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JPM
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Posté - 24 janv. 2021 :  16:37:28  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Il est tout à fait possible que MATERA apporte du neuf à la gestion des copropriétés mais il est bien certain que ce n'est pas un syndic et qu'à cet égard des centaines voire milliers de conseillers syndicaux se mettent le doigt dans l'oeil.

Pour les syndicats coopératifs l'article 42 de la loi indique : " le syndic [coopératif] peut en outre, sous sa responsabilité, confier l'exécution de certaines tâches à une union coopérative ou à d'autres prestataires extérieurs".

Mais encore faut-il que le syndicat ait adopté la forme coopérative !

Ce qui est d'ailleurs parfaitement possible.

Actuellement la position de MATERA n'est pas claire. Les observations de l'ARC sont parfaitement fondées



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La copropriété sereine

rambouillet
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 1 Posté - 24 janv. 2021 :  19:24:00  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ayant étudié le cas Matera, j'ai trouvé leur position claire sur le site : ce n'est pas un syndic, c'est un sous-traitant comptable et administratif. Mais il faut que le syndicat désigne parmi ses membres un syndic non pro ou coopératif.

Vu les outils administratifs et comptables qui existent sur le marché, personnellement j'ai trouvé leurs prestations un peu chère....

PS : à signaler qu'il n'y a pas obligation à être en coopératif, il suffit pour un syndic non pro que l'AG accepte, via le vote du budget, de financer ce sous-traitant comme elle fait pour un contrat de ménage, d'ascenseur, etc....

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 2 Posté - 24 janv. 2021 :  22:09:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

La sous-traitance n'existe pas dans ce domaine !

La vérité est que Matera camoufle soigneusement l'obligation pour le syndicat d'adopter préalablement le statut coopératif dans cette option.

Autre option : le syndic bénévole. Lui ne peut pas se décharger de ses tâches. Il ne peut se faire assister que dans la mesure où l'article 29 du décret y pourvoirait dans le cadre de la détermination des conditions d'exécution de la mission. Cette difficulté n'est que rarement évoquée lors de sa désignation.

Il faut voir ce que le contrat MATERA comporte à ce sujet.
Signature de JPM 
La copropriété sereine

rédaction Universimmo
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 3 Posté - 26 janv. 2021 :  11:11:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Désolé, c'est faux : le syndic professionnel ou non-professionnel, même non coopératif, peut sous-traiter son informatique (c'est ce que les syndics ont fait systématiquement aux débuts de l'informatique), sa comptabilité (beaucoup le font et de plus en plus, avec une tendance qui se pointe à la délocalisation lointaine), ses traitements administratifs, son recouvrement (c'est ce qui se fait avec certains contrats de charges impayées ou de protection juridique ++ - qu'est-ce que la subrogation ?), etc. La non-substitution prévue par la loi vise la subdélégation de mandat, effectivement interdite...

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 4 Posté - 26 janv. 2021 :  14:39:50  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Il n'y a jamais eu de sous-traitance au sens propre du terme

Les écritures comptables étaient saisies au cabinet, traitées et protégées chez un partenaire non sous-traitant. Elles était ensuite exploitées pour la répartition des charges, les relevés divers, produire des feuilles de présence, des LRAR, etc.

Les dossiers de recouvrement allaient chez l'avocat qui n'est pas un sous traitant.

Je n'ai jamais vu une facture sortir d'un cabinet pour traitement à l'extérieur.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

rédaction Universimmo
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 5 Posté - 26 janv. 2021 :  17:27:52  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
remplissage de bordereaux papier envoyés à la saisie chez le prestataire et traitement chez-lui avec livraison des listings au cabinet, ce n'est pas de la sous-traitance ?

Les contrats de protection juridique qui prennent en charge le recouvrement, qu'est-ce ?

Quant au reste, vous ne semblez pas au fait de ce qui se passe : seule une minorité de cabinets traite ses payes des gardiens chez lui, et beaucoup de petits syndics externalisent la comptabilité des immeubles à des cabinets d'experts comptables spécialisés qui se multiplient. Quant aux grands groupes, ils ne sont pas en reste en matière d'externalisation...

Édité par - rédaction Universimmo le 26 janv. 2021 17:29:24

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 6 Posté - 26 janv. 2021 :  18:11:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM
Non ce n'est pas de la sous-traitance

Il n'y a sous-traitance qu'entre deux entreprises de même métier : deux maçons, deux électriciens. L'électricien Dupont fait exécuter par l'électricien Durand un chantier qui lui a été confié. C'est au sens propre du terme la substitution.

La sous-traitance entre syndics serait la substitution prohibée par l'article 18.

Pour les recouvrements, merci de préciser. Avec ou sans financement du syndicat ?

Et la protection juridique ? Celle de l'assurance du syndicat ? De toutes les manières un dossier de recouvrement a toujours été chez un avocat
Il y a très peu de syndics utilisant l'injonction de payer.

La paye des gardiens a toujours été traitée par un prestataire de service lié d'une manière ou d'une autre avec le prestataire informaticien

Des cabinets d'expertise comptable spécialisés ? Cela serait une heureuse nouveauté et je ne vois pas ce qu'un petit syndic peut avoir comme avantage à lui confier le traitement de sa comptabilité à un coût supérieur à celui d'une salariée.

Actuellement l'externalisation la plus notable est celle concernant les assemblées générales. Il faut laisser le problème des LRE se décanter. Personne actuellement n'est fichu de dire incontestablement quelle est la durée pratique du délai de convocation.

Ajoutons que peu de copropriétaires recevant des convocations électroniques prennent la peine d'imprimer l'ensemble des documents joints, d'où une perte de temps importante dans le cours d'une assemblée.
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La copropriété sereine

Édité par - JPM le 26 janv. 2021 18:13:32

Gédehem
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Revenir en haut de la page 7 Posté - 28 janv. 2021 :  11:50:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pardon, mais la sous traitance n'a rien à voir avec le métier du donneur d'ordre.

Un patron d'une entreprise de transport qui sous traite sa compta ne le fait pas avec une autre entreprise de transport. Il passe contrat avec un prestataire "comptable", lequel s'occupera des comptabilités du transporteur, du maçon ou du crémier du coin, les uns étant sans rapport avec les autres, chacun dans son métier.

La sous traitance de certaines tâches par les syndics existe depuis des lustres ...

Quant à l'aide administrative et comptable, elle est proposée depuis longtemps ici ou là, y compris par des associations de copropriétaires.
Ce n'est que de l'assistance/prestation de services, sans aucune substitution dans le mandat du syndic.

Édité par - Gédehem le 28 janv. 2021 11:54:39

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 8 Posté - 28 janv. 2021 :  14:02:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

D'abord salut à Gedehem pas vu depuis longtemps

Ensuite le patron d'une entreprise de transport ne sous traite pas sa comptabilité. Il fait tenir sa comptabilité par un expert comptable . Un syndicat de copropriétaires ne sous traite pas son chauffage ou sa chaufferie.

Il y a une définition juridique précise de la sous-traitance ; il faut la respecter.

Dicobat donne la définition usuelle : "C'est le fait pout un entrepreneur de faire exécuter par une autre entreprise des travaux qui lui sont commandés ". Un maçon ne sous traite pas à un serrurier.



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Gédehem
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Revenir en haut de la page 9 Posté - 28 janv. 2021 :  17:32:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour, JPM. Content de vous retrouver ici.

On dit qu’il y a sous-traitance lorsqu’une entreprise dite donneuse d’ordre fait appel à une autre société dite « sous-traitante » pour la prise en charge d’activités de production ou de services que la première ne peut pas assurer et qu’elle délègue à la seconde.

Sauf erreur de ma part, la chaufferie comme le chauffage d'un syndicat ne peuvent être sous traité.
En revanche les opérations de comptage de ce chauffage (relevés de compteurs) comme la tache "répartition" sont "sous traitables".

Le maçon qui se voit confier la réfection des piliers du portail d'entrée peut sous traiter la réfection des parties métalliques d'encrage, par exemple, ou même à un électricien pour l'interphone encastré dans le pilier.
On peut le voir aussi pour l'entreprise chargée d'installer un portail électrique à l'entrée de la voie d'accès (la boite qui pose des fenêtres ou ouvertures PVC ou alu par exemple), la partie "électricité" étant sous traitée ..... à un électricien.

Cette sous traitance, très classique un peu partout dans tous les domaines, y compris en copropriété, n'enlève rien à la responsabilité pleine et entière du donneur d'ordre, ce qui est autre chose.

S'agissant d'un syndicat, l'externalisation des taches administratives ou comptables relève de la sous traitance, le donneur d'ordre (ici le syndic personnellement) étant seul responsable dans le cadre de son mandat.

Sur "Matera", ils offrent la possibilité d'assurer les taches administratives, ce qui n'est pas substitution dans le mandat du syndic. Ce qui n'est pas non plus gage de quoi que ce soit de bien ou de mieux .....

NB c'est sur ce mandat, et donc son exercice, que porte le fameux "quitus" dont il est question par ailleurs.

Édité par - Gédehem le 28 janv. 2021 17:39:10

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 10 Posté - 28 janv. 2021 :  18:29:30  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

D'où vient cette phrase ?

Il y a externalisation, oui ! Le syndic qui fait plier son courrier par une entreprise externalise (puisqu'il pourrait le faire lui même) mais il ne sous traite pas.

La sous-traitance pourrait être soumise à l'accord du syndicat des copropriétaires qui ne peut pas interdire le recours à un traitement de courrier.

La sous-traitance est soumise à un régime juridique très complexe.




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La copropriété sereine

Gédehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 11 Posté - 28 janv. 2021 :  19:21:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Sous traiter une tache, une activité (par ex la compta) ou externaliser une tache (par exemple la compta), le tout étant contractualisé, je ne vois pas trop la différence juridiquement parlant il s'agit de faire assurer une tache par un tiers.

Site Ministère de l'économie, s'agissant de marchés publics :
"La sous-traitance constitue un assouplissement au principe général de l’exécution personnelle des marchés publics. Elle autorise les opérateurs économiques à confier à une ou plusieurs entreprises tierces l’exécution d’une partie du contrat dont ils sont les titulaires et qu’ils ne peuvent ou ne veulent exécuter eux-mêmes.

Le recours à la sous-traitance permet aux opérateurs économiques de s’appuyer sur des compétences et des moyens extérieurs pour postuler à l’attribution de marchés publics. Elle favorise ainsi notamment l’accès des petites et moyennes entreprises à la commande publique."


Ou encore pour l'Insee :
"Selon l'Association française de Normalisation (Afnor) : « la sous-traitance est définie comme l'opération par laquelle un entrepreneur confie par un sous-traité, et sous sa responsabilité, à une autre personne appelée sous-traitant, tout ou partie de l'exécution du contrat d'entreprise ou du marché public conclu avec le maître de l'ouvrage ».
Dans le domaine industriel, qu'il existe ou non un marché initial ou un contrat de principe préalable, la notion de sous-traitance est généralement utilisée dans un sens plus général.
La sous-traitance industrielle consiste, pour un « donneur d'ordres », à confier la réalisation à un « sous-traitant » (ou « preneur d'ordres »), d'une ou de plusieurs opérations de conception, d'élaboration, de fabrication, de mise en œuvre ou de maintenance du produit.
Ces opérations concernent un cycle de production déterminé. Le sous-traitant est tenu de se conformer exactement aux directives ou spécifications techniques (ou encore « cahier des charges ») que le donneur d'ordres arrête en dernier ressort.


Il n'est pas question de "métiers" ou d'activités identiques du donneur d'ordre et du sous traitant, ici du syndic et du sous traitant "compta".

rambouillet
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 28 janv. 2021 :  19:22:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
il n'empêche que Matera ne fait qu'une prestation comptable et administrative sous la responsabilité du syndic non pro et qu'à près de 95 € le lot, cela perso m'avait paru cher...

Alors qu'on l'appelle sous-traitant ou prestataire ou machin chouette, il faut faire attention que ce n'est pas un syndic en ligne, même si cette société apparait dans les comparateurs en ligne lorsqu'un syndic en ligne est recherché...

JPM
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Revenir en haut de la page 13 Posté - 28 janv. 2021 :  23:39:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM
Dans les deux cas que je connais une assemblée générale a décidé l'adoption du statut coopératif et a décidé par ailleurs l'adoption de MATERA dans les conditions d'un contrat dont je n'ai pas encore eu copie.

Je suis mal placé pour critiquer cette manière de faire que j'ai souvent conseillée dans un climat ... plus modeste.

La campagne publicitaire gigantesque et la critique systématique des syndics professionnels présentés comme une engeance sont deux mauvais présages pour MATERA. Restent les qualités des collaborateurs et notamment des comptables et des juristes. Elles seront vite appréciées avec les recouvrements de charges impayées.

On dit que pour les assurances AXA serait bien placé. Le choix est bon mais il faudra voir ce que l'on fait de la mise en concurrence. Même observation bien sûr pour les autres fournitures ou chantiers.

Il y a des officiers de réserve parmi les syndics professionnels. Ils seront peut être les plus efficaces pour endiguer ce tsunami.

Quant au dégoisement sur la sous-traitance il finira comme les précédents. Il ne présente aucun intérêt puisque la loi précise que le syndic coopératif demeure seul responsable des éventuelles fautes de gestion.

Est ce que les enchantés du premier moment sont bien au courant de cette disposition ? Ce n'est pas évident.











Signature de JPM 
La copropriété sereine

Édité par - JPM le 28 janv. 2021 23:41:52

Gédehem
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 29 janv. 2021 :  10:19:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je ne pense pas, mais pas du tout, que la responsabilité donneur d'ordre, ici syndic ou président-syndic peu importe, leur échappe, qu'il ignore qu'elle reste pleine et entière.

En revanche, c'est cet aspect des choses qu'il me semble nécessaire de bien voir, cela n'augure en rien de la qualité de la gestion du syndicat.

Bien des syndics 'pro' se "noient" (ou se cachent) dans les taches comptables et administratives, leur présence "sur le terrain" étant réduite à pas grand chose. Certains sont mêmes aux abonnés absents.
Gérer un syndicat ne se limite pas à la compta ou à la lettre de relance. Au pire, un algorithme peut s'en charger (ce qui est parfois déja en place).
Gérer un syndicat c'est autre chose.
Un syndicat coopératif qui sous traite l'administratif ne sous traite pas la gestion "de terrain", au jour le jour.

Plutôt que de syndic "pro", difficile à contacter, qu'on ne voit jamais, il faudrait parler de "syndic de proximité" ...

Édité par - Gédehem le 29 janv. 2021 10:24:18

andre78fr
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Revenir en haut de la page 15 Posté - 29 janv. 2021 :  12:44:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
J'ai eu l'occasion de m'exprimer sur Matera et son fondateur, le jeune Raphaël Di Meglio qui m'avait gentiment appelé quand il faisait son mémoire sur les syndics pour que je lui parle de mon activité et de mon logiciel...

Pour ma part je défends le syndic non professionnel indemnisé, si la copropriété doit faire des économies en quittant un syndic pro, que ça revienne à celui ou à celle qui se tape tout le travail, les responsabilités et tous les soucis (coup de fil, récriminations, râleurs, etc...) qui vont avec. Les limites et le problème de la forme du syndicat coopératif c'est que malgré quelques flous (le contrat-type mal formulé), les membres du conseil syndical ne peuvent percevoir aucune indemnités autre que des remboursements...

Matera pour une toute petite copropriété ça va coûter aussi cher tous les mois que mon logiciel en version 2 tarif "petite copropriété" pour une licence sans limite de durée... pour une copropriété standard on arrive à 8 x 12 = 96 € par an et par lot, c'est quasiment le niveau des syndics low cost qui payent les factures et sont responsables même si ils font tout à distance !!! Alors ok l'ergonomie est mieux et on a les avantages du cloud mais franchement c'est vraiment très cher pour ce que c'est à mon avis !!! En revanche, si ça peut déplacer et augmenter le taux de copropriétés "non pro", j'espère que ça finira par me profiter aussi ;)

Sur la sous-traitance vous avez tout dit je crois !

JPM
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Revenir en haut de la page 16 Posté - 29 janv. 2021 :  14:15:02  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Est il indiscret de vous demander la nature du diplôme obtenu avec le mémoire ?
ESPI pour certains ?

Signature de JPM 
La copropriété sereine

andre78fr
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Revenir en haut de la page 17 Posté - 29 janv. 2021 :  15:47:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Raphaël Di Meglio, le fondateur de Illicopro => Matera est diplômé de "Sup de Co" ou l'ESCP Europe...

2013 2017 Master in Management in Parcours Grande Ecole, Option Droit et Finance @ ESCP Europe
2013 2013 Master in Droit Privé Général @ Université Panthéon Sorbonne (Paris I)

Gédehem
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Revenir en haut de la page 18 Posté - 29 janv. 2021 :  17:41:00  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je n'ai jamais vu qu'un diplôme, aussi élevé soit-il, faisait un bon syndic .....

Sans doute souvenir d'un syndic ayant pignon sur rue dans cette grande ville du sud qui, tout "docteur en droit" qu'il était, ce qu'il n'hésitait pas à rappeler à la première contestation, était un piètre syndic/gestionnaire, qui plus est dans le genre 'margoulin' ....

andre78fr
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Revenir en haut de la page 19 Posté - 29 janv. 2021 :  17:50:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Matera n'est pas un syndic justement, c'est une startup qui a levé des millions d'euros et qui a de grandes ambitions dans le domaine de la copropriété...

Il faut avoir un BTS Professions Immobilières ou équivalent pour obtenir la carte de syndic auprès de la chambre de commerce cependant.
(ou validation d'une expérience professionnelle)

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 20 Posté - 29 janv. 2021 :  19:51:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM
Pantheon Sorbonne ?

On peut tout lui pardonner

Syndic avec un BTS c'est absurde.
Appréciation très objective car j'ai beaucoup oeuvré pour le BTS


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La copropriété sereine

Édité par - JPM le 29 janv. 2021 19:54:37
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