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gentil-coquelicot
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Posté - 02 oct. 2009 :  09:08:13  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,
voici le decor de la question:
1 sci familiale achete 1 maison de ville et la loue en totalité a un membre de la sci.
Ce locataire envisage de sous louer 50 m² de cette maison en meublé (en residence principale d'un futur locataire.)
- quel bail doit-il rediger ?
- sous-location?
- plutot un bail de collocation?

Dans ce cadre, y a-til une mention particuliere pour louer en meublé une partie de sa résidence principale sans payer d’impôt ?

Est-il possible pour le locataire principal de prendre une assurance loyers impayés vis a vis du sous locataire du studio ou collocataire du studio?

Avez vous des conseils pour ces questions?
D'avance merci
Signature de gentil-coquelicot 
gentil-coquelicot

philippe30
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 1 Posté - 02 oct. 2009 :  10:47:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

Je te conseille la prudence sur ce genre d'opérations car :

1°) La SCI loue à un membre de la SCI cela peut attirer l'oeil du fisc

2°) Mais ensuite si ce membre fais de la sous location qui plus en meublée alors là .....je pense qu'il y a danger

Si tu te places du coté des impôts , ils vont voir un membre d'une SCI qui est locataire du bien de la SCI et en plus perçoit des revenus BIC du même bien qu'il habite....
Autant faire une demande de contrôle fiscal au CDI .....

Rappel une SCI à l'IR ne peux pas louer en meublé mais tolérance fiscal à concurrence de 10% des revenus locatifs.

Je pense que le plus simple et le moins risqué est de faire un bail distinct entre la partie principale et le studio reste à modifier le premier bail pour en diminuer la portée au sein de la maison et son montant A voir comment faire ???

Est-ce que le studio dispose d'une alimentation EAU et EDF distincte ? cela permet de bien séparer les deux locations

La location nu ou meublé est une option fiscale mais tu peux très bien louer en nu avec des meubles.

Il s'agit d'un avis personnel

Philippe

Signature de philippe30 
Investisseur immobilier

"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.


ribouldingue
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Revenir en haut de la page 2 Posté - 02 oct. 2009 :  11:18:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je ne suis pas tout a fait du même avis:

La SCI loue a un particulier.
Si la SCI déclare ses revenus de location en foncier nu, pas de souci.
L'obtention de revenus de la part de la SCI ne peut pas attirer particulièrement l'oeil du fisc si ces revenus sont déclarés. Il ne faut pas nonplsu que ceclui-ci soit ridicule.


Le particulier, accessoirement un associé, installe SES meubles, et sous-loue en meublé.
Il est assujetis aux BIC: Aucun souci fiscal non plus..
Il peut amortir ses meubles, mais bien évidememnt pas l'immeuble.
Il peut déduire ses frais (charges locatives) mais pas les charges d'immeubles non locataives mais c'est normal puisque ... il ne les paye pas...


Si le particulier en question sous-loue une partie de son logement, il peut bénéficier de revenus exemptés sous condition. Il faut -de souvenir- que le loyer par m2 habitable ne dépasse pas 171 euros par an.


Le locataire (associé) qui sous-loue une partie de son logement ne peut absoluement pas faire un 'bail de colocation'.
Cela n'existe pas.
La colocation c'est quand deux ou plusieurs colocataires louent au meme bailleur.
La SCI pourrait faire un bail de plusieurs locataires, mais c'est ici à éviter absolument, d'autant que le locataire actuiel va louer ses propres meubles.
Danger absolu a plusieurs niveau, donc a évietr.

Édité par - ribouldingue le 02 oct. 2009 11:22:18

gentil-coquelicot
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Revenir en haut de la page 3 Posté - 02 oct. 2009 :  17:02:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
je reviens vers vous et je dois avouer que je ne comprends pas tout helas.
Merci de me dire ce qu'il conviendrait de faire pour respecter la règle républicaine:
- à Philippe 30
-vous ecrivez " La SCI loue à un membre de la SCI cela peut attirer l'oeil du fisc"???
Comment faut-il faire pour une situation régulière?.
La SCI est composée à 48% par les parents,40% par le fils et 12% par compagne du fils.
Le fils et sa compagne vont habiter la maison et en faire leur résidence principale.
La SCI n'est-elle pas dans l'obligation de leur faire un bail avec un loyer?

Est-il preferable que la SCI loue le T2 directement en location nu? mais il n'y a pas de compteurs divisionnaires d'eau ni d'electricité, ni de gaz, et entre par la même entrée . La location est prevue pour 2/3 ans pas plus.

A Ribouldingue:
Vous semblez plus optimiste sur le projet. Quelle forme lui feriez vous prendre pour le futur habitant du studio? le locataire principal a-til le droit de faire un bail à un sous locataire?
Quel document protège le locataire qui prend un sous locataire ?

D'avance Merci
Signature de gentil-coquelicot 
gentil-coquelicot

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 4 Posté - 02 oct. 2009 :  18:32:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
La SCI qui loue est soumise a la loi de 1989 sur la location. Elle doit donc écrire un bail et faire plus que cela

La SCI qui loue recoit des revenus, elle doit donc les déclarer et rédiger une 2072 chaque année.


la SCI ne peut pas louer en meublé sans que vous soyez dans de grosses complications, donc il faut que la SCI loue en nu.

Aucun document ne protège un bailleur, mais sir le locataire prend un sous-locataire, il est contraint de respecter les lois relatives à la location en meublé, donc rédiger en particulier un contrat de bail.


Si vous ne connaissez ni la loi, ni ce que c'est qu'un contrat de bail, ni ce que sont des depots de garantie, des charges, une régularisatin anuelle, la TEOM, la taxe d'habitation, oubliez, ou sous-traitez à une agence, car vous ne pouvez pas apparendre ceal en deux réponses sur un forum.

citation:
La location est prevue pour 2/3 ans pas plus.
La location ou la sous-location?

CORRECTION TARDIVE, les grosse fôtes

Édité par - ribouldingue le 03 oct. 2009 12:55:44

philippe30
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Revenir en haut de la page 5 Posté - 02 oct. 2009 :  19:06:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

citation:
à Philippe 30
-vous ecrivez " La SCI loue à un membre de la SCI cela peut attirer l'oeil du fisc"???

Dans certains cas , tu montes une SCI / IR et tu y habites donc tu payes un loyer ( pas trop élevé de préférence ) et ta sci fais plein de travaux donc tu généres du déficit fiscal qui redescend dans ton imposition personnelle et permet de réduire tes impôts.
Voila une des raisons pour laquelle je dis attention ...mais vu ta connaissance du sujet je suis sûr que pas que tu es encore pensé à ça

Le montage SCI avec associés qui habitent dedans est tout à fais possible.

Mais je trouve un peu fort d'ajouter une sous location en meublé par un locataire qui est aussi associés de la SCI.
C'est possible mais pourquoi ne pas faire que ce soit la SCI qui loue

Attention que ton sous locataire ne fasse pas lui aussi de la sous location ...

citation:
Est-il preferable que la SCI loue le T2 directement en location nu? mais il n'y a pas de compteurs divisionnaires d'eau ni d'electricité, ni de gaz, et entre par la même entrée . La location est prevue pour 2/3 ans pas plus.


Si on parle bien du T2 en sous location , je suis pas prêt d'aller habiter chez toi car sans compteur divisionnaire d'eau et d'électricité comment tu vas faire les répartitions , je ne parle même pas du chauffage ( central ?? ) et cerise sur le gâteau "et entre par la même entrée".
Choisis bien ton locataire .......

D'après ce que j'ai compris c'est toi et ta compagne qui allez habiter dans les lieux
1°) si il y a un loyer , il y a un bail , c'est plus clair
2°) Si il y a une location en dessous , il faut des compteurs divisionnaires et une entrée séparée , cela me parait le minimum.

Ribouldingue :
citation:
Si vous ne connaissez ni la loi, ni ce que c'est qu'un contrat de bail, ni ce que sont des depots de garantie, des charges, une régularisatin anuelle, la TEOM, la taxe d'habitation, oubliez, ou sous-traitez à une agence, car vous ne pouvez pas apparendre ceal en deux réponses sur un forum.

Il semble découvrir la chose et il pose des questions , il faut essayer de l'aider , là il va partir aussi vite qu'il est venu le gentil-coquelicot

Mais une chose qui m'étonne toujours , c'est le montage SCI sans même savoir ce que cela implique en termes de location , de gestion interne de la SCI , de fiscalité etc ...

Gentil-coquelicot , tu sais qu'il faut faire des AG tous les ans , qu'il y a des déclarations obligatoires ( Voir post de Ribouldingue )


Philippe

P.S : Nous sommes voisin de département
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ribouldingue
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Revenir en haut de la page 6 Posté - 02 oct. 2009 :  19:18:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le sous-locataire ne me semb le pas etre un assiocié, mais une personne extérieure au montage SCI.


Oui, la gestion via une SCI, c'est des couts addtionnels. Je ne sais pas a quoi sert la SCI dans ce cas. je suppose simplement qu'il y a une bonne raison extérieure au sujet.

Je persiste à dire que si on ne sait pas ce qu'est un contrat de bail, il faut commencer par travailler le sujet tout seul très sérieusement avant d'envisager quoique ce soit. On ne s'improvise pas bailleur surtout en prenant quelqu'un dans son porpre logement, ce qui semble être uen des hypothèses.

philippe30
Contributeur vétéran



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Revenir en haut de la page 7 Posté - 03 oct. 2009 :  07:31:08  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

Tu ne pense pas Ribouldingue qu'il serait mieux que le SCI loue , elle même le studio ??

D'autant que nous n'avons pas évoqué le point de la fiscalité en détail , la SCI loue au fils donc impôts pour la SCI sur l'appartement du fils et compris dans le le studio ensuite le fils loue en meublé le studio et alors de nouveau impôt pour le fils à titre personnel pour la location du studio , ça commence à faire beaucoup .....

Philippe
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ribouldingue
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Revenir en haut de la page 8 Posté - 03 oct. 2009 :  09:24:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
On ne sait pas encore si il y a deux logements séparés, auquel cas je ne vois pas pourquoi ce ne serait pas la SCI qui aurait deux locataires, ou bien si il n'y a qu'un seul logement, et dans ce cas la sous-location d'une partie de la résidence princiaple du locataire s'impose.....


gentil-coquelicot
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Revenir en haut de la page 9 Posté - 03 oct. 2009 :  12:36:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
La signature de la maison se fait mardi prochain (sous forme de SCI sur le conseil du notaire).

Ensuite rien n’est définitivement arrêté sur le papier.
Il n’y a qu’un seul logement . Le projet à long terme est qu’il n’y ait qu’un seul locataire et sa compagne (tous deux membres de la SCI), mais comme la maison est spacieuse et …chère, la location du T2 aidera au financement de l’emprunt. La disposition des lieux rend la chose réaliste : au premier étage la cellule familiale du locataire principal, au rez-de-chaussée le T2 et 1 bureau dans lequel le locataire principal va créer son activité d’auto entrepreneur.
Pourquoi avions nous pensé que sous louer en meublé à un locataire non membre de la SCI :
Durée limitée de location. Possibilité réduire à un an si l’expérience de cohabitation était difficile et d’autre part le loyer inférieur a 171€ permettait d’entrer dans le cadre les revenus exemptés.…
D’autre part sur le plan des lieux il n’est pas possible de créer une entrée indépendante. Pour les compteurs- eau- gaz- electricité c’est faisable et j’ai bien compris que vous attiriez notre attention sur le fait que ceci avait une certaine importance. Mais le fait qu’il n’y ait qu’un seul compteur est un élément qui permettrait de prouver aux impôts que c’est bien le locataire en place qui loue en meublé et non pas la SCI qui elle n’a pas le droit de louer en meublé.

Pour le T2, peut-on acheter un exemplaire de contrat de bail « location meublée » vendue en librairie-spécialisée ? le document serait signé entre le locataire principal et le sous locataire ?
Le bail du locataire principal porterait mention de l’autorisation de sous-location

Est-ce un projet tordu qui devrait etre validé par les impôts ? !!!
D’avance merci
Signature de gentil-coquelicot 
gentil-coquelicot

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 10 Posté - 03 oct. 2009 :  13:03:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par gentil-coquelicot

La signature de la maison se fait mardi prochain (sous forme de SCI sur le conseil du notaire).
OK.
Du votre de notaire, j'espère, pas de celui du vendeur.

citation:
Il n’y a qu’un seul logement . Le projet à long terme est qu’il n’y ait qu’un seul locataire
OK, c'est donc clair.

citation:
(tous deux membres de la SCI)
Associés, pas memebres, attention, il y en a qui ont pris des décharges électriques pour moins que ca

citation:
mais comme la maison est spacieuse et …chère, la location du T2 aidera au financement de l’emprunt. La disposition des lieux rend la chose réaliste : au premier étage la cellule familiale du locataire principal, au rez-de-chaussée le T2 et 1 bureau dans lequel le locataire principal va créer son activité d’auto entrepreneur.
Pourquoi avions nous pensé que sous louer en meublé à un locataire non membre de la SCI :
Durée limitée de location. Possibilité réduire à un an si l’expérience de cohabitation était difficile et d’autre part le loyer inférieur a 171€ permettait d’entrer dans le cadre les revenus exemptés.…
Tout cela est frappé du bon sens et tient la route.


citation:
D’autre part sur le plan des lieux il n’est pas possible de créer une entrée indépendante. Pour les compteurs- eau- gaz- electricité c’est faisable et j’ai bien compris que vous attiriez notre attention sur le fait que ceci avait une certaine importance. Mais le fait qu’il n’y ait qu’un seul compteur est un élément qui permettrait de prouver aux impôts que c’est bien le locataire en place qui loue en meublé
En fait les impots s'en moquent un peu, ils ont aces aux comptes bancaires donc si ils ont un doute, ils auraient été vérifier.

citation:
et non pas la SCI qui elle n’a pas le droit de louer en meublé.
Elle a le droit, mais cela entrauine un risque qusi a 100% d'en faire transitoirement une SCI à l'impôt sur les sociétés, ce que vous n'aviez certainement pas envisagé.
Dans votre cas je ne suis pas cvertain que ce soit une catastrophe, mais de toutes facon cette hyptothèse s'en va.



citation:
Pour le T2, peut-on acheter un exemplaire de contrat de bail « location meublée » vendue en librairie-spécialisée ? le document serait signé entre le locataire principal et le sous locataire ?
OUI, et OUI.

citation:
Le bail du locataire principal porterait mention de l’autorisation de sous-location
Pour uen partie de son logement, OUI. Ce peut etre aussi un courrier postérieur de la SCI autorisant la location.
Cela ne regarde de toutes facons que la SCI et le locataire, personne d'autre.


citation:
Est-ce un projet tordu qui devrait etre validé par les impôts ? !!!
D’avance merci

Non, le porjet n'est pastordu.

Non, les impots ne sont pas la pour valider des porjets, qu'ils soient tordus ou non, c'est plutot a la limite le boulot (payé) d'un notaire ou d'un avocat spécialisé, mais pas besoin de cela dans votree cas.

gentil-coquelicot
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Revenir en haut de la page 11 Posté - 03 oct. 2009 :  13:24:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci beaucoup. Me voilà rassurée. Nous allons progresser tranquillement vers cet objectif.
Bon week end
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gentil-coquelicot
 
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