges aussi très élevées ne sont pas justifiés.
Par exemple, ceci n'est pas un argument.
Les remboursements de charges par le locataire correspondent a des dépenses avancées par le bailleur. La loi n'y introduit aucune possibilité de payer selon le service réellement fourni même si il y avait accrod entre bailleur et locataire. Ce serait une clause inacceptable.

La clause léonine est la suivante:
1/ Le bailleur paye
2/L Le locataire rembourse
3/ Ce dernier peut et doit demander des justificatifs (factures, relevés de compte).

Le locataire ne peut pas retenir un paiement, payer selon le service fourni, ni même l'exiger du tribunal.
De même, le bailleur ne peut pas améliorer les rendements en en répercutant une partie sur le locataire, ou alors dans des conditions presque ubuesques pondues par des énarques qui n'ont jamais fait de commerce.

√Čdit√© par - ribouldingue le 14 janv. 2010 06:45:35

Asso_Loc
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 9 Post√© - 14 janv. 2010 :  20:09:02  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Merci beaucoup pour avoir consacré du temps à répondre à ma question et avoir fait avancer le sujet.

Gr√Ęce √† vous, le domaine de l'immobilier devient de moins en moins "obscur". Cependant, m√™me si la loi est la loi, je ne comprendrai jamais cette relation si particuli√®re entre locataire et bailleur compl√®tement diff√©rente d'une relation client fournisseur.

quelboulot
Modérateur

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Revenir en haut de la page 10 Post√© - 14 janv. 2010 :  20:30:54  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
citation:
Asso_Loc Posté - 13 janv. 2010 : 22:23:05

Permettez moi de ne pas être d'accord sur le point concernant l'isolation : il n'est pas normal que les travaux d'isolation soient en partie à la charge d'un locataire récent dans un immeuble qui n'a pas été correctement entretenu ou isolé pendant 40 ans.


Avez-vous véritablement pris en compte les critères de participation du locataire avant d'écrire cela ?
citation:
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...on=rechTexte

D√©cret n¬į 2009-1439 du 23 novembre 2009 pris en application de l'article 23-1 de la loi n¬į 89-462 du 6 juillet 1989 tendant √† am√©liorer les rapports locatifs relatif √† la contribution du locataire au partage des √©conomies de charges issues des travaux d'√©conomie d'√©nergie r√©alis√©s par un bailleur priv√©


http://www.legifrance.gouv.fr/affic...gorieLien=id

Arrêté du 23 novembre 2009 relatif à la contribution du locataire au partage des économies de charges issues des travaux d'économie d'énergie réalisés par un bailleur privé

Article 15

Toutefois, et par dérogation à l'article 14, lorsque le bailleur ne détient pas plus de trois logements locatifs dans l'immeuble considéré, le montant de la contribution mensuelle peut être fixé de manière forfaitaire, fixe et non révisable, s'élevant à :
10 euros pour les logements comprenant une pièce principale ;
15 euros pour les logements comprenant deux ou trois pièces principales ;
20 euros pour les logements comprenant quatre pièces principales et plus.

Les montants de ces forfaits pourront être actualisés par arrêté tous les trois ans en fonction de l'évolution de l'indice de révision des loyers (IRL). Ces nouveaux forfaits ne s'appliqueront qu'aux travaux d'efficacité énergétique réalisés après la date de publication de l'arrêté modificatif. En cas de disparition de l'indice de référence des loyers, il sera automatiquement remplacé par l'indice qui lui succède et désigné comme tel.



Personnellement j'ai fait faire des travaux d'isolation et de changement de fenêtres sans attendre le décret. Parce que je le jugeais nécessaire. Mais franchement, les quelques "pépètes" éventuellement récupérables sur le locataire ne vont pas vraiment amener un changement considérable en la matière.

Le bailleur qui attendait la parution de ces textes en est pour ses "sous". Et vous ne verrez pas les bailleurs qui n'ont rien fait jusqu'à ce jour s'engager dans des travaux d'isolation.

Je précise que je suis un bailleur privé.
Signature de quelboulot 
Christophe

Location - Loi n¬į89-462 du 6 juillet 1989 - D√©cret n¬į 87-713 du 26 ao√Ľt 1987 - D√©cret n¬į87-712 du 26 ao√Ľt 1987 - Copropri√©t√© - Loi n¬į65-557 du 10 juillet 1965 - D√©cret n¬į67-223 du 17 mars 1967

ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 11 Post√© - 14 janv. 2010 :  20:36:22  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Oui, ca n'a aucun sens d'imposer au bailleur le loyer récupéré sans tenir compte de la valeur des travaux.

IlL n'y a pas de corps de métier ou l'état agisse ainsi, et perturbe votre fameuse relation client-fournisseur qui est ici la relation locataire bailleur.

Pour 20 euros par mois, un bailleur peut faire 2 000 euros de travaux si il touche cette contribution pendant plus de 10 ans mais ce n'est pas le cas, et croyez moi que il y en a pour plus de 2 000 euros de travaux pour faire deux taches qu'impose le décret.

C'est inique et léonin.
Avant d'avoir fait le moindre travaux, le bailleur paye deja au moins 200 euros de diagnostic, et passe une demi-douzaine d'heures en négociation, pour déterminer le juste prix...bref...

Je suis persuadé que ces travaux la font économiser une grosse partie des 20 euros par mois au locataire.

√Čdit√© par - ribouldingue le 14 janv. 2010 20:50:33

bailleurx
Contributeur vétéran



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Revenir en haut de la page 12 Post√© - 14 janv. 2010 :  20:56:35  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
si je comprends bien vous habiter dans un collectif avec chauffage commun
je ne connais pas ce genre de situation, moi je vous parlais d'un cas basique
c'est déjà pas toujours facile de discuter à 2 (1 locataire 1 propriétaire)
mais à + ca doit effectivement être compliqué

Asso_Loc
Contributeur actif

107 message(s)
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Revenir en haut de la page 13 Post√© - 21 janv. 2010 :  20:56:54  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Oui, nous sommes 9 locataires et un seul propriétaire. Vu le succès de notre association, les problèmes toujours existants et des loyers en complète inadéquation, nous allons être rejoints par le second immeuble appartenant aussi au même propriétaire (18 locataires).
 
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