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Sunbird
Pilier de forums

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 21 Posté - 10 mai 2021 :  01:21:06  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
C'est reparti pour un tour.

La réponse donnée par Gedehem est celle qu'on trouve dans les codes de la copropriété commentés avec les jurisprudences.

JPM
Modérateur

8316 message(s)
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Revenir en haut de la page 22 Posté - 10 mai 2021 :  05:30:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Cher Sunbird, votre phrase doit être accompagnée d'une citation précise : tel code, telle page, tel numéro.


Signature de JPM 
La copropriété sereine

MasterGone
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 23 Posté - 10 mai 2021 :  08:10:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Sunbird

La réponse donnée par Gedehem est celle qu'on trouve dans les codes de la copropriété commentés avec les jurisprudences.


Je suis preneur de ces jurisprudences car je n'arrive toujours pas à être convaincu. Elles permettraient de clore définitivement ce débat et de mettre tous le monde d'accord.

JPM
Modérateur

8316 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 24 Posté - 10 mai 2021 :  10:17:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Nous sommes deux à attendre impatiemment.

Il faut que je retrouve le sujet qui a déja donné lieu à cette discussion

Signature de JPM 
La copropriété sereine

MasterGone
Contributeur actif

113 message(s)
Statut: MasterGone est déconnecté

Revenir en haut de la page 25 Posté - 10 mai 2021 :  10:48:12  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
En fouillant, j'ai trouvé ça, mais qui n'apporte pas une réponse directe à la question : https://www.legifrance.gouv.fr/juri...000007038228

Il est précisé "Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté qu'à l'assemblée générale du 15 avril 1991 la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 n'avait pas été atteinte et qu'à la date à laquelle les convocations avaient été adressées aux copropriétaires le mandat du syndic était expiré, la cour d'appel a violé les textes susvisés"

En l'occurrence, la 2e AG a été convoquée le 3 mai alors que la première AG avait eu lieu le 15 avril et que le mandat expirait au 30 avril. On peut légitimement se poser la question de savoir quel acte intervient pour signifier l'expiration du mandat : la 1ère AG ou le contrat du syndic ? La rédaction faite par la cour de cassation m'amène à penser que c'est la 2e position (contrat du syndic), mais là encore, ce n'est que mon interprétation.

JPM
Modérateur

8316 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 26 Posté - 10 mai 2021 :  10:50:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Dans le contrazt de syndic on lit :
citation:
Lorsqu'il est envisagé de désigner un nouveau syndic, il peut être mis fin au présent contrat, de manière anticipée et sans indemnité, dès lors que la question du changement de syndic et de la date de fin du présent contrat sont inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale convoquée dans les trois mois précédant le terme du présent contrat.


Le texte ne précise pas ce qui se passe lorsque cela a été envisagé mais finalement non réalisé. Conclusion : le contrat se poursuit jusqu'à son terme. C'est une bonne chose pour le syndicat car le syndic pourra convoquer une nouvelle assemblée.

Une remarque néanmoins : je vais regarder dans le nouveau texte du contrat s'il y a une modification.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

JPM
Modérateur

8316 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 27 Posté - 10 mai 2021 :  10:57:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Aucune modification dans la nouvelle version du contrat de syndic.



Signature de JPM 
La copropriété sereine

nefer
Modérateur

13855 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 28 Posté - 10 mai 2021 :  11:17:00  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
lorsqu'à l'ordre du jour, il a plusieurs contrats de syndic (dont celui qui a convoqué) et qu'aucun contrat ne soit voté...est ce qu'un copropriétaire peut convoquer une AG pour désigner un syndic ?

MasterGone
Contributeur actif

113 message(s)
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Revenir en haut de la page 29 Posté - 10 mai 2021 :  11:26:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Visiblement non, on tombe dans la partie "syndic judiciaire" désigné par le tribunal. Mais cela ne répond pas à la question initiale de la fin du mandat du syndic actuel.

Sunbird
Pilier de forums

4375 message(s)
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Revenir en haut de la page 30 Posté - 10 mai 2021 :  12:33:06  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Code de la copropriété Dalloz 2020

Tous les articles sont expliqués et commentés et la réponse donnée par Gedehem est celle que nous y trouvons.








MasterGone
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 31 Posté - 10 mai 2021 :  13:11:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Sunbird

Code de la copropriété Dalloz 2020

Tous les articles sont expliqués et commentés et la réponse donnée par Gedehem est celle que nous y trouvons.


Quelle jurisprudence est citée pour appuyer cette argumentation ? Car si c'est juste un avis supplémentaire, quand bien même il émane d'une édition respectable, cela ne reste qu'un avis.

JPM
Modérateur

8316 message(s)
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Revenir en haut de la page 32 Posté - 10 mai 2021 :  13:45:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Réponse très insuffisante de Sunbird

Article nn, page nnn, n° nnnn, paragraphe A

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Gédehem
Pilier de forums

15028 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 33 Posté - 10 mai 2021 :  18:14:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Loi de 1965, décret de 1967, ..... et en 2021, certains en sont à se poser des questions sur la fin du mandat du syndic lorsque l'AG ne le désigne pas.

Désolé pour mes "vieilles" archives, les dispositions légales, et en particulier le décret de 67 sur cette question, n'ayant pas été modifiées.

"LITEC 2008 – Code de la copropriété.


Au visa de L.art.17 p.168

Désignation du syndic :
(….)
Si l’assemblée a été réunie et qu’aucune décision n’est prise soit pour nommer un nouveau syndic, soit pour ratifier la désignation du syndic provisoire, on recourra à la procédure prévue par l’article 46 du décret (Cass. 8.01.1970 in JCP G 1970, II, 16266 _ Cass. 16.01.1979 Gaz.Pal. 1979, I, somm. p.221)
(…)

Au visa de D.art.46 p.475
1) Impossibilité de nommer le syndic :
Le recours à la nomination judiciaire du syndic dans le cadre de l’article 46 suppose qu’une assemblée ait été réunie et que les copropriétaires n’aient pu parvenir à désigner un syndic à la majorité légale. (Cass 3°civ 6.10.1999 : juris-Data 1999-000391 : Loy et Copro 1999 comm n°300).
Cette procédure de désignation n’est donc pas subsidiaire (CA Paris 8.06.1968 JCP G 1969 p.41 et , Cass 8.01.1970 JCP G 1970, II, 16266 – Kischinewsky-Broquisse, op cit, n°381. J-CL Copro fasc 88 n°124 et s.)
On se trouve dans la situation prévue par ce texte lorsque les copropriétaires ont décidé de ne pas accepter la réélection du syndic. Il faut alors désigner un syndic judiciaire et non pas un administrateur provisoire (Cass 20.02.2002, in Loy et Copro 202 comm n°161 note Vigneron ; AJDJ 202 p.535 note Capoulade).
(….)


Je suppose que le Dalloz 2020 ne dit pas autre chose .....

En 2021, non seulement le dispositif prévu D.46 n'est pas modifié, mais la précision apportée à L.art.17 qui reprend quasi les même termes est venue mettre un point final aux interrogations, aux pratiques passées sur le mandat du syndic (que ce foutu "contrat" est venu perturber ...).

Lorsque l'AG réunie à cet effet ne désigne pas de syndic le syndicat en est dépourvu, obligation de saisir le juge pour le désigner.
Point !

Ajout : j'ai oublié qu'en France on a des champions du "OUi, mais ....."

Édité par - Gédehem le 10 mai 2021 18:29:35

Gédehem
Pilier de forums

15028 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 34 Posté - 10 mai 2021 :  18:44:06  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pardon de revenir, mais en mettant le nez dans mes "vieilles" archives au sujet du "contrat" du syndic, je suis tombé sur cet article important (daté de 2011 ?)

"Il n’existe pas de « contrat de syndic »

Le syndic est un mandataire légal, chargé de représenter un incapable, et plus précisément un mandataire social, dès lors qu’il est chargé de représenter une personne morale affectée par l’incapacité naturelle de pouvoir exécuter ses décisions. Une personne morale est dotée de la volonté mais dépourvue d’une main pour signer.

Un mandat légal ne peut pas être régi par un contrat. Son contenu est exclusivement fixé par la loi. Il est donc impossible de concevoir l’existence d’un « contrat de mandat du syndic » régi par les dispositions des articles 1984 à 2010 du Code civil. La loi du 10 juillet 1965, déjà tant de fois modifiée, ne fait pas mention du « contrat de mandat du syndic ».

L’article 64 du décret Hoguet n° 72-678 du 20 juillet 1972 dispense d’ailleurs le syndic de copropriété de l’obligation de détenir « un mandat écrit qui précise l’étendue de ses pouvoirs et qui l’autorise expressément à recevoir des biens, sommes ou valeurs, à l’occasion de la gestion dont il est chargé ».

Telle est la règle applicable à tous les syndics de copropriété, professionnels ou non, rémunérés ou non.
(…..)
La rigueur juridique ne saurait, pour autant, s’accompagner de la négation aveugle des nécessités pratiques et économiques. (….)
On peut donc comprendre la nécessité de l’établissement d’un «contrat » définissant les obligations du syndic et (surtout) les modalités de sa rémunération.

Il faut donc déterminer les caractères juridiques d’un mécanisme propre à satisfaire ces besoins.
Ces modalités peuvent faire l’objet d’un document annexé à la convocation pour l’assemblée générale appelée à l’approuver et encore, le cas échéant, au procès verbal de cette assemblée, notamment lorsque le projet a fait l’objet d’amendements acceptés par le syndic. Ce document doit être opposable au syndicat comme au syndic, et même aux copropriétaires dans la mesure où il justifie les charges réparties au titre de la rémunération du syndic.

Dans ce cadre, le caractère abusif de certaines des modalités adoptées peut sans nul doute être invoqué. Cette technique était utilisée à l’époque de la taxation administrative des honoraires. Elle n’est en rien incompatible avec le régime plus libéral en vigueur de nos jours.

Ce document peut se présenter comme un contrat de rémunération mais il ne peut s’agir d’un contrat de mandat car il ne peut se substituer à la loi pour déterminer les prestations imposées au syndic. Il se borne à fixer la rémunération de chacune de ces prestations.

Le contrat de rémunération est lié au mandat légal, dont il est l’accessoire.

(....)

JP Mantelet
D.E.S Droit privé, histoire du droit, droit romain
Ancien chargé de travaux dirigés
à la Faculté de Droit de Paris


On parle donc bien dans ce sujet de la durée du mandat du syndic, de son extinction lorsque l'AG ne parvient pas à le désigner, le fichu 'contrat' accessoire au mandat étant alors à oublier ....

Édité par - Gédehem le 10 mai 2021 18:51:30

MasterGone
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 35 Posté - 10 mai 2021 :  23:39:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci Gédehem pour ces recherches et ces précisions. J'ai néanmoins, si vous me le permettez, quelques commentaires à faire.

Tout d'abord, il semble unanime que les alinéas 2 à 4 de l'article 17 de la loi de 1965 ne s'applique qu'aux mises en copropriété, tel que l'introduit l'alinéa 2 dudit article. Ce point est confirmé par la cour de cassation qui ne fait référence qu'à l'article 46 du décret de 1967 pour statuer en pareille matière lorsque la copropriété est déjà administrée par un syndic (non provisoire), et qu'il n'y a pas eu de désignation de syndic en AG. Même si la finalité reste la même en cas de non désignation de syndic en AG, je pense qu'il est important de préciser ce point.

Se fonder sur l'article 17 pour trouver une solution à notre différend d'interprétation n'est donc pas la bonne solution, car ledit article 17 alinéa 2 prévoir explicitement la fin du mandat du syndic provisoire lors de la 1ère AG.

citation:
Initialement posté par Gédehem


Un mandat légal ne peut pas être régi par un contrat. Son contenu est exclusivement fixé par la loi. Il est donc impossible de concevoir l’existence d’un « contrat de mandat du syndic » régi par les dispositions des articles 1984 à 2010 du Code civil. La loi du 10 juillet 1965, déjà tant de fois modifiée, ne fait pas mention du « contrat de mandat du syndic ».


Un mandat légal peut tout à fait être régi par un contrat, du moment que ce dernier est conforme à la loi. La loi de 1965 le prévoit bien explicitement désormais !

Ce mandat du syndic, régi par un contrat, mentionne explicitement une durée, une date de début et de fin. La décision prise par une assemblée générale de ne pas conclure de nouveau mandat n'entraine pas de facto la fin du mandat en cours. Ce n'est pas une révocation. Les jurisprudences que vous apportez dans vos deux derniers messages ne traitent d'ailleurs pas de ce sujet, mais simplement de la nécessité de passer par l'étape syndic judiciaire. Elles ne précisent pas que le mandat en cours s'achève immédiatement.

Désolé d'être dur de la feuille, mais pour moi, la réponse n'est toujours pas apportée de la fin de ce mandat concomitamment à celle de l'AG ne s'étant pas prononcée sur la désignation d'un syndic.

Peut être qu'il y a lieu de chercher sur les notions de mandat au delà des principes lésgislatifs des copropriétés.

Je vais continuer à fouiller...




Édité par - MasterGone le 11 mai 2021 00:24:29

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 36 Posté - 11 mai 2021 :  07:48:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Je suis flatté d'être cité par Gedehem mais mon texte s'appliquait au contexte de l'époque. Il est modifié depuis lors.

Mon intervention ci dessus demeure à mes yeux la solution unique pour l'instant.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

MasterGone
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 37 Posté - 11 mai 2021 :  07:53:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pour en remettre une couche, j'ai noté lors de mes recherches, dans un arrêt de la cour de cassation de 2018 sur un sujet similaire, qu'un moyen de cassation mentionnait que "le défaut de renouvellement du syndic à la majorité des voix requises par la loi du 10 juillet 1965 n'entache pas la validité de son mandat si celui-ci n'est pas venu à échéance".

Comme quoi, le sujet n'est pas si clair que cela.

JPM
Modérateur

8316 message(s)
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Revenir en haut de la page 38 Posté - 11 mai 2021 :  08:52:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Bien sur que la situation est très claire. L'arrêt confirme la position que je vous ai exposée !!

N'allez pas chercher plus loin, c'est inutile.




Signature de JPM 
La copropriété sereine

MasterGone
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 39 Posté - 11 mai 2021 :  09:06:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JPM


Le texte ne précise pas ce qui se passe lorsque cela a été envisagé mais finalement non réalisé. Conclusion : le contrat se poursuit jusqu'à son terme. C'est une bonne chose pour le syndicat car le syndic pourra convoquer une nouvelle assemblée.


Même si non réalisé et que le contrat continue de courir jusqu'à son terme, pour le coup, le décret de 1967 et les jurisprudences disent que le passage par le président du TJ est nécessaire pour désigner le syndic (judiciaire).

Que se passerait-il si un copropriétaire saisi le pdt du TJ et que dans le même temps, une nouvelle AG est convoquée, les deux étant aux mêmes fins de désigner un syndic ? Je ne suis pas certain que cette nouvelle AG soit valable.

Édité par - MasterGone le 11 mai 2021 09:08:16

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 40 Posté - 11 mai 2021 :  11:08:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

citation:
si non réalisé et que le contrat continue de courir jusqu'à son terme,


sans aucune formalité

Vous ne citez rien dans le décret, vous ne présentez aucune jurisprudence qui impose une formalité quelconque

Signature de JPM 
La copropriété sereine
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