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japymonfis
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Post√© - 13 oct. 2009 :  14:20:51  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bjr,
Notre syndic benevole est confront√© pour la premi√®re fois √† la n√©cessit√© d'entreprendre des travaux relativement co√Ľteux, en l'occurence la r√©fection de la peinture murale des parties communes. Sachant qu'il ne nous est pas possible de r√©partir la somme requise (de l'ordre de 6 √† 7000‚ā¨) sur 2 ou 3 appels de fonds, apr√®s le vote des travaux en AG, comment peut-on proc√©der ? Est-il possible pour le syndic de constituer, avant m√™me le vote en AG, une r√©serve financi√®re en proc√©dant suffisamment √† l'avance √† des appels de fonds r√©partis sur une longue dur√©e ? A moins qu'il ne soit pr√©f√©rable de proc√©der √† un emprunt, si cela est possible ?
Merci de vos conseils.
Cordialement

philippe388
Pilier de forums

14069 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

 1 Post√© - 13 oct. 2009 :  16:33:15  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
japymonfils
citation:
Sachant qu'il ne nous est pas possible de r√©partir la somme requise (de l'ordre de 6 √† 7000‚ā¨) sur 2 ou 3 appels de fonds, apr√®s le vote des travaux en AG, comment peut-on proc√©der ?


Lors du vote de tels travaux d'entretien, l'AG vote le montant du devis ET les dates d'appels de fonds. L'AG décide de les appeler en 2 ou 3 fois, le syndic bénévole ou NON exécute cette décision en étalant sur 3 trimestre les quotes-part de chacun.

SI je comprends, vous ne pouvez pas payer en 3 fois votre quote-part des travaux .

Le SDC, et non le syndic, peut voter d'appeler des fonds pour des travaux futurs, en précisant dans la résolution le montnat total annuel. Chacun se verra appeler sa quote-part à chaque trimestre.

Votre syndic ne peut appeler des fonds que sur une décision de l'AG. Il n'a aucun pouvoir de décision, donc d'appeler des fonds sans approbation de l'AG.

Si l'AG vote ces travaux de peinture, et décide d'appeler les fonds en 2 ou 3 fois, vous serez obligé de payer votre quote-part. Il vous faudra souscrire un emprunt auprès de votre banque perso.

rambouillet
Pilier de forums

15199 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 2 Post√© - 13 oct. 2009 :  16:33:24  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
vous pouvez utiliser l'aticle suivant :
citation:
Article 18 de la loi

Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :


- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;


- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;


- d'établir et de tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble conformément à un contenu défini par décret ;


- d'√©tablir le budget pr√©visionnel, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assembl√©e g√©n√©rale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilit√© s√©par√©e qui fait appara√ģtre la position de chaque copropri√©taire √† l'√©gard du syndicat ;


- de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi ;

- d'ouvrir un compte bancaire ou postal s√©par√© au nom du syndicat sur lequel sont vers√©es sans d√©lai toutes les sommes ou valeurs re√ßues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assembl√©e g√©n√©rale peut en d√©cider autrement √† la majorit√© de l'article 25 et, le cas √©ch√©ant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administr√© par un syndic soumis aux dispositions de la loi n¬į 70-9 du 2 janvier 1970 r√©glementant les conditions d'exercice des activit√©s relatives √† certaines op√©rations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l'activit√© est soumise √† une r√©glementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La m√©connaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullit√© de plein droit de son mandat √† l'expiration du d√©lai de trois mois suivant sa d√©signation. Toutefois, les actes qu'il aurait pass√©s avec des tiers de bonne foi demeurent valables.


- de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas visés aux articles 15 et 16 ci-dessus, ainsi que pour la publication de l'état descriptif de division du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication ;


- lorsqu'un r√©seau de communications √©lectroniques interne √† l'immeuble distribue des services de t√©l√©vision et si l'installation permet l'acc√®s aux services nationaux en clair de t√©l√©vision par voie hertzienne terrestre en mode num√©rique, d'informer de mani√®re claire et visible les copropri√©taires de cette possibilit√© et de fournir les coordonn√©es du distributeur de services auquel le copropri√©taire doit s'adresser pour b√©n√©ficier du "service antenne" num√©rique, tel que pr√©vu au deuxi√®me alin√©a de l'article 34-1 de la loi n¬į 86-1067 du 30 septembre 1986 relative √† la libert√© de communication. A compter de la publication de la loi n¬į 2007-309 du 5 mars 2007 relative √† la modernisation de la diffusion audiovisuelle et √† la t√©l√©vision du futur et jusqu'au 30 novembre 2011, cette information est fournie dans le relev√© de charges envoy√© r√©guli√®rement par le syndic aux copropri√©taires.


Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L'assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.


En cas d'empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice.


cet article r√©pond exactement √† votre besoin, l'AG peut d√©cider, par ex, une somme de 7000 ‚ā¨ exigible en 6 fois avec un calendrier et vous avez 3 ans pour d√©clencher ces travaux de r√©fection

Gédehem
Pilier de forums

14340 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Post√© - 13 oct. 2009 :  22:46:12  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Ce fonds de réserve mentionné L.art.18 ne concerne pas le cas exposé.
Il est question ici "des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. "

Dans le cas expos√© par Japymonfis, il semble que ces travaux soient parfaitement identifi√©s, qui plus est chiffr√©s m√™me approximativement "r√©partir la somme requise (de l'ordre de 6 √† 7000‚ā¨)".

Une décision d'AG est nécessaire, d'une part pour préciser les travaux qui seront engagés avec cette réserve, ld'autre part pour décider du monatnt de cette réserve et des provisions exigibles nécessaires (au besoin 1 ou 2 ans à l'avance) étant entendu que la réserve ainsi créée ne pourra êttre utilisée que pour ces travaux.

rambouillet
Pilier de forums

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Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 4 Post√© - 14 oct. 2009 :  09:56:19  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Les travaux peuvent être identifiés, là n'est pas la question.

J'ai cru comprendre que japymonfils cherchait un moyen d'étaler le paiement des travaux, avant de lancer les dits travaux.

Donc pour ma part, je pense que l'article 18 détient la solution :
* l'AG veut faire des travaux de remise en état
* il n'y a pas urgence immédiate
* les copros veulent échelonner ces frais 7 fois (par ex...), sur 2 ans,
* l'AG ann√©e N vote des provisions pour travaux suivant l'article 18 en √©chelonnant cette avance de 7000 ‚ā¨ (par ex, mais plus ou moins si onveut)
* L'AG fixe un échéancier : 1/7 tous les trimestres
* lors de l'AG N+2, l'AG vote une r√©solution concernant des travaux de peinture pour 7000 ‚ā¨, en puisant dans l'avance vot√©e en N-2.

ainsi les travaux sont votés et échelonnés en paiement sur 2 ans environ, et réalisés dans 2 ans à compter d'aujourd'hui.

Il n'en serait pas ainsi pour des travaux d'urgence, or là nous sommes face à des travaux de réfection de peinture, on suppose que la peinture ne retient pas le mur...

Pour ma part je recommande d'avoir toujours (sauf en periode de grosses d√©penses) une avance pour travaux d'environ 5000 ‚ā¨ (suivant la grosseur de la copro), pour pallier ainsi √† des travaux que l'AG souhaiterait faire et rapidement, ainsi la douloureuse est moins forte...

japymonfis
Contributeur actif

174 message(s)
Statut: japymonfis est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Post√© - 14 oct. 2009 :  14:05:03  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
merci pour vos réponses

japymonfis
Contributeur actif

174 message(s)
Statut: japymonfis est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Post√© - 14 oct. 2009 :  14:15:12  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
notre prochaine AG devant se tenir le 19 novembre prochain et les courriers de convocation ayant été lancés, est-il encore possible de rajouter à l'ordre du jour la soumission au vote de la constitution d'une provision spéciale ?

rambouillet
Pilier de forums

15199 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 7 Post√© - 14 oct. 2009 :  14:22:28  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
réponse : NON

mais il est encore temps (AG moins 21jours francs calendaires ) de rnotifier une nouvelle convocation en bonne et due forme qui annule et remplace la précédente et conserve la même date d'AG : date limite d'envoi en LRAR :22 ou 23 octobre.
Ce sont des frais supplémentaires, mais l'argent en vaut peut-être la chandelle...
La notification peut être faite en recepisse en mains propres en faisant signer un document...

felix1930
Contributeur vétéran

1050 message(s)
Statut: felix1930 est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Post√© - 14 oct. 2009 :  14:49:20  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
dans ce cas , un échéancier avec un plan pluriannuel peut peut être être voté??

rambouillet
Pilier de forums

15199 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 9 Post√© - 14 oct. 2009 :  14:54:51  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
oui l'échéancier peut être pluri annuel, c'est l'AG qui décide.

japymonfis
Contributeur actif

174 message(s)
Statut: japymonfis est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Post√© - 14 oct. 2009 :  18:09:02  Lien direct vers cette r√©ponse  Voir le profil
Merci
 
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