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mimo26
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Posté - 09 août 2021 :  16:12:51  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,
Notre petite copropriété (29 lots) doit entreprendre des travaux de ravalement de façade, de peintures extérieure et intérieure. Le syndic ne parlant de rien je lui ai envoyé une L.R. avec A.R. le 18 mars pour une AG le 08/09/2021, lui demandant de bien vouloir mettre à l'ordre du jour :

"Décision à prendre concernant la constitution d'une avance en vue de faire face au travaux d'entretien ou de conservation des parties et des éléments d'équipement communs, susceptibles d'être nécessaires dans les 3 années à échoir"

Je sais qu'il existe le fond ALUR mais en ce qui me concerne je paie 25.22 € par trimestre et à ce rythme je ne vois pas l'issue des travaux avant au moins 10 ans...

Je reçois la convocation à l'A.G. et ne trouve pas trace de ma demande. Par contre je vois "Augmentation du montant de la cotisation du fond de travaux (art. 58 de la loi du 24 mars 2014)" qui passerait à 10 % du budget prévisionnel au lieu des 5 % actuels. Pour ma part 50 € par trimestre, le pactole pour tous les travaux prévus....

Pouvez-vous me dire si tout cela est conforme et quelle attitude je dois adopter à l'AG.

Merci par avance. Cordialement


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mimo26


ducmol
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France
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 1 Posté - 12 août 2021 :  19:15:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
tout cela est conforme je pense le problème est que le moment venu votre fond travaux sera insuffisant pour payer ceux ci tel le ravalement dont vous parlez faisant qu'il faudra augmenter le budget de votre copropriété l'année ou ceux ci auront lieu

les perdants dans cette affaire seront les propriétaires qui le seront au moment des travaux surtout les nouveaux depuis peu dans votre copropriété car il devront assumer cela financièrement

goutelette
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 2 Posté - 12 août 2021 :  19:26:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
mimo26: Décision à prendre concernant la constitution d'une avance en vue de faire face au travaux d'entretien ou de conservation des parties et des éléments d'équipement communs, susceptibles d'être nécessaires dans les 3 années à échoir"

Pour être prise en compte et portée au vote une décision doit être supportée par des documents et devis, permettant à l' AG de décider si elle partage le prévisionnel financier de ces " travaux susceptibles d' êtres nécessaires : Pour- Contre- Montant - Date d'appel ETC.
Une AG ne peut décider sur du susceptible d' être nécessaire.
citation:
mimo26:Par contre je vois "Augmentation du montant de la cotisation du fond de travaux

En absence d' élément , je trouve que le syndic à la bonne démarche, qui faute de mieux va dans la bonne démarche, et va dans votre sens.


Signature de goutelette 
Goutelette

goutelette
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 3 Posté - 12 août 2021 :  19:43:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
ducmol:les perdants dans cette affaire seront les propriétaires qui le seront au moment des travaux surtout les nouveaux depuis peu dans votre copropriété car il devront assumer cela financièrement

je m'autorise à venir sur cette remarque :
Le fond de travaux n'est pas récupérable par le sortant, et reste au lot.
Donc le copropriétaire au moment des travaux a sur son lot le versement du prédécesseur. Donc à égalité avec les anciens.
citation:
ducmol :est que le moment venu votre fond travaux sera insuffisant pour payer ceux ci tel le ravalement

Le fond de travaux, a été créer,( obligatoire depuis2016) car les copropriétaires se retrouvaient à chercher des fonds perso/ pour honorer la totalité des travaux.
Le fond de travaux permet d' anticiper permettant aux copro/ présent d'avoir moins de problèmes de finance, avec cette trésorerie d'avance.
Signature de goutelette 
Goutelette

ducmol
Contributeur débutant

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Revenir en haut de la page 4 Posté - 12 août 2021 :  21:28:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par goutelette

citation:
ducmol:les perdants dans cette affaire seront les propriétaires qui le seront au moment des travaux surtout les nouveaux depuis peu dans votre copropriété car il devront assumer cela financièrement

je m'autorise à venir sur cette remarque :
Le fond de travaux n'est pas récupérable par le sortant, et reste au lot.
Donc le copropriétaire au moment des travaux a sur son lot le versement du prédécesseur. Donc à égalité avec les anciens.
citation:
ducmol :est que le moment venu votre fond travaux sera insuffisant pour payer ceux ci tel le ravalement


Vous avez interpréter mes écrits je disais que vu le faible montant à ce du fond travaux de cette copropriété il va de soit que c'est au moment des travaux que ceux qui sont propriétaires à ce moment la paieront la facture

Sur l'affaire c'est sur les vendeurs de logements n'auront pas à supporter le coût des travaux mais de ce côté cette situation n'amène pas pour eux une plus value sur le prix de leur logement

Et cela peut fort bien empêcher des ventes car si un vendeur dit à un future acheteur que le ravalement n'a pas été fait depuis un grand nombre d'années et que le financement est pas ou peu prévu cela risque de faire partir les acheteurs
Le fond de travaux, a été créer,( obligatoire depuis2016) car les copropriétaires se retrouvaient à chercher des fonds perso/ pour honorer la totalité des travaux.
Le fond de travaux permet d' anticiper permettant aux copro/ présent d'avoir moins de problèmes de finance, avec cette trésorerie d'avance.

****modération****
Remis les "Quotes" à la bonne place

Édité par - Numero6 le 12 août 2021 22:55:26

goutelette
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Revenir en haut de la page 5 Posté - 12 août 2021 :  22:29:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
d
citation:
ucmol: Sur l'affaire c'est sur les vendeurs de logements n'auront pas à supporter le coût des travaux mais de ce côté cette situation n'amène pas pour eux une plus value sur le prix de leur logement
.
Qu'il le veuille ou non, le vendeur aura participer aux coût des travaux futurs, c'est le coté équitable qu'a cherché le législateur. Une participation de chacun.

citation:
Ucnol : Et cela peut fort bien empêcher des ventes car si un vendeur dit à un future acheteur que le ravalement n'a pas été fait depuis un grand nombre d'années et que le financement est pas ou peu prévu cela risque de faire partir les acheteurs.

Dans votre philosophie, vous désirez que le vendeur, fasse une plus value (donc récupère sa donne) et de l'autre, rassurer l' acheteur qu'il a un matelas financier d' avance .???
Un bon négociateur ne tien pas de tel propos. et si le prix du produit est bien estimé, le sujet du fond de travaux, est effleuré.

Le problème de base de Mimo 26 n' était pas le montant du fond de roulement, puisque ce n'est pas sa demande au syndic .
Mais demander une décision d' AG en absence de précision du coût d' estimation des travaux susceptibles d' êtres nécessaires ?
Pensez vous que les autres copro/ peuvent accepter en AG, de financer des travaux sans devis consultables, ( voir env 3 devis ) des travaux .??


rambouillet
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Revenir en haut de la page 6 Posté - 13 août 2021 :  07:21:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Décision à prendre concernant la constitution d'une avance en vue de faire face au travaux d'entretien ou de conservation des parties et des éléments d'équipement communs, susceptibles d'être nécessaires dans les 3 années à échoir"


ces "avances" n'existent plus, le numéro comptable correspondant a été supprimé. Cela ne peut être que des "provisions" pour travaux futurs, dispositif institué par la loi Alur et dont les AGs sont appelées à en voter le % chaque année.

donc votre syndic a été de bon aloi de modifier votre demande (qui était illégale), donc c'est bien qu'il ait pis en compte votre demande sous une autre forme.

il vous appartient de convaincre vos collègues pour que l'AG vote un % plus fort, les 10% proposés n'étant qu'un projet qui peut être amendé par l'AG.

mimo26
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Revenir en haut de la page 7 Posté - 13 août 2021 :  11:07:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci à tous ! En ce qui concerne ma demande d'inscription à l'ordre du jour de l'A.G. de l'avance, je ne pensais pas que c'était à moi de faire faire des devis, mais au syndic. N'est-ce pas son rôle, son travail ? Il sait quels sont les travaux à effectuer dans cette copro, mais il ne fait rien. "La tête dans le sable" pour surtout ne pas augmenter les charges.... Je ne me vois pas en tant que copropriétaire lambda faire venir des entreprises pour établir des devis. Qu'en pensez-vous ?
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mimo26

goutelette
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Revenir en haut de la page 8 Posté - 13 août 2021 :  14:40:54  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
mimo26: Je ne me vois pas en tant que copropriétaire lambda faire venir des entreprises pour établir des devis. Qu'en pensez-vous
?
Comme tout copropriétaire lambda, vous avez droit de signaler au syndic ce qui peut vous paraitre " Anormal - Utile - voir Nécessaire, et pourquoi pas Prévisionnel.
Mais vous mentionnez que vous désirez que votre message passe en AG
? :
citation:
Notre petite copropriété (29 lots) doit entreprendre des travaux de ravalement de façade, de peintures extérieure et intérieure. Le syndic ne parlant de rien je lui ai envoyé une L.R. avec A.R. le 18 mars pour une AG le 08/09/2021, lui demandant de bien vouloir mettre à l'ordre du jour :

"Décision à prendre concernant la constitution d'une avance en vue de faire face au travaux d'entretien ou de conservation des parties et des éléments d'équipement communs, susceptibles d'être nécessaires dans les 3 années à échoir"

Dans la mesure ou votre message devient directif ...Avec appel financier des autres copros, - Mentionnant travaux de ravalements- de conservation etc.. il doit être accompagné de devis afin de présenter une estimation de votre demande.
Maintenant, comme vous le mentionnez, ce n'est pas le rôle du copro/ Lambda, et pourtant vous avez jugez utile de le faire ?
Si le syndic n'en a pas fait mention.... ? Que fait le Conseil Syndical qui est comme vous sur place. ?
A moins, que ce soit des inquiétudes prévisionnelles personnelles de votre part ?


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Goutelette

mimo26
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Revenir en haut de la page 9 Posté - 13 août 2021 :  17:04:00  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ce sont des inquiétudes prévisionnelles personnelles de ma part c'est vrai, mais partagées par certains autres copropriétaires, ne faisant pas partie du C.S. comme moi. Je ne vais pas vous raconter ma vie, mais étant retraitée, seule,
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mimo26

mimo26
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France
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Statut: mimo26 est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 13 août 2021 :  17:08:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Excusez-moi, le message est parti trop vite.

Donc, retraitée, seule, et n'étant pas la seule dans cette situation, vous comprendrez aisément que nous ne soyions pas à l'aise avec ce syndic qui n'a aucune vue à long terme.... et ce n'est pas la constitution du fonds Alur qui nous rassure !!!

Merci pour tous vos arguments. Cordialement
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mimo26

mimo26
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Revenir en haut de la page 11 Posté - 13 août 2021 :  17:13:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je remercie particulièrement Rambouillet, car je ne savais pas que les "avances" n'existaient plus. Je me suis inspirée, sans vouloir être directive, d'une A.G. dans une autre copropriété dont je fait partie. Cette résolution figurait dans une A.G. datant de 2019.

Cordialement.
Signature de mimo26 
mimo26

ducmol
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 13 août 2021 :  17:46:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je pense que mimo a raison ces travaux sont une nécessité pour toutes les copropriétés et se prevoit à l'avance avec pour le financement le fond alur prévu à cet effet

En toute logique lorsque tout cela est programmé et préparé financièrement cela rassure les propriétaires en comme les futurs acheteurs qui n'ont pas la surprise de devoir payer une lourde ardoise juste après avoir acheté un bien dans une copropriété

Entre deux bien à acheter de même prix si pour l'un tout est prévu et programme côté travaux et l'autre peu il n'y a pas photo le premier bien se vendra mieux et plus vite

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 13 Posté - 13 août 2021 :  20:42:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Une entourloupette est de décider le principe des travaux, de fixer un montant provisoire des travaux très raisonnable et de décider un premier appel de fonds dont le montant correspond à votre avance.

Le syndic a bien fait de compléter le fonds travaux.

L'histoire du non remboursement de la provision versée c'est du vrai bidon car le prix est fixé en fonction de cette particularité.

Ceci étant le remboursement était la bonne solution . Le syndicat ne courait aucun risque dès lors que le remboursement se faisait par l'intermédiaire du notaire.



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La copropriété sereine
 
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