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Gluglu
Nouveau Membre

France
1 message
Statut: Gluglu est déconnecté

PostĂ© - 13 dĂ©c. 2020 :  20:28:47  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

Voici une suite d’événements, avec une illustration chiffrée permettent de bien comprendre cette problématique, qui peut concerner agents immobiliers, acheteurs et propriétaires :

• Un propriétaire P signe un mandat simple avec l’agence A pour la vente de son bien : 200 k€ net vendeur + 14 k€ d’honoraires. Dans le mandat il y a une clause qui dit « …le propriétaire s’interdit de traiter … par l’intermédiaire d’un autre mandataire, avec un acheteur à qui le bien aurait été présenté par A ».
• Un acquéreur potentiel X visite le bien avec A, seule agence alors sur ce bien à ce moment. X signe le bon de visite, contenant une clause stipulant qu’«il s’engage à ne traiter l’achat de la dite affaire que par l’agence A » Il fait une offre à 204 k€ FAI. Refusée (P n’y trouvant pas son compte à 190 k€)
• Plus tard, le propriétaire P signe, pour augmenter ses chances de vendre, un autre mandat simple avec l’agence B pour la vente de son bien : 200 k€ net vendeur + 8 k€ d’honoraires.
• X visite alors le bien avec B, en l’ayant informé connaître déjà le bien via A.
• Un nouvel acquéreur potentiel Y, visite ensuite aussi le bien avec B, celle-ci affichant le prix du bien FAI le plus bas.

Scénario 1 : (X conclut avec B)
X propose à B une offre à 204 k€ FAI. Elle est acceptée (P y trouvant son compte à 196 k€).
X doit-il en informer A pour que A ait la possibilité d’accepter cette même offre prioritairement, étant la première à avoir fait visiter X ?
Si A décline, X et P peuvent-ils conclure avec l’intermédiaire de B, sans être inquiétés par A, par rapport notamment aux clauses du mandat de vente et du bon de visite ?

Scénario 2 (X ne peut pas faire affaire avec B) :
Y propose à B une offre à 202 k€ FAI. Elle est acceptée (P y trouvant son compte à 194 k€).
Mais X a subi une concurrence déséquilibrée. X est lié à A, seule agence sur le bien lorsqu’il s’y est intéressé la 1ère fois, alors que Y, nouvellement arrivé, s’est lié à B, plus compétitif.
X peut-il alors forcer la vente en sa faveur, via A, à son offre de 204 k€ FAI toujours valable, antérieure et plus élevée que celle de Y, A devant alors se contenter de 10 k€ pour retrouver le net vendeur de 194 k€ satisfaisant P ?

Merci pour votre analyse et vos réponses, qui éclaireront beaucoup de monde, sur une situation somme toute assez classique.


Franck1966
Contributeur vétéran



France
1987 message(s)
Statut: Franck1966 est déconnecté

 1 PostĂ© - 14 dĂ©c. 2020 :  13:50:01  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Je pense que dans le scenario 1, le fait d'avertir l'agent A pourrait faire courir un risque, mais est très correct sur le fond.
Il faudrait juste pouvoir prouver que le contrat conclu avec B était postérieur au refus de l'offre à X.
Pour le scenario 2, vous ne pouvez pas accepter 2 propositions.
Si vous avez refusé celle de X avec A, alors vous pouvez accepter celle de Y avec B.
En partant du principe que ce sont deux mandats SANS exclusivité.
Signature de Franck1966 
Franck V

Sunbird
Pilier de forums

4015 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 14 dĂ©c. 2020 :  17:23:06  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Lorsqu'on signe un mandat on respecte les clauses dudit mandat, sauf à pouvoir démontrer qu'elles soient nulles et non écrites.

Concernant le scénario 1 l'agence peut essayer de faire jouer la clause pénale surtout si vous ne l'informez pas.

Si vous ne prévenez pas la première agence attendez vous qu'elle fasse jouer cette clause, et comme vous ne l'aurez pas informé cela permettra probablement à un juge de vous faire payer cette clause. Certaines agences sont rodées à cet exercice.

Il faut comprendre que c'est votre comportement (2ème mandat à 8 k€) qui fait que la première agence est pénalisée.

Par exemple un couple a été condamné à payer les honoraires d'une agence faute d'avoir informé dans les temps l'agence qu'il signait une promesse de vente.

Vous n'avez donc pas d'autre choix que de passer par la première agence, et c'est seulement si elle refuse explicitement (un écrit) que vous pourrez faire affaire avec l'agence B.

Relire attentivement les clauses du mandat de la seconde agence.


Mon conseil, ne jamais mettre une agence à 208 k€ et l'autre à 214 k€, car cela permet pour certaines agences d'activer la clause pénale.

Vous auriez dû présenter par exemple votre bien à 214 k€, et par contre faire que votre net vendeur soit plus important avec l'agence qui mettait que 8 k€ d'honoraires.



 
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