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AntiMagouille
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Statut: AntiMagouille est déconnecté

Posté - 20 mars 2019 :  15:34:30  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour à toutes et à tous,

Étant confronté aux affres d’un conseil syndical manipulateur, je viens récolter quelques conseils.
Je vous préviens, c’est de la grosse magouille et c’est un peu compliqué.
J’ai parcouru plusieurs sujets du forum mais j’aurais besoin que certains points me soient confirmés.

Voici la situation de notre copro (400 lots + espaces verts):

1. Procès en 2009 par un copropriétaire contre le syndicat après suppression en AG du poste de gardien votée à la majorité de l’art.26 : attendu que cette suppression portait atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, elle ne pouvait dès lors être décidée qu’à l’unanimité.
=> procès gagné par le copropriétaire, annulation de la résolution = poste de gardien rétabli.

2. Contrat signé avec une société de sécurité => agent chargé de la surveillance + entretien courant (nettoyage, poubelles, travaux, animaux du parc…)
=> D’une part, contrat illégal car les sociétés de sécu sont tenues à l’exercice exclusif de l’activité de surveillance donc délit de marchandage (l’agent de sécurité reçoit ses ordres des membres du conseil syndical) + d’autre part, ce n’est pas un gardien stricto-sensu (au sens gardien-concierge salarié par syndicat) donc pas en conformité ni avec notre RC ni avec la conclusion du procès.

3. mise en location du logement de fonction du gardien votée lors de la dernière AG.

4. Il s’avère que l’agent de sécurité en question s’est mis en couple avec la directrice de l’association qui loue 700m² de nos locaux (pour un loyer ridicule de 11 000€ par an, mais c’est encore un autre problème…) et qui a beaucoup d’influence sur le conseil syndical. Elle tient donc à ce que son jules travaille sur place.
Or, le dit agent de sécurité a quitté l’été dernier la société qui l’employait et a entre-temps créé sa propre entreprise de ‘’gardiennage-multi services’’. Comme par hasard, le contrat en cours avec la société qui l’employait a été signé pour un an au lieu des trois habituels, et la convocation à la prochaine AG comporte une résolution pour voter un nouveau contrat => deux sociétés retenues, l’actuelle + l’EURL toute neuve du bonhomme dont le devis est 3000€ moins cher (53 000 au lieu de 56 000).


Il en ressort que :

1. Nous ne serons toujours pas en conformité avec le RC puisqu’il ne s’agira pas d’employer un gardien-concierge salarié mais un prestataire de services ; d’ailleurs, le fait qu’il travaillera à plein temps chez nous revient à du salariat déguisé.

2. Ce type, connu pour ne pas travailler convenablement et qui a été à l’origine d’incidents graves avec certains copropriétaires (agressions verbales, menaces physiques, enquêtes sur la vie privée, rumeurs…) va se dégager un salaire mensuel de plus de 3000€ (53000 annuel = environ 36000 après déduction des charges sociales) alors qu’un vrai gardien-concierge n’en toucherait même pas la moitié, ce que je trouve odieusement indécent. De plus, s’agissant d’une entreprise unipersonnelle, il faudra trouver une solution pour le remplacer lors de ses congés et en cas d’absence.

3. Son EURL est a priori illégale car enregistrée sous le code APE = sécurité privée, donc pas le droit d’exercer d’autres activités que la surveillance, alors que son objet social = gardiennage, service à la personne (livraison repas, linge, accompagnement des enfants, soins aux animaux de compagnie), assistance administrative, informatique, chauffeur etc.

4. Le problème est que certaines personnes (dont il a su s’attirer les bonnes grâces) sont déjà en train de prêcher en sa faveur et vont probablement influencer le vote de copropriétaires neutres (ceux qui ne sortent pas dans les parties communes et qui ne le connaissent pas).

Je crains donc que la signature de son contrat soit votée…

Selon vous, quels sont les recours dont nous disposons pour faire échouer ce vil arrangement entre le conseil syndical et cet individu sans scrupules ?
Est-il plus judicieux de faire un scandale le jour de l’AG dans le but de discréditer le conseil syndical et faire apparaître leur magouille, ou vaut-il mieux se faire discret, prendre un bon avocat et les attaquer ensuite ?

Merci d'avoir lu cette description que j'ai essayé de synthétiser au maximum et surtout, un grand merci par avance pour votre éclairage.

Édité par - AntiMagouille le 20 mars 2019 15:37:12


nefer
Modérateur

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 1 Posté - 20 mars 2019 :  16:58:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
si le réglement de copropriété prévoit bien un poste de gardien, regroupez vous à plusieurs copropriétaires pour adresser un courrier en RAR au syndic pour le mettre en demeure de procéder au recrutement d'un gardien salarié du syndicat dans les meilleurs délais et au maximum sous 2 mois.
vous indiquez qu'à défaut de recrutement de ce salarié, vous engagerez la responsabilité du syndic qui ne respecte pas le réglement de copropriété

AntiMagouille
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Statut: AntiMagouille est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 20 mars 2019 :  19:51:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par nefer


vous indiquez qu'à défaut de recrutement de ce salarié, vous engagerez la responsabilité du syndic qui ne respecte pas le réglement de copropriété


Bonsoir, merci pour votre réponse; Je pense effectivement que nous retiendrons une telle solution, bien que ma crainte soit que l'individu concerné parvienne ainsi à se faire salarier... ce que nous sommes nombreux à ne pas souhaiter, dans la mesure où il se permettait, lorsqu'il était agent de sécurité dans nos parties communes, des comportements extrêmement déplacés...

JB22
Pilier de forums

3680 message(s)
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Revenir en haut de la page 3 Posté - 20 mars 2019 :  20:39:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Votre R.C. impose un gardien et une décision de justice a conclue que sa suppression ne pouvait être voté qu' à l' unanimité de tous les copropriétaires, vous ne pouvait pas remplacer le gardien par une entreprise extérieure (ex employé de sécurité ).

Donc confirmation de la réponse de nefer;

nefer
Modérateur

11866 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 20 mars 2019 :  22:09:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
en cas de comportements déplacés, il faut faire un courrier précis, rappelant les faits au syndic

JPM
Modérateur

6343 message(s)
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Revenir en haut de la page 5 Posté - 21 mars 2019 :  14:38:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Faire connaître aussi largement que possible votre intention de provoquer à nouveau l'annulation de la décision contestable, mais aussi d'engager la responsabilité personnelle du président du conseil syndical (et éventuellement d'autres membres).

Préparer soigneusement l'ouverture d'une nouvelle procédure et la déclencher très rapidement si cela s'avère nécessaire.

Voir avec l'avocat s'il es possible d'envisager une assignation à jour fixe (démarrage plus rapide de la procédure).

Signature de JPM 
La copropriété sereine

AntiMagouille
Nouveau Membre



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Statut: AntiMagouille est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 22 mars 2019 :  12:24:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

Je vous remercie pour les éléments et confirmations que vous prenez le temps d'apporter.

L'infraction au RC et à la décision de justice est avérée. Reste à trouver des copropriétaires motivés pour intenter une action... malheureusement, les gens tendent à se désintéresser de ce qui se passe et à laisser faire.

Le syndic m'a même répondu ceci hier, lorsque j'ai évoqué la clause, dans son contrat, concernant son rôle envers les contrats de plus de 3000€: ''ah non, mais ça, c'est le contrat type Loi ALUR, mais chez vous c'est particulier, c'est le conseil syndical qui s'en occupe''. ah bon? nous on passe au-dessus de la loi? Ravi de l'apprendre!

Encore une question:

Sauriez-vous me dire s'il est légal pour les membres de Conseil syndical de faire du porte à porte dans la résidence, quelques jours avant l'AG, et de demander leurs pouvoirs aux copropriétaires qui ne pourront être présents (dans la limite, je suppose, de la représentation proportionnelle qui est, me semble-t-il, passée à 10% du total des tantièmes par représentant?).

Un grand merci par avance pour votre réponse!

JB22
Pilier de forums

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Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 22 mars 2019 :  14:10:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Oui le conseil syndical "peut faire du porte à porte" et même des réunions de copropriétaires pour les informer de la vie du syndicat.

Cela est particulièrement recommandé lorsqu' un changement de syndic est envisagé.

Le conseil syndical doit demander des pouvoirs en blanc, qu' il attribuera aux personnes de son choix.


nefer
Modérateur

11866 message(s)
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Revenir en haut de la page 8 Posté - 22 mars 2019 :  15:27:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
rien n'interdit aussi à des copropriétaires de la faire

AntiMagouille
Nouveau Membre



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Revenir en haut de la page 9 Posté - 22 mars 2019 :  15:36:12  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par nefer

rien n'interdit aussi à des copropriétaires de la faire


J'avoue que l'idée de distribuer une ''lettre ouverte'' me trotte dans la tête depuis quelques jours. Il faudrait la rédiger de façon à ce qu'aucun caractère diffamatoire ne puisse lui être imputé. Une simple lettre d'information à l'attention des copropriétaires...

AntiMagouille
Nouveau Membre



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Revenir en haut de la page 10 Posté - 23 mars 2019 :  11:00:00  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour à tous,

Avant toute chose, merci encore pour vos précieux éclairages qui me permettent d’avancer dans cette affaire.

En vue de la tenue de l’AG, j’ai deux questions au sujet :

1) des pouvoirs récoltés par les membres du CS, qui vont être redistribués le jour de l’AG
=> dans la mesure où la résolution portant sur le contrat à passer avec la société de sécurité est rédigée de façon ‘’ouverte’’, c’est-à-dire que le nom de l’entreprise n’est pas précisé (laissé en blanc), le choix incombant à l’AG, les pouvoirs récoltés peuvent-ils être utilisés pour désigner l’une ou l’autre entreprise ?

Sachant que : * seuls les deux devis retenus sont fournis en annexes de la convocation et * le conseil syndical prétend que les explications qui aideront au choix de l’entreprise seront dispensées le jour de l’AG.
=> Autrement dit, s’il n’y a pas mention écrite des copropriétaires donnant pouvoir, précisant leur choix d’entreprise, ces mêmes pouvoirs peuvent-ils être utilisés dans le cadre d’une résolution ouverte ?

2) des limites des rôles respectifs du syndic et du CS.
Les deux clauses suivantes figurent dans le contrat de notre syndic :

* "négociation, passation, suivi des marchés prestataires’’ ,
* "en vue de la consultation au cours d’une AG, appel d’offres, étude des devis et mise en concurrence résultant de la demande d’une pluralité de devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises lorsque celle-ci est obligatoire dans le cadre des travaux de maintenance définis à l’art.45 du décret du 17/03/67’’
* Par ailleurs, le contrat prévoit que le syndic détient et conserve les archives du CS.

=> J’ai donc demandé au syndic de venir consulter les compte-rendus des entretiens qui ont été réalisés avec les 8 entreprises ayant répondu à l’appel d’offres, les analyses des devis et prestations etc.
=> Or, celui-ci m’a répondu qu’il m’était inutile de me déplacer car il ne disposait que des deux devis retenus et annexés à la convocation… est-ce normal ?
D’autant que le CS n’a pas donné suite à mes demandes répétées d’être reçu pour consulter ces mêmes documents. On m’a répondu ‘’ce sera détaillé le jour de l’AG’’. Pourtant, les dix jours de consultation des pièces justificatives sont prévus par la loi…
=> De plus, le syndic m’a précisé que notre copropriété était un cas ‘’un peu spécial’’, que le CS avait la main sur la passation des contrats[/b]… or, aucun article dans notre RC ne stipule une telle exception ni, à ma connaissance, aucune décision antérieure prise en AG…

Merci par avance pour vos réactions !

JB22
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Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 23 mars 2019 :  12:10:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Vous ne pouvez rien demander au syndic si vous n' êtes pas membre du conseil syndical ou mandaté par ce dernier.

En signant un pouvoir en blanc, un copropriétaire délègue son droit de vote qui peut être attribuer par celui qui l' a reçu à l' exception du syndic, à toute personne de son choix.

Le syndic doit remettre les pouvoirs en blanc au conseil syndical pour être attribués avant l' ouverture de l' A.G. qui désigne son président.

La personne qui reçoit le pouvoir en blanc le met à son nom, signe la feuille de présence et vote sur toutes les questions à l' ordre du jour de l' A.G., sans avoir à tenir compte de la rédaction et de la proposition de résolution

Les deux clauses figurant dans votre contrat de syndic définissent les tâches qui sont comprises dans le forfait.

Ce que vous devez demander au syndic c' est le respect de la loi:
-Pour les copropriétaires, le droit de consulter les pièces justificatives des charges et les contrats avant la tenue de l' A.G.
-Pour le conseil syndicat:
Son droit d' assister et de contrôler la gestion du syndic
Que l' ordre du jour de l' A.G. soit établi en concertation.

"le syndic m’a précisé que notre copropriété était un cas ‘’un peu spécial’’"

"Spécial" ou pas, la loi s' applique et les dispositions contractuelles;

Il y a longtemps que vous auriez du envisager un changement de syndic, vous n' avez rien à attendre de bon de votre syndic actuel.

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 12 Posté - 23 mars 2019 :  12:51:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

"De plus, le syndic m’a précisé que notre copropriété était un cas ‘’un peu spécial’’, que le CS avait la main sur la passation des contrats[/b]… or, aucun article dans notre RC ne stipule une telle exception ni, à ma connaissance, aucune décision antérieure prise en AG…"

c'est totalement illéga

vous pourrez dire en AG que seul le syndicat est habilité passer des OS, qu'éventuellement la responsabilité de chaque membre du CS pris individuellement peut être engagée (puisque le CS n'a pas de personnalité moral, il ne peut pas être poursuivi), que lorsqu'il est fait un appel d'offres ou une mise en concurrence le syndic doit pouvoir indiquer quelles entreprises ont été sollicitées et qu'à défaut il n'y a donc pas eu mise en concurrence

Louis92
Contributeur vétéran

France
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Revenir en haut de la page 13 Posté - 23 mars 2019 :  13:57:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Antimagouille a écrit
citation:
Autrement dit, s’il n’y a pas mention écrite des copropriétaires donnant pouvoir, précisant leur choix d’entreprise, ces mêmes pouvoirs peuvent-ils être utilisés dans le cadre d’une résolution ouverte ?
Bien sûr que oui.

Celui qui reçoit le pouvoir a le pouvoir de voter ce qu'il veut : même si le pouvoir indiquait "vote pour la société A", le porteur du pouvoir peut voter pour B (par exemple, en entendant des arguments énoncés seulement lors de l'AG).

Cdlt. Louis92.

JB22
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 14 Posté - 23 mars 2019 :  14:01:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
De nefer :
"seul le syndicat est habilité passer des OS,"

NON, le conseil syndical n' est pas habilité à passer des ordres de services, il ne eut que recevoir d' autres missions ou délégations de l' assemblée générale, qui ne peuvent porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé.

nefer
Modérateur

11866 message(s)
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Revenir en haut de la page 15 Posté - 23 mars 2019 :  14:35:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
JB22: je n'ai pas écrit que le CS est habilité à passer des OS...j'ai indiqué "seul le syndicat"

JB22
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 16 Posté - 23 mars 2019 :  16:47:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Nous sommes d' accord,

C' est le syndic, représentant le syndicat, qui peut passer des ordres.

Franck1966
Contributeur vétéran



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Revenir en haut de la page 17 Posté - 23 mars 2019 :  22:33:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
JB22 " Le syndic doit remettre les pouvoirs en blanc au conseil syndical pour être attribués" , c'est inexact.
C'est le président de séance qui distribue les pouvoirs, après sa nomination.
Comme le président de séance est souvent le président du CS, c'est d'abord aux membres du CS qu'ils sont distribués
Signature de Franck1966 
Franck V

JB22
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Revenir en haut de la page 18 Posté - 23 mars 2019 :  23:10:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il n' y a pas de procédure concernant le déroulement de l' A.G. avant la désignation du Président de séance.

Il y a des partisans de la remise des pouvoirs en blanc au président de séance, d' autres , comme moi, au président ou aux membres du conseil syndicat, pour le motif que les pouvoirs en blanc doivent être attribués à des mandataires qui doivent signer la feuille de présence et participer au vote de l' élection du président de séance.
Tous les copropriétaires représentés doivent pouvoir participer à tous les votes, en votant pour, contre ou en s' abstenant.

Louis92
Contributeur vétéran

France
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Revenir en haut de la page 19 Posté - 23 mars 2019 :  23:18:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Franck1966
citation:
Comme le président de séance est souvent le président du CS, c'est d'abord aux membres du CS qu'ils sont distribués
Les membres du CS n'ont aucun droit particulier à recevoir plus de pouvoirs que les autres copropriétaires.

Il vaut mieux répartir les pouvoirs entre les bâtiments et entre les bailleurs et les résidents au vu et au su de tous les présents à l'AG.

A défaut, qu'en penserait l'initiateur de ce sujet, AntiMagouille ?

Cdlt. Louis92.

JB22
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Revenir en haut de la page 20 Posté - 23 mars 2019 :  23:41:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il ne s' agit pas "d' attribuer" mais de "remise" au Président du C.S. ou au président de l' A.G. afin que ceux ci les attributs, il n' y a pas de règle d' attribution, ils peuvent donc les attribuer librement.

La chasse aux pouvoirs est ouverte quand un groupe veut obtenir la majorité, en particulier quand un changement de syndic est à l' ordre du jour, il faut éviter que le syndic reçoive des pouvoirs en blanc qu' il pourrait distribuer à ses partisans avant l' A.G.
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