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maitrekanter59
Nouveau Membre

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Posté - 27 mai 2009 :  16:02:54  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

Je pense que le sujet de la provision prélevée par le bailleur à la restitution du dépôt de garantie a été maintes fois abordé.
La question que je me pose est : le bailleur a-t-il un délai, une fois les exercices comptables clôturés, pour restituer (ou réclamer) la différence suite au calcul des charges réelles?

J'ai quitté mon appartement en juin 2008 et mon bailleur m'a retenu des provisions pour les exercices 2006/2007 et 2007/2008 donc j'aimerais savoir si je suis en droit de réclamer quoi que ce soit.


Numero6
Modérateur



France
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Statut: Numero6 est déconnecté

 1 Posté - 27 mai 2009 :  16:19:00  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de Numero6
Vous avez quitté en juin 2008 et les comptes de 2006/2007 n'étaient pas encore cloturés, nous sommes en mai 2009 donc il est probable que les comptes 2007/2008 ne soient pas encore eux non plus cloturés ...
Par contre ceux de 2006/2007 devraient l'avoir été et vous êtes en droit de demander une régularisation des charges pour la période concernée.
Signature de Numero6 
Cordialement,
Numéro 6
Le guide juridique
Calcul du Loyer ( bail locaux d'habitation Loi de 89)


maitrekanter59
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 2 Posté - 27 mai 2009 :  16:24:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Les exercices comptables sont clôturés en juillet pour cette résidence.
Il y a de cela quelques mois une personne de l'agence m'avait dit que les comptes étaient clôturés mais qu'ils avaient du retard dans les régularisations. C'était en décembre dernier!
Je pense qu'ils se moquent du monde et en attendant ils font de la trésorerie avec de l'argent qui ne leur appartient pas.

Numero6
Modérateur



France
2106 message(s)
Statut: Numero6 est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 27 mai 2009 :  16:28:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de Numero6
L'important est de voir exactement combien de charges réélles vous aviez les années précédentes, (si vous aviez eu une régularisation de vos charges pour les annéees anterieures) ,et si la provisions pour 2006/2007 que votre propriétaire vous a gardé sur votre Dépôt de garantie est dans l'ordre du raisonnable et par la même celle de 2007/2008.
Signature de Numero6 
Cordialement,
Numéro 6
Le guide juridique
Calcul du Loyer ( bail locaux d'habitation Loi de 89)


maitrekanter59
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Revenir en haut de la page 4 Posté - 27 mai 2009 :  17:19:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il n'y avait pas d'année précédente, la résidence était neuve et a été mise en service en juillet 2006.
Sinon tous les mois je payais 40 euros de provision de charges.
Sur mon dépôt de garantie d'environ 1000 euros, 100 euros ont été retenus pour 2006/2007 et 130 pour 2007/2008 ainsi que 80 pour la TOM de 2008 (j'ai déjà récupéré le trop perçu pour cela, soit 13 euros).
Au total ça fait 310 euros, soit 31% de la somme ce qui me paraît un peu excessif.

maitrekanter59
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 5 Posté - 27 mai 2009 :  17:26:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
J'avais envoyé un mail à mon bailleur sur ce sujet, je viens d'avoir une réponse:

citation:

Effectivement les exercices comptables sont clos, mais les régularisations de charges sont en cours.

Nous avons effectivement du retard sur les régularisations et nous nous en excusons néanmoins une personne travaille actuellement exclusivement sur ces traitements afin de combler notre retard.

Nous espérons pouvoir régulariser rapidement les exercices comptables 2006/2007 et 2007/2008.

Chaque exercice comptable doit faire l’objet d’une régularisation par contre le législateur accorde un délai de 5 années par exercice comptable pour les traiter (bien évidement nous ne prendrons pas ce délai de traitement).

Stéphane Marin
Contributeur actif



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Statut: Stéphane Marin est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 28 mai 2009 :  09:10:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il vaut mieux en rire !!!

Votre "bailleur" mélange, sans doute volontairement, la prescription et l'obligation decoulant de la loi.

Il a 2 mois à compter de la régularisation des charges par le syndic pour cloturer votre compte. Au delà, les sommes conservées portent interet au taux légal à votre profit !

maitrekanter59
Nouveau Membre

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Statut: maitrekanter59 est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 28 mai 2009 :  09:13:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Stéphane Marin

Il vaut mieux en rire !!!

Votre "bailleur" mélange, sans doute volontairement, la prescription et l'obligation decoulant de la loi.

Il a 2 mois à compter de la régularisation des charges par le syndic pour cloturer votre compte. Au delà, les sommes conservées portent interet au taux légal à votre profit !


Ca m'intéresserait d'avoir une référence à une loi où on parle de ces 2 mois.

Stéphane Marin
Contributeur actif



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Statut: Stéphane Marin est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 28 mai 2009 :  11:56:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Et voilà

Loi du 6 juillet 1989
Article 22 Modifié par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 103

Lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d'avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l'article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation.


maitrekanter59
Nouveau Membre

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Statut: maitrekanter59 est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 28 mai 2009 :  12:02:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Vous me prouvez qu'ils ont le bien le droit de retenir une partie du dépôt de garantie (ça je le savais) :
citation:

déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.


D'ailleurs les 2 mois dont vous me parliez correspondent au délai légal pour la restitution de ce dépôt duquel on peut déduire des provisions et non pas du délai de restitution (ou de réclamation) suite à la clôture des comptes.

Par contre ce passage-ci est intéressant puisqu'il va me permettre de réclamer des intérêts:
citation:

A défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêt au taux légal au profit du locataire.

Édité par - maitrekanter59 le 28 mai 2009 12:03:45

Stéphane Marin
Contributeur actif



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Statut: Stéphane Marin est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 28 mai 2009 :  12:16:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
La restitution du DG doit se faire dans les 2 mois de la cloture des compte
"sommes restant dues au bailleur ...sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. " C'est le sens de cette phrase.

Lnsacorh
Contributeur actif

200 message(s)
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Revenir en haut de la page 11 Posté - 22 juin 2009 :  19:00:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
stephane

citation:

Il a 2 mois à compter de la régularisation des charges par le syndic pour cloturer votre compte. Au delà, les sommes conservées portent interet au taux légal à votre profit !


sans oublié que la régularisation des comptes doit être approuvé par l'AG et de là : attendre les fameux deux mois pour que le PV ne soit pas contestable

cela donne environ donc 3 ou 4 mois , une fois que le syndic aurait mis ses comptes à la disposition du CS.

joulia
Contributeur vétéran

1769 message(s)
Statut: joulia est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 27 juin 2009 :  16:48:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de joulia
citation:
Initialement posté par Stéphane Marin

La restitution du DG doit se faire dans les 2 mois de la cloture des compte

pas la cloture des comptes ... 2 mois de la remise des clés

petite nuance qui a son importance.

evora0606
Contributeur débutant

50 message(s)
Statut: evora0606 est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 01 juil. 2009 :  08:04:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Lnsacorh
sans oublié que la régularisation des comptes doit être approuvé par l'AG et de là : attendre les fameux deux mois pour que le PV ne soit pas contestable

cela donne environ donc 3 ou 4 mois , une fois que le syndic aurait mis ses comptes à la disposition du CS.


bonjour.
en monopropriété,quand il n'y a pas de CS et donc pas d'AG,ces durées ne tiennent plus,je pense.
surtout si le nombre de locataires se compte sur les doigts de la main,et que les postes de charges sont réduits.

albifrons
Contributeur actif

134 message(s)
Statut: albifrons est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 Posté - 20 juil. 2009 :  23:17:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
De plus, en monopropriété il est impossible pour un locataire de savoir quand le bailleur a eu connaissance de l'arrêt de ses propres comptes.... à partir de là le calcul des intérêts de retard au profit du locataire est impossible à déterminer du point de vue de la date....

albifrons
Contributeur actif

134 message(s)
Statut: albifrons est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 Posté - 20 juil. 2009 :  23:59:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Stéphane Marin



Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.



cette phrase de cet article 22 est très ambigüe et doit sûrement faire référence à la cour de cassation 3 è ch civ du 18 mars 1982 (dont je ne trouve pas le texte - si quelqu'un l'avait ce serait bien de nous le communiquer). Il devait y être question de copropriété. C'est très compliqué car en monopropriété s'agissant d'immeuble on peut aussi avoir besoin de délai pour arrêter ses comptes encore que le locataire doit pouvoir recevoir la régularisation de ses charges tous les ans.

Le pb est le terme : "justifiées". Comme le suggère Numéro 6 il y a sans doute lieu d'apprécier si les charges provisionnelles sont raisonnables ou cohérentes par rapport aux années précédentes.
Le bailleur est aussi amené à vérifier les postes à grosse dépense comme l'eau, le fioul, le gaz... On peut aussi penser aux dépenses d'eau lorsqu'il y a des compteurs divisionnaires, et qui souvent font toute la différence d'une année sur l'autre : ces données sont justifiables en effet aisément . Pas besoin d'attendre une AG pour savoir ce qu'a réellement consommé son locataire, ni même pour savoir, en monopropriété si son budget a explosé ou non au niveau des dépenses.

Dans mon, propre cas, mon ex bailleur (sa gérance) me retient plus d'un mois de dépôt de garantie (qu'il appelle encore 'caution" ) pour l'apurement des comptes ou frais. Rien n'ets précisé pour les frais. Pour les charges des années précédentes, j'avais depuis 17 ans tous les ans des remboursements de charges parfois pouvant aller jusqu'à 200 euros . ça veut dire que mon bailleur ou l'agence conservera encore pendant au moins deux ans une somme très élevée jusqu'à l'apurement de tous les comptes .

Je suis sans doute amené à lui demander de justifier le montant de cette retenue sachant par ailleurs qu'il n'y a pas de copropriété, donc pas d'AG d'arrêt des comptes. D'autre part il a encore à son actif deux sécurités : il est en droit de me réclamer durant 5 ans des frais ou charges que je lui devrais d'une part, et d'autre part, en cas d'insuccès il défiscalise les sommes non recouvrées, ce qui bien sûr n'est pas pareil que recouvrer des dépenses.

En fait je trouve que ce texte de l'article 22 est mal rédigé et prête à confusion, notamment si on ne connait pas les jurisprudences qui l'ont présidé.

(j'ai abrégé des phrases)

Édité par - albifrons le 21 juil. 2009 12:12:12
 
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