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Neofit92
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Posté - 05 janv. 2021 :  09:30:25  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,
Nous avons fait un ravalement important en 2012 de deux bâtiments (durée 1.5 année).
Ont été repris tous les traitements nécessaires sur pierres, étanchéités des balcons, reprises fissures des façades, balcons, murets ainsi que les peintures façades et menuiseries, les rambardes, … Bref la totale.

Quatre ans plus tard, il y avait ici et là des petites fissures. Après des négociations âpres, nous avons obtenu de la société responsable du ravalement, des reprises sur l’ensemble des bâtiments (durée des échafaudages près de 5 mois).

Bien entendu si globalement on est plutôt satisfait, il restait des points durs et nous avons fait jouer la DO.
Bilan : quasiment rien en reprise. L’objection du cabinet d'expertise étant que les problèmes décrits sont d’ordre structurel des bâtiments, pas de la responsabilité de l’entreprise ayant exécuté le ravalement.

Sauf, qu’aujourd’hui, on est encore dans les 10 ans, sur quelques appartements du dernier étage principalement exposé à la pluie, des pierres de façades bien que traitées lors du ravalement présentent des défauts de décomposition.

Mes questions :
1/ Est-ce que ce phénomène de dégradation des pierres doit être considéré comme :
• une malfaçon du précédent ravalement
• entrant dans l’entretien des appartements (comme les peintures de muret, rambardes, entretien des différents joints)
• de la responsabilité du Syndicat et de l’entretien des parties communes.
Je précise que l’essentiel semble être des pierres de façades mais à l’intérieur des balcons jusqu’à une hauteur de 60cm non visibles évidement.

Sachant qu’il n’y a eu aucun entretien depuis 8 ans par les copropriétaires (peinture, joint, etc…). personnellement, je balance entre 2 réactions pas forcement objectives.

L’une, est mon incompréhension à ce que des propriétaires estiment trop souvent que la copropriété doit palier à leur insuffisance et l’autre qui est de prendre en charge de manière collective sur un cas qui me semble en limite de responsabilité (commun vs privatif).

D’où ma demande de conseils.
Merci.

Franck1966
Contributeur vétéran



France
1993 message(s)
Statut: Franck1966 est déconnecté

 1 Posté - 05 janv. 2021 :  13:47:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Un ravalement de façade, c'est un nettoyage puis de la peinture pour avoir une façade propre.
On en profite parfois pour reprendre éventuellement de petites fissures, cela doit être inscrit dans le devis ou la facture pour avoir une preuve écrite et la DO.
En général, s'il y a de grosses fissures non détectées avant, la société qui fait le ravalement le signale, une autre société peut être missionnée pour traiter ce problème, puis le ravalement continue.
Je ne vois pas une société de ravalement être responsable de vos fissures , surtout 4 ans après ! Ils ont été bien gentil de les reprendre.
Par contre, s'il y a eu un traitement spécifique sur des pierres suite à un délitement, et que celui se reproduit 2 ans plus tard, oui, on fait appel à la société ou à la DO.
Au bout de 8 ans, vous pouvez essayer la DO, mais il sera difficile de prouver que cela est dû au ravalement !!
Signature de Franck1966 
Franck V

Neofit92
Nouveau Membre

France
9 message(s)
Statut: Neofit92 est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 05 janv. 2021 :  18:48:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonsoir,
Je me suis probablement mal exprimé, c’est un ravalement normal et même un peu plus car comme indiqué ,18 mois et résultat le prix d’une voiture pour chaque lot ! Étaient donc intégrées les petites fissures mais également les grosses, la réfection de tous les balcons et de leur étanchéité, ainsi que la reprise des pierres défectueuses. Les peintures façades, muret je n’en parle pas car ce n’était pas le budget le plus important et cela a été finalement plutôt bien traité puisque 2 passages à quelques années d’intervalles.

Mes questions étaient sur la dégradation des pierres de façade qui sont à la fois des pierres de parement (7 x 30 x 50) et de vraies pierres (30 x 30 x 50) autour des toutes les ouvertures (portes-fenêtres, fenêtres).
Sur 102 lots il y en a deux / trois dont les pierres deviennent poreuses environ 60 cm au-dessus des sol de balcons. A la réflexion, c’est probablement l’humidité des derniers balcons qui remonte et attaque ces pierres. Ce qui n’est évidemment pas le cas pour les étages inférieurs.

J’élimine aussi la société qui a fait le ravalement, car c’était au moment de la réception des travaux qu’il aurait fallu indiquer que des pierres probablement déjà poreuses n’avaient pas été changées.

Ma question se résume à déterminer si cela doit être considéré comme :
• un manque d’entretien,
• un problème structurel à la charge de la communauté.

Sachant que par ailleurs ces balcons ne sont pas correctement entretenus.

Bref, ces pierres font parties des murs extérieurs donc des parties communes et je n’ai plus d’interrogations à avoir, ou, peut-on considérer qu’il y a un entretien à réaliser par les copropriétaires?

Louis92
Contributeur vétéran

France
2788 message(s)
Statut: Louis92 est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 05 janv. 2021 :  20:09:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Quelques observations.

- Quand des pierres sont très dégradées, le ravaleur dispose de 2 solutions :
  • remplacer entièrement la pierre (ce qui est réparer la structure),
  • purger tout ce qui n'est pas sain et reconstituer la pierre manquante avec du mortier.
- Si les pierres (ou les joints) se dégradent avant les 10 ans, la garantie décennale doit fonctionner (sauf ravalement partiel d'une façade). Le défaut peut être dû à l'application de produit hors de ses conditions climatiques spécifiées.

- Si c'est un produit (mortier, joint) qui s'avère en cause, cela peut être délicat car le ravaleur peut tenter de se disculper en incriminant le fabricant du produit.

- Si le règlement de copropriété précise ce qu'un résident doit faire pour les pierres ou pour le béton (peinture) ou pour les parties métalliques (peinture), le résident pourrait être responsable de l'état des pierres pour manque d'entretien. Ce serait complètement aberrant : un appartement peut voir se succéder 1 locataire tous les ans, RCP non applicable pour certains résidents (beaucoup !).

- Si le RCP ne précise rien, c'est le syndicat qui est responsable de l'entretien des pierres, du béton ou des parties métalliques car elles sont des parties communes.

Cdlt. Louis92.
Expérience (en tant que conseiller syndical) de 2 ravalements pour de la pierre de taille.

Édité par - Louis92 le 05 janv. 2021 20:15:25

Louis92
Contributeur vétéran

France
2788 message(s)
Statut: Louis92 est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 06 janv. 2021 :  09:10:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
J'ai écrit :
citation:
- Si le règlement de copropriété précise ce qu'un résident doit faire pour ... ou pour les parties métalliques (peinture), le résident pourrait être responsable de l'état des pierres pour manque d'entretien. Ce serait complètement aberrant :
Je corrige un peu : si ces parties métalliques sont des garde-corps, les RCP mettent souvent la mise en peinture comme charges privatives. Cela n'est pas aberrant si la question de l'harmonie est résolue c'est-à-dire si une période est définie par l'AG pour que tous les garde-corps soient repeints (par un peintre professionnel ou par le résident).
Cdlt. Louis92.

Neofit92
Nouveau Membre

France
9 message(s)
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Revenir en haut de la page 5 Posté - 06 janv. 2021 :  11:52:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci Louis92 pour votre réponse précise et complète.

Pour ce qui est des balcons qui est à la fois partie privative mais soumis au consentement de certaines règles pour préserver l'harmonie extérieure nous n'interdisons pas et au contraire sollicitons les initiatives de peintures (gare-corps, murets face interne).
Pour les pierres, j'en conclue que c'est effectivement bien à la copropriété de prendre en charge même si une prévention aurait probablement éviter d'en arriver à cette situation.

Pour ce qui est des locataires, ils n'ont pas heureusement à intervenir sur certains entretiens mais le propriétaire lui, de temps en temps si. Notamment dans le cas de changements important de locataires ... (juste ce petit point de divergence).

Merci encore.

Sunbird
Pilier de forums

4023 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 06 janv. 2021 :  12:40:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Faire intervenir les DO (côté SDC) ou la décennale (entreprise) c'est de plus en plus compliqué. De plus en plus d'assureurs refusent d'intervenir en garantie et attendent que le client engage une procédure.

Dans votre dossier vous avez surement l'intervention d'un architecte, et il aurait probablement dû prévoir cette demande lors de l'établissement des devis pour le ravalement.

Neofit92
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France
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Revenir en haut de la page 7 Posté - 06 janv. 2021 :  17:16:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
@Sunbird: Merci pour votre réponse.
Je suis d'accord avec vous, sur les assureurs.
On verra donc suivant les devis, car encore faut-il que cela en vaille la chandelle. Car de l'énergie pour ce genre de dossier il faut en avoir ...
 
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