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sonia75
Contributeur vétéran

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Posté - 08 sept. 2021 :  10:41:57  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour à tous,

Nous constatons une erreur de notre nouveau syndic sur nos tantièmes dans nos appels de charges.
En effet ce dernier n'a pas pris en compte le modificatif du RC et de notre EDD intervenu en 2020 et est resté sur l'ancienne base de répartition.
Entre temps nous avons approuvé les comptes 2020 lors de notre AG 2021 avec une répartition de charges partiellement erronée depuis le 4e trimestre 2020.
Cela inclut des appels de charges courants et de travaux.

Je suppose qu'il est encore possible de rectifier/régulariser les appels de 2021 non encore approuvés en AG sauf erreur ? Mais quid de l'appel du T4 2020 approuvé en AG ? Nous avons aussi des appels de travaux concernés par cette erreur de répartition...

Merci à tous de vos conseils pour savoir quelle marche à suivre pour demander cette rectification au syndic et si cela est possible ?

rambouillet
Pilier de forums

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 1 Posté - 08 sept. 2021 :  10:49:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
L'approbation des comptes du syndicat n'entraine pas approbation des comptes de chaque copro.

Si des copros s'estiment lésés (car d'autres vont être avantagés), il faut que ceux ci fassent une LRAR au syndic pour expliquer la situation. Un regroupement de copros dans une même lettre serait un plus.

Maintenant, attention, le syndic considère peut-être que tant que la modif n'est pas publiée il ne l'applique pas ?..... il faut bien lire le libellé du PV de l'AG qui a modifié le RdC...

sonia75
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 2 Posté - 08 sept. 2021 :  11:47:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci beaucoup Rambouillet, je ne suis pas au fait de toutes les étapes juridiques mais cette nouvelle répartition a été votée lors d'une AGE puis intégrée au modificatif du RC (faisant référence à cette même AGE dont il copie les termes) faite par notaire donc je suppose que ce dernier a fait le nécessaire pour la publication non ?
Notre précédent syndic l'avait d'ailleurs bien appliqué lors du T3 2020...
Notre nouveau syndic pour l'instant m'indique qu'il n'était pas au courant, or il a bien eu le RC et son modificatif (envoyé par 2 fois)...

PS : je crois que nous avons 5 ans pour réclamer sur les charges sauf erreur. Est ce que les copros avantagés par cette erreur peuvent se retourner contre le syndic après cela ou est ce que cette régularisation est due légalement ?

Édité par - sonia75 le 08 sept. 2021 11:58:06

nefer
Modérateur

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Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 08 sept. 2021 :  14:51:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par sonia75

je suppose que ce dernier a fait le nécessaire pour la publication non ?



en matière de publication de modificatif de RDC, on ne suppose pas: il faut vérifier

le CS a t il questionné le syndic sur ce point ?

lors de l'AG qui a approuvé les comptes 2020, chaque copropriétaire pouvait vérifier les tantièmes qui lui étaient attribués...

JPM
Modérateur

8196 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 08 sept. 2021 :  16:55:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Il ne faut pas compliquer les choses simples.

Il semble s'agir d'une erreur matérielle liée sans doute à une information insuffisante. Dès lors il faut régulariser en expliquant.

Si par contre il y a contestation sur la nouvelle répartition, c'est une autre affaire.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Copropriétaire33
Contributeur actif

France
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Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 08 sept. 2021 :  19:38:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Même non publié, le modificatif est opposable au SDC. Donc la réponse à cette question n’a aucune importance pour les copropriétaires qui étaient membre du SDC le jour de l’AG.



Signature de Copropriétaire33 
Il n'est pas de vent favorable pour celui qui ne sait pas où il va.

Copropriétaire33
Contributeur actif

France
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Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 08 sept. 2021 :  19:39:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil


Article 45-1
Version en vigueur depuis le 04 juillet 2020

Modifié par Décret n°2020-834 du 2 juillet 2020 - art. 38

Les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.
Signature de Copropriétaire33 
Il n'est pas de vent favorable pour celui qui ne sait pas où il va.

Copropriétaire33
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 7 Posté - 08 sept. 2021 :  20:02:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Qu'en statuant ainsi, alors que l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale n'interdit pas aux copropriétaires de contester leur décompte individuel et qu'il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire non seulement le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant mais également les documents comptables et le décompte de répartition des charges, la juridiction de proximité a violé le texte susvisé ; https://www.legifrance.gouv.fr/juri...000028098483

La jurisprudence est aussi limpide que le décret.
Signature de Copropriétaire33 
Il n'est pas de vent favorable pour celui qui ne sait pas où il va.

JPM
Modérateur

8196 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 08 sept. 2021 :  23:27:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Il faut lire le moyen pour savoir de quoi il s'agit, ce qui prouve que cet arrêt est trop sommaire.

On admet qu'en vertu de l'article 45-1 du décret L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

Mais encore faut-il que le copropriétaire précise la critique qu'il formule. Par exemple le syndic a décompté des charges de chauffage pour un lot qui n'a jamais été chauffé.

Or dans cette affaire on ne trouve pas trace d'une telle critique. On dit au syndic qu'il doit prouver le montant de sa créance. Or ce montant, qui est peut être contestable résulte bien des pièces qui ont été produites.

Il y a peut être une erreur dans la répartition mais où ? C'est la question

Ou bien à la rigueur il manquerait une pièce dans le dossier du syndic Mais laquelle ?


Par ailleurs la disposition nouvelle de l'article 45-1, issue de la jurisprudence, est partiellement vicieuse. Elle est contraire à la sécurité juridique du syndicat des copropriétaires qui doit conférer à l'approbation des comptes la vertu de figer les comptes une fois pour toutes.

Pour autant un propriétaire doit pouvoir contester son compte personnel tout en approuvant le compte général des charges. Mais il a reçu trois semaines avant l'assemblée tous les éléments permettant d'apprécier le montant général des dépenses mais aussi le calcul détaillé de sa quote-part. Il doit avoir pris le temps de les vérifier puis de signaler l'erreur immédiatement et au plus tard le jour de l'assemblée. Il doit pouvoir approuver les comptes généraux tout en signalant cette erreur .



Ainsi les copropriétaires savent au soit de l'assemblée qu'il y a une contestation, mais ils ne risquent pas d'en être avertis deux ans après.

C'est le bon sens même sans porter atteinte aux droits fondamentaux du contestataire.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

sonia75
Contributeur vétéran

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Statut: sonia75 est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 09 sept. 2021 :  13:45:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,
Merci à tous.
Puis je vous demander des précisions sur cette publication, qui est censé s'en chargé, n'est ce pas le notaire ?
Sinon à ce stade nous sommes encore dans le timing puisque les comptes de l'AG 2021 essentiellement affectés n'ont pas encore été approuvés et apparemment le syndic dit qu'il fera le nécessaire à ce moment là au moment de la régularisation.
Le syndic a bien eu le modificatif du RC avec la nouvelle répartition... donc je ne vois pas comment il pourrait dire qu'il lui manquait qqc... Après qu'il ne l'ait pas lu c'est un autre souci...

Édité par - sonia75 le 09 sept. 2021 13:47:47

rambouillet
Pilier de forums

17324 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 09 sept. 2021 :  14:36:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
c'est au notaire de faire, mais à la condition que le syndic soit le moteur initial

citation:
Sinon à ce stade nous sommes encore dans le timing puisque les comptes de l'AG 2021 essentiellement affectés n'ont pas encore été approuvés et apparemment le syndic dit qu'il fera le nécessaire à ce moment là au moment de la régularisation.

Méfie vous tout de même car pour laa répartition des comptes 2020, quelq tantièmes a-t-il utilisé pour la répartition annuelle des dépenses puisque 3 appels auraient été faits avec d'anciens tantièmes et 1T avec d'autres...

Pour 2021, il reste encore 1T à appeler ......

Gédehem
Pilier de forums

14928 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 09 sept. 2021 :  19:30:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
JPM :"Pour autant un propriétaire doit pouvoir contester son compte personnel tout en approuvant le compte général des charges. Mais il a reçu trois semaines avant l'assemblée tous les éléments permettant d'apprécier le montant général des dépenses mais aussi le calcul détaillé de sa quote-part. Il doit avoir pris le temps de les vérifier puis de signaler l'erreur immédiatement et au plus tard le jour de l'assemblée. Il doit pouvoir approuver les comptes généraux tout en signalant cette erreur ."

Ne soyons pas naïfs :
Modifier la répartition des dépenses du syndicat pour tel lot impose de revoir la répartition pour chacun de tous les autres lots.
Aucun syndic (ou à la marge) ne revoit la totalité de la répartition des dépenses du syndicat au prétexte, justifié, d'une erreur sur le compte personnel d'un copropriétaire.
Parfois quelques €€
L'AG enregistre ce que présente le syndic, point final.

Ici, il s'agirait d'une erreur matérielle pour l'ensemble des lots, le nouveau syndic n'ayant vraisemblablement pas eu connaissance de la modif du RDC, même si elle n'est pas publiée. Pas vu ou pas lu le dernier PV d'AG ???
Des questions à se poser (CS) sur un syndic qui ne prend pas connaissance préalablement des éléments d'un syndicat dont il doit assurer la gestion : le candidat acquéreur d'un lot serait mieux informé ??? (copie RDC, 3 derniers PV d'AG, entre autres docs !!).

La rectification de cette erreur matérielle ne devrait poser aucune difficulté.
Ne pas mélanger "appels de fonds", seraient-ils réalisés sur une ancienne grille (il faut oublier), et "répartition des dépenses finales" selon la seule grille en vigueur, celle approuvée par la dernière AG.
En 3 clics c'est réglé !

On ne parle pas du CS ......

Édité par - Gédehem le 09 sept. 2021 19:35:41

JPM
Modérateur

8196 message(s)
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 09 sept. 2021 :  23:39:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Le syndic doit et peut rectifier une erreur reconnu.

On se pavane en prétendant faire retirer une facture. C'est normal que le syndic modifie la répartition avant diffusion des comptes définitifs.

Pour être claire la résolution d'approbation des comptes doit faire mention de cette rectification à exécuter.


Signature de JPM 
La copropriété sereine

sonia75
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 13 Posté - 10 sept. 2021 :  10:17:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour à tous et merci de ces compléments d'infos, à ma connaissance, le notaire avait agi sur ordre du syndic de l'époque car sinon je ne vois pas comment il aurait pu avoir les données utiles puisque c'est le syndic qui les a transmises...

J'ai une 2e question pratique : si notre syndic fait la régularisation au 1e trimestre 2022, est ce qu'il pourra rectifier les soldes (trop versé ou moins versé) en fonction de ce qui a été appelé en 2021 ? Si qqn peut me préciser comment se passe ce changement de base de tantièmes (est ce que tout va figurer sur l'appel de charges ou doit il y avoir d'autres docs ?)


Merci beaucoup !

andre78fr
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 10 sept. 2021 :  10:30:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Dans mon logiciel pour traiter ce type de problème je conseille de faire le prochain appel avec la mauvaise clé et le montant en négatif (afin d'annuler le premier appel) et le montant en double sur la bonne clé (afin d'avoir les deux trimestres...). A adapter si il faut régulariser plusieurs trimestres et/ou si plusieurs clés sont erronées et faire attention aussi aux mutations...

Je ne dirais pas comme Gédehem "En 3 clics c'est réglé !" mais c'est juste une question de logiciel et de calcul en effet ;-)
A mon avis ça peut et ça doit intégralement figurer dans l'appel du dernier trimestre 2021 qui viendra régulariser les situations (total appelé / réparti)...

sonia75
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 15 Posté - 10 sept. 2021 :  11:09:08  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci André, le souci est qu'on ne va vraiment pas pouvoir le faire sur le4e trimestre 2021, est ce possible de régulariser sur 2022 ? merci bp !

JPM
Modérateur

8196 message(s)
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Revenir en haut de la page 16 Posté - 10 sept. 2021 :  11:29:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Si votre exercice se termine au 31 décembre, il faut faire la rectification sans délai de manière à repartir sur le bon pied.

Une rectification de ce type ne présente aucune difficulté particulière.


Signature de JPM 
La copropriété sereine

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 17 Posté - 10 sept. 2021 :  12:10:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JPM


Si votre exercice se termine au 31 décembre, il faut faire la rectification sans délai de manière à repartir sur le bon pied.

Une rectification de ce type ne présente aucune difficulté particulière.





tout à fait.

le syndic doit passer les écritures pour annuler les appels de fonds "erronés" et enregistrer les appels de fonds avec les "bons" tantièmes

andre78fr
Contributeur vétéran

France
2898 message(s)
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Revenir en haut de la page 18 Posté - 10 sept. 2021 :  12:12:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je ne vois pas pourquoi vous ne pourriez pas faire la régularisation avant la fin de l'année ; nous ne sommes que le 10 septembre !!!
Régulariser sur 2022 reste possible mais ça ne fait que retarder et compliquer les choses en rendant l'approbation des comptes 2021 et les comptes (et décomptes) présentés bancales...

Gédehem
Pilier de forums

14928 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 19 Posté - 10 sept. 2021 :  14:48:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le syndic aurait fait une erreur grossière par méconnaissance ou ignorance du RDC modifié. A lui de se débrouiller pour régler l'affaire sans tarder, en 3 clics ou en 15 s'il le faut.

Pour les appels de fonds, les fonds versés seront mentionnés pour chaque lots en fin d'exercice, peu importe la ou les grilles retenues jusqu'ici, ou même d'ici la fin de l'exercice. Rien ne se perd !
Les dépenses viendront en déduction selon la ou les grilles modifiées, comme d'habitude.
3 clics ou 15 .......

sonia75
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 20 Posté - 10 sept. 2021 :  14:50:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Oui mais malheureusement on ne pourra pas pour le 4e trimestre du fait d'une autre erreur du syndic discutée sur un autre fil (audience qu'on doit attendre de passer). Donc pouvez vous m'indiquer si cela sera tjs techniquement faisable de réguler au 1e trimestre 2022 svp ?
Oui ca fait pas mal de boulettes mais bon on essaie de "rattraper" les pots cassés... au mieux
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