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nitro_glycerine2003
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Statut: nitro_glycerine2003 est déconnecté

PostĂ© - 19 oct. 2009 :  22:37:12  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
J'avais donné un mandat à une agence immobilière pour vendre ma maison et le négociateur est sur le point de trouver non pas 1 acquéreur mais 4 acquéreurs distincts car sa solution a été de diviser ma propriété :
- un acquéreur pour le RDC
- un acquéreur pour le 1er étage
- un acquéreur pour l'aile attenante
- un acquéreur pour la parcelle détachable avec COS résiduel.

J'aimerais avoir votre aide pour la rédaction d'une clause dans les compromis de façon, dans l'éventualité où l'un des acquéreurs se désisterait pour x raison, à ce que je ne sois pas dans l'obligation de tenir mes engagements vis à vis des 3 autres.

Je précise que l'agent immobilier a informé verbalement toutes les parties que le délai entre les compromis et la signature finale des actes notariés prendraient plusieurs mois, suspendu à l'autorisation du permis de construire sur la parcelle détachable + du délai de 3 mois supplémentaires du recours des tiers, outre la clause suspensive de l'obtention des prêts.

Mon objectif c'est d'avoir la totalité des fonds le même jour, à la signature des actes définitifs, et ne pas risquer d'avoir à déménager si je n'avais qu'une partie de la vente réalisée.

Je vous remercie de bien vouloir m'aider à me protéger en tant que vendeur.
Signature de nitro_glycerine2003 
Nitro_Glycerine 2003

nefer
Modérateur

11403 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

 1 PostĂ© - 20 oct. 2009 :  08:35:22  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
si vous vendez par lot, il va falloir faire établir un réglement de copropriété préalablement à la signature du compromis

nitro_glycerine2003
Nouveau Membre

20 message(s)
Statut: nitro_glycerine2003 est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 20 oct. 2009 :  14:20:13  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
C'est prévu par l'agent immobilier.
Mais qu'adviendra-t-il si un des futurs acquéreurs se désiste ? Il faudra faire un autre règlement de copropriété avec un nouveau client à rechercher. Entre temps un autre futur acquéreur pourrait se désister.

C'est ma crainte - d'où ma question- d'être obligée de vendre que partiellement ma propriété, si les compromis étaient mal rédigés au départ.
Signature de nitro_glycerine2003 
Nitro_Glycerine 2003

Édité par - nitro_glycerine2003 le 20 oct. 2009 20:55:12

Jean-Michel Lugherini
Pilier de forums

France
3388 message(s)
Statut: Jean-Michel Lugherini est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 20 oct. 2009 :  15:32:06  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour,
Il semble que votre projet envisage le détachement d’un terrain à bâtir qui suppose, entre autres, une déclaration préalable de division et donc un certain délai (au minimum 4 mois en tenant compte du temps d’études, de dépôt et du délai d’affichage)
En supposant que votre projet soit réalisable et je vous conseille d’ores et déjà de vous rapprocher tant de votre notaire que de votre géomètre-expert qui devra se charger tout d’abord de vérifier la faisabilité de celui-ci, il me semble impossible que des compromis soient signés.
Autant pour les lots de la future copropriété que pour le Terrain à bâtir qui sera divisé lequel devra également faire l’objet d’un bornage contradictoire.
Ces montages prennent du temps et il est difficile voire impossible d’engager des acquéreurs dès maintenant.
Vos questions restent donc légitimes et rien n’interdit de penser qu’au dernier moment un ou plusieurs de ceux-ci se désistent pour le moins avant les compromis définitifs.
Quand à liés 4 acquéreurs ensemble pour la bonne réalisation de vos souhaits cela semble extrêmement difficile voire impossible
Signature de Jean-Michel Lugherini 
Cordialement

nefer
Modérateur

11403 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 20 oct. 2009 :  17:36:35  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
le candidat acquéreur d'un lot de copropriété peut très biens se rétracter dans le délai prévu OU ne pas réaliser la condition suspensive (généralement le prêt)

Ă  mon avis il est impossible de lier les compromis

nefer
Modérateur

11403 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 21 oct. 2009 :  07:16:56  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par nitro_glycerine2003

C'est prévu par l'agent immobilier.
Mais qu'adviendra-t-il si un des futurs acquéreurs se désiste ? Il faudra faire un autre règlement de copropriété avec un nouveau client à rechercher. Entre temps un autre futur acquéreur pourrait se désister.

C'est ma crainte - d'où ma question- d'être obligée de vendre que partiellement ma propriété, si les compromis étaient mal rédigés au départ.


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amepi
Contributeur senior



629 message(s)
Statut: amepi est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 21 oct. 2009 :  07:18:25  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de amepi
Une condition suspensive telle que vous la souhaitez, liant les ventes entre elles, est licite. Attention à sa rédaction. Prévoyez bien qu"elle est stipulée au bénéfice des deux parties et que l'acquéreur ne pourra renoncer à son bénéfice.
Signature de amepi 
amepi

Jean-Michel Lugherini
Pilier de forums

France
3388 message(s)
Statut: Jean-Michel Lugherini est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 21 oct. 2009 :  10:59:39  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil

Bonjour,
Certes, mais dans la pratique et sur ce genre de montage: lier solidairement plusieurs acquéreurs entre eux bénéficiant tous de conditions suspensives d'octroi de prêt, pour les uns et pour l'autre certainement d'une condition de PC va être un exercice d'équilibriste et à l’issue dès plus incertaine que je déconseille.
De plus, il me semble que l’on cherche dans ce genre d’opération à tout vouloir …….en tant que vendeur !
Il y a un choix à faire : ou l’on vend son « produit » en l’état et un seul acquéreur est recherché, ou l’on veut optimiser sa vente et l’on morcelle sa propriété, peu importe les différents montages.
Et bien dans cette hypothèse, il convient d’avoir regard définitif sur le projet, de solliciter les demandes d’autorisations au besoin administratives, réaliser, si nécessaire les éventuels travaux et donc les financer.
Et dans ce cas précis, mettre en copropriété un existant n’est pas toujours si évident (vérification des équipements communs et équipements autonomes et donc au besoin leur réalisation.
Là aussi, il y a un coût à supporter (EDD – Carrez- diagnostic technique)
Bref, ce n’est certainement pas aux acquéreurs à prendre le risque de financer tout ceci et surtout pas de s’engager avant l’obtention de toutes les autorisations évoquées dans le fil.
Et je reste dès plus dubitatif sur l’idée (sur un plan pragmatique) de lier même ensuite des acquéreurs ayant des intérêts totalement différents et ne se connaissant pas.
Pourquoi pas une mĂŞme famille, par contre.
Signature de Jean-Michel Lugherini 
Cordialement

quelboulot
Modérateur

3407 message(s)
Statut: quelboulot est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 21 oct. 2009 :  12:19:57  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
D'autant plus que peuvent se poser des problèmes annexes comme le fait de savoir si vous êtes raccordés à un assainissement individuel/collectif, l'individualisation des alimentations (eau, élec etc...), le parties communes, le respect du nombre d'emplacements de stationnement imposés par les règles d'urbanisme et bien d'autres points...

Vouloir vendre sans faire les démarches préalables, et ce dans leur ensemble, comme l'indique Jean-Michel Lugherini me paraît relever de..

Je ne comprends d'ailleurs pas comment un AI peut proposer ce type de manip ?
Signature de quelboulot 
Christophe

Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967

Scorpion
Contributeur actif



477 message(s)
Statut: Scorpion est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 21 oct. 2009 :  13:25:52  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
La dernière fois que j'ai fait un montage scabreux comme celui de nitro_glycerine2003, on a fini par déchirer le compromis et la vente a été cassée. Il y a 50 raisons pour que la vente ne se fasse pas. Comme dit à plusieurs reprises, attendre que la division soit faite pour signer les compromis serait judicieux.

Autre problème à évoquer, celui du nombre de places de parking. Chez moi faut 1 place de parking par logement, sinon le géomètre ne fait pas de division.

amepi
Contributeur senior



629 message(s)
Statut: amepi est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 21 oct. 2009 :  14:54:07  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de amepi
Chez nous c'est une et demi dont une couverte. En fait cela dépend des communes.
Signature de amepi 
amepi

Jean-Michel Lugherini
Pilier de forums

France
3388 message(s)
Statut: Jean-Michel Lugherini est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 21 oct. 2009 :  17:02:04  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
La lecture des POS/PLU est bien sur Ă  prendre en compte concernant les parkings.
S'agissant uniquement d'une mise en copro d'une propriété bâtie (dans un cadre général), le sujet a plusieurs fois été débattu , (ici aussi, je pense), il n'y a d'autorisation à solliciter donc de contrôle aisée de l'administration.
Se poserait, mais Emmanuel est plusieurs fois revenu sur cette question, les taxes qui pourraient être réclamées.
Ainsi en pleine ville et ce sans terrain, l'on doit quand même pouvoir réaliser une mise en copro et au besoin "provisionner " ces taxes.
Il convient pour les praticiens 'mais ceci est une position personnelle" simplement de ne pas tenir ses "clients" dans l'ignorance de ces sujets.
Signature de Jean-Michel Lugherini 
Cordialement

nitro_glycerine2003
Nouveau Membre

20 message(s)
Statut: nitro_glycerine2003 est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 22 oct. 2009 :  09:00:18  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Je lirai avec attention vos réponses dès lundi car je suis sur le point de partir en déplacement pour 4 jours.

Merci d'avance pour toutes vos informations.
Signature de nitro_glycerine2003 
Nitro_Glycerine 2003
 
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