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JPM
Modérateur

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PostĂ© - 05 fĂ©vr. 2021 :  14:26:26  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

L'arrêt de la Cour de cassation 3e 19-22681 du 28 janvier 2021 n'est pas encore accessible mais une bonne âme vient de m'en faire connaître l'essentiel

Pas de mise en concurrence nécessaire lorsque le syndicat fait appel à un architecte partenaire dont le contrat et les honoraires sont déja connus

On croit rĂŞver
Signature de JPM 
La copropriété sereine

GĂ©dehem
Pilier de forums

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Statut: Gédehem est déconnecté

 1 PostĂ© - 05 fĂ©vr. 2021 :  14:57:23  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Il faudra voir l'espèce.

Plus généralement, sur le principe, lorsqu'un syndicat a déja fait appel à concurrence pour des travaux ou autres, que le prestataire a donné toute satisfaction sur tous les plans, il est un peu ridicule de recommencer alors même que le syndicat a sous la main le prestataire qui convient, qui connait "la maison" et avec qui on pourra discuter en bonne intelligence.

Il y a souvent un fantasme, et donc des déconvenues dans cette mise en concurrence, que certains voudraient rendre systématique, n'ayant comme vision quasi QUE le montant final (les €€€) et non la qualité de la prestation et les conseils qui vont avec ....

Dans "mes" syndicats (coopératifs), on travaille quasi toujours avec les mêmes, fidélisation qui permet entre autres de "fidéliser" prix et prestations. La mise en concurrence n'est qu'exceptionnelle, ou pour de gros travaux type ravalement des façades.
Un des derniers ravalements date de 2005, tellement bien fait et en bon état que le prochain est envisagé pour 2022 ou 2023, ...... vraisemblablement avec la même entreprise.
Laquelle s'est présentée au RDV préliminaire avec notre dossier d'il y a 15 ans. Tout le monde parle de la même chose dans les moindres détails, à commencé par le métré ..

Mettre en concurrence avec des inconnus pour quoi d'autre ou de mieux ?

Édité par - Gédehem le 05 févr. 2021 15:00:45

Franck1966
Contributeur vétéran



France
2096 message(s)
Statut: Franck1966 est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 05 fĂ©vr. 2021 :  19:09:49  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Tout à fait d'accord avec Gedehem, quand on a une bonne société, un bon architecte, un bon syndic, pourquoi mettre en concurrence ??
Si la copropriété est très contente des services produits ! aucun intérêt de perdre des heures à faire d'autres devis, mettre en concurrence, et ensuite choisir en CS
Signature de Franck1966 
Franck V

Louis92
Contributeur vétéran

France
2795 message(s)
Statut: Louis92 est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 05 fĂ©vr. 2021 :  21:00:52  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Je viens plussoyer à mon tour la possibilité de ne pas mettre en concurrence en ayant de bonnes raisons.

En 2019, nous avons consulté 4 entreprises du bâtiment, une seule a répondu avec un devis cohérent, les autres n'ont pas voulu répondre ou ont répondu avec des prix unitaires (m2, ml) délirants qu'ils n'ont pas voulu corriger.

Les travaux ont été réalisés en 2020 avec satisfaction par celle au devis cohérent. Entreprise non pratiquée jusqu'alors par la copropriété mais pratiquée par le syndic.

D'autre travaux de même nature sont prévus en 2021. Pourquoi mettre en concurrence cette entreprise si les prix unitaires pour 2021 sont normaux par rapport à ceux des travaux de 2020 ?

Le CS ne prévoit pas de mise en concurrence et espère convaincre l'AG que les prix sont corrects.

De même après de très nombreuses réparations de toiture par le même couvreur (ou plombier ou serrurier) pour 400 €, 800 €, rarement 2.000 €, toutes réalisées dans un délai en rapport avec l'urgence, il paraît inéquitable de le mettre en concurrence pour un gros chantier de plus de 10.000 €.

Je pense même qu'il n'y a pas lieu de choisir un prix inférieur de 2 % sur 10.000 € ou de 5% sur 4.000 € pour une entreprise qu'on n'a pas pratiqué : trop de risques à prendre parmi lesquels le risque de "dé-fidéliser" l'entreprise qui a rendu les services attendus dans les cas d'urgence. Reste à convaincre l'AG !

Une condition pour justifier de ne pas mettre en concurrence est de disposer de devis normaux : pièces séparées de la main d'oeuvre, prix au m2 ou mètre linéaire. Il faudrait un seuil de mise en concurrence pour ce type de devis et un autre plus bas pour les autres cas.

Cdlt. Louis92.

GĂ©dehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 06 fĂ©vr. 2021 :  10:13:34  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Sur le fond de la question, il est indispensable de ne pas confondre 2 choses :
- le pouvoir du syndicat reconnu par les textes de mettre en concurrence
- l'intérêt du syndicat, qui n'est parfois pas dans la recherche systématique de concurrents.

Le juge dit le droit, l'interprète s'il est incertain, le comble s'il y a un vide.
Mais il ne peut ajouter ou retrancher à une règle ou a un principe déja fixé..

Les textes donnent pouvoir au syndicat de décider la mise en concurrence. Dans la mesure où il l'a décidé à la majorité requise, que la décision est définitive, on ne voit pas trop sur quels motifs le juge viendrait la contredire.

S'agissant du choix d'un architecte (on ne sait pour quoi), que le syndicat ne pourrait le mettre en concurrence au motif que son contrat et ses honoraires sont déja connus !
Demain, la mise en concurrence du syndic serait sanctionnée au motif qu'il est en place depuis 10 ans et que son contrat et ses honoraires sont connus ?
Un peu court comme démarche, le juge ajoutant là des conditions qui ne sont pas prévues.

Attendons d'avoir des détails sur l'affaire, qui ne peut certainement pas poser un principe. Il y a sans aucun doute autre chose.

Sunbird
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 06 fĂ©vr. 2021 :  10:25:32  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Pour l'instant on ne connait pas l'arrĂŞt, attendons de voir ce qui en est.

chenkak
Contributeur senior

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Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 06 fĂ©vr. 2021 :  14:47:20  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
La clause de concurrence obligatoire peut en effet parfois aboutir Ă  des situations absurdes, ridicules.
Aussi il est utile de nuancer la résolution de la clause de concurrence obligatoire en ajoutant :
"Toutefois, le conseil syndical pourrait accorder par écrit une dérogation à cette obligation de mise en concurrence à chaque fois que cela poserait des problèmes techniques ou pratiques."

GĂ©dehem
Pilier de forums

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Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 07 fĂ©vr. 2021 :  23:33:29  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
En attendant de voir ce qu'il en est, on peut avoir un petit doute sur le résumé qui en est fait :
"Pas de mise en concurrence nécessaire lorsque le syndicat fait appel à un architecte partenaire dont le contrat et les honoraires sont déja connus"

Ne serait-ce pas plutôt que ce prestataire dont on connait déja le contrat et les honoraires, n'est pas dans l'obligation de les fournir à nouveau pour candidater ?

Il semble que ce soit là la position constante de la Cour, que cette affaire résume très bien :
Cass 3, 14-13255 du 15 avril 2015.

La mise en concurrence décidée par une AG est respectée, alors même qu'il n'y a qu'une seule nouvelle proposition, puisque le sortant est déjà connu, dont son contrat et ses honoraires.
"Pour la Cour de cassation, le remplacement de la société chargée du nettoyage de l’immeuble est régulier même s’il n’y a pas eu mise en concurrence de plusieurs devis, dès lors que les copropriétaires disposaient du devis de l’unique société candidate et du contrat du prestataire en place.

D'où inutile de présenter une autre proposition, en plus (une 3ème).
Ce qui pose tout de même question : il faut que la candidature du "sortant" soit prévue à l'ODJ ....

Édité par - Gédehem le 07 févr. 2021 23:36:01

rambouillet
Pilier de forums

17269 message(s)
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Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 08 fĂ©vr. 2021 :  07:38:36  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
il existe quand mĂŞme un moyen pour Ă©viter cela, c'est de "monter" le montant mini de la mise en concurrence (plusieurs dizaines de milliers), ainsi cela ne concerne que les gros travaux.
Ce qui n'empêche pas le CS de demander au syndic une mise en concurrence ponctuellement pour un cas précis.
On a tendance souvent à baisser ce mini en se disant au moins comme cela on a son mot à dire, mais la conséquence est plus néfaste que les avantages.... allant parfois jusqu'à ce que l'AG choisisse un autre partenaire que le voudraient le CS et le syndic....

Copropriétaire33
Contributeur actif

France
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Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 09 fĂ©vr. 2021 :  14:42:05  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil

Ayant relevé que M. U... était l'architecte habituel de la copropriété et que le syndic lui avait demandé d'établir l'étude des offres pour les travaux soumis aux délibérations contestées, la cour d'appel en a exactement déduit qu'il avait été proposé pour la maîtrise d'oeuvre des travaux subséquents à l'analyse des offres, dans des conditions exclusives de l'application de l'obligation de mise en concurrence.
Signature de CopropriĂ©taire33 
Il n'est pas de vent favorable pour celui qui ne sait pas oĂą il va.

Copropriétaire33
Contributeur actif

France
371 message(s)
Statut: Copropriétaire33 est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 09 fĂ©vr. 2021 :  14:49:37  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
La CA de Paris et la CCass, main dans la main !

https://www.legifrance.gouv.fr/juri...tion=DEFAULT
Signature de CopropriĂ©taire33 
Il n'est pas de vent favorable pour celui qui ne sait pas oĂą il va.

GĂ©dehem
Pilier de forums

14885 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 11 fĂ©vr. 2021 :  14:23:28  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Nous n'avons pas toutes les données sur cette affaire, mais on peut être troublé par l'approche qui en est faite, ici sur la notion de "architecte habituel".

Si on résume la doctrine sur ce point, on peut s'appuyer d'une part sur le recours habituel à tel prestataire pour une pluralité d'interventions, ou encore par un contrat dans la durée, avec une activité prévue réelle ou non (voir position de la Cour en matière commerciale par exemple.)
On peut le comprendre pour un plombier, un électricien, sollicités pour X prestations au coup par coup, comme cela est de pratique courante dans bien des syndicats.
Nous parlions plus haut de "fidélisation" de certains prestataires de services.

S'agissant d'un architecte, on comprend qu'il est intervenu en 2011 en reprise d'un confrère lors d'un litige.
Il s'agissait lĂ  d'une prestation ponctuelle sur une affaire qui semble l'ĂŞtre aussi.
En quoi cela e fait-il "l'architecte habituel" du syndicat, alors qu'aucun contrat permanent n'existerait, aucune autre prestation n'a été effectuée.
Sur ce point, la Cour énonce une donnée sans préciser en quoi elle serait "habituelle".
Troublant.

Cela l'est d'autant plus que le dispositif existant (il appartient à l'AG de fixer le montant des marché rendant la mise en concurrence obligatoire) ne prévoit aucune restriction à ce principe, comme par exemple à un "prestataire habituel", dont il serait précisé ce que serait cet "habituel" dans ce cas précis, ici s'agissant d'un architecte qui n'est pas contractuellement attaché à un syndicat.

Il y a là il me semble une dérive, le juge ajoutant à une règle précise, prévue sans restriction. (il n'y a ni flou ni silence)

Demain, la réfection du hall d'entrée par la même entreprise à 5 ou 6 ans d'intervalles en ferait un "prestataire habituel", alors non soumis à la mise en concurrence ?

JPM
Modérateur

8117 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 11 fĂ©vr. 2021 :  14:52:25  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

La vrais question est celle de la personnalité du syndic

En principe c'est un non commerçant avec deux ou trois fidèles collaborateurs, une ou deux secrétaires et/ou comptables.

Dans ce cas le caractère habituel des relations du syndicat avec un entrepreneur se confond avec le caractère habituel des relations du syndic avec cet entrepreneur.

Le syndic a intérêt à ce que cet entrepreneur fasse du bon travail rapidement et pour pas trop cher.

Rien à voir avec le syndic dont les gestionnaires changent trois fois dans l'année.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

GĂ©dehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 11 fĂ©vr. 2021 :  15:13:32  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Il est question là de la relation "habituelle" du syndic avec tel prestataire, et de la confusion avec le ou les syndicats qu'il gère .....
Diantre diantre .....

C'est cette confusion, s'il s'agit de cela, qui poserait problème ... : Le "habituel" ne peut concerner que le syndicat, chaque syndicat 'en personne', distinctement de la personne de son mandataire.

Il est question ici de "l'architecte habituel" du syndicat, pas du syndic, sans dire ce qu'est cet "habituel".

NB : la fidélisation d'un prestataire par le syndicat, qui est bonne pratique, ne met pas un frein à la mise en concurrence prévue, qui n'énonce aucune restriction.

Édité par - Gédehem le 11 févr. 2021 15:16:11

GĂ©dehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 11 fĂ©vr. 2021 :  17:32:32  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Sur ce "habituel", on peut relever la position de la Cour de cassation (Ch Crim, Droit bancaire et financier) : la répétition porte sur le lien contractuel et non (ou pas seulement) sur la répétition des actes.

A priori, l'architecte intervenant pour telle affaire n'a de lien contractuel avec le syndicat que durant sa mission, bien définie (par exemple, suivi d'un chantier, établissement cahier des charges, etc ..). Mission terminée, contrat terminé.
Comme il en est généralement pour quasi tout prestataire ponctuel du syndicat, pour une prestation déterminée.

Pour considérer cet architecte "habituel", il faudrait considérer un lien contractuel constant dans la durée.
Point que je relevais plus haut : "Si on résume la doctrine sur ce point, on peut s'appuyer d'une part sur le recours habituel à tel prestataire pour une pluralité d'interventions, ou encore par un contrat dans la durée, avec une activité prévue réelle ou non (voir position de la Cour en matière commerciale par exemple.)

Édité par - Gédehem le 11 févr. 2021 17:38:20

Copropriétaire33
Contributeur actif

France
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Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 11 fĂ©vr. 2021 :  19:07:15  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil

Oui Gédehem, au surplus, ne nous emballons pas, je vous rappelle que c’est Arrêt « D » en formation restreinte.
Signature de CopropriĂ©taire33 
Il n'est pas de vent favorable pour celui qui ne sait pas oĂą il va.

Sunbird
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 11 fĂ©vr. 2021 :  20:46:13  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Pour les plus curieux pour comprendre la remarque de Coproprétaire33
Arrêt n° 118 F-D

http://juris.canalblog.com/archives...2634987.html

"Au contraire, un arrêt frappé de la lettre D a une valeur pédagogique quasi-nulle et il est inutile de perdre son temps... sauf si l'on pressent qu'il pourrait donner lieu par la suite à un arrêt noté P. En effet, il arrive que la Cour de cassation lance un arrêt "test", c'est-à-dire un arrêt qui entame une révolution juridique sans l'exprimer pleinement, afin de voir la réaction des praticiens. Cet arrêt est souvent noté D mais laisse présager, si l'écho est favorable, un bel arrêt à venir qui sera certainement davantage publié."

GĂ©dehem
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Revenir en haut de la page 17 PostĂ© - 12 fĂ©vr. 2021 :  10:34:16  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Ce qui pose question sur le fond de cette affaire, ce n'est pas la solution en cassation.

Le trouble vient de la position de la CA Paris dans son arrêt contesté du 24.07.2019, qui précise à propos de cet architecte :
d'une part : " que M. U... était devenu l'architecte habituel de la copropriété pour avoir effectué la reprise d'un ravalement à la suite d'un contentieux avec un autre architecte .... "
d'autre part : "et que c'était dans ces circonstances que M. U... avait été proposé pour la maîtrise d'oeuvre des travaux subséquents à l'analyse des offres, dans des conditions exclusives de la mise en concurrence pour les travaux susceptibles de devis et sans violation de l'obligation de mise en concurrence pour les marchés et contrats de plus de 1 600 € décidée par l'assemblée générale du 14 mai 2012....."

Belle pirouette ......
Si l'on résume, un prestataire X, par le seul fait qu'il intervienne ponctuellement au profit d'un syndicat, deviendrait "prestataire habituel" au motif que son contrat et ses tarifs sont connus, avec comme conséquence que la mise en concurrence obligatoire ne s'appliquerait pas.

Ou "Comment le juge outrepasse parfois sa fonction en inventant des règles".

Édité par - Gédehem le 12 févr. 2021 10:37:49

Sunbird
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Revenir en haut de la page 18 PostĂ© - 12 fĂ©vr. 2021 :  12:35:58  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Il y a aussi le problème que la cassation considère qu'il ne devait pas y avoir une deuxième résolution pour les honoraires du syndic sur les travaux.


JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 19 PostĂ© - 12 fĂ©vr. 2021 :  13:00:06  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

La situation est claire. Primo la mise en concurrence est une procédure qu'on ne saurait mépriser, a fortiori pour des chantiers importants.

Secundo : on est exaspéré par les abus des "consommateurs" et par les dispositions que les pouvoirs publics ont imposées pour faire taire les consommateurs.

Les copropriétaires sont assez grands pour savoir quand il faut une mise en concurrence. Par contre on peut conserver les modalités qui sont cocasses : une seule réponse suffit

Signature de JPM 
La copropriété sereine

GĂ©dehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 20 PostĂ© - 12 fĂ©vr. 2021 :  17:11:56  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Je suis bien d'accord que cette histoire de mise en concurrences est parfois abusivement utilisée, alors pas dans l'intérêt du syndicat, dans la mesure où quasi le seul élément retenu par les copropriétaires sera celui du prix à la dernière page.
S'agissant de ravaler les façades, la technique, les matériaux, les produits, tout cela passe à la trappe. On retiendra souvent le prix le moins élevé.
Recherchez 3 voire 4 propositions est abusif, et au final complique les choses.

Pas étonnant alors que certaines entreprises ne répondent pas.

Sur la protection du consommateur, il faut voir cela comme un "garde-fou".
Si les "fous" l'étaient moins, ou plus attentifs, il y aurait moins besoin de protéger le faible consommateur ...
Mais c'est un autre débat, qui porte aussi sur le degré de conscience, et donc de responsabilité du "faible" consommateur.

Quoi que ..... : "Les copropriétaires sont assez grands pour savoir ........ "
Le sont-ils vraiment ? DĂ©ja, individuellement, on peut se poser la question.
Mais collectivement, c'est plus compliqué, compte tenu de la technicité de certains domaines où l'information préalable est indispensable...
D'où l'importance du CS "éclairé" (formé), et d'un syndic qui le serait aussi .....
On sait les lacunes, d'où les "gardes-fous" prévus par les textes pour protéger les "faibles" des "fous" ....

Ceci ne changeant rien aux questionnements sur le "prestataire habituel" dont il est question ici .....
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