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BIBI
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PostĂ© - 10 mars 2019 :  12:26:13  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
LE syndic n'a pas soumis "le quitus" aux votes , suite aux explications données et approuvées par plusieurs intervenants :

Stupéfaction ! sur le PV , il a transcrit :
Quitus est donné au syndic...
Résolution adoptée à l'unanimité ! (sic)

Il s'agit du même syndic : avec les mandats rejetés ...
Une requête à la présidente du TGI pour obtenir une assignation avec une audience à date fixe : pour ce motif ... auquel on pourrait ajouter les griefs / pouvoirs rejetés , peut être acceptée ? ...


rambouillet
Pilier de forums

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Statut: rambouillet est connecté

 1 PostĂ© - 10 mars 2019 :  13:57:11  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Stupéfaction ! sur le PV , il a transcrit :
Quitus est donné au syndic...
Résolution adoptée à l'unanimité ! (sic)


Et le président de séance et les scrutateurs sont OK ??????

JB22
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 10 mars 2019 :  14:04:19  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Le P.V. de l' A.G. a-t-il été établi et signé en fin de séance par le président de l' A.G.

A défaut de rectifications à l' amiable, seule une action au T.G.I vous permettra d' obtenir satisfaction.

nefer
Modérateur

11933 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 10 mars 2019 :  14:57:57  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
le président n'a t il pas le PV avant de signer

c'est à lui d'intervenir au près du syndic, secrétaire de séance pour lui demander de retirer cette résolution qui n'a pas été soumis au vote, et n'était pas à l'ordre du jour (à vérifier dans la convocation)

BIBI
Contributeur vétéran

France
1187 message(s)
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Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 10 mars 2019 :  17:38:42  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Si vous faites un rapprochement avec mon post du 23/02 (POUVOIRS REFUSES)
il s'agit du PV de cette grosse copropriété de + de 600 lots
Il y avait 2 huissiers .. Avocat ...

Le président de séance a eu le pv après minuit et les lieux se fermaient tout comme la lumière ...selon ses dires, n'a pas pu lire le PV
seulement le signer , en présence des huissiers ... qui ont gardé les pouvoirs dès
la fin de l'Ă©margement ...

Si, elle était à l'ordre du jour , mais nous sommes plusieurs à être intervenus pour dissuader l'assemblée ...
Nous avons obtenu gain de cause ...mais le PV en dit autrement ... et de plus Quitus : à l'unanimité !!

J'ai pu avoir accès au PV en avant première (via le collectif qui a obtenu l'ordonnance pour présence d'un des 2 huissiers.. )
Personne n'avait remarqué cet abus parmi les résultats de 70 résolutions ...
le syndic ne l'a toujours pas diffusé ... ni présenté aux CS ( leur réunion a lieu mardi..)

Il faudrait que le syndic diffuse un erratum ... x 600 lots ... si il le veut ... Si l'erreur n'est pas préméditée ...
A moins qu'il joigne un erratum en mm temps que le PV ( au plus tard diffusé le 22 .03 ) puisque maintenant
délai =1 mois ..
Le collectif ne fait pas confiance au président de séance ... qui a laissé le syndic rejeter des pouvoirs ... monopoliser les temps de
parole par le syndic ...



JB22
Pilier de forums

3742 message(s)
Statut: JB22 est connecté

Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 10 mars 2019 :  18:07:15  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Je précise que le P.V. d' A.G. doit être signé en fin de séance par le président, le secrétaire et par le ou les scrutateurs.

Que le P.V. doit comporter les noms des copropriétaires qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix ainsi que les noms des copropriétaires qui se sont abstenus et leur nombre de voix.

Tous ces manquements s' ajoutent à ceux que vous avez déjà mentionnés, mais rien ne sera corrigé sans une action au Tribunal.

Vous devez vous réunir à plusieurs copropriétaires pour engager une procédure et choisir un bon avocat spécialiste des copropriétés

rambouillet
Pilier de forums

15664 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 10 mars 2019 :  18:34:18  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
A la lumière du jour, le président du CS peut constater cette "erreur" et faire modifier le PV....

JPM
Modérateur

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Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 10 mars 2019 :  19:01:48  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Il faut faire condamner cette pratique !!!

Je milite pour imposer l'obligation d'inscrire cette question à l'ordre du jour dès lors que le syndic a établi un compte rendu de gestion.

Pour délibérer sur cette question et voter comme chacun veut, réserve faite de l'obligation de motiver le refus du quitus.

Mais je suis opposé aux quitus volés comme dans votre cas. S'il n'y a pas eu de vote, il n'y a pas eu de quitus.

Pour le procès verbal d'une grosse assemblée il faut éliminer les logiciels de PV et préparer à l'avance un PV en WORD avec les projets de résolution préparés à l'avance. <<ils sont modifiés sans difficulté si besoin est.

Un gestionnaire agile peut très bien compléter le PV en tenant l'assemblée. Une bonne solution est de lire la résolution adoptée avant de passer à la question suivante.

Il faut une feuille d'enregistrement des votes tenue par les scrutateurs. Elle servira à insérer dans le PV les noms des opposants et abstentionnistes.

Ne pas oublier que le procès verbal des décisions est intangible.
Il est à mon avis possible de compléter le procès verbal par une brève relation de certaines interventions dès lors que l'on retrouve bien les décisions et les résultats des votes sans altération.


Signature de JPM 
La copropriété sereine

JB22
Pilier de forums

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Statut: JB22 est connecté

Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 10 mars 2019 :  20:31:30  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
"Je milite pour imposer l'obligation d'inscrire cette question à l'ordre du jour dès lors que le syndic a établi un compte rendu de gestion."

C' est votre droit de militer en faveur des syndics, mais je ne suis pas pour, j' estime que même avec "un compte rendu" le syndicat n' est pas suffisamment informé, et qu' il ne possède pas les compétences nécessaires et qu' il n' a aucun intérêt à décharger le syndic de ces responsabilités.

Franck1966
Contributeur vétéran



France
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Statut: Franck1966 est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 10 mars 2019 :  22:19:22  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
je ferai la même réponse que pour l'autre post : président de CS inefficace et qui a eu peur des huissiers !
Signature de Franck1966 
Franck V

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 10 mars 2019 :  23:54:29  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM
Sur les trente dernières années, quelqu'un parmi les mieux placés et notamment les associations de défense, peut il présenter dix dossiers dans lesquels un syndicat aurait été victime d'un quitus aveugle le privant d'une indemnisation pour une faute réelle commise par le syndic ?

J n'ai connu qu'une affaire de ce type. Le syndicat avait été très mal défendu car il y avait un recel manifeste d'information qui aurait dû profiter aux copropriétaires.

Il faut éliminer les nombreuses affaires dans lesquelles il y a eu ratification par l'assemblée de l'acte illégal. Le recours à la ratification montre en effet qu'il y a eu réserve sur un point et quitus pour le reste.

Le régime légal de la répartition des charges allait contre la transparence des comptes puisque la répartition ne portait que sur les soldes des différents comptes. Heureusement ce mécanisme fondé sur la compensation interdite a été rejeté.

Il faut ajouter que, malgrè le silence des textes, la très grande majorité des syndics communique la liste complète des dépenses et produits de l'exercice. L'approbation des comptes vaut alors ratification des actes révélés par le relevé des dépenses.

Enfin la position de JB 22 devrait l'empêcher de procéder à la réception des travaux d'un chantier. Le risque est bien plus grand en ce cas

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Édité par - JPM le 11 mars 2019 00:00:12

JB22
Pilier de forums

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Statut: JB22 est connecté

Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 11 mars 2019 :  00:34:57  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
"Enfin la position de JB 22 devrait l'empêcher de procéder à la réception des travaux d'un chantier. Le risque est bien plus grand en ce cas "

L'approbation des comptes de charges courantes ou de travaux n' a rien Ă  voir avec le quitus.

Il n' est pas inutile de rappeler à JPM que le quitus au syndic n' est prévu dans aucun texte régissant la copropriété et que cela n' empêche pas les syndicats de fonctionner.


BIBI
Contributeur vétéran

France
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Statut: BIBI est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 11 mars 2019 :  04:25:20  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Comment croire que ce syndic pouvait obtenir le quitus .... Quoique !!!
Toutefois , pas de doute possible, puisque la question n'a pas été soumise aux votes ...

Car il a été démontré au cours de l'AG - qu'un avoir de 20.000 € qui figurait sur l'état des dépenses / pour des vacations payées , n'était que "virtuel"
sans aucune compensation - Après un débat houleux ... il promettait de faire un avoir sur des frais postaux /2019
autre grand débat... il a écrit sur le PV -qu' il fera un avoir sur ses honoraires /2019 ....
Par contre, pour les 10.000 € (soldes anciens copropriétaires débiteurs )...il a fait celui qui ne comprenait pas ...
L 'approbation des comptes a quand même été voté ... ( pas sur qu'en posant la question du quitus : il aurait été refusé ..)

Pour le quitus (non soumis aux votes) mais résultat / quand même "accordé" mensongèrement sur le PV

j'y reviens il y aura 2 possibilités : le président intervient et oblige le syndic a rectifié (à sa charge pour les 650 copropriétaires ...) ou
en joignant un erratum avec l'envoi du PV -
ou il ne fait rien , et dans ce cas = procédure à date fixe ....
Mais quid du président qui dit ne pas avoir pu lire les x pages du PV ... idem pour les scrutateurs !

Parmi les membres du collectif , les esprits s'échauffent ... après avoir eu des pouvoirs rejetés ... avoir payé un avocat pour obtenir la feuille de présence
+ pour une ordonnance, pour la présence d'un huissier ... et se retrouver ainsi "roulés dans la farine " ... ils veulent porter plainte ...
En assemblée : tout est possible ... et même aux dépens de ceux qui sont lésés ..




JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 11 mars 2019 :  06:48:57  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

JB 22 :
citation:
L'approbation des comptes de charges courantes ou de travaux n' a rien Ă  voir avec le quitus.


Code LexisNexis sous art D 35 n° 12 : L'approbation des comptes vaut en même temps ratification par le syndicat des actes accomplis par le syndic et qui se sont traduits par l'engagement des dépenses entérinées, même si ces dépenses n'ont pas été par ailleurs régulièrement engagées, par exemple sans autorisation préalable de l'assemblée Cass 3e civile 15 mars 1989 Loyers et copropriété 1989 n° 250. Dans le même sens CA Paris 8e ch A 27 mai 1997 loyers et copropriété 1997 n° 302 qui croit devoir préciser que l'assemblée doit en avoir eu connaissance lors de sa décision. Cela veut dire que le relevé général des charges doit avoir été diffusé préalablement et que la dépense incriminée doit apparaître clairement. C'est mieux encore si le rapport du conseil syndical mentionne que cette dépense a été engagée irrégulièrement.



rambouillet
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Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 11 mars 2019 :  07:51:10  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Finalement, POUR LE SYNDICAT, qu'est ce qu'apporte de voter le quitus ?????

A mon avis, rien du tout, donc pas la peine de mettre au vote.

Maintenant, si quelqu'un m'explique ce que cela apporte au syndicat, je suis preneur pour revoir ma position (très nette).

JB22
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Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 11 mars 2019 :  08:50:24  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Citation de JPM:
"Code LexisNexis sous art D 35 n° 12 : L'approbation des comptes vaut en même temps ratification par le syndicat des actes accomplis par le syndic et qui se sont traduits par l'engagement des dépenses entérinées, même si ces dépenses n'ont pas été par ailleurs régulièrement engagées, par exemple sans autorisation "

Ainsi donc il ne sert Ă  rien, alors pas besoin de "quitus", pourquoi alors le voter.

JPM
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Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 11 mars 2019 :  08:55:46  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Je précise qu'on trouve également dans le Jurisclasseur copropriété et dans d'autres ouvrages des observations identiques en ce qui concerne la ratification par approbation des comptes.

Il est bien entendu que l'obligation d'inscrire la question du quitus à l'ordre du jour et d'en débattre exige une intervention législative.

On vient d'avoir le vote par correspondance. L'obligation d'examiner le quitus est le prochain point Ă  l'ordre du jour.

Ou peut être un des prochains points car il va bien falloir le ménage dans la paperasse imposée aux syndics : l'état daté, le carnet d'entretien, la fiche synthétique, le pré état daté; les annexes comptables, l'immatriculation du syndicat, les documents pour les promesses et les actes de vente, tout cela doublonne méchamment.

La fiche synthétique c'est vraiment le pompon

Il va falloir imposer au législateur de fixer l'augmentation des honoraires du syndic dans chaque texte lui imposant une nouvelle tâche.

Il faudrait aussi obliger le législateur à indiquer des dispositions transitoires : que fait on des carnets d'entretien mignotés par des conseils syndicaux et des syndics très dévoués ?

et aussi d'adapter la comptabilité à ces innovations.



Signature de JPM 
La copropriété sereine

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 17 PostĂ© - 11 mars 2019 :  09:01:28  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Pour JP 22 : C'est une solution prétorienne (jurisprudentielle). Il faut lui donner un régime législatif.

Elle ne s'applique qu'aux actes du syndic se traduisant pas une facturation. Il y a par ailleurs tous les actes n'ayant aucune incidence de facturation.

D'une manière générale il est bon de proclamer que tout mandant doit se trouver dans l'obligation de donner quitus à son mandataire.


Signature de JPM 
La copropriété sereine

JB22
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Revenir en haut de la page 18 PostĂ© - 11 mars 2019 :  09:26:51  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Si le quitus ne sert à rien, pourquoi " l'obligation d'inscrire la question du quitus à l'ordre du jour et d'en débattre.

"D'une manière générale il est bon de proclamer que tout mandant doit se trouver dans l'obligation de donner quitus à son mandataire."

C' est une position que vous soutenez, mais vous ne devez pas oublier qu' actuellement :
"L' obligation du vote du quitus exige une intervention législative"
Et comme le vote du quitus ne sert à rien il n'est pas utile de le mettre à l' ordre du jour, et le législateur n' a pas créé cette obligation.

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 19 PostĂ© - 11 mars 2019 :  09:34:17  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

D'où tirez vous que le vote du quitus ne sert à rien ? L'examen du quitus est l'une des plus nobles tâches du conseil syndical.

L'octroi du quitus doit être célébré. Une couronne de lauriers au syndic ? Pourquoi pas ?

Signature de JPM 
La copropriété sereine

JB22
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Revenir en haut de la page 20 PostĂ© - 11 mars 2019 :  09:37:59  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
"Il va falloir imposer au législateur de fixer l'augmentation des honoraires du syndic dans chaque texte lui imposant une nouvelle tâche. "

Il est certain qu' il y a une modification unilatérale du contrat de syndic.

Il est donc normal que pour les contrats en cours il y ai révision des honoraires.

Par contre pour les nouveaux contrats ou les renouvellements les honoraires devraient inclurent ces tâches devenues courantes et obligatoires.
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