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pachachon
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PostĂ© - 21 oct. 2020 :  18:42:39  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
bonjour,

A l'AG 2019, il a été voté :
Résolution N° 24 : Adoption d'une grille de charges relatives aux sanitaires collectifs bâtiment C.
Cette résolution ne concerne que les copropriétaires participant à la clé 012: CHARGES BAT C (Article 25)


Dans le PV d'AG, il est Ă©crit :
24. Adoption d'une grille de charges relatives aux sanitaires collectifs bâtiment C. (art 25)
Grille établie par SCP XXX, géomètre-expert.
L'assemblée générale après en avoir délibéré décide d'adopter la grille de charges relatives aux installations sanitaires collectives des chambres de service des 1er et 2eme étages du bâtiment C et d'entériner le projet de modificatif du règlement de copropriété établis par la SCP XXX, géomètre-expert et donne
mandat au Syndic pour signer l'acte et réaliser les démarches de publication dudit modificatif.
L'assemblée générale confirme que l'usage desdites installations sanitaires sera privatif et exclusif aux lots
concernés par ce modificatif avec les droits de vote associés.
- Ont voté pour : 444 / 1000 Tantièmes
- Se sont abstenus : NĂ©ant
- Ont voté contre :X , Y et Z Représentant 17 / 1000 Tantièmes
La majorité requise n'étant pas atteinte, la résolution est refusée.

Mais après vote, la résolution ayant recueilli plus du tiers des voix de tous les membres du syndicat, l'assemblée générale procède à un second vote immédiat, conformément aux dispositions de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet
1965 complétée par la loi SRU du 13 Décembre 2000.
- Ont voté pour : 444 / 461 Tantièmes
- Se sont abstenus : NĂ©ant
- Ont voté contre :X , Y et Z Représentant 17 / 1000 Tantièmes
Cette résolution est adoptée à la majorité des copropriétaires présents et représentés.


Dans le RDC mis en ligne par le syndic en septembre 2020, il est Ă©crit :

MODIFICATIF A L’ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION – NOUVELLE REPARTITION
DES CHARGES DE COPROPRIETE
Les copropriétaires entendant modifier la répartition des charges de la
copropriété, une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 19 juin 2019, statuant à l'unanimité conformément aux dispositions de l’article 11 de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965, a autorisé cette modification.
Une copie de cette assemblée certifiée conforme par le syndic est annexée.
En conséquence, il est procédé dans l’état descriptif de division à cette
modification.


1/ la décision n'a pas été prise à l'unanimité mais à la majorité.
2/ la mention "L'assemblée générale confirme que l'usage desdites installations sanitaires sera privatif et exclusif aux lots" n'est pas reportée dans la RDC en n'est écrite nul part ailleurs.
Donc en lisant le RDC, on ne sait pas que ces parties communes (douches) sont à privatives et exclusives à l'étage (hormis en demandant tous les PV d'AG ce qui n'est pas le cas si achat/vente qui porte sur les 3 dernières années).


Est-ce que ces erreurs ont des conséquences juridiques?
Est ce que la décision d'AG est valide (le syndic dit que l'unanimité n'était pas requise et qu'on ne peut plus rien changer).

Je pense que l'unanimité était requise d'où leur "erreur" dans la RDC modifié et qu'ils ont "oublié" volontairement de reporter la mention 'usage privatif et exclusif' car le CS veut continuer à gérer ces parties communes mais en refusant de payer les factures (ils ont les clés ainsi que la gardienne et les ouvrent régulièrement) ?
C'était leur idée de départ et c'est moi qui ai demandé en AG à mettre les droits (usage privatif) avec les obligations associées (être les seuls à payer).
Et ils n'ont pas reporté les droits dans le RDC mais ils ont bien modifié la facturation avec la mention que l'unanimité avait été obtenue en AG.

Y a t'il des solutions pour remettre les choses en ordre?

Bonne journée

leleto
Contributeur débutant

88 message(s)
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 1 PostĂ© - 21 oct. 2020 :  19:22:26  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour,
J'ai eu un problème similaire en copropriété. M'étant opposé à un changement de répartition de charges.
Pour modifier la répartition des charges, il faut l'unanimité de tous les copropriétaires (qu'il n'y ai ni contre ni d'abstention).
C'est tout Ă  fait contestable sur le fond et la forme et vous aurez gain de cause.


nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 21 oct. 2020 :  20:51:16  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
si ces WC sont des parties communes, il eut leur être attribué un droit de jouissance privatif pour les lots x,y,z...

dans ce cas seuls les propriétaires des lots concernés ont la clé d'accès à ces WC

quelle est la désignation initial de ces WC dans le RDC ?

pachachon
Contributeur actif

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Statut: pachachon est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 21 oct. 2020 :  22:01:59  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour Nefer,

Les WC et douches communes sont mentionnées dans les parties communes spéciales (batiments A et B ou batiment C).
"Les parties communes spéciales appartenant soit à l'ensemble des copropriétaires du bâtiment c, soit à l'ensemble' des copropriétaires
du groupe de batiments A & B comprennent notamment
"Les points d'eau communs à l'intérieur du bâtiment, les appareils d'éclairage, les transformateurs et minuteries équipant les services communs, les compteurs généraux d'immeubles pour l'eau, le gaz ou l'électriêité (à l'exclusion des compteurs divisionnaires qui sont choses privées) , les vide-ordures "


Les douches et WC communs sont placés à l'étage des chambres de bonnes.
Pas de jouissance privative pour les lots de cet étage dans le RDC mais charge commune spécial affectée au batiment.
Comme ce sont des parties communes, la gardienne et le président ont la clé.

Comme le CS ne veut pas payer la rénovation des douches, ils ont demandé a ce que les charges soient affectées uniquement à l'étage des chambres de bonnes.
Pour les douches mais pas les WC!
Le syndic a dit que c'était possible de voter à l'article 25 (cf. résolution dans mon précédent post)
Donc en AG, j'ai demandé que si seuls les copropriétaires de l'étage des douches payaient, il fallait aussi que seuls eux aient le droit de les utiliser.
La résolution votée à l'article 25 mentionne bien :
"L'assemblée générale confirme que l'usage desdites installations sanitaires sera privatif et exclusif aux lots concernés par ce modificatif avec les droits de vote associés."
Il y a 3 contre dont moi.

Sauf que dans le RDC modifié, ils modifient bien tantièmes pour payer avec un vote et aucune jouissance privative. Grrr!

Quels recours?




pachachon
Contributeur actif

338 message(s)
Statut: pachachon est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 21 oct. 2020 :  22:06:22  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour Leleto,

Quand a eu lieu votre affaire car dans mon Ă©change par mail avec le syndic, j'ai Ă©crit :
"En tant que syndic professionnel, vous n'êtes pas sans savoir que l'unanimité est requise pour toute modification du règlement de copropriété concernant le mode de répartition des charges.

Votre responsabilité est engagée et votre mission est d'appliquer la loi (évidemment!).



En conséquence, les résolutions 24 et 25 de l'AG du 19 juin 2019 concernant l'adoption d'une grille de charges relatives aux sanitaires collectifs bâtiment C. (art 25) sont mensongères puisque ce n'est pas l'article 25 mais l'unanimité.

Ayant fait l'objet d'un vote contre, ces résolutions sont rejetées et illégales.
En tant que syndic de copropriété professionel, la faute venant de vous et d'une volonté d'induire en erreur les copropriétaires, vous ne pouvez vous prévaloir d'aucun délai rendant cette résolution valide."

RĂ©ponse du syndic :
"L’adoption des résolutions 24 et 25 est tout à fait régulière.

Ainsi qu’exposé lors de l’assemblée (que vous n’avez pas contesté), ces adaptations étaient rendues nécessaires par l’évolution de la vie de votre immeuble et possibles, suivant le critère d’utilité, qui depuis la loi ALUR permet de faire adopter de telles adaptations du RC à la majorité simple de l’article 24.

Ce critère est simple et logique : les copropriétaires doivent payer les charges qui correspondent aux services dont le lot bénéficie. Seules les chambres des étages bénéficient des installations sanitaires (les chambres ne sont pas autorisées à disposer d’installations sanitaires propres telles douches ou wc mais quelques-unes de simples lavabos), les propriétaires d’appartements disposent eux de leur propres installations sanitaires privatives et n’utilisent pas ces installations que rien n’empêche de réserver aux seuls occupants des étages avec un dispositif à clefs si vous pensez que d’autres résidents que ceux des étages concernés les utilisent.

Ces chambres étaient les chambres de service du personnel des logements des étages supérieurs. Aujourd’hui ce n’est plus du tout le cas mais ces copropriétaires (3° étages et plus) restent majoritaires et n’avaient aucun intérêt à voter des travaux de rénovation ni même de simple entretien de ces installations qui d’ailleurs se dégradent à vue d’œil. Il y avait là une situation de blocage empêchant d’entretenir ces installations au désavantage certain des bénéficiaires (propriétaires de chambres). A contrario, au regard toujours du critère d’utilité, il n’était pas possible de faire supporter cette charge aux copropriétaires n’en bénéficiant pas (3° étages et plus).

En effet, au-delà du critère d’utilité, ces installations sanitaires correspondent à des parties communes spéciales, soit des parties communes ne bénéficiant pas à la totalité des copropriétaires mais à une partie d’entre eux seulement. Dans ce cadre, la loi accepte également que cette modification soit faite à la majorité de l’article 24.

En faisant adopter sciemment ces résolutions à la majorité de l’article 25 l’assemblée a renforcé leur adoption qui pouvait se faire qu’à celle de l’article 24.

Si vous contestiez cette décision il fallait le faire régulièrement et avant expiration du délai légal prévu."

Mon but est que si je paye, j'ai la jouissance exclusive avec les autres copropriétaires de l'étage et sinon que ca reste charge commune au batiment.
Est-ce possible?

nefer
Modérateur

13060 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 21 oct. 2020 :  22:16:52  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
effectivement , avez vous assigné en annulation de résolution dans le délai des 2 mois de la notification ?

pachachon
Contributeur actif

338 message(s)
Statut: pachachon est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 21 oct. 2020 :  22:21:02  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
non je n'ai pas assigné lors de la réception du PV d'AG 2019 car :
1/ je ne savais pas que c'était l'unanimité et que le PV était conforme au vote en AG (3 contre avec classement en partie jouissance privative).

2/ le non report de la mention de jouissance privative et exclusive date de septembre 2020 = date de publication du modificatif sur l'extranet du syndic et la ca fait bien moins de 3 mois.
C'est ca qui n'est pas normal.
On vote une résolution modifiant le RDC et le RDC modifié ne correspond pas au vote d'AG.


nefer
Modérateur

13060 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 21 oct. 2020 :  22:52:45  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par pachachon

non je n'ai pas assigné lors de la réception du PV d'AG 2019 car :




donc le notaire peut publier le modificatif du RDC

pachachon
Contributeur actif

338 message(s)
Statut: pachachon est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 21 oct. 2020 :  23:24:02  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Nefer,

Ce qui a été voté en AG n’est pas repris dans le modificatif du RDC publié lui en septembre dernier.
C’est comme si on votait d’accorder un bout de couloir à un copropriétaire et que dans le RDC modifié , aucune jouissance n’est mentionne mais seulement de payer plus de charges.

Sunbird
Pilier de forums

3893 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 21 oct. 2020 :  23:29:08  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Voir un avocat pour contester le RDC et son modificatif.

Il y a faute du syndic qui n'a pas fait voter la bonne majorité, et faute du notaire qui enregistre un acte qu'il ne pouvait enregistrer en effet l'article 11 demande l'unanimité.

Même si vous n'avez pas contesté l'AG dans les 2 mois, cela n'autorise pas un notaire de faire ce modificatif sachant que le PV de l'AG ne correspondait pas à l’unanimité demandée dans l'art 11 (1000/1000).

Voir avec un avocat si il n'est pas possible de faire annuler cette modification du règlement de copropriété, pas en contestant la résolution de l'AG (délai des 2 mois), mais sur la modification proprement dite qui ne respecte pas l'article 11 comme indiqué dans le modificatif, la prescription devrait être de 5 ans.





rambouillet
Pilier de forums

16706 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 22 oct. 2020 :  07:49:16  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Pour ne répondre qu'à la partie : quelle majorité pour cette modification, je rappelle que la loi Elan permet la création d'une charge spéciale avec 2 choses : définitions de la charge spéciale et clé de répartition est tout à fait possible à la majorité 24 et ce jusqu'en 2022.

Pour le reste : différence entre résolution et modificatif publié, je dirai que c'est le modificatif lui-même qui aurait du être voté et publié et non un vote d'une résolution permettant d'édulcorer un modificatif...

nefer
Modérateur

13060 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 22 oct. 2020 :  09:15:27  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par rambouillet



Pour le reste : différence entre résolution et modificatif publié, je dirai que c'est le modificatif lui-même qui aurait du être voté et publié et non un vote d'une résolution permettant d'édulcorer un modificatif...

de plus, il faudrait avoir la copie du modificatif enregistré par le notaire à la publicité foncière

pachachon
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 22 oct. 2020 :  10:05:16  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
bonjour Rambouillet,

Le syndic est déchainé, il veut encore modifié le RDC (pour un sujet qui ne me concerne pas) et bien sur il propose une résolution et non approbation de la modification du RDC modifié.

" différence entre résolution et modificatif publié, je dirai que c'est le modificatif lui-même qui aurait du être voté et publié et non un vote d'une résolution permettant d'édulcorer un modificatif."


Est-il possible, sur quelle loi d'exiger que le rectificatif du RDC soit mis au vote et non une résolution?
De plus dans cette AG, des devis de douche sont présentés alors que le RDC n'est pas conforme à la résolution votée.
Peut-on exiger une mise en conformité du RDC avant le début des travaux?

Bonjour Nefer,
"il faudrait avoir la copie du modificatif enregistré par le notaire à la publicité foncière"

je peux copier le modificatif de RDC si c'est ce dont vous parlez.


Sunbird
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 22 oct. 2020 :  11:05:57  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
"MODIFICATIF A L’ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION – NOUVELLE REPARTITION
DES CHARGES DE COPROPRIETE
Les copropriétaires entendant modifier la répartition des charges de la
copropriété, une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 19 juin 2019, statuant à l'unanimité conformément aux dispositions de l’article 11 de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965, a autorisé cette modification.
Une copie de cette assemblée certifiée conforme par le syndic est annexée.
En conséquence, il est procédé dans l’état descriptif de division à cette
modification. "

Vu le modificatif qui concerne des WC/douches en partie commune je présume que nous sommes dans le cas d'un RC non concerné par ELAN.

Sunbird
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 22 oct. 2020 :  11:10:11  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Vous avez raison Panachon, souvent on fait ce vote en 2 temps.

Concernant les devis de douche que vous avez votés ils doivent correspondre au RC valide du moment du vote.

pachachon
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 22 oct. 2020 :  11:22:25  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
1/ quel est le fameux article de la loi Elan dont le syndic se prévaut pour la majorité article 24?
J'ai la loi Elan sous les yeux mais ne trouve pas l'article.


2/ Quel est le RC valide pour les devis de douche votés en demain en AG ?
l'initial = douches parties communes à la charge de tous les copropriétaires?
le RDC modifié (publié en septembre 2020) et non conforme à la décision d'AG 2019 et a la charge des copropriétaires de l'étage?


3/ puis-je contacter directement le notaire qui a modifié le RDC par mail ou courrier avec RAR pour lui demander de justifier comment un vote a la majorité art. 24 concernant la modification des tantièmes et le classement en jouissance privative et exclusive des douches parties communes a été validé par ses soins et miraculeusement transformé en unanimité.

pachachon
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 22 oct. 2020 :  12:10:45  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Je suis désolée, c'est un peu confus mais le propos principal est :

- comment obliger le syndic a mettre le RDC a jour a minima avec la résolution votée et a maxima en l'annulant?
Avocat uniquement?
- est ce que tant que le RDC modifié n'est pas conforme au vote en AG, il est applicable ?

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 17 PostĂ© - 22 oct. 2020 :  12:16:26  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
si un modificatif est publié il est applicable à tous les copropriétaires

Sunbird
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Revenir en haut de la page 18 PostĂ© - 22 oct. 2020 :  12:55:34  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Concernant la loi ELAN, rappelez par Rambouillet, elle permet effectivement de modifier Ă  l'article 24.


pachachon
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Revenir en haut de la page 19 PostĂ© - 23 oct. 2020 :  16:16:53  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
bonjour,

En AG hier et par mail ce jour, j'ai pour l'instant demandé de revoir le modificatif et de le mettre en conformité avec ce qui a été voté en AG 2019.
Evidemment, difficile pour le syndic de dire non devant les copropriétaires.
On verra pour les actes.
 
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