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PCS1975
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 Posté - 28 déc. 2021 : 01:04:50
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Certes oui!
J'ai envoyé ma question à l'ARC. En la rédigeant de la manière la plus précise et concise possible, j'ai réalisé la complexité du truc.
Par exemple pour les factures d'électricité, en partant d'une facture globale, il est impossible de quantifier la consommation propre :
- aux parties communes générales : SAS d'entrée de 4m2 + local poubelle de 6m2 + local eau quasiment toujours éteint car fermé
- et aux parties communes spéciales : toute le reste de la partie habitation + l'ascenseur qui lui possède une clé de répartition différente.
Je pense que le syndic n'a pas le temps de faire dans cette dentelle : il est plus simple de tout mettre en charges générales et basta, sauf que ce n'est pas du tout la réalité.
Le gars qui a pondu ce règlement n'a aucun sens pratique...
Tel que c'est pensé, cela obligerait à avoir un compteur électrique pour le SAS + le local poubelle + le local eau, un autre compteur pour le restant et encore un autre compteur pour l'ascenseur. Triple facture, triple compteur, tout ça pour répondre au règlement de copropriété.
Ridicule.
Et c'est encore pire pour le ménage : il faudrait que la dame du ménage décompte le temps passé à nettoyer :
- d'une part les portes d'entrées, le SAS et s'occuper des poubelles (générales)
- d'autre part le restant : tous les paliers, l'escalier, le hall, les couloirs des caves (spéciales).
Et voici une clause réputée non écrite : le nettoyage de l'ascenseur bascule en charge générale car il n'est précisé nulle part qui doit payer le ménage de la cabine et des portes coulissantes de l'ascenseur.
Bref, c'est n'importe quoi, je vais attendre la réponse de l'ARC, et je vous tiendrai au courant. |
Édité par - PCS1975 le 28 déc. 2021 02:04:18 |
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brennec
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 42
Posté - 28 déc. 2021 : 08:06:03
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Si je comprends bien, le respect scrupuleux du RDC va vous amener à demander l'installation de plusieurs compteurs électriques, ainsi que des contrats séparés pour le nettoyage des diverses parties de l'immeuble ?
Il faut reconnaître que c'est plutôt drôle !
Pour éviter ce genre d'absurdité portant sans doute sur des clopinettes, le RDC de ma copropriété distingue le nettoyage de la réfection des surfaces, sol, mur, plafond, c a d ce qu'on appelle parfois le ravalement intérieur, ou ce que JPM appelle les travaux, pour lesquels il est facile d'exempter le propriétaire du local commercial.
question : La loi Elan permettrait-elle un toilettage du RDC ? |
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43
Posté - 28 déc. 2021 : 09:43:08
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on ne peut rien tirer du jugement de la CC que vous avez cité sans connaitre le jugement précis de l'appel ainsi que le RdC.
Rappelons que la CC ne juge pas le fond mais la forme et en particulier le respect de la procédure, ce qui est le cas ici ......
et ce d'autant que le moyen énoncé porte sur la loi et sur rien d'autre .... on peut penser que le RdC ne fait pas état de charges spéciales |
Édité par - rambouillet le 28 déc. 2021 09:46:31 |
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JPM
Modérateur
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44
Posté - 28 déc. 2021 : 10:28:47
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De Rambouillet citation: la CC ne juge pas le fond mais la forme
Quand on sait que CC veut dire Cour de cassation, on frémit.
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PCS1975
Contributeur actif
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45
Posté - 28 déc. 2021 : 13:04:30
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Bonjour,
Revoir le règlement de copro, non je pense que ce n'est pas nécessaire de payer cela pour des bêtises (pour être poli), d'autant qu'il date de 2016.
C'est tout de même dingue de penser que 80% de l'électricité de toutes les parties communes est occasionnée par l'ascenseur, car toutes les lumières sont des LED qui ne consomment quasiment rien.
De sorte qu'il y aurait un certain bon sens à répartir les dépenses électriques sur la clé de répartition de l'ascenseur pour 80% du montant, et 20% sur la clé charges générales.
Ah tiens, il y a l'aspirateur de la dame de ménage une fois par semaine. Quand elle aspire le hall avant de laver, la consommation électrique devrait être en charges générales, mais dès qu'elle passe la porte de l'interphone, ça devient des charges spéciales.
Bref, c'est inapplicable, les charges spéciales découpées comme cela, ça ne sert strictement à rien.
Je suis donc d'accord avec JPM, car dans mon cas ce n'est pas aussi simple que 2+2=4, mais plutĂ´t 2,565998742365 + 1,434001257635 = 4....
Et je ne suis pas loin de penser que quand c'est inapplicable, le syndic n'a sans doute pas le choix que d'appliquer la répartition des charges générales. |
Édité par - PCS1975 le 28 déc. 2021 13:08:14 |
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46
Posté - 28 déc. 2021 : 14:10:08
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citation: Et je ne suis pas loin de penser que quand c'est inapplicable, le syndic n'a sans doute pas le choix que d'appliquer la répartition des charges générales.
L'erreur commise c'est que vous voulez faire une interprétation de ce qui vous semble à faire ou non, alors qu'en copropriété (à l'exception des premières années), on applique le RdC, un point c'est tout et cela sans réfléchir et en mettant de côté son "sentiment", sinon chacun va y aller de son "sentimentalisme"  ....
Si quelqu'un veut contester, alors il existe des outils, via un juge ......
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PCS1975
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47
Posté - 28 déc. 2021 : 15:45:33
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Vous avez raison rambouillet, mais l'immeuble est jeune puisqu'il a été livré en 2018.
Par ailleurs, le syndic a fait tellement d'erreurs récurrentes (notamment de comptabilité, par négligence le plus souvent) que les anciens membres du conseil syndical ne trouvaient plus le temps de tout gérer. C'est pour cela qu'ils ont laissé tomber, et le dossier transmis est assez lourd.
La question posée ici faisait parti des questions en cours.
J'attends la réponse de l'ARC, mais d'en discuter ici m'a fait voir les choses sous un angle différent, et je ne suis pas mécontent de l'avoir posée.
J'aime bien comprendre les tenants et aboutissants des choses, je pense que je ne suis pas au bout de mes peines en copropriété.... |
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Posté - 28 déc. 2021 : 16:41:54
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2018 : dans ce cas, on se lance dans la mise en route de cet article après avoir vérifié la date de publication du RdC au SPF :
citation: Article 12
Dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10. Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges.
Cette action peut également être exercée par le propriétaire d'un lot avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.
mais je crains que vous ne soyez pas dans cette proportion ....
Autre solution, espérer que le délai du 23/11/2021, concernant le vote de charges spéciales à la majorité 24 soit prorogée comme semble le vouloir le Grecco ... |
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PCS1975
Contributeur actif
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49
Posté - 03 janv. 2022 : 18:57:44
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Bonjour,
J'ai reçu la réponse de l'ARC qui s'avère reprendre, en le formulant autrement, ce que j'avais hélas compris et exposé dans mon précédent message (#41).
Il n'y a pas de réponse sur la rétro-activité, le commentaire est seulement le "décryptage" du règlement de copropriété.
Je vous recopie ici la conclusion.
citation: Il en résulte :
- que les frais générés par ces parties communes [entre autres le coût de l’électricité, du ménage (eau utilisée comprise) ]doivent être supportés par tous les copropriétaires selon les tantièmes de charges communes générales attachés à leur lot par le règlement de copropriété ;
- en revanche, que le lot commercial ne devrait pas contribuer aux dépenses d’entretien des parties communes des étages supérieurs (électricité, nettoyage, eau), constitutives de parties communes spéciales (A. II 2 alinéa b, p. 3).
Le syndicat devrait être en mesure de ventiler ces dépenses, moyennant un contrat dissociant pour chaque partie commune concernée (générale et spéciale) :
- l’abonnement et les consommations électriques, ainsi que pour l’eau auprès des compagnies de distribution ;
- la maintenance de la résidence par le prestataire assurant cette tâche.
Donc, il faudrait :
1) disposer d'un compteur électrique dédié aux parties communes générales (sas, local poubelle, local eau) : poser un compteur divisionnaire?
La majeure partie de l'électricité consommée sur le compteur général est l'ascenseur et l'aspirateur des paliers d'étage (parties communes spéciales)
2) ventiler le contrat de ménage : je pense que ça c'est possible en faisant un point avec le prestataire.
3) ventiler les consommations d'eau qui, de mon point de vue s'avère peu utile, étant donné que 90% de l'eau est utilisée pour des parties communes générales (sas, local poubelle et lavage des containers). Les paliers d'étage sont avec de la moquette.
Au total, en restant très pragmatique et en ne regardant que l'aspect financier qui impacte indument le local commercial (à hauteur de 1000€ par an tout de même), il n'y a que le point 2) qui serait vraiment utile. Ca tombe bien, c'est le plus simple.
Je vais donc en parler au syndic, et lui proposer :
- de ventiler l'électricité sur les parties communes spéciales (800 €/an)
- de rester en charges communes spéciales pour l'eau (100 €/an)
- de séparer le contrat de ménage en deux contrats : l'un pour les parties communes générales en ventilant avec la clé actuelle, et l'autre pour les parties communes spéciales en ventilant avec la clé des charges communes spéciales. Je n'ai aucune idée de la proportion de ces deux contrats, le ménage total coûtant 5100 €/an.
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Édité par - PCS1975 le 03 janv. 2022 19:30:38 |
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JPM
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Posté - 03 janv. 2022 : 19:53:08
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Restez tranquille et comme vous ĂŞtes !
A juste titre le syndic va augmenter ses honoraires !
Qui sera le dindon ??? |
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PCS1975
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51
Posté - 03 janv. 2022 : 20:38:39
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citation: Initialement posté par JPM
Restez tranquille et comme vous ĂŞtes !
A juste titre le syndic va augmenter ses honoraires !
Qui sera le dindon ???
Ce n'est pas ainsi que je vois les choses. Je serais à la place du propriétaire qui paye 1000 €/an de charges qu'il ne devrait pas payer, et qu'on me réponde : "c'est comme ça", je ne serais pas content. C'est en agissant ainsi que les copropriétaires se détournent de la copropriété, estiment que le conseil syndical est de mèche avec le syndic, ce qui conduit au pire des travers : ne plus payer ses charges ce qui est une erreur considérable. Mais il faut le faire comprendre, ça n'a rien de facile, car ils ont l'impression de "punir" le syndic/conseil syndical, alors que le syndic n'en a rien à faire de ne plus pouvoir payer les factures. Et c'est tout le contraire, le syndic se graisse la patte en facturant mises en demeure et relances, et on ne pourra pas le lui reprocher. Bref.
De mon côté, je sais cela maintenant, mon rôle est d'améliorer les choses pour les rendre le plus juste possible.
Et ce serait une grosse blague que le syndic augmente ses honoraires pour la saisie d'une malheureuse facture en plus par mois....?
De toutes façons, le contrat de syndic avec les honoraires est fixé jusqu'en octobre 2022, ce qui vient ensuite n'est pas encore écrit... |
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JPM
Modérateur
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52
Posté - 03 janv. 2022 : 21:01:30
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On en reparlera en octobre 2022  |
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brennec
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53
 Posté - 04 janv. 2022 : 11:53:33
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Question : le propriétaire du local commercial a-t-il loué son commerce ? si tel est le cas, je parierais que c'est son locataire qui paie toutes les charges, ce qui expliquerait la passivité de son copropriétaire.
Y a quand même dans ce règlement de copropriété une sacrée inversion des définitions : habituellement les charges spéciales concernent des services collectifs ou des équipements communs. Rien de tel ici. Tout semble avoir été rédigé pour "protéger " le propriétaire du local commercial.
Pour ma part si j'étais à ce CS, j'attendrais que ce copropriétaire se manifeste, voire qu'il fasse appel à un juge.
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Édité par - brennec le 04 janv. 2022 11:54:35 |
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PCS1975
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54
Posté - 04 janv. 2022 : 12:35:29
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citation: Initialement posté par brennec
Question : le propriétaire du local commercial a-t-il loué son commerce ? si tel est le cas, je parierais que c'est son locataire qui paie toutes les charges, ce qui expliquerait la passivité de son copropriétaire.
Y a quand même dans ce règlement de copropriété une sacrée inversion des définitions : habituellement les charges spéciales concernent des services collectifs ou des équipements communs. Rien de tel ici. Tout semble avoir été rédigé pour "protéger " le propriétaire du local commercial.
Pour ma part si j'étais à ce CS, j'attendrais que ce copropriétaire se manifeste, voire qu'il fasse appel à un juge.
Non, le local commercial n'est pas loué. La forme juridique est une SCI au nom du copropriétaire en question. Et je le croise assez souvent d'ailleurs.
Quand elle est libre, c'est dans sa salle de réunion que se font les AG.
Quant au règlement de copropriété, il ne protège pas spécialement le local commercial, je trouve que c'est plutôt équitable pour le coup.
Il aurait le droit de rentrer dans le SAS pour atteindre le local poubelle et y jeter ses déchets, ce qu'il ne fait jamais. Ses déchets sont minimes, ce n'est que du papier, et il les jette lorsque nos containers sont dehors.
Pour la fin du message, je suis plutôt d'accord avec vous. Les autres membres du conseil syndical sont au courant, mais avec les fêtes on n'en a pas encore discuté de vive voix. Il ne sera pas au courant tant que nous ne saurons pas ce que le syndic peut concrètement faire. |
Édité par - PCS1975 le 04 janv. 2022 12:38:02 |
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brennec
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55
Posté - 04 janv. 2022 : 12:43:55
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citation: Il aurait le droit de rentrer dans le SAS pour atteindre le local poubelle et y jeter ses déchets, ce qu'il ne fait jamais. Ses déchets sont minimes, ce n'est que du papier, et il les jette lorsque nos containers sont dehors. Ah ? il peut donc le faire ? alors c'est la même argumentation que pour un copropriétaire qui pourrait prendre l'ascenseur mais ne le fait pas parce qu'il habite au premier et qu'il veut faire du sport ?
La seule chose que ce copropriétaire ne doit pas payer de façon claire ce sont les charges d'ascenseur, charges d'équipement, et les charges d'électricité qui devraient lui être associées.
Pour le reste il s'agit de charges générales d'entretien qui devraient s'appliquer à tous. |
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PCS1975
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56
Posté - 04 janv. 2022 : 13:20:27
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Non...
En fait, c'est un peu difficile Ă comprendre sans avoir le plan de l'immeuble sous les yeux.
Les seules parties communes générales de "circulation" du côté de l'immeuble d'habitation sont :
- le SAS d'entrée (entre la porte d'entrée de l'immeuble et la porte de l'interphone)
- le local poubelle (dont l'accès se fait par le SAS)
- le local eau (qui est au sous-sol, mais qui est un local technique fermé)
A partir du moment où la porte de l'interphone est franchie, on passe en parties communes spéciales "Logements et caves" (excepté le local eau au sous-sol) à savoir :
- le hall d'entrée (après la porte de l'interphone)
- l'ascenseur desservant le sous-sol et les Ă©tages
- l'escalier unique desservant le sous-sol et les Ă©tages
- le local vélo au rez-de-chaussée
- tous les paliers d'Ă©tages
- le sous-sol avec les caves.
Donc il n'y a aucune utilité objective pour lui à franchir la porte de l'interphone et à circuler dans les parties communes spéciales, ce qui est en adéquation avec le règlement de copropriété. Et pourtant, il paye le ménage de tout cela (ce qui n'est pas en adéquation avec le règlement de copropriété!).
Donc pour la prestation ménage, le temps passé + la surface à traiter est pour 90% des parties communes spéciales dont il n'a pas la jouissance. Il ne devrait payer qu'à hauteur de 10% environ : jeter ses déchets dans le local poubelle en passant par le SAS, ce qu'il ne fait jamais par ailleurs. |
Édité par - PCS1975 le 04 janv. 2022 13:40:22 |
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