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Gilles28
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 Posté - 16 oct. 2009 : 18:08:31
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Bonjour,
Voici ma situation, j'ai une SCI qui loue un batiment industriel a une entreprise qui va être liquidée.
LE loyer était de 1750 Euros H.T mensuel, je réglais à la banque 1450 Euros d'emprunt mensuel, d'ou revenues Fonciers IR csg RDS (Recette moins charges d'emprunt etc)
LE souci est que je ne vais plus avoir de locataire durant 4 Ă 5 mois, le temps de la liquidation, dont je vais devoir payer sur mes deniers personnels, le montant de l'emprunt chaque mois Ă la banque et je ne suis pas prĂŞt de retrouver un locataire avec la conjoncture actuelle
Les questions que je me pose sont les suivantes :
A) Si par la suite je loue simplement quelques parties du batiment (Bureaux), j'aurais des loyers bcp plus faible, donc déficit foncier (d'après mes calculs) par rapport aux autres années, le fisc risque t'il de me demander des comptes, en me demandant pourquoi je ne loue pas la totalité du batiment ?
B) JE ne loue courant 2010, je paie mon avec mes deniers l'emprunt, est ce bien du déficit foncier qu'il y aura pusiqu'aunce entrée de loyer mais un emprunt à rembourser court tjs ?
C) j'ai la totalité en cash pour solder le prêt de la SCI à la banque, mais pas de locataire, est ce judicieux ?
Que me conseillez vous ?
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 17 oct. 2009 : 07:01:24
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Bonjour Gilles28,
Le cumul des charges déductibles de tes revenus locatifs ( assurance , foncier , intérêt d'emprunt , amortissement si SCI à IS ).
Si ton loyer baisse ou même disparait durant une période , tu auras moins de revenus locatifs mais tu devras toujours rembourser.
La différence entre les revenus locatifs et le cumul des charges déterminent le déficit foncier.
Pour répondre à tes questions :
A°) Tu déclares ce que tu "veux" aux impôts et tu gères comme tu veux ta SCI , ils ne viendront pas te demander de compte si il y a une baisse de revenus locatifs et tu n'as pas à t'inquiéter car tu as les elemnets pour répondre.
B°) Non ce n'est pas du déficit foncier , tu honores les engagements et tant qu'associes , vous devez être au moins 2 dans la SCI donc les pertes doivent être réparties entre les associées au prorata des parts détenues
C°) Non , car tu vas payer des frais bancaires et tu perdras la possibilité d'imputer les charges d'emprunts sur les revenus locatifs.
Est-ce une SCI Ă l'Ir ou l'IS ?
Es-tu gérant ?
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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Gilles28
Nouveau Membre
13 message(s)
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 2
Posté - 17 oct. 2009 : 16:26:37
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Bonjour Philippe30
En fait c'est une SCI à l'IR, je suis gérant mon épouse associé mais nous sommes ous le regime de la communeauté |
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philippe30
Contributeur vétéran
1515 message(s)
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3
Posté - 17 oct. 2009 : 18:33:35
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Bonjour,
Dans le cas d'une SCI à l'IR , il n'est pas intéressant de verser à la SCI le montant du remboursement de l'emprunt au compte courant associé car tu ne pourras pas te rembourser en franchise d'impôt comme à l'IS ( hormis impôt sur les sociétés ) puisque tu seras imposable à titre personnel des l'ensemble des revenus de la SCI.
Le mieux est de payer la différence ( versement aux compte courant ) pour rembourser les mensualités.
Sinon voit avec ta banque pour faire un report du remboursement du capital afin de ne rembourser que les intérêts ce qui diminuera ta charge.
En tant que gérant tu as normalement les mains libres pour la gestion.
Philippe |
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Investisseur immobilier
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Gilles28
Nouveau Membre
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 Posté - 17 oct. 2009 : 18:52:31
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JE ne suis pas sur de saisir, si je paie avec mes deniers le montant du prĂŞt et des loyers qui deviennent donc du compte courant, je suis imposable dessus ? |
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Posté - 17 oct. 2009 : 22:36:28
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Pour ma part, je vois que la SCI va effectivement êrte en déficit foncier.
Comme elle est à l'IR,les associés, chacun pour la part qui leur revient, vont donc être également et logiquement en déficit foncier.
La limite du déficit est que vous ne pouvez plus être en déficit les 3 dernières années avant la vente du bien.
Si pour une raison ou une autre vous ne louez qu'une partie du batiment, et que vous ne cherchez pas activement de locataire (documents a garder pour preuve) pour le reste, le fisc est en droit de faire un pro-rata des parties, et considérer que la partie non louée pour laquelle vous ne cherchez pas de locataire n'est plus un bien locatif.
Cela peut entrainer qqs complications:
Pour cette partie la par exemple, vous ne pouvez etre en déficit les 3 dernières années
Pour cette partie vous ne pouvez plus rien déduire des charges d'entretien, de réparation, de taxe foncière, etc... |
Édité par - ribouldingue le 17 oct. 2009 22:37:53 |
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