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lacosta
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Posté - 27 mai 2019 :  16:00:27  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

Je suis copropriétaire au sein d’une copropriété regroupant 3 bâtiments d’une cinquantaine de lots. Alors que l’assemblée générale n’a pas encore eu lieu cette année, nous venons de recevoir un courrier dans ces termes » Nous vous informons par le présent courrier, rencontrer une insuffisance de trésorerie ne nous permettant pas d’honorer certaines factures dont l’assurance de la copropriété » Face à cette situation nous n’avons d’autres choix que l’édition d’un appel exceptionnel de fonds , document joint au présent courrier »

Que pensez de cet appel de fond exceptionnel ? est ce que le syndicat des copropriétaires aurait dû nous réunir en assemblée générale extraordinaire pour débattre de cette question ?

Nous sommes étonnés de cet appel- Quels sont nos recours afin d’en savoir un peu plus sur l’origine de ce manque de fonds.

Il faut dire qu’il y a un syndicat comportant des membres élus par l’ AG , mais aucun président à sa tête. Nous louons un appartement au sein de cette propriété que nous n’habitons guère et il n’est pas toujours aisé de nouer des liens avec les autres copropriétaires .

Quels conseils pouvez nous suggérer , Merci d’avance.



rambouillet
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 1 Posté - 27 mai 2019 :  16:48:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Vous n'avez aucune obligation à payer cet appel tant qu'il n'a pas été régularisé par une AG.
Si vous ne payez pas avant cette AG, le syndic ne peut vous faire de relances et ou MeD avec des honoraires ou des frais supplémentaires.

Par contre, il faut connaitre l'origine de cette insuffisance :
* un manque d'une "avance de trésorerie" officielle qui permet de suppléer à des "à coups" de factures non régulières
* un budget mal évalué ou des dépenses imprévues non prises en compte ou d'un montant supérieur à celui prévu
* et SURTOUT des impayés de certains copros qui s'accumulent ; et le syndic doit vous fournir d'autres explications et en particulier vous expliquez tout ce qu'il a mis en oeuvre pour diminuer ces créances...

Enfin sur le motif : "assurances", cela fait toujours un peu peur..... mais il y a peut-être d'autres factures à "freiner" ou à "découper" (c'est le métier du syndic).
Pour l'assurance, il pourrait négocier un paiement par moitié, par ex.

Essayez aussi de contacter un membre du CS.... vous pouvez obtenir le nom par le PV lors de leurs désignations, et la feuille de présence pour son adresse postale.

lacosta
Contributeur débutant



France
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Revenir en haut de la page 2 Posté - 28 mai 2019 :  10:46:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
bonjour, et merci de votre réponse. Néanmoins puis je m'appuyer sur un texte de loi pour ne pas payer cet appel exceptionnel tant que'il n'aura pas été validé par l' AG.
En effet je ne tiens pas à ce que le syndic, profite de ce refus pour me faire payer un supplément .
Merci.

rambouillet
Pilier de forums

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Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 28 mai 2019 :  11:47:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
ce sera à votre syndic de vous apporter le texte de loi qui vous impose de payer ce qui n'a pas été décidé par une AG, sinon :
Article 14-1
Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.


et le décret :
"Article 35
Le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux alinéas 2 et 3 de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des avances constituées par les provisions spéciales prévues au sixième alinéa de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Lors de la mise en copropriété d'un immeuble, le syndic provisoire peut exiger le versement d'une provision, lorsque celle-ci est fixée par le règlement de copropriété, pour faire face aux dépenses de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties et équipements communs de l'immeuble.

Lorsque cette provision est consommée ou lorsque le règlement de copropriété n'en prévoit pas, le syndic provisoire peut appeler auprès des copropriétaires le remboursement des sommes correspondant aux dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, et ce jusqu'à la première assemblée générale réunie à son initiative qui votera le premier budget prévisionnel et approuvera les comptes de la période écoulée."


Donc si vous n’êtes pas une toute récente résidence, moins d'un an, vous n'avez pas à payer..... le syndic ne peut pas exiger... mais si certains paient, ainsi la facture pourra être payée...

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 4 Posté - 28 mai 2019 :  15:14:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

La phrase du syndic résume bien la situation :
citation:
Nous vous informons par le présent courrier, rencontrer une insuffisance de trésorerie ne nous permettant pas d’honorer certaines factures dont l’assurance de la copropriété » Face à cette situation nous n’avons d’autres choix que l’édition d’un appel exceptionnel de fonds , document joint au présent courrier


Vous n'êtes pas tenu de payer

mais si vous ne payez pas, les fournisseurs pourront vous poursuivre directement dans la mesure de votre quote-part.

Il faut savoir si le syndic est partiellement responsable de la situation pour n'avoir effectué les recouvrements en temps utile.

C'est souvent le cas mais pas toujours.

A cet égard je signale que les syndics ont de plus en plus de difficultés avec les notaires au sujet des successions pour lesquelles on ne peut obtenir aucun renseignement.

Les syndics vont au plus simple en envoyant tout au notaire y compris les convocations en assemblée. Mais le syndic n'est souvent pas qualifié pour $etre destinataire de ces courriers, même lorsqu'il est charger de "régler la succession".





Signature de JPM 
La copropriété sereine

rambouillet
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Revenir en haut de la page 5 Posté - 28 mai 2019 :  17:30:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
A cet égard je signale que les syndics ont de plus en plus de difficultés avec les notaires au sujet des successions pour lesquelles on ne peut obtenir aucun renseignement.

Les syndics vont au plus simple en envoyant tout au notaire y compris les convocations en assemblée. Mais le syndic notaire n'est souvent pas qualifié pour $etre destinataire de ces courriers, même lorsqu'il est charger de "régler la succession".

je me permets cette rectification... et surtout je confirme cette difficulté d'avoir les infos auprès du notaire, et lui ne manquant pas de rappeler à l'ordre le syndic qui mettrait du temps à fournir le pré état daté !!!!!

Sinon où envoyer les documents appels de fonds, convocation et PV ? le syndic n'ayant aucune connaissance des héritiers, parfois ces derniers écrivant même d'envoyer le tout au notaire ....

Édité par - rambouillet le 28 mai 2019 17:31:35

lacosta
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Revenir en haut de la page 6 Posté - 28 mai 2019 :  19:14:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonsoir et merci à chacun d'entre vous pour vos réponses.

Je viens de voir un article émanant de l'association des responsables de copropriété ( ARC)

"L’appel de fonds exceptionnel comme solution en cas de manque de trésorerie
D’autres syndics utilisent de façon systématique le recours aux appels de fonds exceptionnels lorsqu’ils sont confrontés à des problèmes de trésorerie. Quels sont les risques et en quoi cela peut-il aggraver la situation de la copropriété ? Tout d’abord, rappelons qu’un syndic n’a pas le droit de procéder à un appel de fonds exceptionnel sans décision préalable de l’assemblée générale (selon les articles 35 et 37 du décret du 17 mars 1967). Par ailleurs, en procédant de cette manière, le syndic fait peser sur les bons payeurs le défaut de trésorerie en partie lié aux impayés de certains copropriétaires, mais aussi et surtout lié à un manque de rigueur dans sa gestion.

qu'en pensez vous ?

Édité par - lacosta le 28 mai 2019 19:15:39

rambouillet
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Revenir en haut de la page 7 Posté - 28 mai 2019 :  19:22:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
c'est ce que l'on dit depuis un moment.....

lacosta
Contributeur débutant



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Revenir en haut de la page 8 Posté - 14 juin 2019 :  17:05:30  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour
depuis la loi ELAN , il me semble qu'il y a eu de notables modifications qui permet au syndic , soit en cas de difficultés de puiser dans le fonds de travaux , ou de recourir à une super procédure de recouvrement:
Le nouvel article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965, issu de la loi ELAN, dispose que : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. [dès lors en une seule procédure tout peut être réclamé]

rambouillet
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Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 14 juin 2019 :  17:13:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
soit en cas de difficultés de puiser dans le fonds de travaux , ou de recourir à une super procédure de recouvrement:


On ne fait pas dire à la loi Elan ce qu'elle ne dit pas.

En cas de difficultés : de quoi ? de trésorerie : certes NON !!!! de faire des travaux : OUI !!!! les fonds travaux sont faits pour cela.

super procédure de recouvrement : NON, ce que la loi dit c'est que maintenant on ne fait plus de différences face au juge pour des dépenses qu'elle soient de gestion courante ou d'opérations exceptionnelles. Auparavant, il fallait séparer les deux, voire en 2 procédures différentes.... donc là la loi a simplifié la procédure, mais ce n'est pas une super procédure de recouvrement....
 
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