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Jany2718
Contributeur senior

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Statut: Jany2718 est déconnecté

Posté - 06 déc. 2018 :  18:05:43  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,
Selon l’article 10-1 b ) de la loi du 10 juillet 1965, les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot sont à la charge du copropriétaire concerné.
Le montant prévu à cet effet dans le contrat de syndic est-il opposable à un copropriétaire , étant observé que ledit contrat régit les relations entre le syndic et le SDC et non entre le syndic et un copropriétaire.
Je crois avoir lu que le coût de cette vacation , concernant un copropriétaire et non le SDC, ne pouvait être régulièrement fixé dans le contrat de syndic . Qu’en est-il à ce sujet ? jurisprudence ?
En outre, l’article précité prévoit que les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret . Quel est ce montant maximal ? Quel est ce décret ?
merci pour vos commentaires.

nefer
Modérateur

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Statut: nefer est déconnecté

 1 Posté - 06 déc. 2018 :  20:03:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
le montant de l'état daté est libre: il n'y a pas encore de décret.
il est opposable à tout copropriétaire (la prestation est prévue dans le contrat ALUR)

rambouillet
Pilier de forums

15304 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 07 déc. 2018 :  08:23:00  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Le montant prévu à cet effet dans le contrat de syndic est-il opposable à un copropriétaire , étant observé que ledit contrat régit les relations entre le syndic et le SDC et non entre le syndic et un copropriétaire.


Effectivement, le contrat de syndic lie le syndic au syndicat et non avec un copro ciblé X.
Donc le syndic, pour ces frais de mutations fait une facture au syndicat suivant le montant approuvé par celui ci lors de l'AG qui a approuvé le contrat.
Puis, conformément à la loi (article 10-1), le syndicat "refacture" ou "inscrit au débit du compte copro", le même montant au copro ciblé X car il existe une relation contractuelle entre le syndicat et le copro X.
L’ambiguïté vient de la phrase inscrite sur le contrat type du syndic ce qui entraîne certains syndics à facturer directement au copro X, sans passer par les comptes du syndicat (ce qui minimise les honoraires annexes du syndic ).

Quant au montant, aucun décret n'est paru sur le plafond de cette facture (et ne vous attendez pas à le voir, les lobbys sont trop puissants )

Louis92
Contributeur vétéran

France
2627 message(s)
Statut: Louis92 est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 07 déc. 2018 :  09:17:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le travail est le même pour le syndic qu'il s'agisse d'un très grand appartement ou d'un emplacement de voiture ou d'une cave vendus isolément.

Pourtant, des syndics acceptent de réduire très nettement leurs honoraires "état daté" pour un emplacement de voiture. Il faut tenter.

Cdlt. Louis892.

Jany2718
Contributeur senior

602 message(s)
Statut: Jany2718 est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 07 déc. 2018 :  11:02:08  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Très bien, mais quel peut être le travail ( évalué en temps de travail pour le collaborateur du Syndic chargé du dossier ) pour un état daté correspondant à un copropriétaire parfaitement à jour de ses charges ?
Pour un syndic bien géré et bien organisé , disposant de personnel compétent , cela n'est qu'une formalité sans difficulté , sachant en outre que toute la documentation requise est numérisée et lorsque le copropriétaire vendeur a déjà communiqué au notaire toute la documentation dont il dispose ( Rgt de coprop, comptes, dernières AG, diagnostics techniques privatifs, ...).
Le montant forfaitaire indiqué dans le contrat de syndic devrait s'entendre par copropriétaire et non par lot, car en effet le travail n'est pas proportionnel au nombre de lots vendus, lors d'une vente donnée , bien évidemment !

Sunbird
Contributeur vétéran

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Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 07 déc. 2018 :  11:47:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il y a la loi et son application.

Prenons l'exemple des frais que demandent le SDC (qui vont dans la poche du syndic) aux copropriétaires débiteurs. Dans certains tribunaux ces frais sont systématiquement refusés.

Concernant les frais d'état daté, c'est le même principe.

Imaginons que le vendeur refuse que le notaire verse cette somme en demandant qu'il bloque cette somme? Le syndic devra saisir le TI au nom du SDC.

Jany2718
Contributeur senior

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Statut: Jany2718 est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 07 déc. 2018 :  12:09:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il serait intéressant de vérifier s'il existe de la jurisprudence, et notamment dans le cas où le copropriétaire vendeur aurait contesté la validité de la clause du contrat de syndic fixant des frais imputable à un copropriétaire , car il faut bien observer que l'article 10-1 b de L65, ne fait pas référence au contrat de syndic, ce qui implique, à mon avis
- que ces frais devraient être convenus séparément entre de syndic et le copropriétaire concerné
- et que le contrat de syndic ne concerne que le SDC et non chaciun des copropriétaires pris individuellement.

nefer
Modérateur

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Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 07 déc. 2018 :  13:04:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Jany2718


Le montant forfaitaire indiqué dans le contrat de syndic devrait s'entendre par copropriétaire et non par lot, car en effet le travail n'est pas proportionnel au nombre de lots vendus, lors d'une vente donnée , bien évidemment !


le montant indiqué est pour 1 état daté

si le vendeur vend x lots en même temps, il n'est facturé qu'une seule fois le montant de l'état daté

Sunbird
Contributeur vétéran

2857 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 07 déc. 2018 :  13:31:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il existe une ancienne cassation sur ce sujet, reprenant l'ancien article du code civil qu'un contrat n'engage pas un tiers.

Un petit lien pour réfléchir sur le sujet avec la modification de 2016 sur le droit des contrats
https://www.doc-du-juriste.com/blog...09-2017.html

Sunbird
Contributeur vétéran

2857 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 07 déc. 2018 :  13:44:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

La convention relative à la rémunération du syndic par le syndicat des copropriétaires, qui ne produit effet qu’entre ses signataires, ne peut être invoquée à l’encontre d’un copropriétaire.
par G. Forestle 14 février 2008
Civ. 3e, 30 janvier 2008, FS-P+B, n° 07-10.750 (Décision en ligne)

Par cet arrêt de rejet, la Cour de cassation rappelle l’importance du principe de l’effet relatif des conventions posé par l’article 1165 du code civil.

À l’occasion de la cession de son lot, un copropriétaire avait sollicité du syndic la délivrance de l’« état daté » obligatoire en cas de mutation à titre onéreux (Décr. 17 mars 1967, art. 5). Le syndic avait conditionné cette requête au complet paiement de ses frais et honoraires. Contraint et forcé, le cédant s’était exécuté, avant de poursuivre en justice le remboursement des frais exposés.

Condamné en premier et dernier ressort, le syndic invoquait la violation, par refus d’application, de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, tel que modifié par la loi « ENL » du 13 juillet 2006. Ce texte, d’application immédiate aux instances en cours (la saisine des juges du..


https://www.dalloz-actualite.fr/bre...-conventions

Jany2718
Contributeur senior

602 message(s)
Statut: Jany2718 est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 07 déc. 2018 :  14:27:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci , pour cette précieuse jurisprudence qui confirme heureusement le simple raisonnement relatif à l'effet relatif des contrats ( art 1199 CC ex 1165 ).( cqfd)
En principe le notaire ne peut payer les honoraires du syndic correspondant à l'établissement de l'état daté que si le syndic produit son devis signé par le copropriétaire et fixant le détail de la prestation considérée et son prix.

rambouillet
Pilier de forums

15304 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 07 déc. 2018 :  17:36:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le jugement confirme bien que le syndic ne peut facturer directement au copro X, mais la loi dit que le syndicat se fait rembourser les frais de mutation que lui même, syndicat, se fait facturer par le syndic.

Jany qui vous a facturé les frais de mutation : le syndic ou le syndicat ?

Jany2718
Contributeur senior

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Statut: Jany2718 est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 07 déc. 2018 :  18:47:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
En principe une facture ne peut être émise sans qu'un devis n'ait été signé préalablement par le client .
Il appartenait donc au syndic de s'accorder avec le copropriétaire vendeur sur le prix de la prestation en question .
S

Sunbird
Contributeur vétéran

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Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 07 déc. 2018 :  19:09:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
C'est d'autant plus vrai que le code de la consommation est d'ordre public, et que l'information et le consentement du consommateur sont obligatoires ;-)


rambouillet
Pilier de forums

15304 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 14 Posté - 07 déc. 2018 :  19:56:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
En principe une facture ne peut être émise sans qu'un devis n'ait été signé préalablement par le client .
Il appartenait donc au syndic de s'accorder avec le copropriétaire vendeur sur le prix de la prestation en question .


Vous vous trompez de voie :
* le syndic facture au syndicat comme le prévoit son contrat le liant au syndicat
* le syndicat se fait rembourser par le copro comme le prévoit la loi article 10-1

Jany2718
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Statut: Jany2718 est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 Posté - 07 déc. 2018 :  20:21:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par rambouillet


* le syndicat se fait rembourser par le copro comme le prévoit la loi article 10-1

mais il faudrait d'abord qu'il y ait eu accord sur le prix entre ls deux parties : SDC et copropriétaire ... Mais comment le SDC pourrait-il faire un devis pour un travail qu'il n'a pas fait lui-même ? la seule façon de s'en sortir est de fixer par décret le prix forfaitaire d'un état daté , comme cela est le cas pour une prestation d'huissier ou de notaire. Laisser la liberté au syndic de prévoir ces honoraires dans son contrat a prouvé qu'il en résultait manifestement des abus et des montants trop souvent injustifiés

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 16 Posté - 07 déc. 2018 :  21:06:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par rambouillet



Jany qui vous a facturé les frais de mutation : le syndic ou le syndicat ?


Jany: pouvez vous répondre à la question de Rambouillet ?

Jany2718
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Revenir en haut de la page 17 Posté - 07 déc. 2018 :  21:59:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par nefer

Jany: pouvez vous répondre à la question de Rambouillet ?

non, car la question n'est pas encore arrivée à cette étape. Il s'agit de la préparation d'une promesse de vente.
D'ailleurs il serait aussi intéressant de savoir à quel moment le notaire paye l'état daté au syndic : après le paiement du bien par l'acquéreur par prélèvement sur le montant payé , ou avant mais avec quel fonds ( le dépôt le garantie associé à la promesse ) ?
Pour compléter mon observation précédente, je ne vois pas très bien comment le SDC pourrait demander à un copropriétaire de lui payer une prestation ( qu'il ne peut réaliser ..! ) et sans avoir reçu préalablement son accord sur ladite prestation et sur son prix !

Sunbird
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 18 Posté - 07 déc. 2018 :  22:28:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
D'ailleurs il serait aussi intéressant de savoir à quel moment le notaire paye l'état daté au syndic : après le paiement du bien par l'acquéreur par prélèvement sur le montant payé , ou avant mais avec quel fonds ( le dépôt le garantie associé à la promesse ) ?

Cela se passe au moment de la vente, le notaire reprend le total sur l'état daté, le notaire doit vous présenter cet état car il arrive que le total est erroné car le syndic n'aurait pas tenu compte du dernier versement pour charges. C'est à ce moment qu'on découvre que des syndics facturent des frais pour le pré-état daté, l'état-daté et la pré délivrance de l'article 20.

Cela se fait par un échange de chèque, et le paiement sera fait uniquement lorsque la vente sera signée.

Jany2718
Contributeur senior

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Statut: Jany2718 est déconnecté

Revenir en haut de la page 19 Posté - 07 déc. 2018 :  23:33:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Dans le cas présent le contrat de syndic prévoit 504 euros TTC pour l'état daté et un taux horaire de 108 euros TTC.
Cela revient à dire que le syndic prévoit un travail de 4,67 heures ( 504/108) pour établir l'état daté . Cela paraît beaucoup pour un collaborateur compétent .
On peut aussi observer le niveau très élevé du taux horaire ( 90 euros HT soit 108 euros TTC) appliqué pour le calcul des recettes du syndic .
Ce montant est injustifié.
En retenant un salaire brut mensuel de 2 500 E pour le collaborateur, un taux de charges patronales de 70%, un taux de charge fixes disons de 20% , un taux de bénéfice de 10% pour l'employeur et 140 heures de travail par mois , cela conduit à un prix de vente d'une heure de prestation de l'ordre de 40 euros et non 90 euros . ( 40 e = 2 500 e x 1,70 x 1,20 x 1,10 / 140 ). Il serait intéressant de savoir comment le taux horaire de 90 euros est obtenu.

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 20 Posté - 08 déc. 2018 :  09:07:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
j'en déduis que vous êtes dans la démarche de vendre un bien immobilier...et que vous découvrez le montant de la prestation "état daté" indiqué dans le contrat du syndic

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