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chenkak
Contributeur senior

568 message(s)
Statut: chenkak est déconnecté

Posté - 19 avr. 2021 :  18:58:32  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Notre règlement de copropriété classe la porte d'accès aux parkings sous-sol dans les parties communes générales, car elle est aussi utilisée (à environs 10% du temps) pour les services généraux (sortie des ordures, services de maintenance et réparations diverses des équipements techniques collectifs de la copropriété).

Actuellement toute réparation et maintenance de la porte est en charges générales.
Mais la manipulation de la porte est réservée aux propriétaires ou locataires des parkings, en plus du service ménage et entretien.

Or les interprétations (jurisprudences) les plus récentes de l'article 10 de la loi 65-557, exigent que la répartition des charges soit améliorée en tenant compte de l'utilité du service ou équipement considéré.
Peut-on, donc, sous prétexte d'une interprétation maintenant plus précise de la loi, voter une répartition plus juste de cet équipement entre "charges générales" et "charges particulières au lots des parkings" ?

rambouillet
Pilier de forums

17229 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

 1 Posté - 19 avr. 2021 :  19:19:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Vous pouvez le faire mais très rapidement à la majorité 24 (de mémoire la limite d'utilisation de cette majorité serait novembre... loi Elan). Passé ce délai et si pas de prolongation du délai, ce sera unanimité.

Il faut donc modifier le RdC avec 2 choses au minimum :
* description de cette charge spéciale et son contenu ; entretien, remplacement, frais d'électricité, télécommande, etc... (ce que vous voulez)
* tableau de répartition

après vérification : date limite 24/11/2021

Édité par - rambouillet le 19 avr. 2021 19:23:58

nefer
Modérateur

13622 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 19 avr. 2021 :  20:05:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
elle est en charges communes générales car elle concourt à la sécurité de l'immeuble : elle est probablement coupe-feu

dans un immeuble il en a été jugé ainsi à la suite d'une expertise judiciaire

Gédehem
Pilier de forums

14855 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 19 avr. 2021 :  21:47:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ne cherchez pas dans les détails : "(sortie des ordures, services de maintenance et réparations diverses des équipements techniques collectifs de la copropriété).

Cette porte sert à l'ensemble de la collectivité, peu importe la fréquence de cet usage.

Faudrait-il découper en tranche les charges de l'escalier au motif que la majorité utilise l'ascenseur ?

Ou supprimer la charge d'entretien des espaces verts à ceux qui n'y mettent jamais les pieds ?

JPM
Modérateur

8064 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 20 avr. 2021 :  01:04:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Je partage pleinement l'avis de Gedehem.

Le pinaillage abusif est l'ennemi de la copropriété

Une seule solution pour ce genre de difficulté : le comptage.


Signature de JPM 
La copropriété sereine

rambouillet
Pilier de forums

17229 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 20 avr. 2021 :  07:54:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
en fait c'est une question de choix du syndicat :
* soit passage en charges spéciales mais il faut faire vite et cela comportera des frais : modification du RdC et sa publication, + honoraires syndic peut-être, voir une AG supplémentaire, voir un géomètre
* soit laisser en l'état : aucun frais...

Sunbird
Pilier de forums

4264 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 20 avr. 2021 :  08:37:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Si on prend sa calculatrice entre le cout modification/enregistrement du RC et le gain pour quelques personnes de quelques euros (centimes) /an le calcul est vite faite.

De fait tous les copropriétaires utilisent cette porte peu importe si c'est 2 fois/jours ou 1 fois/jours.

De plus pour que cette résolution passe il faudrait une majorité de personne qui n'a pas de parking... et si c'est le cas c'est que c'est cette majorité qui n'a pas de parking qui utiliserait de fait le plus ces communs.

chenkak
Contributeur senior

568 message(s)
Statut: chenkak est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 20 avr. 2021 :  10:38:06  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Dans vos conseils et solutions, prière de ne pas tenir compte du coût de la modification du RDC. La mise à jour doit être faite maintenant, pour d'autres raisons.

La répartition de certaines charges par utilité existe déjà, par exemple pour les ascenseurs, en fonction du tableau spécial précisé au RDC. Mais les décisions en AG pour effectuer des travaux sur ces éléments doivent-elles être prises aussi en fonction du tableau de répartition par utilité ?

rambouillet
Pilier de forums

17229 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 20 avr. 2021 :  11:19:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Mais les décisions en AG pour effectuer des travaux sur ces éléments doivent-elles être prises aussi en fonction du tableau de répartition par utilité ?


elles doivent être prises en fonction de ce qui est inscrit sur le RdC.
Elles peuvent exceptionnellement aussi être prises et votées différemment mais motivées et indiquées dans la résolution et il appartient à ceux qui veulent contester, de le faire dans le délai habituel (art 42 : 2 mois)

Dans mes propos et concernant les travaux, je sous-entend des travaux exceptionnels qui peuvent nécessiter de prendre des mesures exceptionnels. S'il s'agit de travaux d'entretien courant, on applique le RdC (ceci pour qu'il n'y ait pas confusion.... )

Édité par - rambouillet le 20 avr. 2021 11:23:33

Sunbird
Pilier de forums

4264 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 20 avr. 2021 :  14:12:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
A partir du moment que cette porte est utilisée par d'autres personnes que les copropriétaires de place de parking, vous devez la laisser en charges communes générales.

nefer
Modérateur

13622 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 20 avr. 2021 :  14:52:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Sunbird

A partir du moment que cette porte est utilisée par d'autres personnes que les copropriétaires de place de parking, vous devez la laisser en charges communes générales.


et aussi comme je l'ai indiqué plus haut, elle doit rester en charges communes générales

Gédehem
Pilier de forums

14855 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 20 avr. 2021 :  15:04:27  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
S'agissant de charges, qui s'appliquent à des choses ou parties communes, Chenkak semble confondre les équipements particuliers avec les parties communes à l'ensemble des copropriétaires.
C'est le cas de l'ascenseur, équipement particulier à certains pour accéder à leur lot, d'où la grille de répartition variable. (*)
Ce qui n'est pas le cas de la porte dont il est question, à usage de tous indistinctement, y compris pour des services collectifs.

Dans la mesure où elle serait classée "partie commune spéciale" à certains (les propriétaires de parkings en s/sol), il faudrait trouver un autre accès pour les poubelles ou autres services collectifs, cet accès leur étant désormais interdit.
C'est toute la distinction entre des parties communes générales, dont la propriété et l'usage est partagée entre tous, et des 'parties communes spéciales', qui sont spécifiques à certains uniquement, ceux-ci en assumant alors les charges.

Impossible pour cette porte commune.

(*) on trouve aussi ce type d'équipement réservé à un seul ou à quelques uns uniquement, avec code d'accès.

Édité par - Gédehem le 20 avr. 2021 15:06:21

chenkak
Contributeur senior

568 message(s)
Statut: chenkak est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 20 avr. 2021 :  15:14:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Si la porte sur la rampe d'accès au sous-sol est en "charges générales", donc partie commune générale, le RDC peut-il légalement en limiter l'usage, donc la possession de la télécommande, aux seuls usagers mentionnés plus haut (donc aux propriétaires ou locataires des parkings, en plus du service ménage et entretien) ?

rédaction Universimmo
Contributeur vétéran

1220 message(s)
Statut: rédaction Universimmo est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 20 avr. 2021 :  21:17:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JPM


Je partage pleinement l'avis de Gedehem.

Le pinaillage abusif est l'ennemi de la copropriété

Une seule solution pour ce genre de difficulté : le comptage.



Mais oui ! Depuis le 1er juin 2020, on peut individualiser ce type de dépenses (1er alinéa de l'article 10). L'individualisation, voilà une solution (néolibérale...) ! Mettre en place un péage avec un dispositif du type télépéage d'autoroute, qui débite l'usager à chaque passage


rédaction Universimmo
Contributeur vétéran

1220 message(s)
Statut: rédaction Universimmo est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 Posté - 20 avr. 2021 :  21:21:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ne prenons pas ça à la légère : c'est ce qui est en train de se passer pour le chauffage ; en effet, les répartiteurs de chaleur vont permettre, quand tout le monde est au travail (enfin hors covid évidemment) de faire chauffer tout un immeuble aux frais des quelques chômeurs et personnes âgées, vu que les appartements ne sont pas isolés les uns des autres...

Édité par - rédaction Universimmo le 20 avr. 2021 21:21:50

Gédehem
Pilier de forums

14855 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 Posté - 20 avr. 2021 :  23:03:50  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pardon de contredire UI sur ce point , mais voila bien une affirmation sans fondement, du moins lorsque l'individualisation de la répartition est possible techniquement.

Le type ou la 'typesse' qui travaille toute la journée laisse son chauffage ouvert à fond tout le temps, c'est bien connu !!!
Comme ça il chauffe la petite vieille du 5ème qui autrement se gèlerait toute la journée blottie dans son fauteuil avec son chat sur les genoux en guise de bouillotte .....

Il y a là des idées véhiculées ici ou là sur des à priori, alors même que les détracteurs du principe n'ont aucun élément autre qu'idéologique à avancer....

Permettez à un copropriétaire "de base" (enfin pas tout à fait) de contester ces "vraies fausses idées" sur cette individualisation du chauffage collectif, liée souvent à celle de l'ECS.

Ma "petite expérience" de presque 40 ans dans un immeuble des années 70 montre que l'économie est réelle, mesurable aussi bien en € mais surtout en kwh d'énergie consommée, qui est le véritable objet de l'individualisation.

40 années d'individualisation, qui montrent sans contestation que la quantité de chaleur utilisée est essentiellement fonction du type de 'famille' occupant le logement, chacune de ces 'familles' ayant les mêmes habitudes de chauffe, la situation du logement étant un peu accessoire dans ces habitudes.
40 années d'individualisation couplées au changement des chaudières (Chaudières à condensation il y a 10 ans), qui ont pour résultat une forte diminution de l'énergie consommée (économie d'énergie, c'est le but initial), d'où réduction non négligeable de la part "chauffage" de beaucoup, certes avec des variations inévitables selon les habitudes de chauffe des diverses "familles" observées.

Il y a eu un sujet sur ce point, avec des données (vraies), je vais tenter de le retrouver.
Je n'ai pas mis longtemps : http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=27134

Ce qui n'est pas le sujet de la fameuse porte, dont la spécialisation impose de faire sortir les poubelles et autres utilisateurs par un autre accès.
Par l'apparte du Rde Chaussée à gauche de l'entrée, par exemple .....

Édité par - Gédehem le 20 avr. 2021 23:20:28

rédaction Universimmo
Contributeur vétéran

1220 message(s)
Statut: rédaction Universimmo est déconnecté

Revenir en haut de la page 16 Posté - 21 avr. 2021 :  06:45:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ça n'a rien d'idéologique : d'accord pour l'individualisation si les appartements sont isolés les uns des autres, c'est de la physique ! Le sont-ils ?

Gédehem
Pilier de forums

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Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 17 Posté - 21 avr. 2021 :  14:53:50  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Dans le cas cité, la physique a peu de place s'agissant d'un immeuble 'cube' très classique des années 70 (en fait un parallélépipède), l'isolation étant réduite aux 80 mm de polystyrène hydro extrudé du s/sol (vide sanitaire) et du toit-terrasse marchant.
Ajoutons des loggias et baies vitrées partout (on est au sud ..;), les dalles séparatives des étages étant certes en 'bon béton' phoniquement peu ou pas bruyant.
Et c'est tout.

Le seul fait de passer de la répartition aux tantièmes à l'individualisation par burettes à évaporation sur chaque radiateur à fait baisser la consommation gaz d'au moins 15%.
Pourtant personne ne s'est plaint d'être moins chauffé ou de payer pour les autres ....
Ce sont les habitudes qui ont été changées : s'il fait chaud je n'ouvre pas mes fenêtres, je ferme mes radiateurs ....
Si j'ai froid, j'envisage de changer mes fenêtres et baies vitrées en bois par du PVC ou alu avec double vitrage.

Comme dit la pub " C'est pas Versailles, ici !!!" ....
C'est juste un "vieil" immeuble dont les occupants en majorité copropriétaires ont pris conscience qu'en modifiant leurs habitudes ils pouvaient améliorer les choses et faire baisser leur poste "chauffage" sans pour autant dépenser des sommes folles ....

Résultat, un DPE à 85 kWh/m²/an pour ce vieux cube des années 70, sans faire grand chose d'autre que penser à fermer ou réduire les radiateurs lorsqu'ils ne sont plus nécessaires ...., ou fermer son chauffage lors des grandes absences ..
Epuisant pour certains, peut être ....

NB : syndicat coopératif depuis 40 ans .....

Édité par - Gédehem le 21 avr. 2021 15:00:43

chenkak
Contributeur senior

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Revenir en haut de la page 18 Posté - 21 avr. 2021 :  15:47:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Isolation thermique (ou phonique) entre appartements est un autre sujet et qui n'a pas de rapport avec le sujet des grilles de répartition correctes dans les règlements de copropriété.

L'interprétation moderne de l'article 10 de la loi nous amène à spécifier et distinguer dans le RDC entre plusieurs catégories de services et charges : charges communes générales (ChG), et charges communes spéciales ou particulières (ChS), comme pour : certains bâtiments, certains lots de parkings, ascenseurs, etc...
Des grilles de répartition des charges sont (ou seront) spécifiées au RDC pour les ChG et chacune des ChS.
Normalement ces dépenses sont votées par les copropriétaires concernés.
Mais dans certains cas, comme l'électricité, les ascenseurs, les portes et chemins d'accès, etc.., ces services et équipements peuvent être utilisables par plusieurs catégories de lots mais à des degrés d'utilité différents. Alors, dans ces rares cas, l'AG peut déterminer le pourcentage à appliquer entre ChG et ChS sur les factures concernées. Cela est simple à faire pour la comptabilité et l'établissement des appels de charges.

Par contre, comment établir une règle simple lors du vote de ces dépenses mixtes ?
Je propose d'établir la règle pratique et simplificatrice suivante : lorsqu'une catégorie, entre les ChG ou ChS, va participer à plus de 70% des frais, elle serait la seule à participer au vote de la dépense mixte.

nefer
Modérateur

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Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 19 Posté - 21 avr. 2021 :  17:23:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par chenkak


Par contre, comment établir une règle simple lors du vote de ces dépenses mixtes ?
Je propose d'établir la règle pratique et simplificatrice suivante : lorsqu'une catégorie, entre les ChG ou ChS, va participer à plus de 70% des frais, elle serait la seule à participer au vote de la dépense mixte.



l'AG ne peut voter que selon les clés de répartition inscrites dans le RDC et ses modificatifs

Gédehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 20 Posté - 21 avr. 2021 :  22:14:12  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
A la question de Chenkak à propos de "la porte" : "comment établir une règle simple lors du vote de ces dépenses mixtes ?
je ne vois qu'une seule réponse, celle d'UI :
"Mettre en place un péage avec un dispositif du type télépéage d'autoroute, qui débite l'usager à chaque passage"

Sur :
"Je propose d'établir la règle pratique et simplificatrice suivante : lorsqu'une catégorie, entre les ChG ou ChS, va participer à plus de 70% des frais, elle serait la seule à participer au vote de la dépense mixte."

Comment dire ......

Lorsqu'un malade doit supporter plus de 70% des frais, je propose qu'il en paie la totalité, parce que ce n'est quand même pas aux autres de payer alors qu'ils ne sont pas malades .....

Entre ces histoires d'acquisition d'un lot privatif par les indivisaires d'une copropriété, et ici la question des frais sur une porte dont on ne sait trop comment en comptabiliser l'usage selon les divers utilisateurs occasionnels ou non, l'idée de propriété partagée dans une démarche collective a des soucis à se faire.....

Une piste : l'ile déserte, à condition qu'elle ne soit pas indiquée sur les cartes au risque de voir débarquer des intrus 'collectivistes" ......

Édité par - Gédehem le 21 avr. 2021 22:16:32
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