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Kiki54
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 Posté - 03 mai 2021 : 12:20:07
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Bonjour,
J'ai une situation épineuse à vous décrire.
1 juin 2019 déclaration d'un DDE chez 2 copropriétaires situés l'un au dessus de l'autre. La fuite viendrait d'une facade équipée d'une fenetre, mais on ne sait pas d'ou exactement.
Une expertise indique: infiltration par façade au droit de la fenêtre. Déjà si quelqu'un comprends cette phrase,... Est ce la fenetre ou la facade qui fuit? Je précise ici que cette fenetre est équipée d'un volet roulant mis en applique à l'extérieur (rénovation), qui a été ajouté par le propriétaire (privatif)
Pour le syndic il s'agit d'une infiltration par facade. Des travaux ont donc été ordonnés par le syndic pour changer la bavette qui serait à l'origine de la fuite. (en partie basse de la fenetre). Ces travaux n'auraient pas suffit à résoudre la fuite; Chose qui n'a pas été déclaré à l'assurance ni au syndic. L'artisan a pris l'initiative, 15 jours après d'ajouter une seconde bavette sur le haut du caisson du volet équipant la fenêtre et des joints silicone entre le bati et les railsdu même volet (partie privative). Apparement cela a suffit pour permettre d'arrêter la fuite. L'artisan a cependant "offerts" ces travaux, et ne les a pas facturés ni au syndic ni au propriétaire (et refuse de fournir une facture) alors qu'ils sont bien entendus visibles de l'extérieur. Et si cela a vraiment solutionné la fuite, alors ils viennent masqués l'origine réelle de la fuite d'origine et donc le responsable: le caisson de volet serait à l'origine de l'infiltration ou bien la fenetre elle meme (qui est mieux protégée maintenant que le volet est étanchéifié). Bien sur, la non résolution de la fuite par les premiers travaux n'a pas été déclarés à l'assurance ni au syndic.
Je précise que le syndic ne s'est pas déplacé pour réceptionner les travaux.
Ces travaux (réparation de la bavette en partie basse de la fenetre) n'ont pas été votés comme des travaux d'urgence ou travaux tout courts, alors qu'il y a eu des AGs entre le devis initial et l'expertise initiale et la réalisation des travaux (expertise en 2019, devis et ordre de faire en 2020 et réalisation en 2021...). Ils ont été provisionné comme petits travaux d'entretien dans les charges courantes de l'année 2021. A savoir qu'ils dépassent la limite au dela de laquelle ces travaux peuvent avoir lieu sans etre votés en AG, sauf s'ils sont urgents. La temporalité remet en cause "l'urgence" invoquée par le syndic selon certains copropriétaires.
Et cela va plus loin: comme ces travaux ont été réalisés car indiquée infiltration par facade, donc partie commune, c'est l'assurance de l'immeuble qui devrait prendre en charge la réparation des dégats occasionnés chez les 2 propriétaires touchés. Mais l'assurance valide au moment de la déclaration ne couvre pas les infiltration par facade sur les immeubles dont le dernier ravalement date de plus de 15 ans (ce qui est notre cas). Du coup, l'assurance nous réclame le cout de remise en état des 2 appartements ce qui fait monter la facture drastiquement.
Question: le syndic ne nous a pas averti du fait que nous n'étions pas couvert pour la réparation des dégats occassionés par les infiltration par facade. Aurait-il du le faire? Si nous l'avions su, cela aurait du être voté en AG comme travaux ? (on aurait largement dépassé les seuils autorisés sans vote en AG).
Les copropriétaires s'interrogent vraiment sur la gestion de ce sinistre. Mais le CS ne sait pas par quel bout prendre l'affaire...
Si vous avez des conseils à nous donner, je suis preneuse
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MasterGone
Contributeur actif
195 message(s)
Statut:
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1
 Posté - 03 mai 2021 : 13:57:16
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1) il aurait du vous indiquer que ce serait la copropriété qui supporterait la charge puisque non couvert par l'assurance. Mais le CS devrait également se préoccuper de ce que contient l'assurance de la copropriété...
2) s'agissant d'infiltrations dans des appartements, la notion d'urgence me parait tout à fait légitime. Toutefois, cela n'empêche pas une éventuelle mise en concurrence pour ces travaux pour avoir un devis (de ce que je comprends, il n'y avait pas de fontaine dans les appartements). |
Édité par - MasterGone le 03 mai 2021 13:57:57 |
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paraclitique
Contributeur actif
France
118 message(s)
Statut:
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Posté - 04 mai 2021 : 12:23:16
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Plusieurs points:
- le contrat d'assurance, oui certaines exclusions on les découvre trop tard. Mais le syndic ( et/ou le conseil syndical dans l'idéal) aurait du le savoir, ou au moins en prendre connaissance au moment de la déclaration à l'assureur.
Il faut remonter les échanges écrits entre le syndic et l'assureur.
La réparation : on voit bien que le bricolage avec du silicone l'artisan ne veut l'endosser. Mais, le syndic et le CS ne peuvent accepter un tel bricolage, pas d'intervention sur les parties communes sans traçabilité et assurance.
Le caractère d'urgence : c'est à l'appréciation des experts ( ou des tribunaux) une infiltration ce n'est pas gaie mais pour moi cela n'empêche pas l'habitabilité, par contre les délais ne doivent pas être laissés au bon vouloir d'un artisan ou du syndic.
le CS peut aider à ce que personne (assureur, syndic, artisan) ne s'endorme.
Mais, maintenant; la copropriété va devoir payer...
Qui s'en irait mettre en cause le volets ( et son poseur ?) alors que le CS et le syndic ne se sont pas manifestés sur le moment...
Le syndic ? même si le seuil demandant l'approbation a été bousculé ?
Pou moi "au droit", cela veut dire à la perpendiculaire, donc au dessous ou en dessus, à l'aplomb
Je passe pour tatillonne mais toute rénovation impactant l'esthétique je demande une autorisation en AG, et pour moi les façades sont parties communes, le principe " je paye je fais ce que je veux pour mon volet" est inacceptable. Et certes chacun peut souhaiter réduire ses frais, mais plus loin... on se retrouve sans assurance couvrant des travaux
Le CS peut aider à prévenir, en établissant clairement une charte : bois ou plastique ou métal, pour les couleurs les nuanciers portent des numéros que l'on retrouvent dans toutes les marques
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