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Mélany
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Posté - 16 févr. 2021 :  17:19:52  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,
Après une présentation de la situation, je vais poser ma question.

CINQ BATIMENTS composent notre copropriété, avec des « charges spéciales bâtiment ».
Chaque bâtiment vote les résolutions et paie les factures relatives aux travaux le concernant.

EN 2010, nous avons voté des travaux de ravalement pour le bâtiment D (50 000 €).
Les devis avaient été faits par l’architecte qui suivait la copropriété jusque là.
Le nouveau syndic, qui était aussi architecte, au moment du vote, s’est fait désigné en tant que tel pour le suivi des travaux.
Dés les travaux commencés, il a contesté la nature des travaux à faire.
Il a demandé à l’entreprise de refaire un devis. Celui-ci est monté à 150 000 €.
Le syndic/architecte a donné ordre à l’entreprise de « piocher » les enduits de façade ce qui a rendu « obligatoire » d’appliquer le second devis (150 000 €).
Le conseil syndical lui a transmis une LRAR indiquant que ces nouveaux travaux aurait dû être approuvés en AG.
Le syndic a convoqué une AG qui a refusé le nouveau devis.

EN 2011, UNE PROCEDURE a été engagée et nous avons changé de syndic.

Le BATIMENT. D a dû être bâché plusieurs fois pour protéger les façades.
En 2017/2088, les copropriétaires de ce bâtiment ont voté, payé et fait faire le ravalement pour éviter que s’aggrave l’état des façades (200 000 €)

EN DECEMBRE 2020, après une expertise et de multiples renvois, un jugement (1re instance) a été rendu.
L’architecte qui avait fait faire les devis, le syndic/architecte de l’époque, l’entreprise et leurs assurances ont tous été condamnés sur divers fondements.
(le syndic, pour avoir engagé des travaux irréversibles sans autorisation de l’AG, l’architecte initial pour ne pas avoir fait de sondages, …)
Le délai d’appel est terminé depuis plus de 15 jours.

LE JUGEMENT accorde au syndicat dans les 170 000 euros dont 10 000 € d’article 700 et 160 000 € pour les travaux et préjudices subis (bâchage, …) par les copropriétaires du bâtiment.
Les adversaires ont versés à l’avocat du SDC une très grosse partie des sommes dues.

VOICI LA QUESTION
Nous estimons (copropriétaires du bâtiment D)
-que l’avocat doit verser les sommes qu’il détient sans attendre sur le compte du SDC.
-que le syndic doit reverser les sommes sans attendre sur les comptes des copropriétaires et leur transmettre des chèques correspondants.
-que les 10 000 € d’article 700 doivent être répartis aux 30 copropriétaires (5 bâtiments)
-que les 160 000 € doivent être répartis aux seuls 10 copropriétaires du bâtiment D.
-que les versements faits par le syndic en 2021 seront « soumis » au SDC lors de l’AG 2022 comme tout autre paiement de facture ou versement de produit.

LE SYNDIC a indiqué qu’il voulait soumettre une résolution sur la répartition des sommes allouées par le tribunal à la prochaine AG afin que celle-ci en décide avant tout reversement aux copropriétaires.

Nous imaginons que les 20 copropriétaires des autres bâtiments ont tout intérêt à voir les 160 000 € partagés entre tous (selon les tantièmes généraux) et non pas seulement aux copropriétaires du seul bâtiment D (selon leurs tantièmes spéciaux) et qu'ainsi l'AG décidera un reversement des 160 000 € aux 30 copropriétaires.

Pouvez-vous nous dire ce que vous pensez de notre position et de celle du syndic et quels sont les textes (ou jurisprudences) que le syndic et nous-mêmes pouvons invoquer pour justifier nos positions.

Merci beaucoup.

Sunbird
Pilier de forums

4095 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

 1 Posté - 16 févr. 2021 :  17:56:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il n'y a pas besoin d'AG pour décider d'allouer les sommes du jugement.

L'article 700, frais et dépens (huissiers/expertises) concernent l'ensemble du syndicat, concernant les DI ils concernent les bâtiments faisant l'objet du litige.

Ne pas oublier que ces sommes sont génératrices d'intérêt au taux légal dès le jour de la décision, et qu'après 2 mois le taux est majoré de 5%

Gédehem
Pilier de forums

14604 message(s)
Statut: Gédehem est connecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 16 févr. 2021 :  18:10:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il faut simplement dissocier ce qui relève de l'action du syndicat, supportée par tous, de l'indemnisation des désordres qui ne concernent (désordres et indemnisation) que les copropriétaires du bâtiment B D.

Comme indiqué, cette 'réparation' ne passe pas par l'AG, le syndic devant y procéder aussitôt les fonds recouvrés.

Édité par - Gédehem le 16 févr. 2021 18:11:30

JPM
Modérateur

7715 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 16 févr. 2021 :  21:28:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM
La solution du syndic est la plus prudente mais il faut qu'il présente un projet de répartition justifié en tous ses points.

Il est possible que le jugement comporte des indications permettant d'effectuer ces répartitions.

Quel est le régime des différents bâtiments ?

Syndicats secondaires surement pas parce qu'ils seraient dans la procédure.
Bâtiments disposant de grilles de répartition distinctes ?
Bâtiments comportant des parties communes propres ?

Ce genre de difficulté se présente trop souvent. On trouve généralement dans l'expertise les éléments permettant de déterminer l'objet des différentes sommes.

Je pense que votre avocat pourrait donner un avis sur ce point et établir un projet qui serait soumis à l'assemblée.

Le syndic ferait une folie s'il distribuait sans attendre les sommes encaissées.

L'indemnité de l'article 700 peut par contre être répartie entre tous les copropriétaires. Je suppose que les appels de fonds pour les frais de procédure ont été effectués entre tous les copropriétaires comme charge commune générale ?

Il doit y a voir aussi le remboursement de frais d'expertise. Pour ce poste il y a certainement dû y avoir aussi des appels de fonds. Même solution que pour l'indemnité article 700

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Édité par - JPM le 16 févr. 2021 21:32:44

Gédehem
Pilier de forums

14604 message(s)
Statut: Gédehem est connecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 16 févr. 2021 :  22:03:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

"CINQ BATIMENTS composent notre copropriété, avec des « charges spéciales bâtiment ».
Chaque bâtiment vote les résolutions et paie les factures relatives aux travaux le concernant.

EN 2010, nous avons voté des travaux de ravalement pour le bâtiment D "


On comprend que le litige portait exclusivement sur ce bâtiment D, le "nous" ayant voté les travaux étant les copropriétaires de ce bâtiment D

JPM
Modérateur

7715 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 16 févr. 2021 :  22:10:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Oui mais il semble y avoir eu par ailleurs d'autres travaux dont on ne sait pas quel bâtiment ils affectent. Or le litige semble avoir concerné l'ensemble des travaux.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

andre78fr
Contributeur vétéran

France
2798 message(s)
Statut: andre78fr est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 16 févr. 2021 :  22:54:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Nous estimons (copropriétaires du bâtiment D)
-que l’avocat doit verser les sommes qu’il détient sans attendre sur le compte du SDC.
-que le syndic doit reverser les sommes sans attendre sur les comptes des copropriétaires et leur transmettre des chèques correspondants.
-que les 10 000 € d’article 700 doivent être répartis aux 30 copropriétaires (5 bâtiments)
-que les 160 000 € doivent être répartis aux seuls 10 copropriétaires du bâtiment D.
-que les versements faits par le syndic en 2021 seront « soumis » au SDC lors de l’AG 2022 comme tout autre paiement de facture ou versement de produit.


Je partage à 100% votre position.
Il est bien dommage que le juge n'ait pas anticipé ces questions avec un jugement plus précis et plus explicite...

Mélany
Nouveau Membre

France
20 message(s)
Statut: Mélany est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 17 févr. 2021 :  00:24:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci pour vos réponses allant toutes, sauf une (JPM), dans notre sens, les 10 copropriétaires du bâtiment D.

Je confirme que les travaux initiaux, en 2010, ont été votés par nous seuls, les 10 copropriétaires du bâtiment D et que ces travaux ne concernaient que le bâtiment D (ravalement de 2 de ses façades).
Les appels de fonds qui ont suivis ont été adressés à nous seuls, les 10 copropriétaires du bâtiment D, selon nos tantièmes spéciaux.

Il n'y a pas eu d'autres travaux par ailleurs dans la copropriété.
La procédure ne concernait que les ravalements des 2 façades du bâtiment D.

Une procédure, a priori, est toujours faite au nom du SDC (entité juridique, partie au procès), même si le litige ne concerne qu'un seul bâtiment (bâtiment qui lui, seul, n'est pas une entité juridique).
D'où le reversement de l'article 700 à tous les 30 copropriétaires puisque tous ont payés, selon les tantièmes généraux, les frais de procédure dont les notes d'honoraires de l'avocat.

Il n'y a pas de syndicat secondaire dans notre copropriété.

L'objet des différentes sommes alloués est simple : montant des travaux pour refaire les 2 façades, coût des 2 bâchages sur 10 ans, coût de l'enlèvement en 2011 de l'échafaudage que l'entreprise avait laissé pendant un an après l'arrêt des travaux, préjudices divers ne concernant que le bâtiment D.

JPM, comme vous avez un avis contraire aux autres personnes ayant répondu, pourriez-vous me donner la référence des textes sur lesquels vous vous appuyez pour votre position ?

Merci d'avance.

JPM
Modérateur

7715 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 17 févr. 2021 :  08:10:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Je n'ai pas d'avis contraire.

S'il n'y a pas eu d'autres travaux que ceux concernant votre bâtiment vous êtes les seuls bénéficiaires des condamnations prononcées. Sauf pour l'indemnité de l'art 700 car je pense que tous les copropriétaires ont financé la procédure.

De même il faut voir ce qu'il en est des frais d'expertise.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Gédehem
Pilier de forums

14604 message(s)
Statut: Gédehem est connecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 17 févr. 2021 :  11:54:47  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
L'exposé du problème étant clair, tout le monde est d'accord sur la solution :
- au syndicat les frais et indemnisations procédant de l'action qui a été engagée pour défendre les intérêts de tous ou de certains : répartition aux tantièmes entre membres du syndicat, dans la mesure où tous ont participé à ces frais.
- aux copropriétaires du bâtiment D seuls concernés, l'indemnisation du principal des travaux qui a été décidée par le tribunal, répartition aux tantièmes entre eux.

Si expertise, elle a certainement été supportée par le syndicat, quand bien même elle ne concerne certains/qu'un bâtiment. Indemnisation au syndicat.

Dit autrement : celui qui paye est indemnisé, pas le ou les autres.

Édité par - Gédehem le 17 févr. 2021 12:00:27

nefer
Modérateur

13340 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 17 févr. 2021 :  14:38:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par andre78fr

[quote]
Il est bien dommage que le juge n'ait pas anticipé ces questions avec un jugement plus précis et plus explicite...



ce n'est pas la mission du juge de lire le RDC et d'en appliquer les clés de répartition

Gédehem
Pilier de forums

14604 message(s)
Statut: Gédehem est connecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 17 févr. 2021 :  15:19:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
D'autant plus qu'il ne peut se substituer à l'AG, dans la mesure où on ne le lui demande pas, pour une clé de répartition RDC qui serait irrégulière par exemple..

Il fixe la réparation à l'occasion d'un litige, les modalités de répartition de celle-ci procédant des clauses RDC spécifiques à chaque syndicat, qu'il n'a pas à connaitre..

La suite est l'affaire du syndicat, qui, par son syndic, doit répartir les sommes obtenues comme il est prévu au RDC.

Ici à priori de façon toute simple : ce qui relève de l'action du syndicat, entre ses membres (ou ceux qui y ont participé si c'est le cas), ce qui relève de la réparation du préjudice, entre ceux l'ayant supporté.
 
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