Rappel : le Forum d’Universimmo a migré sur cette nouvelle plate-forme en 2009.
Le forum ancienne version (36545 membres, 65355 sujets et 524136 messages) reste accessible ici
             
Inscrivez-vous pour revevoir gratuitement notre lettre hebdo

Retrouvez la dernière lettre en ligne
Professionnels :
Universimmo-pro.com : un site spcialement conu pour les professionnels de l'immobilier
universimmo-pro.com
Un site spécialement conçu pour vous : dossiers, actus, jurisprudence, etc.
cliquez ici

Pour recevoir gratuitement le sommaire de la lettre pro cliquez ici
Le Forum de discussion (nouveau)
Le Forum ancienne version
Consultation juridique en ligne
Des réponses à vos questions...
Nos Services "A la Carte"
Nos Dossiers d'Actualité
La Revue de Presse
Le Dico de l'immobilier
Le Guide Juridique
Le Guide Bâtiment
Les Dossiers
Les Fiches Pratiques
Sites utiles
Indices et chiffres clés
Ce site est membre de
Fédération Française de l'Internet ImmobilierAssociation Planète copropriété
  Abonnez-vous à nos flux RSS. Les flux RSS permettent d’être informé automatiquement des dernières publications du Forum UniversImmo
Universimmo.com
Identifiant:
Mot de passe: Se souvenir de moi?
Mot de passe oublié?

 Sélectionnez un thème:
 
Accueil | Portail | S’enregistrer | Sujets actifs | Recherche | FAQ  
Sondages actifs | Sujets sans réponse | Règles du forum

 Tous les forums
 Coproprietaires
 Les travaux
 interprétation RdC
Imprimer le sujet Imprimer le sujet
Partager ce sujet Partager ce sujet
  Tous les utilisateurs peuvent poster de NOUVEAUX sujets dans ce forum
  Tous les utilisateurs peuvent répondre aux sujets dans ce forum
 
Auteur
Sujet précédent Sujet Sujet suivant  

evy
Contributeur actif

201 message(s)
Statut: evy est déconnecté

Posté - 07 oct. 2018 :  19:20:11  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour comment interprétez vous ceci:
B - USAGE DES PARTIES PRIVEES
3°) – Fenêtres – Loggias, balcons et terrasses privatives
Les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive de terrasses privatives, balcons ou loggias devront les maintenir en parfait état d'entretien et ne devront y déposer aucun mobilier pouvant nuire à l'esthétique de l'ensemble immobilier.
Ils seront personnellement responsables de tous dommages, fissures, fuites, etc. provenant de leur fait.
En cas de carence, les travaux pourront être commandés par le Syndic à leurs frais.
Seuls les gros travaux résultant d'une vétusté normale seront à la charge de la collectivité. «

ARTICLE VI - COMPOSITION DES PARTIES PRIVEES
3°) - Les balustrades des balcons, loggias ou terrasses (mais non leurs dalles), »
« ARTICLE XI - CHARGES INDIVIDUELLES
Chacun des propriétaires sera tenu de pourvoir, à ses frais exclusifs, au parfait entretien des locaux qui lui appartiendront et comme tel, tenu aux réparations et au remplacement, s'il devient nécessaire, de tout ce qui constituera sa propriété privée, suivant la définition qui en a été donnée ci-avant. »

Votre avis nous voulons changer les balustrades des balcons rapportés en fer et qui ont 43 ans. Vétusté normale?

A+

*** modération ***
titre du sujet corrigé

Édité par - quelboulot le 13 oct. 2018 20:17:08

rambouillet
Pilier de forums

15199 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

 1 Posté - 07 oct. 2018 :  20:40:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ces balustrades sont privatives, donc déjà les changer, il faut l'accord du copro concerné, ensuite ce sera à celui ci de financer cette opération, s'il donne son accord.

nefer
Modérateur

11403 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 07 oct. 2018 :  23:41:27  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
dans le cadre d'un ravalement de façade, il a été admis par la jurisprudence que le changement des fenêtres, balustrades soit fait au frais de la copropriété pour l 'harmonie de l'immeuble

Sunbird
Contributeur vétéran

2736 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 08 oct. 2018 :  09:40:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Attention, il y a une cassation récente qui rappelle que même dans le cadre d'un ravalement, et du respect de l'harmonie, la répartition privative/commune s'applique.

Louis92
Contributeur vétéran

France
2606 message(s)
Statut: Louis92 est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 08 oct. 2018 :  09:53:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Effectivement, le RCP de evy étant mal rédigé, l'interprétation est délicate.

A sa place, j'essayerais d'exploiter l'objetif cité par le RCP
citation:
ne pas nuire à l'esthétique de l'ensemble immobilier.
et je déroulerais la logique suivante.

Pour ne pas nuire à l'esthétique, à l'harmonie d'ensemble, il n'est pas possible de laisser chacun entretenir, c'est-à-dire repeindre les balustrades, de manière non concertée. La concertation ne peut se faire que via une résolution d'AG. Si aucune résolution d'AG n'a décidé que pendant telle période, chacun devra repeindre ses balustrades, la collectivité est responsable du non entretien des balustrades et doit prendre en charge leur remplacement si elles sont trop rouillées pour être remplacées.

Cdlt. Louis92.

Sunbird
Contributeur vétéran

2736 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 08 oct. 2018 :  12:13:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Voici l’article commentant la cassation à laquelle je faisais référence plus haut.

https://www.efl.fr/actualites/immob...d9f7524a8b44

Cass. 3e civ. 22-3-2018 n° 17-13.867 https://www.legifrance.gouv.fr/affi...53&fastPos=1

La clause d'harmonie ne permet pas de déroger au RC en terme de charge privative/commune.

La MOE devra donc faire un tableau, pour chaque lot pour ce qui est du privatif.

De plus il est probable, que des copropriétaires ont changé les baies vitrées, et qu'ils ont entretenu certaines parties privatives, et qu'ils n'accepteront pas de payer pour certains qui n'ont jamais entretenu leur lot.

JPM
Modérateur

6104 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 08 oct. 2018 :  18:51:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Il y a heureusement dans beaucoup de règlements de copropriété une clause qui stipule que pour les ravalements le coût de tous les travaux, sur parties communes ou privatives, doit être passé en charges communes .

Voyez si cette clause n'existe pas dans votre règlement de copropriété.

S'il y a une réforme intelligente du statut de la copropriété il faut mettre tous les balcons en parties communes.

Le balcon fait partie de la façade qui est partie commune

Signature de JPM 
La copropriété sereine

evy
Contributeur actif

201 message(s)
Statut: evy est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 12 oct. 2018 :  18:20:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
oui merci certains sont déjà en train de s'écharper!

Reçu aujourd'hui: et conclusion du copro à la fin. RdC puis Loi 1965 modifiée 2015.

Vote et répartition pour ravalement, fenêtres et balustrades
1. RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ (EXTRAITS)
ARTICLE VI - COMPOSITION DES PARTIES PRIVEES
3°) - Les balustrades des balcons, loggias ou terrasses (mais non leurs dalles,
ARTICLE XI - CHARGES INDIVIDUELLES
Chacun des propriétaires sera tenu de pourvoir, à ses frais exclusifs, au parfait entretien
des locaux qui lui appartiendront et comme tel, tenu aux réparations et au remplacement,
s'il devient nécessaire, de tout ce qui constituera sa propriété privée, suivant la définition
qui en a été donnée ci-avant. »
Toutefois, et afin de maintenir l’harmonie extérieure de la copropriété, la réfection des
peintures des parties privées qui contribuent à l'aspect général (fenêtres, portes d'entrée,
etc.) devra être effectuée à la fois pour l'ensemble et sur décision de l'assemblée des
propriétaires à la majorité indiquée article XVIII § 12.
ARTICLE VIII - I MODIFICATIONS DES PARTIES PRIVEES -
B/ - MODIFICATIONS DES PARTIES PRIVEES QUI CONTRIBUENT A L'HARMONIE GENERALE :
Les portes d'entrée, les fenêtres, les jalousies, balustrades, garde-corps et, d'une manière
générale, toutes les parties privées qui contribuent à l'harmonie de la copropriété, même
leur peinture, à l'exclusion de ce qui sera dit article IX § 1 pour le centre socio-culturel, ne
pourront être modifiés, bien que constituant une propriété privée, sans le consentement
de l'assemblée des propriétaires, à la majorité indiquée article XVIII § 12. Les plans devront
être soumis à l'approbation de I ’architecte habilité et, s'il y a lieu, tenir compte de la
réglementation afférente au permis de construire.
ARTICLE XVIII - 12°) POUVOIRS DE L’ASSEMBLEE – MAJORITES EXTRAORDINAIRES -
UNANIMITE -
A/ - MAJORITE ABSOLUE
………………
B/ - DOUBLE MAJORITE -
Pour être valablement adoptées, les résolutions concernant les questions énumérées ciaprès,
devront être prises à une double majorité comprenant plus de la moitié en nombre
des propriétaires et les trois/quarts au moins des voix, sous réserve des dispositions du § 9
ci-dessus, appartenant à l'ensemble des propriétaires présents ou non à la réunion.
………………
- Les travaux autres que ceux visés ci-dessus § A comportant transformation d'un ou
plusieurs éléments d'équipement déjà existants, l'adjonction d'éléments nouveaux,
l'aménagement ou la création de locaux communs, à condition que ces travaux, présentant
un caractère d'amélioration, soient conformes à la destination du présent ensemble

immobilier

LOI N° 65-557 DU 10 JUILLET 1965 FIXANT LE STATUT DE LA COPROPRIÉTÉ DES
IMMEUBLES BÂTIS (EXTRAITS)
Article 24 - Modifié par LOI n°2015-992 du 17 août 2015 - art. 14
Modifié par LOI n°2015-992 du 17 août 2015 - art. 41 (V)
I. Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées
des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la
loi.
II. -Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :
………………
h) Les opérations d'amélioration de l'efficacité énergétique à l'occasion de travaux
affectant les parties communes ;
………………
Article 25 - Modifié par LOI n°2015-990 du 6 août 2015 - art. 114 (V)
Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions
concernant :
………………
f) A moins qu'ils ne relèvent de la majorité prévue par l'article 24, les travaux d'économies
d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent
comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du
copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la
preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes.
………………
Article 26 – Modifié par la LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 24
Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des
voix les décisions concernant :
………………
c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux
visés aux e, g, h, i, j, m et n de l'article 25 ;
………………
À défaut d'avoir été approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa du
présent article, les travaux d'amélioration mentionnés au c) ci-dessus qui ont recueilli
l'approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers
des voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent être décidés par une nouvelle
assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à cette dernière majorité.
3. CONSÉQUENCES
Si cette lecture des textes est correcte,
- Le ravalement thermique est voté à l’article 24 (h) pour les parties communes, en
charges générales
- Le changement de fenêtres doit être voté à l’article 25 (f), en charges privatives
- Le changement de balustrades doit être voté selon l’article 26 (c), en charges
privatives
Et il va falloir examiner comment sont répartis les différents pourcentages (MOE, assurance,
syndic) et sur quelles bases.

Un peu long mais votre avis si possible?

Sunbird
Contributeur vétéran

2736 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 12 oct. 2018 :  20:21:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Oui.
Pour le ravalement art 24.
Pour les fenêtres/volets art 25f. Bon courage pour expliquer que celui qui a changé ces fenêtres volets il y a 10 ans il va falloir qu'il le fasse à nouveau.


Pour la balustrade j'irais sur le 24, dans le cadre du ravalement.

Par contre il va falloir que la MOE fasse un tableau précis privatif/commun pour chaque lot.
Je pense que ce type de projet en amont et demande une véritable implication du CS, qui doit maîtriser parfaitement le dossier, surtout si il y a des aides qui peuvent être au SDC, et/ou au copropriétaire.

Il faut que les résolutions soient correctement rédigées, pour que les copropriétaires connaissent la somme, et il peut être intéressant de mettre en annexe un tableau pour que chaque copropriétaire sache combien va lui couter ce projet (partie commune, plus sa partie privative, plus les éventuelles aides).

Il faut également proposer un prêt dans le cadre du SDC.

evy
Contributeur actif

201 message(s)
Statut: evy est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 13 oct. 2018 :  10:46:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci Sunbird.

Effectivement il y a eu implication mais seulement une personne du CS s'est tout "gauffré". Ce monsieur se réveille à 15 jours de l'AG avec l'intention manifestement de mettre le souk .

Ce qui est prévu par le MOE:

Ravalement article 24.
Fenetres en charges générales les personnes ayant changées leur fenêtres ne participant pas, balustrades en charges générales idem article 24.

Est ce correct pour vous? Bien cordialement

JPM
Modérateur

6104 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 13 oct. 2018 :  11:10:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Correct.

A noter pour le fenêtres que les dormants sont liés à la façade et donc partie commune.

Les ouvrants sont parties privatives

La bonne solution est de tout mettre en parties communes.



Signature de JPM 
La copropriété sereine

Sunbird
Contributeur vétéran

2736 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 13 oct. 2018 :  12:06:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Non les fenêtres doivent être en charge privative. Car vous n'avez pas la certitude qu'un tantième de charge est proportionnel au cout fenêtre.

La MOE pour tout ce qui est privatif (fenêtres...) doit faire un tableau précis pour chaque lot.

Pour les balustrades idem, en charge privative, car votre RC met en charge privative les balustrades (ce qui est surprenant car souvent cela fait partie du gros œuvre).

Ci-joint l'extrait du commentaire sur la cassation citée plus haut.

citation:
Comment doit alors se faire la répartition de la dépense ? Ces dépenses ne constituent pas des charges communes, même si elles sont effectuées dans le cadre d’une réfection collective (par exemple un ravalement). Les dispositions impératives de l’article 10, al 2 de la loi du 10 juillet 1965, relatives aux charges afférentes aux parties communes, ne sont dès lors pas applicables, seule la part du coût du ravalement se rapportant aux parties communes constituant une charge incombant à l’ensemble des copropriétaires. La part des dépenses imputables aux parties privatives doit en revanche être supportée personnellement par chaque copropriétaire concerné. C’est ce que rappelle la Cour de cassation ici : les travaux concernaient exclusivement des parties privatives. L’assemblée générale a donc pu valablement décider de répartir leur coût selon les mètres linéaires de balcon de chaque copropriétaire.


Pour les fenêtres si vous ne voter pas en art 25, vous ne pourrez pas contraindre un copropriétaire de changer ses fenêtres.

Donc art 24, pour ravalement et balustrade, en précisant que le cout balustrade sera en charge privative.

Édité par - Sunbird le 13 oct. 2018 12:19:21

evy
Contributeur actif

201 message(s)
Statut: evy est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 13 oct. 2018 :  12:56:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
merci .

Pour les fenêtres voici le calcul appliqué à chaque copro et immeuble (2):

Cout total / tantième de chaque appartement charges générales. Ce cout ne concerne que les appartements ayant des fenêtres d'origine et des fe,êtres changées depuis plus de 10 ans environ. Sont aussi exclus les propriétaires uniquement de parkings et de caves.
Les fenêtres des parties communes (couloir) sont en charges bâtiment.

Pour les balustrades des balcons rapportés il va falloir refaire la maçonnerie des côtés supportant les fixations dont certaines sont corrodées (la plupart) et la maçonnerie en mauvais état. Elles viendraient en cout induit et serait donc éligibles aux aides.

Votre avis?

Sunbird
Contributeur vétéran

2736 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 13 oct. 2018 :  15:31:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pour les fenêtres des appartements, il faut oublier les tantièmes, et faire au cout de la fenêtre, comme le ferait un propriétaire qui changerait ses fenêtres en passant par son artisan.

La MOE doit pointer chaque fenêtre de chaque lot, et appliquer le prix dans le devis.
On aura par exemple lot 1 :
3 Fenêtres 90*60 : 250 euros X3
2 fenêtres coulissantes 180*250 : 500X2

Lot 2
5 Fenêtres 18*250 : 500X5

etc...

De plus cela permettra de gérer le cas, où dans un lot un copropriétaire avait déjà changé une parties de ses fenêtres.

Pour les fenêtres parties communes, voir si il n'existe pas une grille par escalier... Mais là nous serons effectivement en charge commune.

Pour la balustrade, tout dépend de la configuration de l'immeuble, le plus simple est d'appliquer le cout en privatif au mètre linéaire. Cela évitera toute contestation (c'est l'exemple donné ci-dessus).

evy
Contributeur actif

201 message(s)
Statut: evy est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 Posté - 13 oct. 2018 :  15:47:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Oui effectivement j'ai dit une bétise: fenetre au cout Xnb de fenetre.

Les fenetres des couloirs sont en charge batiment car R+4 et R+7 pas le même nombre.

des expériences d'autre ravalement? Comment vous y êtes vous pris pour votre immeuble?

A+

jluc34
Contributeur actif

204 message(s)
Statut: jluc34 est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 Posté - 13 oct. 2018 :  18:32:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
pour nos travaux ravalement ITE, toiture terrasse isolant, VMC hygro B nous avons voté en 2012 l audit energetique + de 50 lots , puis l année d aprés le vote pour remplacement des ouvrants en donnant un délai de 5 ans puis ag 2017 ( 1 ) choix d un M O puis en fin d année AG N° 2 pour les travaux 2018 , nous en sommes à la réception , début mai 2018 intempéries 21 j puis trop chaud
 
Sujet précédent Sujet Sujet suivant  
 
Aller à:  
Imprimer le sujet Imprimer le sujet
Partager ce sujet Partager ce sujet
 
Universimmo.com © 2000-2012 AEDev Revenir en haut de la page
   












Accueil I Copros I Bailleurs I Locataires Articles I Dossiers I Lexique I Guide Technique I WWW I Fiches Pratiques I Revue de Presse
Forums I Guide Entreprises I Argus de l'Immobilier I UniversImmo-Pro.com

Copyright © 2000-2018 UniversImmo - SAS AEDév - tous droits réservés.
Informations légales | Contactez nous | Votre Publicité sur UniversImmo.com