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 Les SCI
 apport pur et simple et plus value?
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coyote
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Posté - 30 déc. 2009 :  13:11:33  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour, je souhaite apporter un appartement dans une sci (valeur d'achat il ya 3 ans 89 000 euros, et aujourd'hui (peut-être )100 000 euros.
J'ai cru comprendre qu'il s'agit d'un apport pur et simple, non taxé à 5%, mais que je devrais payer une plus value, calculée par le notaire.
Pouvez vous me confirmer ceci? Merci en avance et bonne fêtes.

dethau
Contributeur actif



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 1 Posté - 30 déc. 2009 :  16:13:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
je devrais payer une plus value, calculée par le notaire.
Pouvez vous me confirmer ceci?


Seuls les apports faits à une S.C.I. "non transparente" relèvent de l'imposition sur les plus-values.
Ce ne sera pas votre cas si la SCI constituée n'opte pas pour l'impôt sur les sociétés.
En effet, ce type de société "transparente" n'ayant pas de personnalité juridique distincte de celle de ses membres, ces derniers sont considérés comme les propriétaires directs des immeubles de la société.

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 2 Posté - 30 déc. 2009 :  16:22:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par coyote

Bonjour, je souhaite apporter un appartement dans une sci (valeur d'achat il ya 3 ans 89 000 euros, et aujourd'hui (peut-être )100 000 euros.
J'ai cru comprendre qu'il s'agit d'un apport pur et simple, non taxé à 5%, mais que je devrais payer une plus value, calculée par le notaire.
Pouvez vous me confirmer ceci? Merci en avance et bonne fêtes.



s'agit il d'une SCI imposée à l'IR ou à l'IS ?

coyote
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Revenir en haut de la page 3 Posté - 30 déc. 2009 :  19:08:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
il s'agit d'une SCI à l'IR

dethau
Contributeur actif



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Revenir en haut de la page 4 Posté - 31 déc. 2009 :  07:48:47  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par coyote

il s'agit d'une SCI à l'IR


Tout le monde l'avait compris, sauf une personne exceptionnelle par son savoir et qui est fière de l'afficher.
En conclusion vous n'aurez pas a sussporter l'empôt sur la plus value dans le cadre de cet appott en SCI.

nefer
Modérateur

10777 message(s)
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Revenir en haut de la page 5 Posté - 31 déc. 2009 :  14:39:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par dethau

citation:
Initialement posté par coyote

il s'agit d'une SCI à l'IR


Tout le monde l'avait compris, sauf une personne exceptionnelle par son savoir et qui est fière de l'afficher.
En conclusion vous n'aurez pas a sussporter l'empôt sur la plus value dans le cadre de cet appott en SCI.





coyote
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Revenir en haut de la page 6 Posté - 31 déc. 2009 :  14:52:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour. Permettez moi de revenir sur ma question. N'étant pas spécialiste des SCI mais essayant de me documenter, j'ai cru comprendre que l'apport de mon bien dans ma SCI etait un transfert de propriété ( de moi vers SCI) et qu'à ce titre il y a quand même une imposition sur plus value. Par contre la taxe de 5% n'est en effet pas due. L'apport à une sci est imposé comme une vente et déclenche l'imposition des plus values, selon le régime des plus values des particuliers si le bien fait partie de mon patrimoine privé auparavant. Pouvez vous m'expliquer si je fais une erreur?

dethau
Contributeur actif



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Revenir en haut de la page 7 Posté - 31 déc. 2009 :  17:03:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
L'apport à une sci est imposé comme une vente et déclenche l'imposition des plus values
Vous faites erreur.
L'apport pur et simple à une société de personnes n'est pas une vente.
Selon la "théorie conditionnelle" des apports en matière fiscale, le bien est sensé être mis à la disposition de la SCI pour revenir ensuite à l'apporteur.
Lors de la dissolution de la SCI le bien revient à l'apporteur. Dans le cas de son attribution à un autre associé il y aurait vente avec, à la clé, les droits de mutation classiques d'une vente immobilière.
Votre SCI n'ayant pas de personnalité juridique, les biens qu'elle gère et administre sont sensés appartenir aux porteurs de parts. Seule la cession des parts serait sujette à l'imposition sur les plus-values.
Cette notion de "transparence fiscale" est bien présente puisque les revenus (de la location par ex.) perçus par la SCI ne sont pas imposés au nom de la société mais à celui de chaque associé selon le nombre de parts qu'il détient.


doctor
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 8 Posté - 01 janv. 2010 :  12:34:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de doctor
Bonjour,

une fois n'est pas coutume, je ne suis pas d'accord avec Dethau.

1) La SCI classique est bien dotée d'une personnalité morale : immatriculée, elle dispose d'une dénomination, d'un siège et d'un patrimoine qui lui est propre

2) la SCI classique n'est pas fiscalement transparente mais translucide : elle paie elle-même ses impôts locaux et le résultat imposable est calculé d'après ses propres états financiers et non ceux de ses associés (chacun d'entre eux devra déclarer ensuite sa quote-part). Il me semble qu'il est ici fait une confusion avec la SCI d'attribution, forme très spécifique (et rare) de la société civile qui jouit effectivement de la transparence fiscale.

3) La plus-value consécutive à un apport d'immeuble en société est imposable dans les mêmes conditions que les plus-values résultant d'une vente ordinaire (que la société soit imposable à l'IS ou non - paragraphe n° 4115 Mémento Lefebvre - Sociétés civiles).
Il me semble là encore que la théorie conditionnelle ne prévaut, dans ce cas, qu'à l'égard des SCI d'attribution.

Evidemment, le débat reste ouvert ...

Bonne journée.

Édité par - doctor le 01 janv. 2010 16:44:56

coyote
Nouveau Membre



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Revenir en haut de la page 9 Posté - 01 janv. 2010 :  16:14:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci Doctor, pour cette réponse.Il me semble donc, si je résume, que je devrais payer une plus value (les 100000-89000-des frais ou travaux...x 30% env) mais que je ne paierai pas la taxe de 5% sur cet apport pur et simple.Il y aura certainement un acte notarié de transfert de propriété de mon patrimoine vers la SCI en échange de parts.
Merci encore et bonne année à tous les intervenants.

ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 10 Posté - 01 janv. 2010 :  19:49:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il n'y a de toutes facons pas de droits de mutation (ce n'est pas une taxe) sur votre apport, il y en aurait sur l'emprunt éventuel que vous auriez transféré à la SCI si il y en avait un.

Ceci dit, cela ne sera pas gratuit: il y a quelques petits frais fixes et la rémunération du notaire ainsi que ses débours.


J'attends la réponse de Dethau, car j'avoue ne pas trop comprendre comment le bien apporté peut rester dans le patrimoine de l'apporteur virtuellement, et cela m'intéresse.
Qui est propriétaire du bien en question?

dethau
Contributeur actif



383 message(s)
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Revenir en haut de la page 11 Posté - 02 janv. 2010 :  10:40:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Qui est propriétaire du bien en question?

Bonjour RIBOULDINGUE et surtout "bonne année".
Vos interventions (parfois "musclées) ne sont pas pour me déplaire.
Vous, au moins, ne parlez pas pour ne rien dire à l'instar de.........,que je ne nommerai pas.
Au sujet de votre question.
Fiscalement, les apports à une SCI ont un caractère provisoire selon la thérorie dite de la "mutation conditionnelle des apports" suivant laquelle ces apports sont faiblement taxés (un droit fixe je crois, je n'ai pas vérifié) mais avec la condition qu'ils reviennent dans le patrimoine de l'apporteur en fin de programme (liquidation de la SCI par ex).
Je ne citerai pas d'autres événements tels que la vente du bien pour ne pas sortir du conexte et se perdre dans les méandres de la fiscalité.
Cette "translucidité", pour chausser les bottes de Doctor, a pour conséquence de rendre "translucide" la SCI puisque, vous le savez ,les revenus fonciers ne sont pas taxés au nom de la SCI mais au nom de chacun des asssociés en fonction du nombre de parts du capital social qu'il détient. De même pour les plus-values taxées au nom de chaque associé ou exonéré pour l'associé dont le bien est sa résidence principale.
Donc, pendant la période durant laquelle la SCI est détentrice des apports,faits purement et simplement évidemment, cette SCI est propriétaire sous cette condition suspensive du retour du bien apporté dans le patrimoine de l'apporteur.
D'où cette fictivité relevant de cette théorie de la mutation conditionnelle des apports qui devient un casse-tête chinois pour les fiscalistes se posant beaucoup de questions à chaque étape de la vie de la SCI,et qui, par corollaire, provoque des appréciations diverses et variées de la part des internautes dotés, comme je le suis, de la même documentation fiscale.

ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 12 Posté - 02 janv. 2010 :  11:35:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Dethau,
Merci pour votre réponse, et bien entendu, meilleurs voeux pour 2010 aussi.

J'apprends avec stupeur que la fiscalité des sci peut devenir aussi complexe, ou plutot incohérente parfois que celle des loueurs en meublé.

dethau
Contributeur actif



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Revenir en haut de la page 13 Posté - 02 janv. 2010 :  11:54:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
J'apprends avec stupeur que la fiscalité des sci peut devenir aussi complexe, ou plutot incohérente parfois que celle des loueurs en meublé.
C'est un euphémisme.
Plutôt la "marre au canards" pour l'ensemble des droits de mutation et autres des sociétés en général.
Et encore j'ai traité le sujet à haute altitude pour ne pas sombrer dans l'incompréhensible.
Ce sont des"casse-gueule" faisant l'objet fréquemment de sujets vicieux dans les concours administratifs et examens du notariat.
Avant d'opérer et de traiter un problème, la prudence veut de s'y pencher pendant un certain temps (comme aurait dit Fernand RAYNAUD a propos du temps de refroidissement d'un fusil) avec, à portée de mains, un tube d'aspirine.
Pour les meublés ce n'est pas triste non plus.
Je laisse le soin à d'autres de fournir les réponses aux questions posées sur ce forum.

coyote
Nouveau Membre



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Statut: coyote est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 Posté - 02 janv. 2010 :  14:07:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci pour vos précisions, je n'avais jamais entendu parler de cette mutation conditionnelle, mais alors, comment aborder mon notaire qui me dit qu'il va calculer la Plus value en fonction des éléments que je vais lui donner,?
On peut bien sur en changer, personne n'est parfait et il y en a d'autres sur la place.
Toutefois, il me semble que la "règle" ou l'"usage" veut que l'on soit propriétaire des parts (iées à l'apport précédent), mais que c'est bien la SCI qui est propriétaire du bien.
Indépendamment de ceci, dans un cas plus générale, je crois comprendre que lorsqu'une SCI achète un bien (comptant ou avec emprunt), les associés ne sont propriétaires des parts en fonction de leur apport mais pas du bien immobilier lui-même.
merci encore pour vos éclaircissements futurs.

doctor
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 15 Posté - 02 janv. 2010 :  16:03:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de doctor
Coyote,

je vais tenter d'éclaircir les points que vous avez évoqués :

1) L'apport d'un bien au capital vaut transfert du droit de propriété de l'apporteur sur le bien au profit de la société et, à ce titre, il est soumis au régime de la vente puisqu'il est de l'essence de ce contrat d'entraîner un transfert de propriété (Code civil art. 1843-1 et 1843-3 & n° 1135 du Mémento Lefebvre Société civiles). En d'autres termes, l'apporteur n'est plus propriétaire du bien ; il détient en revanche des parts sociales.

2) A ce titre, votre notaire à raison lorsqu'il vous précise que la plus-value sera imposée (le régime de la vente classique s'applique).

3) Comme vous l'ont dit les autres intervenants, vous ne serez pas assujetti aux droits de mutation, votre apport n'étant pas grévé d'un passif (apport pur et simple)

J'espère avoir été clair. Bonne fin de journée.

 
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