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trendy31
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Posté - 20 mars 2019 :  19:02:00  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

Je souhaiterai obtenir des informations par rapport à une décision que nous sommes appelés à prendre bientôt.

Un de nos copropriétaires détient un lot unique situé au sous-sol de la résidence mais que nous n'arrivons pas à localiser. Il s'agirait d'un local qui aurait été "créé" pendant la construction de la résidence (en tout cas avant sa commercialisation) dans le cadre d'un modificatif du règlement de copropriété initial concernant plusieurs places de stationnement et garages. Ce lot ne semble pas avoir d'existence physique et à ma connaissance, son propriétaire a toujours refusé de régler les charges correspondantes. Il faut préciser que le propriétaire en question était le responsable du programme de construction de l'immeuble.

Notre syndic a mis à l’ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale une résolution visant à la suppression pure et simple du lot en question et à la prise en charge du solde débiteur de son copropriétaire par le syndicat.

D'autre part, un extrait de matrice cadastrale du dit lot a été produit, identifiant celui-ci comme "parking" et indiquant le nom exact du propriétaire. Il semblerait donc que le lot en question ait au moins une existence administrative, voire que son propriétaire soit assujetti à la taxe foncière.

Dans ces conditions, la suppression directe est-elle possible sur le plan juridique ? Comment se traduira-t-elle au niveau du service de publicité foncière ?


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Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente...


nefer
Modérateur

11991 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

 1 Posté - 20 mars 2019 :  22:12:50  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
et pourquoi le syndic n'a t il pas assigné ce copropriétaire en réglement des impayés?

un lot+un copropriétaire+ des appels de fonds = des charges à payer

s'il y a un problème c'est au copropriétaire de s'occuper de son dossier

en tant que responsable du programme de construction il ne pouvait pas ignorer qu'il y a des charges à payer puisqu'il en est le propriétaire

s'il n'a pas identifié physiquement son lot, il devait s'adresser au promoteur

trendy31
Contributeur actif



414 message(s)
Statut: trendy31 est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 21 mars 2019 :  10:10:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Nefer,

Ce problème subsiste depuis la création de la copropriété, c'est-à-dire bien avant que je ne m'y installe.

Je ne sais pas ce que le premier syndic - que je n'ai jamais connu - a fait pour tenter d'y remédier mais çà n'a visiblement pas abouti. Le second - en place avant mon arrivée - a fait voter plusieurs fois des résolutions invraisemblables décidant de la "régularisation" du lot fantôme, ce qui n'a strictement aucun sens sur le plan juridique. Malgré cela, les copropriétaires ont voté sans sourciller.... et personne n'a vérifié ensuite si le syndic en question agissait.

Le troisième - en fonction depuis quelques années - a de mon point de vue fait semblant d'étudier le dossier sans aller au fond. Pour ne pas se compliquer la tâche, il propose maintenant au SDC de supprimer le lot litigieux et d'éponger la dette de son copropriétaire.

Je suis d'accord avec vous sur le fait que ce n'est pas à nous de combler celle-ci, mais compte tenu du montant (moins de 1000 €), des frais de justice et du fait que les 2 premiers syndics étaient au courant du problème et ne l'ont pas traitée correctement, le syndic actuel a beau jeu de nous faire croire que le SDC n'est pas très clair sur le sujet et qu'il est préférable de recourir à la solution "amiable" qui nous est présentée.

Ma préoccupation immédiate, beaucoup plus simple, est de savoir si la résolution inscrite à l'ordre du jour a un sens, à savoir un SDC peut-il valablement supprimer un lot qui ne lui appartient pas même si ce ne lot n'a pas d'existence physique ?

Signature de trendy31 
Trendy31
Conseiller syndical dans la tourmente...

dhuneau
Nouveau Membre

27 message(s)
Statut: dhuneau est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 29 avr. 2019 :  08:49:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Trendy31

Vous indiquez que ce lot à supprimer n’a pas de matérialité. Avez-vous vérifié sur les plans de la copropriété où il est censé se trouver ?
Le modificatif de RCP que vous évoquez doit vous donner des indications.

Telle que vous décrivez la situation, il est possible que ce local, bien que prévu, n’ait pu être construit.
Et que l’état descriptif de division et règlement de copropriété n’aient pas été mis à jour.

Par ailleurs, quelle est la position du copropriétaire concerné sur la suppression de ce lot ?

Une solution simple, si tout le monde en est d’accord, et qu’il cède à titre gracieux ce lot fantôme au syndicat des copropriétaires, qui en profiterait pour annuler ses dettes pour les charges fantômes. Ce lot sortira des millièmes de votes et ses charges (inexistantes) deviendront des dépenses communes.

Il s’agit d’une décision à prendre à la majorité art 26

Ce n’est qu’après en être devenu formellement propriétaire que le syndicat pourra l’annuler en décidant de l’affecter en partie commune.
Si le copropriétaire concerné n’est pas d’accord il faudra faire constater d’une manière ou d’une autre au juge l’erreur initiale, pour faire rectifier EDD et RCP










ainohi
Contributeur vétéran

1811 message(s)
Statut: ainohi est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 30 avr. 2019 :  16:36:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
A la question : « un SDC peut-il valablement supprimer un lot qui ne lui appartient pas ? » La réponse est évidemment : « Non ».

Mais le problème ne se réduit pas à cette question. S'il apparaît que le lot est purement fictif, la question devient : « un SDC peut-il valablement supprimer un lot qui n'existe pas ? » et là, il y a matière à débat.

Je suis dans l'ensemble d'accord avec dhuneau.

Il y a quelque chose d'absurde dans la situation exposée et ce qui est visé est de mettre fin à cette absurdité d'une manière qui satisfasse le bon sens. Il faut d'abord trouver la solution de bon sens et ce n'est qu'ensuite qu'il faudra chercher à appliquer la solution dans son principe selon une voie légale.

Tout d'abord, il faut essayer de comprendre comment on en est arrivé à cette situation absurde. Peut-être y a-t-il une surface aujourd'hui considérée comme une partie commune mais qui est en fait privative, qui aurait dû être construite ou aménagée mais qui ne l'a jamais été. Ou peut-être là où il aurait dû y avoir dix emplacements de stationnement n'en a-t-on tracé que neuf. L'explication du problème aidera peut-être à trouver la solution la plus rationnelle.

Pour l'instant, la situation est exposée comme suit :
- Il existe un lot de copropriété actuellement non matérialisé et qui n'est revendiqué par personne,
- Son propriétaire a toujours refusé de payer les charges afférentes à ce lot.

La question qui se pose est double :
- Comment supprimer le lot ?
- Comment solder le débit correspondant aux impayés de charges afférentes du lot à supprimer ?

Avant tout, il faut vérifier deux choses : que le lot apparaisse bien au fichier immobilier et que son propriétaire soit identifié ainsi que son domicile. En matière de preuve de propriété, le fichier immobilier prime sur le cadastre.

Traitons maintenant l'hypothèse selon laquelle il y a bien un lot existant administrativement mais inexistant physiquement.

Si son propriétaire est connu et qu'une solution puisse être négociée, le plus simple semble de convenir ce qui a été envisagé : une suppression du lot et une annulation de la créance.

Si l'on ne connaît plus l'identité du propriétaire, qu'on en ignore le domicile ou encore qu'on ait pu le retrouver mais que celui-ci fait le mort, alors le syndicat devra agir unilatéralement. Le bon sens commande qu'un lot qui n'existe pas matériellement soit supprimé administrativement et que les charges ayant été réclamées au titre d'un lot inexistant doivent être considérées comme indues et qu'il convient donc de les annuler.

L'assemblée générale pourrait :
- déclarer s'approprier le lot en question,
- le fondre dans les parties communes,
- annuler la créance afférente au lot ou la déclarer irrécouvrable.
Bien entendu, cela devra faire l'objet d'une modification de l'EDD et du règlement de copropriété lesquelles seront rédigées en la forme authentique et publiées au fichier immobilier.

Il n'est certes pas légal de s'approprier une chose dont on n'est pas propriétaire. Aussi le propriétaire ainsi évincé pourrait-il revendiquer son bien et contester la validité de la décision de l'assemblée générale. Mais il serait est le seul à pouvoir le faire et chacun sait que personne ne viendra revendiquer un lot de copropriété fictif qui ne donne droit qu'à payer des charges. A terme, c'est à dire au bout de trente ans, la prescription viendra purger l'irrégularité d'une décision que personne n'aura de toute manière cherché à contester.


Édité par - ainohi le 30 avr. 2019 16:43:09
 
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