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JPM
Modérateur

8064 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

PostĂ© - 20 avr. 2021 :  16:29:33  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Voir Réponse ministérielle Sénat JO 11/03/2021 M ESTROSI-SASSONE

Distingue les frais d'exécution forcée engagés sur le fondement d'un titre exécutoire (1)

et ceux engagés sans titre (2) Dans ce dernier cas les frais de recouvrement restent à la charge du créancier sauf s'ils concernent un acte imposé par la loi et sauf si le créancier justifie du caractère nécessaire des démarches entreprises pour recouvrer la créances.

La solution finale est pour une copropriété " que les frais de recouvrement demeurent en principe à la charge de la copropriété mais sont imputés directement et exclusivement au copropriétaire débiteur dans le cadre de la répartition des charges."

Solution audacieuse et satisfaisante qui ne va pas plaire Ă  tout le monde





Signature de JPM 
La copropriété sereine

nefer
Modérateur

13622 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

 1 PostĂ© - 20 avr. 2021 :  16:43:40  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JPM


Voir Réponse ministérielle Sénat JO 11/03/2021 M ESTROSI-SASSONE

Distingue les frais d'exécution forcée engagés sur le fondement d'un titre exécutoire (1)

et ceux engagés sans titre (2) Dans ce dernier cas les frais de recouvrement restent à la charge du créancier sauf s'ils concernent un acte imposé par la loi et sauf si le créancier justifie du caractère nécessaire des démarches entreprises pour recouvrer la créances.

La solution finale est pour une copropriété " que les frais de recouvrement demeurent en principe à la charge de la copropriété mais sont imputés directement et exclusivement au copropriétaire débiteur dans le cadre de la répartition des charges."

Solution audacieuse et satisfaisante qui ne va pas plaire Ă  tout le monde



surtout que M ESTROSI-SASSONE est l'interlocutrice de l'ARC et intervenait dans ses conférences...quand il y en avait en présentielles...



rambouillet
Pilier de forums

17229 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 20 avr. 2021 :  16:53:51  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
pour celles et ceux qui veulent la référence :

https://www.senat.fr/questions/base...0113904.html

rédaction Universimmo
Contributeur vétéran

1220 message(s)
Statut: rédaction Universimmo est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 20 avr. 2021 :  21:08:42  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JPM



Solution audacieuse et satisfaisante qui ne va pas plaire Ă  tout le monde



Elle plaira aux copropriétaires qui croiront qu'ils n'auront pas à faire l'avance des frais, mais cela va à l'encontre de la jurisprudence de ces 20 dernières années. Or les réponses ministérielles, surtout les désinvoltes comme celle-ci, glissent sur les juges comme l'eau sur les plumes d'une poule d'eau !
Il y aura donc de mauvaises surprises ...



Édité par - rédaction Universimmo le 20 avr. 2021 21:09:26

Copropriétaire33
Contributeur actif

France
340 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 20 avr. 2021 :  22:18:42  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil

Les réponses ministérielles ne sont pas opposables aux juges.
Signature de CopropriĂ©taire33 
Il n'est pas de vent favorable pour celui qui ne sait pas oĂą il va.

Copropriétaire33
Contributeur actif

France
340 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 20 avr. 2021 :  22:20:40  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil

« De plus, eu égard au principe d'indépendance des juridictions, l'interprétation des dispositions législatives donnée par le Gouvernement n'engage pas le juge, qui reste maître du sens qu'il entend donner aux textes. Pour ces deux raisons, les réponses ministérielles n'ont pas, en principe, de valeur juridique. »


https://www.senat.fr/questions/base...0700441.html
Signature de CopropriĂ©taire33 
Il n'est pas de vent favorable pour celui qui ne sait pas oĂą il va.

JPM
Modérateur

8064 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 21 avr. 2021 :  01:44:50  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Dans la réponse ministérielle citée par Copropriétaire 33 on lit
citation:
Les réponses aux questions écrites posées par les députés et les sénateurs ont pour objet d'informer ceux-ci de l'action conduite par le Gouvernement


On devine le sourire narquois de l'auteur.

De nos jours il existe un trafic (au sens licite du terme) des questions parlementaires, aggravé par la retransmission télévisée de certaines séances.

Une observation attentive de ce trafic conduit à s'interroger sur le parcours que subit une question avant de générer une réponse. Dans notre domaine une question relative au droit de la copropriété devrait aller au Ministère de la Justice. Or les questions vont au Ministère du logement où l'on sait trouver les réponses souhaitées.

Copropriétaire 33 lance
citation:
Les réponses ministérielles ne sont pas opposables aux juges.


Un arrêt d'une Cour d'appel, une consultation d'un professeur de droit ne le sont pas plus. Dans tous les cas il ne s'agit pour le plaideur que d'inspirer au juge saisi une réflexion profitable à sa cause.

On trouve dans le droit de la copropriété des artifices extraordinaires comme le critère de l'utilité objective pour la répartition de certaines charges. Certaines sont réparties en fonction des tantièmes généraux, d'autres en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Pour les charges de conciergerie on se réfère bien à l'utilité du service, mais cette utilité ne peut être quantifiée qu'en utilisant les tantièmes

Galipette identique dans notre réponse : les frais de procédure sont laissés à la charge du syndicat. Mais, ceci étant fait, le syndicat peut user de l'article 10-1 pour affecter ces charges au copropriétaire en cause

Ouf !




Sunbird
Pilier de forums

4264 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 21 avr. 2021 :  08:35:06  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Je ne vois pas ce qu'apporte cette réponse sauf peut être à faire attention aux frais qu'engagent le syndic pour récupérer un impayé car ces frais ne sont pas tous et systématiquement récupérables sur les débiteurs.







JPM
Modérateur

8064 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 21 avr. 2021 :  08:50:41  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Sunbird, il faudrait préciser vos observations.

A part les relances abusives, que voyez vous comme actes du syndic tombant sous le coup de ce que vous indiquez.

L'intérêt de la réponse ? permettre au syndicat de récupérer des frais que le droit commun laisse à la charge du créancier.



Signature de JPM 
La copropriété sereine

Sunbird
Pilier de forums

4264 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 21 avr. 2021 :  12:12:56  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Quelques exemples en plus des x relances pour les mauvais payeurs:
- lettres de mise en demeure d'un avocat,
- commandements de payer,
- honoraires sur les courriers de l'avocat ou commandements de payer
....

- frais d'huissier inutiles à l'instance que le greffe ne validera pas si il y a une demande de vérifications des dépens
...

JPM
Modérateur

8064 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 21 avr. 2021 :  13:59:49  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Pour un avocat spécialisé, 65 % des recouvrements sont effectués dans les dix jours d'une lettre d'avertissement venant de l'avocat, facturée 80 € il y a cinq ans quand j'ai vérifié cette indication. La plupart des syndics débitait les 80 € au débiteur. Un tiers rechignait jusqu'à la date de l'assemblée parce que les débiteurs de ces frais sont signalés.

Le commandement de payer ne peut suivre un jugement. Il est donc imputable. Vous confondez avec la sommation qui ne présente aucun intérêt.
Honoraires sur les courriers ? ce ne sont pas des frais de justice

frais d'huissier inutiles ? Cela n'existe pas sauf exemple que vous pourriez donner

Quant aux relances inutiles, le conseil syndical peut obtenir leur suppression.

Connaissez vous l'histoire de l'avocate qui avait obtenu devait le TI 14e une décision favorable à son client locataire : une partie des frais de recouvrement laissée à la charge du propriétaire.

Deux mois après elle se présente pour une copropriété créancière. Elle se prend sa "jurisprudence" dans la figure : une partie des frais reste à la charge du syndicat avec la même motivation



Signature de JPM 
La copropriété sereine

Baba0
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 28 avr. 2021 :  14:36:15  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour,
Cette réponse ministérielle ne fait que confirmer ce qui est : tous les frais d'impayés sont à la charge du syndicat donc facturés à ce dernier (y compris les honoraires des clauses 9.1 à 9.3 du contrat-type) puis imputés comptablement au copropriétaire débiteur. C'est bien pour cela que le Conseil d’État a fait supprimer la mention dans le contrat-type point 9 "et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre".
Si le débiteur ne peut pas les payer pour cause d'insolvabilité au sens de l'article 62-29 du décret 67-223, ce sera au syndicat de les payer.
Ces honoraires doivent figurer dans le relevé général de dépenses en + et en - pour que les copropriétaires sachent ce qu'ils pourraient avoir à payer en cas d'insolvabilité du débiteur.
Mais évidemment, aucun syndic ne tient une comptabilité correcte.

JPM
Modérateur

8064 message(s)
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Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 28 avr. 2021 :  14:51:30  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

De Baba0 :
citation:
Mais évidemment, aucun syndic ne tient une comptabilité correcte
.

Ceci est une appréciation très injuste !

Compte tenu de l'abandon dans lequel sont tenus les comptables depuis l'excellente réforme, les comptabilités des syndicats de copropriétaires sont très correctement tenues. Il y a bien entendu des mauvais élèves.

L'ARC elle même reconnait maintenant que la gestion comptable des délégations consenties au conseil syndical va faire fuir les conseils syndicaux. Contrairement à l'habitude c'est la complexité juridique de l'opération qui de retrouve dans les opérations comptables.

Tant mieux ! Les syndics doivent faire leur travail, les comptables le leur. Chacun chez soi.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Baba0
Contributeur actif

120 message(s)
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Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 28 avr. 2021 :  14:55:20  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
5 syndics en 15 ans, pas un pour racheter l'autre, mais ce n'est pas pour autant que je dois généraliser. Dont acte JPM

JPM
Modérateur

8064 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 28 avr. 2021 :  15:31:38  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

J'ai une excuse ! sauf en contentieux les copropriétés que je connais gardent leurs syndics quinze à trente ans

Rien à plus de cent lots, du très huppé près du Ranelagh au bois de Boulogne jusqu'aux modestes à Villeneuve la Garenne.



Signature de JPM 
La copropriété sereine

Baba0
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 28 avr. 2021 :  15:38:01  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Nous, on a tout testé, le petit, le moyen, le gros (dans le désordre !) dont 2 réseaux, C et F.
Résultat, des comptes toujours faux, une méconnaissance du B A-ba du métier, 60 000€ d'impayés sur 3 copropriétaires pour un budget de 180 000 €.
Mais je n'ai pas encore baissé les bras, je les aurai un jour

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 28 avr. 2021 :  16:27:52  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Sur Versailles vous avez pourtant des syndics potables, sur tout en comptabilité. Le suivi des travaux n'est pas toujours aussi à jour.

Dans un cas comme le vôtre, c'est en premier lieu la clientèle qu'il faut ausculter, ensuite le ou les gestionnaires

et aussi les recouvrements importants. Racontez nous un peu les recouvrements, c'est aussi un élément important du diagnostic.

Avez vous obtenu des jugements ? Ou en est l'exécution ?

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Baba0
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Revenir en haut de la page 17 PostĂ© - 29 avr. 2021 :  13:35:23  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Pour les jugements sortez vos mouchoirs.
le gros impayé depuis son achat en 2012 avec un ravalement !
1er jugement : ce n'est pas de sa faute si le débiteur n'a pas réussi à vendre par lui-même son appart, et s'il n'a pas voulu baisser le prix et qu'il n'y habite plus depuis 5 ans puisqu'il s'est pris un HLM à côté dont il ne paie pas non plus le loyer et qu'il a 230 000 € de dettes pour un appart qui en vaut 170 000 € et qu'il n'a pas de travail depuis plus de 3 ans !! Bref, il est passé en commission de surendettement, n'a pas payé un seul terme du plan.
Nomination d'un mandataire judiciaire pour faire l'état des dettes, qui a conclu à la vente du lot. Nouveau jugement que je n'ai pas eu. Vente reportée, et pendant ce temps, les charges non payées augmentent. On a provisionné une avance de 35 000 €. Les autres copros s'appellent Crésus !
2ème impayé : s'est mis aussi en surendettement, ne respecte pas le plan de remboursement. 1er jugement : honoraires du syndic injustifiés par des diligences exceptionnelles. Que fait le syndic, ben voyons, il les passe tout aussi illicitement en charges du syndicat.
3ème impayé : en attente de jugement. Mêmes pratiques du syndic pour les honoraires sans diligences exceptionnelles
C'est usant !

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 18 PostĂ© - 29 avr. 2021 :  16:03:15  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Est ce que l'hypothèque spéciale du syndicat a été inscrite dès que la dette a atteint ou dépassé 5000 €

Est ce qu'il existe d'autres créanciers inscrits ?

Est ce que le débiteur était déja en surendettement quand vous avez commencé les travaux ?

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Sunbird
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 19 PostĂ© - 29 avr. 2021 :  18:31:54  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Rien de bien exceptionnel dans ce que vous indiquez concernant les honoraires du syndic.
Si le juge estime que la situation du copropriétaire est compliquée, il retiendra les charges, refusera les honoraires du syndic ou va les réduire à sa plus simple expression c'est-dire le prix d'une LRAR, et condamnera aux dépens ce copropriétaire mais très rarement à un article 700.

Sauf si le mauvais payeur est de mauvaise foi, ce qui est souvent difficile à démontrer, les tribunaux condamnent au minimum.
Dans un dossier où nous avons assigné un mauvais payeur (15 k€) 2 jours avant l'audience ce dernier a versé la moitié de la somme et a proposé un échéancier....
Le juge a estimé l'effort conséquent, et a condamné ce copropriétaire aux dépens (assignation et signification), et à verser le prix d'un LRAR.

Comme l'indique JPM renseignez vous concernant les hypothèques, car vous risquez d'avoir un beau jugement que vous pourrez afficher dans le hall d'entrée pour faire la déco.

Baba0
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 20 PostĂ© - 02 mai 2021 :  18:09:38  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
JPM, l'hypothèque a été prise en 2018 alors que la dette atteignait 33 600 €
D'autres créanciers inscrits ? : je ne les compte plus, dont la banque pour l'emprunt immobilier.
Est ce que le débiteur était déja en surendettement quand vous avez commencé les travaux ? : non, sa dette était de 8800 € en 2013 à la date des travaux. Il s'est mis en surendettement en 2018.
J'ai eu beau dire au syndic et au CS de l'époque d'agir, je n'ai reçu que des insultes !
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