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evy
Contributeur actif

251 message(s)
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Posté - 29 oct. 2019 :  18:08:33  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour quelle est l'utilité d'une relance après mise en demeure, est elle strictement nécessaire?
Proposée dans un contrat de syndic. CDT

Sunbird
Pilier de forums

3226 message(s)
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 1 Posté - 29 oct. 2019 :  19:23:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Aucune, sauf de générer des frais.

evy
Contributeur actif

251 message(s)
Statut: evy est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 29 oct. 2019 :  20:25:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci Sunbird c'est bien ce que pensais et c'est gagnant à tous les coups!
Il m'a semblé lire que les juges ne les prenaient pas en compte la MeD se suffisant. Des éclairages? Bonne soirée!

Franck1966
Contributeur vétéran



France
1687 message(s)
Statut: Franck1966 est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 29 oct. 2019 :  20:46:47  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
si le copro ne paye pas après une mise en demeure, ce n'est pas avec une relance qu'il paiera plus ...
Signature de Franck1966 
Franck V

rambouillet
Pilier de forums

15939 message(s)
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Revenir en haut de la page 4 Posté - 30 oct. 2019 :  08:07:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Aucun interet à cette relance : après 30 jours d'une MeD, on assigne et on prend une hypothéque si nécessaire (fonction du cas et du montant, pas d'hypothèque pour une dette de 100 € ). C'est la suite logique....

JPM
Modérateur

6718 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 02 nov. 2019 :  00:44:27  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Il y a une bourde dans les textes.

Les syndics demandent la rémunération d'une relance antérieure à la mise en demeure.
L'ordonnance n'en parle pas bien entendu.

L'ARC prétend qu'une relance antérieure à la MD, cela entre dans le forfait. C'est faux bien sur car on ne peut pas deviner combien il en faudra. La prestation est donc imprévisible.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

rambouillet
Pilier de forums

15939 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 02 nov. 2019 :  07:33:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il n'est pas aberrant et même bien, de faire une relance avant de commencer la machine à gifles !!! chacun peut "oublier" à un moment ou à un autre..... après c'est une question de montant : à mon avis cette procédure + les frais postaux ne devrait pas dépasser 1/4h de MO.... donc au prix de l'heure, etc, etc..... (c'est au moins du CM1 )

Sunbird
Pilier de forums

3226 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 02 nov. 2019 :  13:09:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
A une époque pas aussi lointaine, je me rappelle que les syndics envoyaient une relance vers le 15 du trimestre en courrier simple, et ensuite une mise en demeure.

Comme la relance n'est pas facturable, il y a de moins en moins de syndic qui font les relances, et passent à la mise en demeure LRAR qu'ils facturent grassement.

JPM
Modérateur

6718 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 02 nov. 2019 :  14:53:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Grassement ?

Il faut expliquer cela à certains experts comptables

A 40 € vous avez déjà 12 € de frais postaux et de TVA (hors frais postaux).

Reste 28 €. L'expert comptable vous sort ensuite l'incidence des frais généraux et bien entendu celle de la marge.

Sur ce genre de prestation il y a encore le risque d'erreur. Il ne faut pas laisser partir des documents établis par l'ordinateur sans un contrôle humain. C'est un facteur souvent négligé parce que le courrier part tel que sorti de l'imprimante.

Bref le bénéfice du syndic commence à 25 €. Il est appréciable à partir de 32 quand il y a un contrôle humain.

Il me semble que les professionnels n'ont jamais faitr valoir ce type d'argument. Pourtant c'est un expert comptable contrôleur pour la SOCAMAB qui a été l'un des spécialistes de ces estimations. M Cannac si mes souvenirs sont bons.

Toutefois l'exemple cité ne vient pas de lui mais d'un confrère provincial beaucoup plus récent.

Il y a aussi gain ou perte objectifs et subjectifs

Objectivement le temps passé par le comptable avec le conseil syndical est du temps perdu.

Subjectivement c'est du temps gagné. Le CS est satisfait de ce contact et l'assemblée se passera mieux.


Signature de JPM 
La copropriété sereine

Sunbird
Pilier de forums

3226 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 02 nov. 2019 :  16:58:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
JPM je comprends votre argumentation, mais vous oubliez que cette tâche est automatisée et pour des syndics l'envoi est sous traité.


Nous sommes bien loin des couts avancés, si nous prenons des sociétés en sous traitance, en cas de relance nous sommes sur le prix d'une page 0.25 € et d'un RAR à 4€.

Concernant le travail du syndic, si il a un logiciel adapté, il peut lancer les MED par un simple script qui se déclenchera par exemple à 10h00 le 16 du trimestre.

On peut donc considérer qu'au dessus de 5 € c'est du bénéfice.

Comme par hasard ce sont les syndics qui maîtrisent le mieux ce workflow qui dès le 16 envoient le la mise en demeure et dont les couts sont les plus importants.








evy
Contributeur actif

251 message(s)
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Revenir en haut de la page 10 Posté - 04 nov. 2019 :  09:23:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci à tous. Une simple relance avant MED se comprend mais après certainement pas. Bonne journée

evy
Contributeur actif

251 message(s)
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Revenir en haut de la page 11 Posté - 10 nov. 2019 :  13:54:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
bon

réponse de l'ARC: sur le principe des frais :Les frais qui restent légalement à la charge du copro débiteur en application de l’art 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont :
• la mise en demeure
• la lettre de relance après la mise en demeure
ensuite le saisit le tribunal .

Donc relance or not? CDT

Franck1966
Contributeur vétéran



France
1687 message(s)
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 11 nov. 2019 :  13:33:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
je répête que si le copro n'a pas bougé après la MED, il y a peu de chances qu'il bouge après une lettre de relance.
Pour moi, pas d'intérêt, à part perdre du temps, et laisser grimper l'impayé
Signature de Franck1966 
Franck V

evy
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 13 Posté - 11 nov. 2019 :  16:04:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
merci mais cette lettre de relance est donc prise en compte par les juges? CDT

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 14 Posté - 11 nov. 2019 :  18:23:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
comment cela prise en compte par les juges ?

Financièrement ? OUI :
"a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure,"

JPM
Modérateur

6718 message(s)
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Revenir en haut de la page 15 Posté - 11 nov. 2019 :  19:02:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

La relance après mise en demeure est le fruit d'une bourde de rédaction.

La possibilité de rémunérer cette relance inutile alors que la relance utile ne peut pas l'être est une aggravation de cette bourde.

Le juge n'est intéressé que par la mise en demeure.

Il peut sanctionner les rafales de MD postérieures en rejetant la demande d'indemnité de l'art 700. Ces rafales sont scandaleuses.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Franck1966
Contributeur vétéran



France
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Revenir en haut de la page 16 Posté - 11 nov. 2019 :  19:44:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
JPM, Evy parle de lettre de relane après la MD et pas de MD supplémentaire, mais à l'intérêt discutable tout autant, j'en conviens !
Signature de Franck1966 
Franck V

JPM
Modérateur

6718 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 17 Posté - 11 nov. 2019 :  19:56:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Exact

J'ai écrit MD au lieu de relance

Mille excuses
Signature de JPM 
La copropriété sereine

Sunbird
Pilier de forums

3226 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 18 Posté - 11 nov. 2019 :  20:06:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par evy

merci mais cette lettre de relance est donc prise en compte par les juges? CDT


En théorie cela devrait être pris en compte par les juges sauf qu'en pratique ce n'est pas systématique, au contraire.
Le CS a intérêt de surveiller ces frais, afin qu'ils n'explosent pas, et si ils sont refuser par le juge faire attention que le syndic ne les recouvre pas sur le SDC.


evy
Contributeur actif

251 message(s)
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Revenir en haut de la page 19 Posté - 11 nov. 2019 :  20:14:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
merci à tous. Effectivement dans ce cas MD puis une et une seule relance et au prix d'un timbre SVP avec une petite marge (10 euros?) Bonne soirée
 
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