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 Droit de construire "afférent" à partie commune
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dhuneau
Nouveau Membre

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Posté - 02 mai 2019 :  14:42:17  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour

L'article 3 de la loi de 1965 a été complété en novembre 2018 pour préciser que, désormais "dans le silence ou la contradiction des titres " est réputé droit accessoire aux parties communes "le droit de construire afférent aux parties communes".

Le sens de "afférent" n'est pas évident pour moi.

Ma question aux juristes du forum est : Ce droit s'entend-il de :
- tous les droits à construire sur les parties communes, y compris pour y construire des lots privatifs
ou
- les droits à construire uniquement destinés à améliorer, réorganiser ou étendre des parties communes ?

Merci d'avance


ainohi
Contributeur vétéran

1795 message(s)
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 1 Posté - 03 mai 2019 :  22:32:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

Afférent signifie attaché à

On comprend l'intérêt de la notion de droit de construire afférent aux parties communes à la lecture de l'arrêt de la cour de cassation du 10 janvier 2001, pourvoi n° 99-11607 : le droit à transformation de l'usage d'un appartement lorsqu'il est limité par un COS calculé sur le sol, partie commune de l'immeuble, est un droit accessoire à une partie commune.

Le sol étant partie commune, le droit à construire déterminé par la surface du sol est un droit afférent aux parties communes. La cour de cassation a jugé que ce droit était un droit accessoire aux parties communes, et donc un droit commun. Pour qu'un copropriétaire puisse l'utiliser à son profit, il faut qu'il lui ait été cédé au préalable. Une telle cession à un copropriétaire est une aliénation de partie commune.

Cette modification législative ne fait qu'entériner la jurisprudence.

Édité par - ainohi le 03 mai 2019 22:34:02

dhuneau
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 2 Posté - 04 mai 2019 :  20:34:25  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour et merci

Ma question se limitait en fait au "droit de construire" sur les parties communes.

Faut-il un "droit de construire" pour transformer une partie commune déterminée, lorsqu'on y crée des locaux nouveaux, par exemple en la fermant ou en créant des planchers intermédiaires ?

Et si oui, à quelle partie commune, ce droit accessoire est-il "rattaché" ? Au sol- mais la limite du "COS calculé sur le sol, partie commune de l'immeuble" n'existe plus - ou à la partie commune elle-même ?

Et ce droit de construire couvre-t-il également des travaux réalisés pour transformer la partie commune en lot privatif ?

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 3 Posté - 05 mai 2019 :  10:04:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Dhumeau :
citation:
Et ce droit de construire couvre-t-il également des travaux réalisés pour transformer la partie commune en lot privatif ?


NON puisque dans ce cas il n'y a pas de construction à réaliser

Signature de JPM 
La copropriété sereine

ainohi
Contributeur vétéran

1795 message(s)
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Revenir en haut de la page 4 Posté - 05 mai 2019 :  10:32:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par dhuneau

Faut-il un "droit de construire" pour transformer une partie commune déterminée, lorsqu'on y crée des locaux nouveaux, par exemple en la fermant ou en créant des planchers intermédiaires ?
Il faut que les règles d'urbanisme le permettent, que l'assemblée générale l'ait décidé, que cela soit conforme au règlement de copropriété et tout cela forme un droit de construire.

citation:
Initialement posté par dhuneau

Et si oui, à quelle partie commune, ce droit accessoire est-il "rattaché" ?
Cela découle de la consistance des lieux, des règles d'urbanisme, du règlement de copropriété et des diverses conventions qui ont pu être passées.

Édité par - ainohi le 05 mai 2019 10:32:59

rédaction Universimmo
Contributeur vétéran

1049 message(s)
Statut: rédaction Universimmo est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 05 mai 2019 :  14:56:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le droit de l'urbanisme est extérieur à la copropriété. Le droit de construire mentionné par la loi est attribué à une partie commune par le règlement de copropriété : il peut l'être à une partie commune spéciale, mais par défaut il est attaché aux parties communes générales et appartient donc à tous les copropriétaires. La question est importante car un droit de construire se vend comme du foncier : il faut donc savoir entre qui est partagé le prix de vente !

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 6 Posté - 05 mai 2019 :  16:53:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Le solde du droit de construire peut être affecté aussi bien à la construction d'une nouvelle partie commune qu'à la construction d'une partie privative. Réserve faite d'une disposition spécifique du règlement de copropriété.

Sic pour l'ajout de salles communes pour activités diverses dans une copropriété avec services pour les seniors vu récemment.



Signature de JPM 
La copropriété sereine

dhuneau
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 7 Posté - 05 mai 2019 :  17:22:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci beaucoup pour ces deux réponses.

La seconde précise que :
citation:
Le solde du droit de construire peut être affecté aussi bien à la construction d'une nouvelle partie commune qu'à la construction d'une partie privative
.

Mais, dans mon cas, le COS ayant disparu, il n'y a plus de "solde" de droit à construire attaché au terrain.

La première cerne exactement le sens de ma question.

Dans ma copropriété il existe trois niveaux de parties communes :
- les parties communes générales définies comme "celles qui sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires" et "Elles comprennent le sol bâti et non bâti du terrain"[ et ]"les murs séparatifs en tant qu'ils dépendent de la copropriété ";
- des "parties communes spéciales aux copropriétaires de certains bâtiments", à savoir "celles qui sont affectées à l'usage ou à l'utilité de ces bâtiments" ;
- des "parties communes spéciales aux copropriétaires des locaux composant chaque bâtiment" à savoir "celles qui sont affectées à l'usage ou à l'utilité de l'ensemble de ces copropriétaires ou à plusieurs d'entre eux ".

Il s'agit de permettre à un promoteur de construire dans une partie couverte d'un bâtiment, close sur deux côtés complètement et en façade avant par un portail et un habillage décoratif, mais entièrement ouverte sur l'arrière (sur un espace vert non accessible aux copropriétaires) des façades avant et arrière "en dur", des planchers et tous les raccordements nécessaires, afin d'y créer des locaux d'habitation.

Je comprends qu'il faut transformer ce local en lot privatif, ce qui marque le fait qu'il n'a plus d'usage et d'utilité "commune" et créer un lot transitoire comprenant "le droit de construire" avec des tantièmes de parties communes correspondant aux futurs logements à créer, selon un découpage à préciser tout de suite. Puis vendre les deux lots - local dans son état existant et lot transitoire - à un promoteur.

Lorsque les travaux seront finis ces deux lots seront réunis et disparaîtront au bénéfice des nouveaux logements, avec également de nouvelles parties communes.

Mais comme la loi prévoit que "les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot" , la question de savoir, avant de céder, qui est effectivement propriétaire de quoi, notamment du lot transitoire, qui est certes dans un bâtiment, mais repose sur "un droit de construire" "afférent" se pose pleinement.

Édité par - dhuneau le 05 mai 2019 17:35:57

ainohi
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 8 Posté - 05 mai 2019 :  17:28:06  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par rédaction Universimmo

Le droit de l'urbanisme est extérieur à la copropriété. Le droit de construire mentionné par la loi est attribué à une partie commune par le règlement de copropriété : il peut l'être à une partie commune spéciale, mais par défaut il est attaché aux parties communes générales et appartient donc à tous les copropriétaires. La question est importante car un droit de construire se vend comme du foncier : il faut donc savoir entre qui est partagé le prix de vente !


Ce n'est pas si simple. Le droit à construire afférent aux parties communes introduit dans la loi peut résulter d'une conjonction de règles internes et de règles externes comme le montre l'arrêt que j'ai mentionné.

Imaginons une copropriété horizontale dans laquelle :
- toute la surface de l'immeuble fait l'objet de droits de jouissance privatifs,
- les règles internes à la copropriété permettent à chaque copropriétaire d'augmenter à son gré la surface de plancher de sa construction sur la portion du sol dont il a un droit de jouissance exclusif,
- les augmentations de surface de plancher sont limitées par une règle d'urbanisme telle qu'un COS.

Une telle règle d'urbanisme peut s'interpréter comme un droit donné par la collectivité territoriale au syndicat de copropriété. Du fait du mode de partage de l'usage des parties communes, ce droit à construire ne peut être exercé qu'individuellement par les copropriétaires, ce qui amène à déterminer selon quelles modalités il doit être partagé entre eux. Si les copropriétaires ne sont tenus de respecter à l'égard du syndicat et des autres copropriétaires que les règles internes à la copropriété, alors la règle de partage du quota de surface constructible est : chacun se sert à volonté jusqu'à épuisement du quota. De cette façon le premier est satisfait et le dernier n'a plus rien. La cour de cassation, saisie de la question, a répondu qu'il ne saurait en être ainsi : un quota de surface ainsi défini est un droit afférent aux parties communes et il doit être partagé comme le sont les droits sur les parties communes, c'est à dire au prorata des quotes-parts de parties communes. En pratique, c'est un droit réel susceptible d'être aliéné. C'est ce que la loi vient d'entériner en ajoutant à l'article 3 que le droit de construire afférent aux parties communes est un droit accessoire à celles-ci.

Il peut donc se créer des droits accessoires aux parties communes qui soient impossibles à définir a priori parce que de tels droits peuvent résulter de règles externes à venir qu'il est impossibles de prévoir.

Édité par - ainohi le 05 mai 2019 17:32:21

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 9 Posté - 05 mai 2019 :  17:41:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Pour Dhuneau : vous voyez parfaitement bien la situation.

Pour AINOHI
citation:
les règles internes à la copropriété permettent à chaque copropriétaire d'augmenter à son gré la surface de plancher de sa construction sur la portion du sol dont il a un droit de jouissance exclusif


C'est extrêmement rare. En général il est interdit d'agrandir les parties privatives.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

ainohi
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 10 Posté - 05 mai 2019 :  17:53:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par dhuneau

Je comprends qu'il faut transformer ce local en lot privatif, ce qui marque le fait qu'il n'a plus d'usage et d'utilité "commune" et créer un lot transitoire comprenant "le droit de construire" avec des tantièmes de parties communes correspondant aux futurs logements à créer, selon un découpage à préciser tout de suite. Puis vendre les deux lots - local dans son état existant et lot transitoire - à un promoteur.
Non. Si ce bâtiment est inclus dans les parties communes, il faut tout d'abord l'extraire des parties communes en créant un lot transitoire qui, une fois créé, sera cédé à un investisseur.

Une fois l'aménagement achevé, le lot transitoire sera annulé et remplacé par plusieurs lots correspondant aux divers locaux venant d'être créés et ce seront ces lots qui seront commercialisés par l'investisseur, ce qu'il pourra faire en l'état de futur achèvement.

citation:
Initialement posté par dhuneau

Mais comme la loi prévoit que "les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot" , la question de savoir, avant de céder, qui est effectivement propriétaire de quoi, notamment du lot transitoire, qui est certes dans un bâtiment, mais repose sur "un droit de construire" "afférent" se pose pleinement.
Le lot extrait des parties communes sera vendu, la vente étant assortie d'une autorisation d'aménager de nouvelles habitations qui modifiera l'état descriptif de division et le règlement de copropriété. Le prix de vente sera immédiatement distribué.

ainohi
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Revenir en haut de la page 11 Posté - 05 mai 2019 :  18:01:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JPM


Pour Dhuneau : vous voyez parfaitement bien la situation.

Pour AINOHI
citation:
les règles internes à la copropriété permettent à chaque copropriétaire d'augmenter à son gré la surface de plancher de sa construction sur la portion du sol dont il a un droit de jouissance exclusif


C'est extrêmement rare. En général il est interdit d'agrandir les parties privatives.
Il est rare que le règlement de copropriété prévoie un droit d'agrandissement des parties privatives. Mais les autorisations d'aménagement de combles, de construction de véranda et autres données par l'assemblée générale ne sont pas rares et ce que l'on a accordé à l'un ne pourra être refusé à l'autre. Par exemple, dans une copropriété horizontale, si l'on a accordé à un copropriétaire le droit d'ajouter un appentis ou un étage, cela ne pourra être ultérieurement refusé à un autre copropriétaire qui pourrait invoquer l'abus de droit.

Quant à l'ajout dans la loi du droit de construire afférent aux parties communes comme droit accessoire à celles-ci, je pense que c'est simplement pour prévenir des litiges qui peuvent s'élever mais qui ne doivent pas cependant être très fréquents.

Édité par - ainohi le 05 mai 2019 18:05:21

ainohi
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 12 Posté - 05 mai 2019 :  18:14:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par dhuneau

Lorsque les travaux seront finis ces deux lots seront réunis et disparaîtront au bénéfice des nouveaux logements, avec également de nouvelles parties communes.
IL y aura effectivement de nouvelles parties communes, spéciales aux copropriétaires des nouveaux logements.

Édité par - ainohi le 05 mai 2019 18:15:22

dhuneau
Nouveau Membre

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Revenir en haut de la page 13 Posté - 06 mai 2019 :  08:16:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour merci pour ces précisions

citation:
Le lot extrait des parties communes sera vendu, la vente étant assortie d'une autorisation d'aménager de nouvelles habitations qui modifiera l'état descriptif de division et le règlement de copropriété. Le prix de vente sera immédiatement distribué.

Je comprends qu'il faudra créer un lot transitoire comprenant, dans ce local partie commune, le "droit de construire" des habitations bien définies, en surface et en destination, en définissant les millièmes correspondants, pour les différents "niveaux" de charges générales, spéciales ou d'ascenseur et le vendre au promoteur, qui créera physiquement les lots, et les nouvelles parties communes correspondantes.

Faut-il que le permis de construire soit accordé pour définir précisément ces futurs locaux ou l'AG peut-elle autoriser la modification des façades sur un simple plan ?

Le prix de vente sera immédiatement distribué, mais à qui ?

D'une part "Les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot" et d'autre part le droit de construire serait afférent au terrain, qui est partie commune générale y compris à des bâtiments n'ayant aucune autre partie commune avec celui dans lequel se trouve ce local, mais il n'y a plus de COS ? Et de quelle quotité de quelles parties communes faut-il prendre en compte ?

ainohi
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 14 Posté - 06 mai 2019 :  11:01:02  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par dhuneau

Faut-il que le permis de construire soit accordé pour définir précisément ces futurs locaux ou l'AG peut-elle autoriser la modification des façades sur un simple plan ?
Les copropriétaires doivent être consultés sur un projet précis. Cela conditionne la validité de la décision. Ils approuveront évidemment sur plan, mais des plans suffisamment complets et non de des esquisses succinctes. L'approbation du projet par les copropriétaires et la délivrance du permis de construire par la puissance publique sont deux actes sans lien entre eux. Mais, en pratique, l'AG donnera son autorisation sous condition d'obtention des autorisations administratives.


citation:
Initialement posté par dhuneau

Le prix de vente sera immédiatement distribué, mais à qui ?
Si les parties communes vendues sont des parties communes générales, le prix sera distribué entre tous les copropriétaires selon la grille de répartition des quotes-parts de parties communes générales figurant dans l'état descriptif de division. La grille est normalement identique à la grille de répartition des charges communes générales, mais il peut y avoir des exceptions. Si ces parties communes sont spéciales, le prix sera partagé entre seuls les copropriétaires en ayant une quote-part et selon la répartition indiquée dans l'EDD.

citation:
Initialement posté par dhuneau

d'autre part le droit de construire serait afférent au terrain, qui est partie commune générale y compris à des bâtiments n'ayant aucune autre partie commune avec celui dans lequel se trouve ce local, mais il n'y a plus de COS ? Et de quelle quotité de quelles parties communes faut-il prendre en compte ?
Il ne faut pas s'embrouiller l'esprit avec cette notion de droit à construire dont on s'est très bien passé pendant plus de cinquante ans et qui n'a été introduite par la jurisprudence que pour régler un petit nombre d'affaires sortant de l'ordinaire. En fait, le droit à construire fait tout simplement partie du droit d'user de la chose dont on est propriétaire et, sauf en quelques rares circonstances, il n'est pas difficile à déterminer. La cession de la propriété d'un bien inclut la cession du droit d'user et de disposer de ce bien dans les limites du respect des droits d'autrui et, dans la plupart des cas, les règles classiques du code civil suffisent largement. En cas de cession de parties communes et d'autorisation d'un projet d'aménagement de nouveaux lots de copropriété, il faut vérifier d'une part que le projet est conforme au règlement de copropriété, notamment en ce qui concerne la destination de l'immeuble, et d'autre part qu'il ne contrevient pas à des droits particuliers à certains copropriétaires ou ne nuit pas à certains d'entre eux. Par exemple, la réalisation du projet pourrait être fortement compromise si elle supprimait des espaces verts qu'il faut considérer comme indispensables au respect de la destination de l'immeuble ou si elle privait d'ensoleillement certains logements. Ce sont de telles questions qu'il faut se poser. Il faut garder l'esprit pratique.

JPM
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Revenir en haut de la page 15 Posté - 06 mai 2019 :  11:19:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

L'ancien article L 421-1-1 exigeait une autorisation de l'assemblée antérieure à la demande de permis de construire

On a ainsi connu le réponse ministérielle suivante

« Le système déclaratif ne remet pas en cause les responsabilités qui incombent à chacun. Aussi, lorsqu’un copropriétaire demande un permis de construire, il lui appartient d’obtenir l’accord des copropriétaires au préalable. Lorsque cet accord n’a pas été recueilli, le permis obtenu grâce à une fausse déclaration est illégal. Cette pratique constitue une fraude et la jurisprudence (CE, 17 juin 1955) autorise, dans le cas où la preuve de la fraude est apportée, le retrait du permis par l’autorité compétente sans condition de délais sur demande de la copropriété. » (Réponse ministérielle publiée au JO le : 6 juil. 2010),

Le nouvel art 423-1 a-t-il modifié ce dispositif ? C'est tellement cafouilleux qu'il est impossible de réponse. Il y a des jurisprudences contradictoires.

Le régime initial était marqué au coin du bon sens. C'est bien pourquoi un énarque a cru devoir tout changer en provoquant une surcharge des rôles des juridictions.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

dhuneau
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Revenir en haut de la page 16 Posté - 08 mai 2019 :  13:09:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour

citation:
Initialement posté par JPM
Il ne faut pas s'embrouiller l'esprit avec cette notion de droit à construire dont on s'est très bien passé pendant plus de cinquante ans et qui n'a été introduite par la jurisprudence que pour régler un petit nombre d'affaires sortant de l'ordinaire.

Merci de ces clarifications qui me permettent de reformuler précisément mes interrogations

Pour permettre à un promoteur de créer les locaux d'habitations envisagés, il faut lui vendre un lot transitoire. La loi Elan dit qu'un lot transitoire est formé "d'une partie privative constituée d'un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu'il permet de réaliser sur une surface déterminée du sol, et d'une quote-part de parties communes correspondante".

Il me semble que pour vendre quelque chose ll faut en être propriétaire.

Et si la partie privative du lot est le droit à construire, le lot transitoire devrait appartenir au propriétaire du droit à construire. Mais en même temps "la quote part des parties communes" se décline en fait en trois quotes-parts différentes, prévues dans le règlement de copropriété. Sachant que la loi dit que les sommes représentant le prix des parties communes cédées "se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot" se pose la question des modalités réelles de "division" du prix.

Je trouve sur "Le Particulier" que "Il a ainsi été jugé que le caractère dérisoire du prix de cession du droit à construire s’appréciait en fonction de la valeur des parties communes aliénées, sans considération de l’enrichissement des copropriétaires une fois la construction réalisée (CA de Paris du 25.2.15, pôle 4 ch.2, n° 13/08865".

Ce qui me laisse penser que "l'enrichissement" que pourra en tirer le promoteur, qui détermine le niveau du prix à lui demander - provient bien de ces nouvelles quotes-parts et du changement de destination mais pas du sol.

JPM
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Revenir en haut de la page 17 Posté - 08 mai 2019 :  16:48:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

C'est Ainohi qui est l'auteur du texte cité.

Il évoque
citation:
cette notion de droit à construire dont on s'est très bien passé pendant plus de cinquante ans


ce qui est totalement inexact

Il est seulement vrai que depuis 1965 le droit de construire (ou droit à construire) ne figurait pas dans la liste des droits accessoires aux parties communes. Il aura fallu la loi 2018-1021 du 23 novembre 2018 pour remédier à cette carence.

Mais on s'en est passé sans autres difficultés que les interprétations très divergentes qu'en ont donné les services divers de l'urbanisme. D'où la recommandation des supporters de la surélévation systématique : " Faire le ménage sur le bonus durable "

Il existe maintenant une course aux fonciers aériens qui est le modèle parfait de la satisfaction immédiat d'un besoin sans la moindre prise en considération de son devenir.

Un autre problème est que la partie privative du lot transitoire est un droit de construire. L'article 2 de la loi de 1965 énonce : " sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé . Un droit, quel qu'il soit, ne peut pas être la partie privative d'un lot de copropriété.

Il est vrai que la Cour de cassation (3 novembre 2016 15-14895 et 15-15113) a évoqué la propriété exclusive et particulière d'un droit à construire sur une partie de terrain cadastré avec droit à la jouissance exclusive et particulière de ce terrain pour la constitution d'un lot transitoire reconnu comme un lot comme tous les autres.

Avec la codification du lot transitoire il fallait s'en tenir à l'évidence déjà proclamée par d'excellent praticiens de la copropriété :

La partie privative ne peut être qu'une fraction matérielle du bien commun. Dans le cas du lot transitoire cette fraction matérielle ne peut être que le volume superficiaire de la parcelle constituant l'assiette du bâtiment à construire. Le droit de construire est attaché à ce volume superficiaire mais le volume seul est une partie privative.

Sur le recours à la propriété superficiaire voir Lafond La modification du projet de construction d'un ensemble immobilier JCP N 83 I 41 ; Le statut juridique des programmes immobiliers en copropriété inachevés JCP N 1988 I 25. Il n'est pas interdit de rappeler qu'il existe des arrêts de revirement.



Signature de JPM 
La copropriété sereine

ainohi
Contributeur vétéran

1795 message(s)
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Revenir en haut de la page 18 Posté - 09 mai 2019 :  00:29:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Dhuneau, je vois mal ce qui vous préoccupe. La notion de droit à construire découle de celle du droit d'user du bien dont on est propriétaire. En copropriété, le bien de chaque copropriétaire est composé d'une partie privative et d'une part d'indivision sur les parties communes. Ce qui est commun ou privatif, les quotes-parts de chacun et les droits et obligations des uns envers les autres sont définis par l'état descriptif de division et le règlement de copropriété. Il peut parfois être difficile de discerner ce qui est commun de ce qui est privatif mais, très souvent, ces notions de base suffisent pour déterminer ce qu'on peut faire et comment on peut le faire. Il faut aller du général au particulier et ne pas se focaliser sur un aspect particulier sans garder en tête le lien avec le général. Même s'il arrive que des experts aient besoin d'examiner une peinture au microscope, en général un tableau ne se regarde qu'avec un certain recul. Le droit n'est pas une juxtaposition de normes, c'est un ensemble cohérent.

En fait, vous vous interrogez sur le projet, dans votre copropriété, de la vente d'une construction qui est partie commune à un investisseur qui envisage d'y aménager des logements. Procédons pas à pas.

Dans son principe, le projet est-il acceptable ?
C'est la première question à se poser : quid de la destination de l'immeuble, des nuisances éventuellement créées à certains copropriétaires ainsi que des modifications éventuelles que sa réalisation entraînerait en ce qui concerne la destination de certaines parties privatives ou les modalités de leur jouissance ?

Supposons qu'il soit acceptable. Il appartient alors à l'assemblée générale de décider de façon discrétionnaire à la majorité requise par loi, celle de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, d'en accepter le principe ou de le rejeter. Une surélévation fait l'objet de dispositions un peu particulières et les copropriétaires du dernier étage ont un droit de préemption. Par ailleurs, la conjonction des règles d'urbanisme avec le régime de la copropriété peut parfois poser le problème du partage de certaines contraintes, par exemple le partage des limitations à la construction du fait des COS lorsque ceux-ci existaient.

Modalités pratiques.
L'aménagement de plusieurs logements distincts possédés par des copropriétaires distincts implique la création de nouveaux lots privatifs et donc des modifications à l'état descriptif de division et au règlement de copropriété qui doivent être approuvées par l'assemblée générale.

La création de lots transitoires n'est pas légalement obligatoire. C'est simplement un moyen pratique de régir la situation transitoire dans laquelle se trouve un ensemble immobilier en cours de construction par tranches successives. Mais si le syndicat vend des combles parties communes avec autorisation d'y aménager un ou plusieurs logements, on ne passe généralement pas par l'étape du lot transitoire.

Prix du droit à construire.
Quelle que soit la consistance du lot vendu, c'est l'observation du marché qui doit déterminer le prix de vente des parties communes cédées. Il y a plusieurs méthodes d'estimation. Si le projet consiste en la construction d'un nouveau bâtiment sur une surface non bâtie, les bases de calcul pourront être le prix du terrain à bâtir, la superficie totale de la copropriété et la dilution de la propriété du sol qu'entraînera la création des nouveaux lots. S'il s'agit de vendre des combles à aménager, on procédera autrement. Il sera plus rationnel de partir du prix escompté de la vente des logements aménagés dans les combles dont on retranchera le coût des travaux, la marge qu'il faudra bien laisser à l'investisseur ainsi que les taxes et frais administratifs divers.

JPM
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Revenir en haut de la page 19 Posté - 09 mai 2019 :  01:09:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Ainohi :
citation:
Mais si le syndicat vend des combles parties communes avec autorisation d'y aménager un ou plusieurs logements, on ne passe généralement pas par l'étape du lot transitoire.


Pour des combles il n'est pas même question d'envisager un lot transitoire puisqu'on est dans le déjà bâti

Signature de JPM 
La copropriété sereine

ainohi
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Revenir en haut de la page 20 Posté - 09 mai 2019 :  01:31:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JPM

citation:
cette notion de droit à construire dont on s'est très bien passé pendant plus de cinquante ans


ce qui est totalement inexact
Cela devient surtout inexact quand on a pris soin de tronquer la citation. J'ai écrit : cette notion de droit à construire dont on s'est très bien passé pendant plus de cinquante ans et qui n'a été introduite par la jurisprudence que pour régler un petit nombre d'affaires sortant de l'ordinaire. Je ne prétends pas que la modification législative introduisant le droit à construire soit inutile, je dis que cela n'apporte pas une révolution et que cet ajout n'est utile que dans certaines situations particulières. L'article 3 mentionnait depuis l'origine le droit de surélévation, le droit de construire sur des parties nues et le droit d'affouiller ces parties nues. Je ne dis pas que les situations où il faut voir un droit de construire qui ne soit pas un de ces droits déjà définis depuis 1965 n'existent pas, je dis simplement qu'elles sont plutôt rares.

citation:
Initialement posté par JPM

Mais on s'en est passé sans autres difficultés que les interprétations très divergentes qu'en ont donné les services divers de l'urbanisme.
Quelle incidence cela a-t-il eu ? Pourriez-vous donner un ou deux exemples ?

citation:
Initialement posté par JPM

Il existe maintenant une course aux fonciers aériens qui est le modèle parfait de la satisfaction immédiat d'un besoin sans la moindre prise en considération de son devenir.
Cela concerne le droit de surélévation qui est dans la loi depuis l'origine. Qu'est-ce qu'apporte l'introduction du droit à construire ? A ma connaissance, l'innovation majeure en la matière est l'abrogation du droit de veto des copropriétaires du dernier étage.

Édité par - ainohi le 09 mai 2019 01:36:01
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