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dhuneau
Nouveau Membre

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Posté - 14 oct. 2020 :  01:21:06  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour

Dans ma copropriété le président du Conseil syndical s'est entiché d'un projet d'aménagement. Malheureusement pour lui l'AG ne l'a jamais suivi complètement et a refusé plusieurs fois de voter à la majorité requise (art 26).

Il s'est obstiné et a contacté un avocat qui a imaginé une procédure de contournement de majorité. Avec un autre copropriétaire nous avons fait une requête. Le juge nous a donné raison et mis fin à la procédure et au projet.

Par la suite nous avons saisi le juge pour demander l'annulation de la résolution d'approbation des comptes 2018 notamment en ce qu'elle comportait des dépenses non votées relatives à ce projet : études diverses, frais d'avocat... Leur montant atteint 29 000 euros fin 2019. Avec la Covid l'affaire est toujours pendante

A l'occasion de l'approbation des comptes 2019 le syndic a décidé de corriger les comptes 2018 pour en exclure les dépenses litigieuses et les rattacher à l'exercice 2019. Dans les comptes de gestion soumis à l'approbation il a tout simplement porté une charge exceptionnelle négative correspondant aux dépenses exclues de 2018 et une charge exceptionnelle de 29 000 euros en face d'un ""0" dans la colonne "Exercice clos budget voté".

La résolution proposée n'explique rien, aucune ratification des missions confiées par le syndic n'est proposée et il n'est pas fait mention de la rectification des comptes 2018 approuvés. Seul le rapport moral du conseil syndical, qui n'a pas été joint à la convocation, présente ce transfert .

L'AG à la majorité simple a voté l'approbation des comptes.

A-t-elle pour autant régularisé cette situation ? Cette décision est-elle opposable à des propriétaires ayant voté contre l'approbation des comptes 2019 ? Quelles suites donner pour mettre le syndic devant ses responsabilités ?


rambouillet
Pilier de forums

16604 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

 1 Posté - 14 oct. 2020 :  07:27:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
A l'occasion de l'approbation des comptes 2019 le syndic a décidé de corriger les comptes 2018 pour en exclure les dépenses litigieuses et les rattacher à l'exercice 2019. Dans les comptes de gestion soumis à l'approbation il a tout simplement porté une charge exceptionnelle négative correspondant aux dépenses exclues de 2018 et une charge exceptionnelle de 29 000 euros en face d'un ""0" dans la colonne "Exercice clos budget voté".


expliquez vous plus précisément, peut etre en mettant l'annexe 2 de 2019 après avoir anonymisé l'en-tete....

d'autre part ces 29000 € ont bien été payés aux divers fournisseurs, en 2018 ?

dhuneau
Nouveau Membre

49 message(s)
Statut: dhuneau est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 14 oct. 2020 :  08:59:52  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour

Je joins l'annexe 2 souhaitée

https://cutt.ly/AgsARzz

Des dépenses sur ce projet (répertorié T5 sur l'extrait joint) ont été engagées depuis 2016, sans budget voté ni information de l'AG , l'AG ayant toujours refusé d'engager le projet.

En 2018 la somme des factures correspondant à ces dépenses a atteint 14 964,81 euros.
Dans les comptes 2018 elles étaient "dissimulées" dans les charges courantes.
Nous les avons repérées et demandé l'annulation des comptes pour les exclure, avec le remboursement des appels de charges irréguliers.

Nous apprenons à l'occasion de l'approbation des comptes qu'en 2019, le total des dépenses réalisées atteint désormais 28 593,68 €.
Ces sommes correspondent à la fin des prestations engagées et ont été effectivement réglées.

Dans les comptes de gestion 2019 le syndic a identifié deux charges exceptionnelles

- l'une - sans numéro de compte - d'un montant de -14 964,81 euros correspondant aux dépenses exclues de 2018 de fait transférées en 2019
- l'autre - sur le compte 671 Travaux votés par AG - de 28 593,68 € en face d'un ""0" dans la colonne "Exercice clos budget voté".

C'est la seule démarche de "régularisation" portée à l'AG. Il n'y a pas de ratification des contrats

nefer
Modérateur

12909 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 14 oct. 2020 :  09:38:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
avez vous voté "contre" cette approbation des comptes de 2019 ?

JB22
Pilier de forums

4087 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 14 oct. 2020 :  09:49:54  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il serait bien de fournir une copie de l ' annexe 2 de l' exercice 2018.

Le fait de mettre "0" dans la colonne budget confirme que les travaux n' ont pas été votés, mais sans effet sur le plan financier.

rambouillet
Pilier de forums

16604 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 14 oct. 2020 :  10:17:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
en approuvant les comptes (ceux vus sur l'annexe 2),
* l'AG approuve l'insuffisance de produits pour les travaux du 25/06/18
* l'AG approuve les travaux pour un montant de 29000 € environ (dit votés par une AG...)
* l'AG approuve ce crédit provenant de 2018, mais pourquoi ? on ne sait pas ici...

Il n'empêche qu'on ne peut pas approuver des travaux exceptionnels si ceux ci n'ont pas été réellement votés ou à minima (mais illégal) ratifiés après coup.... donc si vous avez voté contre, vous pouvez saisir le juge mais non pas sur les comptes eux-mêmes directement mais sur ce fait que je viens de vous écrire : on ne peut pas approuver les comptes "exceptionnels" de quelque chose qui n'a pas été décidée par une AG. cette ratification à posteriori n'a pas eu lieu, quelque part au cours de l'AG ?.... comme une approbation des comptes d'une annexe 4 et/ou 5 ?....

andre78fr
Contributeur vétéran

France
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Statut: andre78fr est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 14 oct. 2020 :  10:17:41  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Que voulez-vous obtenir exactement ? Que le président prenne à sa charge les 29 € dépensé dans un projet non abouti ???
Dans une grosse copropriété avec un budget de près de 1,5 millions d'euros ça ne me semble pas être une dépense si extraordinaire que ça, d'autant plus que les 14 k€ sont en négatif et qu'il s'agit en réalité d'une majoration des charges de 14 k€ et non 29 ou 43... même si il y a peut être eu 14 k€ sur 2018 aussi.

Donc 14 k€ sur une budget de 1,4 millions c'est 1% de vos charges, sans connaître les détails du projet, la majorité ou le nombre de copropriétaires pour et contre, il arrive que des projets n'aboutissent pas, c'est pour ça d'ailleurs qu'on fait des études !!!
Il aurait fallu demander au juge de statuer sur les questions comptables, soit vous ne l'avez pas fait, soit (plus probable) il ne vous a pas suivi...

Les comptes sont approuvés, ils sont opposables mais vous pouvez toujours engager une nouvelle procédure dont les chances d'aboutir me semblent également proches du 1% !

Sunbird
Pilier de forums

3781 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 14 oct. 2020 :  10:53:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Si cette dépense, pour un projet toujours refusé par l'AG, l'AG devait valider les comptes, mais refuser cette dépense.

Vu ce que vous dites il faudra contester les comptes et cette dépense.

Comme c'est le syndic qui au final a engagé cette somme, si le juge vous suit, le syndic devra rembourser le syndicat.

JPM
Modérateur

7367 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 14 oct. 2020 :  11:42:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Il faudrait connaître les termes du jugement favorable

Se borner a annuler l'approbation des comptes n'interdit de demander ensuite à l'assemblée de ratifier les dépenses en question.

L'annulation renforce votre position mais dans ce cas n'est pas déterminante si la demande s'est bornée à l'annulation

Signature de JPM 
La copropriété sereine

dhuneau
Nouveau Membre

49 message(s)
Statut: dhuneau est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 14 oct. 2020 :  12:29:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour

Je confirme les points suivants :
- j'ai voté contre les comptes 2018 et 2019
- il n'y aucune ratification de quelque forme que ce soit, même sous l'approbation d'une annexe, pour ces dépenses litigieuses. Il y a bien une ratification décidée à l'AG 2019 mais elle porte sur la prestation d'un géomètre pour tout autre chose. Cela montre en revanche que le syndic connaît la différence entre approuver des comptes et approuver l'engagement d'une dépense.

Rapporter le montant litigieux au budget total ne prend pas en compte le fait que la copropriété supporte les dépenses d'eau et d'électricité des lots privatifs qui sont repercutées aux copropriétaires en fonction de leur consommation réelle . 29 000 € représentent une part significative du budget vraiment commun.

Il n'est pas acceptable que le syndic - sous la pression du président du CS - engage des dépenses non votées.

Je n'ai pas sous la main l'annexe 2 des comptes 2018 ( le syndic a pendant longtemps "oublié" de mettre les documents de convocation d'AG sur l'extranet, voire même d'envoyer les PJ ). Je vais la rechercher (papier) et le scanner . Je suis certain en revanche (j'ai le relevé général des dépenses) que les dépenses transférées étaient en 2018 portées dans les charges courantes et qu'il n'existait pas d'opération de travaux ou exceptionnelle.

Dans la procédure - toujours pendante - cette erreur de comptabilité est soulevée. En rectifiant a posteriori les comptes 2018 et en faisant s'évanouir les 15 k€ mal classés le syndic va pouvoir prétendre que la question de la régularité des comptes 2018 ne se pose plus et que la requête tombe....

Mon objectif est celui décrit par Sunbird : à la fin le syndic ( ou son assurance RC) devra rembourser le syndicat.

Mes questions portent sur la méthode : faut-il attaquer les comptes ? la "pirouette" comptable qui consiste à transférer des dépenses constatées d'un exercice à l'autre est-elle acceptable?




andre78fr
Contributeur vétéran

France
2727 message(s)
Statut: andre78fr est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 14 oct. 2020 :  12:38:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il y a déjà eu une procédure et un jugement, il en faudra une nouvelle d'une autre nature et contre le syndic (et non contre le syndicat) si vous espérez que celui ci rembourse en jour ces sommes...

JPM
Modérateur

7367 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 14 oct. 2020 :  13:36:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Apparemment tout semble dépendre du jugement.
Signature de JPM 
La copropriété sereine

dhuneau
Nouveau Membre

49 message(s)
Statut: dhuneau est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 14 oct. 2020 :  14:16:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JPM


Apparemment tout semble dépendre du jugement.


Effectivement.

Cependant si le juge confirme sur la base de la situation existant en septembre 2019 ( date de la requête) que les comptes 2018 comportent des dépenses non votées et mal classées, le syndic pourrait vouloir prétendre qu'après l'AG 2019 ces dépenses litigieuses n'existent plus (dans les comptes 2018) et que le sujet est réglé....Le fait même que le syndic organise ce transfert semble montrer qu'il n'est pas très confiant dans ses chances de pouvoir démontrer la parfaite régularité de ces comptes.

Dès lors la question se pose de réagir sur ce procédé avant qu'il soit trop tard sachant qu'une décision d'AG non attaquée peut dans certains cas rendre incontestables des illégalités manifestes.

D'où mes questions sur la régularité des pratiques comptables mises en oeuvre par les décisions de la dernière AG.


dhuneau
Nouveau Membre

49 message(s)
Statut: dhuneau est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 14 oct. 2020 :  14:39:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JPM


Il faudrait connaître les termes du jugement favorable


Le jugement favorable a porté sur "la procédure de contournement de majorité" que le syndic avait proposée pour arriver à obtenir la majorité sur le projet dans une assemblée générale extraordinaire où auraient pu être pris en compte les votes exprimés par un mandataire ad hoc. Il a tenté de la mettre en oeuvre mais, après que nous ayons demandé la rétractation de l'ordonnance désignant ce mandataire, le juge a fait tomber toute la procédure en la déclarant irrégulière par principe, et par conséquent a stoppé toute possibilité de réaliser le projet, faute de la majorité requise.

Ce que nous visons dans la procédure en cours sur l'approbation à l'AG 2019 des comptes 2018, ce sont les dépenses engagées en sous-main pour continuer de faire avancer ce projet, y compris les dépenses d'avocat ayant inventé cette procédure, dépenses non votées et dont nous avons découvert l'importance en examinant les comptes de gestion courante, au sein desquels elles étaient discrètement enregistrées.

Édité par - dhuneau le 14 oct. 2020 14:41:27

JPM
Modérateur

7367 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 Posté - 14 oct. 2020 :  14:58:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

OK Bien compris !

Il ne faut pas oublier que, dans bien des cas, ce qui est irrégulier en 2020 pour être régularisé en 2021.

Si la majorité des copropriétaires est de votre côté, vous devez en sortir si vous avez un avocat connaissant bien la copropriété et ses pratiques

Signature de JPM 
La copropriété sereine
 
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