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JPM
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 Posté - 27 déc. 2021 : 00:28:57
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Une clause réputée non écrite n'a jamais été écrite 
Elle ne peut valoir pour le passé
Copropriétaire 33 ne voit aucune clause contraire à l'ordre public.
L'article 10 de la loi de 1965 est d'ordre public. La Cour de cassation juge que la clause d'exonération d'un lot pour ce type de charges est illégal.
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PCS1975
Contributeur actif
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 22
Posté - 27 déc. 2021 : 01:04:22
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Pour JPM : les charges auxquelles je pense sont toutes indiquées dans le règlement de copropriété en partie A des charges spéciales (ménage de l'immeuble et électricité) ==> voir l'extrait du règlement que j'ai mis plus haut au message 17.
Il me semble donc que le copropriétaire du local commercial est en droit de demander que les autres copropriétaires payent leurs charges en conformité avec le règlement de copropriété et qu'il bénéficie d'une compensation en sa faveur.
Peut-être qu'à l'avenir il y aura des dépenses qui ne seront clairement affectées à rien (donc non écrites), et à ce moment-là , et par défaut, il sera tenu d'y participer parce que ces charges là auront été réparties en utilisant la clé des charges générales communes. Mais pour l'instant, ce n'est pas le cas.
Ma question est sur l'effet rétro-actif : il me semble que le conseil syndical ne peut pas revendiquer l'article 42 de la loi 1965. Seul le copropriétaire du local commercial (lésé) peut s'en prévaloir.
Pour le conseil syndical, il peut demander que soit appliqué les bonnes clés de répartition, mais quid des exercices clos?
A moins que je comprenne mal la situation... |
Édité par - PCS1975 le 27 déc. 2021 01:07:10 |
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JPM
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23
Posté - 27 déc. 2021 : 06:21:53
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Il faudrait déjà connaître l'intérêt financier de l'opération. Quel serait pour un an le montant payé à tort ?
Ensuite il me semble que le commerçant en question ne demande rien. C'est un conseiller syndical qui a repéré le problème.
Dans le règlement de copropriété le commerçant est exonéré de la charge en question. La Cour de cassation juge que cette exonération est illicite. Qu'il doit payer. Donc que la répartition actuelle est correcte légalement.
Conclusion sur ces trois paragraphes ?
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24
Posté - 27 déc. 2021 : 09:37:33
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nefer
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25
 Posté - 27 déc. 2021 : 09:45:59
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coproprietaire 33 a raison
il y a de nombreux RDC qui ont les mêmes clauses que celui de PCS1975 concernant les locaux commerciaux situés en pied d'immeuble et les clauses s'appliquent |
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JPM
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26
Posté - 27 déc. 2021 : 10:01:07
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Vous trouverez beaucoup de pratiques usuelles qui sont contraires Ă la jurisprudence de la Cour de cassation.
Aucune importance quand il n'y a pas de conflit.
Il est inopportun de les brandir comme représentatives.
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PCS1975
Contributeur actif
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27
Posté - 27 déc. 2021 : 10:07:47
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Bonjour JPM,
La conclusion est que si ce que vous dites est correct, je ne vois pas l'intérêt d'indiquer des charges spéciales. Le local commercial a une entrée distincte de l'immeuble et n'a aucun usage des parties communes spéciales de la partie A.
D'ailleurs le titre de la partie A est "Charges pour les logements et caves" pour bien préciser que ces charges ne concernent pas le local commercial.
Le montant est d'environ 1200 €/an, ce n'est pas rien.
A moins que je ne sache pas lire, il va falloir m'expliquer mieux les choses, et me dire pourquoi je vais dans le mur...
Merci!
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Édité par - PCS1975 le 27 déc. 2021 10:11:01 |
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JPM
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28
Posté - 27 déc. 2021 : 10:17:00
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Les charges spéciales concernent surtout les travaux. Dans un ensemble de 4 bâtiments sans syndicats secondaires, les frais de ravalement du bâtiment B sont des charges spéciales.
Les frais d'un garage à vélos réservé aux propriétaires des lots 10 à 18 sont aussi des charges spéciales.
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brennec
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France
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Posté - 27 déc. 2021 : 11:27:35
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Dans ma copropriété, il y a aussi un local commercial avec entrée à part etc..., mais il paie le nettoyage des parties communes en charges générales, conformément à la répartition du RDC. Le locataire de ce local a tenté de protester contre cette répartition, mais à dire vrai dans son contrat de location, son copropriétaire avait mis à sa charge toutes les charges de copropriété, tant il semble que les locataires d'un local commercial n'ont droit aucune protection légale contre les abus de leur propriétaire.
D'où ma question : "certains services collectifs ou éléments d'équipements" : le nettoyage des parties communes est -il une charge spéciale (un service collectif ?) ou une charge générale (entretien de l'immeuble) ? |
Édité par - brennec le 27 déc. 2021 11:31:21 |
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JPM
Modérateur
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30
Posté - 27 déc. 2021 : 11:48:29
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Je vous donne la jurisprudence de la Cour de cassation ! Que voulez vous d'autre ?
Les commerçants ont de grandes facilités d'accès à l'information juridique avec les chambres de commerce, les organisations corporatives, etc ... Il y a aussi des avocats qui ne prennent pas 500 € pour la moindre information.
Vous semblez ne pas admettre la règle qui tombe du ciel  |
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PCS1975
Contributeur actif
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Posté - 27 déc. 2021 : 12:51:23
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JPM, je suis maintenant complètement perdu.
Très concrètement et à la lecture de l'extrait du règlement de copropriété que j'ai joint au message 17, auriez-vous la gentillesse de m'expliquer en quoi le local commercial est concerné par la partie A des charges spéciales intitulée "Charges Logement et caves"
J'ai compris que le local commercial doit participer aux travaux et à l'entretien des parties communes générales (qui comprennent déjà beaucoup de choses), ainsi qu'aux honoraires du syndic, aux impôts et assurances, mais pour les charges spéciales de la partie A qui comprend le ménage et l'électricité du RDC et des paliers de la partie habitation, je comprends qu'il ne doit pas les payer.
Autrement dit, pour quelles types dépenses selon vous, le syndic doit-il appliquer la clé de répartition des "Charges Logements et caves"?
Je suis désolé d'insister, mais j'ai vraiment besoin de comprendre avant d'annoncer cela au proprio du local commercial, car il va sauter dessus, et si je reviens sur ma décision car j'ai mal compris le règlement, il attaquera le SDC et je n'en ai aucune envie.
Cela dit, j'ai aussi envie d'ĂŞtre juste avec tout le monde. |
Édité par - PCS1975 le 27 déc. 2021 12:58:48 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 27 déc. 2021 : 14:48:39
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Votre extrait n'est pas passé : error 403
Ceci étant les copropriétaires du rez-de-chaussée paient pour les travaux d'escalier parce que l'escalier est une partie commune de l'immeuble.
N'oubliez pas que dans bien des cas l'utilité objective d'un élément d'équipement est mesurée à raison des tantièmes généraux
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PCS1975
Contributeur actif
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33
Posté - 27 déc. 2021 : 16:10:47
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Ah, OK.
J'ai converti le fichier PDf en format WORD et je le recopie ici :
CHAPITRE V - CHARGES DE L'IMMEUBLE
Les dispositions du présent titre ont pour objet :
- de définir les différentes catégories de charges,
- et pour chacune de ces catégories, de fixer :
- les lots entre lesquels elles devront être réparties,
- la quotité que devra en supporter chacun des lots.
SECTION I - CHARGES GENERALES
1?/ DĂ©finition :
Les charges générales comprennent toutes celles qui ne sont pas considérées comme spéciales aux termes du présent règlement, c’est à dire, notamment :
a) Impôts : les impòts, contributions et taxes, sous quelque forme et dénomination que ce soit, auxquels seraient assujetties toutes les "parties communes" de l'immeuble, et même ceux afférents aux "parties privatives" tant que, en ce qui concerne ces derniers, le service des contributions ne les aura pas répartis entre les divers copropriétaires.
b) Assurances : les primes d'assurance contre l'incendie, les accidents et autres risques communs à l'ensemble des copropriétaires, à l’exception des surprimes d’aggravation de risques, s’il en existe, qui seront supportées par les auteurs de ces risques particuliers.
c) Charges de reconstruction totale de l’immeuble : les frais de reconstruction de l'immeuble pour le cas de destruction totale ou de plus des trois quarts, sous réserve de l’obtention des autorisations administratives nécessaires.
d) Charges d’entretien et de réparation des parties communes qénérales, notamment :
1 - les frais de réparations à effectuer aux fondations, aux piliers et murs soutenant le bâtiment, aux murs de façades et pignons,
2 - les frais de réparations de toute nature, grosses ou menues, à faire aux gros murs (sauf cependant les menues réparations à faire aux gros murs à l’intérieur des lots), aux têtes de cheminées, au gros œuvre de la cage de l'escalier unique, des planchers, des balcons et des terrasses (à l'exclusion du revêtement des sols dans les parties privatives), aux toitures et aux toitures terrasses inaccessibles du bâtiment, végétalisées ou non, techniques ou non,
3 - les frais de ravalement des façades, auxquels s’ajouteront, mais seulement Iorsqu'ils seront la consequence d’un ravalement général, les frais de peinture des extérieurs de fenêtres, volets, garde-corps, balustrades, appuis de fenêtres de chaque lot,
4 - l’entretien, la réfection ou la remise en état des canalisations des réseaux divers, sauf pour les parties intérieures à l’usage exclusif et particulier de chaque lot. Eventuellement, la location, la pose et l’entretien de compteurs à usage collectif,
5 - les frais d'entretien, de réparations et de réfection des gaines de ventilation avec leurs souches et leur moteur d'extraction, ainsi que le coût de la consommation d’électricité occasionnée par son fonctionnement,
6 - les charges d'entretien et de réparations du sas d'entrée du bâtiment,
7 - les charges d'entretien et de réparations des locaux communs à l’usage de tous les copropriétaires comprenant notamment au rez de chaussée le local poubelles, et au sous-sol le local eau,
8 - les frais d’entretien, de reparations et de réfection des accessoires à ces parties communes générales tels que les portes avec leurs systèmes d'ouverture et de sécurité et les installations électriques,
9 - le coût de la consommation d'électricité occasionnée par l'éclairage de ces parties communes générales,
10 - les frais de nettoyage des parties communes énumérées ci-dessus.
11 - l'achat, l'entretien et le remplacement des poubelles et du matériel d'entretien de l'immeuble,
12 - les frais d'entretien, de réfection et de remplacement de l'antenne collective de réception d’ondes hertziennes du bâtiment si elle existe,
13 l’entretien, la réfection ou la remise en état des clôtures et murs séparatifs,
La présente énumération est purement énonciative et non limitative.
e) Honoraires : les honoraires de l'architecte chargé de l'entretien courant des parties communes générales.
f) Rétribution du syndic et frais çle fonctionnement ç|g syndicat : les honoraires du syndic et les frais nécessités par le fonctionnement du syndicat.
Et généralement, toutes les dépenses intéressant les parties communes à l’usage de tous les copropriétaires de l’immeuble et qui ne font pas l’objet d’une répartition spéciale des charges.
2Âş/ RĂ©partition :
Les charges générales seront réparties entre les propriétaires des différents lots, au prorata de leur quote-part de charges générales, selon le tableau de répartition des charges ci-annexé (colonne 5).
Toutefois
- les copropriétaires qui aggraveraient les charges générales de leur fait, celui de leurs locataires ou des gens à leur service, supporteraient seuls les frais et dépenses ainsi occasionnés.
SECTION 2 CHARGES SPECIALES
A - CHARGES DES PARTIES COMMUNES SPÉCIALES AUX LOGEMENTS ET CAVES
1?/ DĂ©finition :
Les charges occasionnées par les parties communes spéciales aux lots de logement et cave comprennent :
a) les charges d’entretien et de réparations de la cage de l’escalier unique, hormis son gros œuvres qui est une partie commune générale, avec ses paliers, dégagements, sas et couloirs de circulation à chaque niveau,
b) les charges d'entretien et de réparations du local vélos/poussettes au rez de chaussée et du local technique au sous-sol,
c) les frais d'entretien, de réparations et de réfection des accessoires à ces parties communes spéciales tels que les portes avec Ieurs systèmes d'ouverture et de sécurité et les installations électriques,
d) le coût de la consommation d'électricité occasionnée par l'éclairage de ces parties communes spéciales,
e) les frais de nettoyage des parties communes spéciales énumérées ci-dessus
Et généralement, toutes les dépenses intéressant les parties communes spéciales à l’usage des copropriétaires de lots de logement et de cave.
2) RĂ©partition :
Les charges ci-dessus définies seront réparties entre les propriétaires des lots de logement et de cave, au prorata de leur quote-part de charges logements et caves, selon le tableau de répartition des charges ci-annexé (colonne 6).
Toutefois :
- les copropriétaires qui aggraveraient ces charges spéciales de Ieur fait, celui de leurs locataires ou des gens à leur service, supporteraient seuls les frais et dépenses ainsi occasionnés.
B - CHARGES D'ENTRETIEN DE L'ASCENSEUR
1Âş/ DĂ©finition :
Les charges occasionnées par l'ascenseur comprennent :
- l’entretien, les réparations et même le remplacement de l’ascenseur, de ses agrès et accessoires,
- les dépenses entraînées par la peinture, la décoration et la remise en état de la cabine d’ascenseur,
- les frais de consommation d'électricité, les frais de location de compteur,
- les frais du contrat de maintenance Ă©ventuel,
- les frais d'assurance particuliers à ce type d’installation,
La présente énumération est purement énonciative et non limitative.
2) RĂ©partition :
Les charges ci-dessus définies seront réparties entre les lots bénéficiant de l’ascenseur, au prorata de leur quote-part de charges d’ascenseur, selon le tableau de répartition des charges ci-annexé (colonne 7).
C - CHARGES D’EAU FROIDE
1Âş/ DĂ©finition :
Elles comprennent le prix de l'eau froide consommée par les occupants de chaque local bénéficiant d'un branchement et la redevance pour la location, l’entretien et les réparations du compteur général.
2) RĂ©partition :
Le propriétaire du lot 2 à usage commercial aura l’obligation d'installer un compteur individuel et acquittera sa part des charges ci-dessus définies suivant les relevés de ce compteur.
Pour les autres lots bénéficiant d’un branchement, tant qu'ils ne seront pas tous équipés d’un compteur individuel, les charges ci-dessus définies, diminuées de la part du lot 2, seront réparties au prorata de leur quote-part de charges d’eau froide, selon le ”tableau de répartition des charges” ci-annexé (colonne 8).
SECTION III TABLEAU DE REPARTITION DES CHARGES
Le tableau ne passe pas, je ne recopie ici que les tantièmes du local commercial, en rappelant que le local commercial n'a pas de cave :
Charges générales (colonne 5) : 2062 / 10000
Charges Logements et caves (colonne 6) : 0 / 10000
Charges ascenseur (colonne 7) : 0 / 1000
Charges eau froide (colonne 8) : compteur
Merci de votre lecture
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Édité par - PCS1975 le 27 déc. 2021 16:20:49 |
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JPM
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8598 message(s)
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Posté - 27 déc. 2021 : 16:29:02
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Vu, Merci Conclusions inchangées. |
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Posté - 27 déc. 2021 : 16:45:31
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Pour moi votre Local commercial n'a pas à payer pour l'entretien de la cage d'escalier (hormis si des travaux sont à faire sur la structure comme les murs ou le plancher), comme le nettoyage, l'électricité, etc... c'est niet, pas de charges... |
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PCS1975
Contributeur actif
249 message(s)
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36
Posté - 27 déc. 2021 : 17:08:28
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JPM : OK, merci, mais je ne comprends toujours pas, je suis désolé.
Il est pour moi inconcevable que des charges spéciales spécifiquement intitulées CHARGES LOGEMENTS ET CAVES puissent concerner le local commercial, ou alors c'est vraiment que je suis un imbécile.
Mais comme je suis dans le déni ( ) je vous pose donc deux questions, si vous voulez bien :
- comment dois-je lire les dépenses listées au d) et e) de la section 2, partie A? On applique les tantièmes généraux de la colonne 5, alors que le règlement prévoit que la répartition doit se faire colonne 6?
- pour quels types de dépenses à votre avis applique-t-on la répartition de la colonne 6?
Il serait sympathique de votre part de développer un peu, sans me renvoyer vers un jugement de la cour de cassation sans autre explications.
D'ailleurs, si je pouvais avoir le n° pourvoi, ce serait sympathique aussi car je n'ai rien trouvé qui se rapporte aux charges spéciales avec juste la date de l'arrêt.
rambouillet : je comprends comme vous, mais JPM soutient le contraire, et je ne comprends pas. Donc j'aimerais bien comprendre... |
Édité par - PCS1975 le 27 déc. 2021 17:13:41 |
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Posté - 27 déc. 2021 : 17:33:20
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Vous avez obtenu des avis, et je pense que vous êtes arrivé aux limites du forum.
Un avocat spécialisé en droit de la copro pourra vous éclairer d'avantage.
SVP, revenez vers nous pour nous raconter le dénouement !
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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PCS1975
Contributeur actif
249 message(s)
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38
Posté - 27 déc. 2021 : 18:21:54
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Je reste sur ma faim...
Je voulais de toutes façons poser cette question aux juristes de l'ARC (je suis adhérent), mais la position de JPM m'intrigue.
Toujours est-il que si le jugement de la cour de cassation auquel il fait référence est celui-ci : https://www.legifrance.gouv.fr/juri...00007021672/, je suis bien d'accord avec l'arrêt puisque l'escalier est commun à tous. Tous les copropriétaires sont soumis aux charges et provisions concernant cet escalier, y compris l'éclairage.
De plus, en 1989, la loi ELAN n'était pas parue, et les dispositions des règlements de copropriétés étaient assez peu détaillées pour les charges spéciales. Elles sont venues petit à petit.
D'où la loi ELAN d'ailleurs qui impose maintenant que les charges spéciales soient clairement mentionnées dans le règlement de copro et, je suppose, afin d'éviter les mêmes éternels litiges de "qui paie quoi et pour quels travaux".
Si les cours d'appel ou de cassation ne se servent pas du règlement de copropriété pour rendre les arrêts, on se demande bien pourquoi les législateurs imposent la mention express de charges spéciales, et si elles n'y sont pas mentionnées, de les faire voter en AG.
Naïvement, je pensais que cette obligation avait pour but de désencombrer les tribunaux puisque la réponse pouvait clairement être donnée dans le règlement de copro sans avoir besoin d'aller jusqu'en cassation. Bref.
Pour mon immeuble, on n'est pas du tout dans la même situation qui est décrite dans cet arrêt, puisque le proprio du local commercial n'a pas l'usage ou l'utilité des parties communes spéciales ni de la partie A ni de la partie B (sauf s'il nous rend visite bien sûr). Cet escalier est un élément commun spécial pour les logements et caves, sauf son gros oeuvre.
Je vous tiens au courant, pas de problème, et merci à tous de votre intérêt pour ma question.
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JPM
Modérateur
8598 message(s)
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39
Posté - 27 déc. 2021 : 18:46:05
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Je' vous rappelle que j'ai attiré votre attention sur un risque. Il n'y a jamais de réponse de type 2 + 2 = 4 sur ce genre d'affaire
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40
 Posté - 27 déc. 2021 : 20:43:10
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Erreur du syndic 
