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JPM
Modérateur

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Posté - 04 oct. 2018 :  10:36:41  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Pour différents motifs le président du conseil syndical peut être astreint à convoquer une assemblée générale par ses propres moyens.

Il faut considérer que le président du CS doit détenir en permanence une liste des copropriétaires à celle détenu par le syndic. Il fut donc que le syndic envoie au président une copie de toute notification de transfert de la propriété d'un lot, et de tout document imposant une modification de la liste.

Votre avis ?

Signature de JPM 
La copropriété sereine


rambouillet
Pilier de forums

15304 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

 1 Posté - 04 oct. 2018 :  13:40:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
il suffit de récupérer tous les ans la feuille de présence et de suivre les comptes trimestres par trimestre pour connaitre les "arrivants".

Mais pourquoi pas envoyer au président du CS copie des notifications de mutations...

philippe388
Pilier de forums

14075 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 04 oct. 2018 :  17:10:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
JPM :
citation:
Votre avis ?


?? drole de question pour un ex syndic pro.

Le syndic DOIT tenir à jour la liste des copros, Pour rappel le décret de 1967 : Article 32 En savoir plus sur cet article...
Modifié par DÉCRET n°2015-1325 du 21 octobre 2015 - art. 2
Le syndic établit et tient à jour une liste de tous les copropriétaires avec l'indication des lots qui leur appartiennent, ainsi que de tous les titulaires des droits mentionnés à l'article 6 ; il mentionne leur état civil ainsi que leur domicile réel ou élu, et, s'il s'agit d'une personne morale, sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement ou statutairement. Il fait aussi mention de leur adresse électronique, lorsque le copropriétaire a donné son accord.


ET il a obligation de communiquer TOUS les documents concernant le SDC.

JPM : pour rappel la loi de 1965, article 21 : Le conseil syndical reçoit sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat.


Tout document, cela comprend la liste à jour des copros. Cette liste est un document important.

Un syndic qui ne donne pas cette liste commet une faute GRAVE !!

Et votre avis sur l'article 21?


Édité par - philippe388 le 04 oct. 2018 17:16:28

Jpp13
Contributeur actif



336 message(s)
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Revenir en haut de la page 3 Posté - 04 oct. 2018 :  18:27:12  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par philippe388
Un syndic qui ne donne pas cette liste commet une faute GRAVE !!

Et alors ? On fait un procés au syndic ?


Signature de Jpp13 
Il n'est pas de problème qu'une absence de solution ne finisse par résoudre. [Queille]

Franck1966
Contributeur vétéran



France
1466 message(s)
Statut: Franck1966 est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 04 oct. 2018 :  22:36:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Philippe, il n'y a, comme d'habitude, que dans votre copropriété où le syndic est à vos ordres , respecte toutes les lois, envoie tous les documents sans que vous n'ayez à les demander !
Je comprends tout à fait la question de JPM.
De plus dans une copropriété de 30 lots principaux, il y a peu de changement, donc facile à gérer, mais dans une copro de 200 lots principaux + 200 parkings, il y a une vente par mois environ sans exagérer.
Autant vous pouvez avoir la liste de présence, le syndic ne va pas communiquer à chaque mutation, surtout s'il y en a souvent.
Mais si on réfléchit à l'envers, si vous avez un syndic qui communique bien tous les documents, est-ce que le pdt du CS aura besoin de convoquer une AG ?
Le pdt du CS se substitue au syndic s'il y a un pb, sinon c'est le syndic qui va gérer la demande d'AG
Signature de Franck1966 
Franck V

JPM
Modérateur

6132 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 05 oct. 2018 :  01:57:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Philippe 388 n'est pas dans le coup puisqu'il parle du droit qu'à le conseil syndical de demander une communication.

Je parle d'obligation pour le syndic de communiquer sans demande, et pour cause ! -, tout élément justifiant la modification de la liste des copropriétaires.

Par ailleurs il faut en finir avec la manie de prendre une feuille de présence pour la liste des copropriétaires. La feuille de présence n'est qu'un des masque de présentation de la liste des copropriétaires, qui ne comporte pas tous les renseignements figurant dans la liste.

La liste des copropriétaires est un document fondamental du syndicat des copropriétaires, qui n'est pas suffisamment bien traité.

Il n y a pas si longtemps que j'ai vu un syndic ayant reçu une notification de donation par des parents à leurs enfants de la nue propriété d'un lot s'en étonner. Il est tombé des nues en apprenant tout ce qu'il avait à faire à réception de cette notification.


Signature de JPM 
La copropriété sereine

rambouillet
Pilier de forums

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Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 05 oct. 2018 :  07:45:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
vous nous avez posé la question concernant la convocation par le président de CS, alors dans ce cas la feuille de présence suffit (si les copros sont stables)

Maintenant qu'apportera en sus la liste des copros, ce sont les copros réels en cas d'indivision, d'usufruit, etc... ce sont les parts de chacun, mais de quoi donc cette liste pourrait être constituée de par les textes, car à ma connaissance les dits textes (loi, décret, etc..) sont muets sur ce point.... (ou j'ai laissé passer quelque chose, ce qui est fort possible ) ?

JPM
Modérateur

6132 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 05 oct. 2018 :  08:11:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM
Oui, vous avez laissé passer beaucoup de choses !

L'&tat civil avec en particulier le régime matrimonial, le PACS ou un régime étranger de même nature.

Le régime matrimonial a une grande importance, notamment pour ls étrangers qui sont d plus en plus nombreux.

Les incapables et leurs représentants ou assistants.

Tout ce qui concerne les adresses mail, avec ou sans autorisation de notifier le procès verbal. C'est ici qu'il faut les placer et pas dans le registre des procès verbaux come il est prescrits par des profanes.

Dans certains cas la religion quand elle a été spontanément déclarée. Selon les syndicats il faut éviter l'assemblée le vendredi ou le samedi.

Question de tact ou de courtoisie, comme on veut

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Édité par - JPM le 05 oct. 2018 08:15:35

rambouillet
Pilier de forums

15304 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 05 oct. 2018 :  10:11:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Tout ce qui concerne les adresses mail, avec ou sans autorisation de notifier le procès verbal. C'est ici qu'il faut les placer et pas dans le registre des procès verbaux come il est prescrits par des profanes.

et pourtant la loi fait état que cela soit indiqué sur la feuille de présence...

Pour la religion, vous avez bien fait de rajouter "spontanément déclarée" ... mais pour ma part, même cela je ne le mettrai pas dans la fiche propriétaire c'est prendre trop de risques.

Tout ce que vous citez d'autres, même si ce n'est pas utile pour le président pour convoquer une AG à partir du moment où il possède la feuille de présence qui permet de renouveler les convocations d'AG (dans une copro stable).

Maintenant vous avez élargi le débat à la fiche copro en général à détenir par le président du CS (et non pour seulement convoquer) alors je suis d'accord mais on peut regretter que les textes ne disent pas ce qu'il faille mettre.
En effet, les infos sur l'état civil, le régime matrimonial, etc... sont normalement en possession du syndic par les mutations, les infos de jugements qui lui sont notifiés,etc... mais est ce cela une fiche copro ?

Pour moi une fiche copro, c'est cela (à minima) :
"Article 32 du décret
Le syndic établit et tient à jour une liste de tous les copropriétaires avec l'indication des lots qui leur appartiennent, ainsi que de tous les titulaires des droits mentionnés à l'article 6 ; il mentionne leur état civil ainsi que leur domicile réel ou élu, et, s'il s'agit d'une personne morale, sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement ou statutairement. Il fait aussi mention de leur adresse électronique, lorsque le copropriétaire a donné son accord.
"
et rien de plus...

Louis92
Contributeur vétéran

France
2627 message(s)
Statut: Louis92 est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 05 oct. 2018 :  11:37:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
JPM
citation:
Il faut considérer que le président du CS doit détenir en permanence une liste des copropriétaires à celle détenu par le syndic.
Le mot important est "en permanence".

Pour que cette liste soit en permanence accessible au président du CS, il faut qu'elle soit sur l'Extranet sous forme de pdf. Le syndic a donc ce pdf à créer et mettre sur l'Extranet 2 ou 3 fois par an pour une copropriété de 50 à 60 lots principaux et une fois par mois au moins à partir de 150 lots.

Cette liste est d'autant plus utile que le syndic ne gère pas bien les états datés : dates d'exigilbilité des appels non respectées qui lèsent le vendeur par rapport à l'acquéreur ou l'inverse suivant les cas.

Les présidents de CS doivent demander cela bien avant que des mauvais signes fassent imaginier de convoquer une AG eux-mêmes.

C'est un peu comme le relevé de sinistralité, il faut le demander bien avant de mettre en concurrence l'assureur.

Cdlt. Louis92.

Sunbird
Contributeur vétéran

2857 message(s)
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Revenir en haut de la page 10 Posté - 05 oct. 2018 :  12:16:00  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Très bonne remarque sur l'extranet, pour certains syndics l'extranet est considéré comme un outil de transparence et de gain de temps, pour d'autres syndics comme un outil de flicage et chronophage....


philippe388
Pilier de forums

14075 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 05 oct. 2018 :  13:26:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Louis92 :
citation:
Cette liste est d'autant plus utile que le syndic ne gère pas bien les états datés :


Aucun rapport avec la liste à jour des copros.

Les textezs sont claies : le syndic tien à jour la liste des copros, ET il doit communiquer cette liste au CS. TOut cela est dans la loi, c'est donc une obligation.

Beaucoup oublie ici - JPM syndic compris - que la liste de présences est une annexe du PV. Celle-ci dont donc être transmise avec le PV d'AG. Ce que font rarement les syndics.

IL s'agit bien d'une entrave au bon fonctionnement du CS. CS qui DOIT aussi jouer son role en demandant cette liste, et si le syndic ne communique pas, alors le président du CS assignera celui-ci en référé, en injonction de faire.

Nous sommes ici dans l'ancien monde de JPM. Des vieilles histoires de syndic....

rambouillet
Pilier de forums

15304 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 05 oct. 2018 :  14:10:54  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
philippe, votre dernière remarque n'amène rien à la question (à mon humble avis...)

JPM
Modérateur

6132 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 05 oct. 2018 :  15:26:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM
Une erreur grossière :
citation:
Beaucoup oublie ici - JPM syndic compris - que la liste de présences est une annexe du PV. Celle-ci dont donc être transmise avec le PV d'AG. Ce que font rarement les syndics.


Il n'a jamais été question de diffuser la feuille de présence avec le procès verbal de l'assemblée (Cass 24/09/2008 n° 07-16334 )

Une réflexion bête et méchante comme cela est relevé par Sunbird Ramboullet :
citation:
Nous sommes ici dans l'ancien monde de JPM. Des vieilles histoires de syndic....


Voila le bilan de Philippe 388 pour la journée.

C'est ce qui fait fuir les Uinautes.

Pour les adresses e-mail, Rambouillet a raison de signaler :
citation:
et pourtant la loi fait état que cela soit indiqué sur la feuille de présence...
. C'est à ce propos que je parle de profanes. C'est vraiment le bon sens qui commande l'insertion dans la listes des copropriétaires.

Pour l'extranet : sauf erreur de ma part la loi ELAN renvoie la liste de ce qu'il faut y mettre au prochain déluge. Par ailleurs il peut y avoir dans la liste des copropriétaires des indications confidentielles. Ces indications peuvent imposer une procédure spécifique. Sic pour les incapables majeurs.



Signature de JPM 
La copropriété sereine

Édité par - JPM le 05 oct. 2018 15:40:06

FBO
Contributeur actif



France
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 07 oct. 2018 :  14:21:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par philippe388
Beaucoup oublie ici - JPM syndic compris - que la liste de présences est une annexe du PV. Celle-ci dont donc être transmise avec le PV d'AG. Ce que font rarement les syndics.

N'importe quoi.
Les pouvoirs aussi sont des annexes au PV. Donc pour vous pour chaque AG on devrait diffuser PV + FDP + pouvoirs.
Mais bien sûr...

FBO
Contributeur actif



France
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Statut: FBO est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 Posté - 07 oct. 2018 :  14:23:27  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Irréalisable en pratique.

Il suffit que le président du CS qui le désire nous demande la liste quand il y pense, une fois par an par exemple.
On lui envoie et terminé.

Mais le faire d'office à chaque mutation ? Impossible, par manque de temps.
Et surtout dans 9,5% des cas, le président du CS n'en aurait rien à faire.

philippe388
Pilier de forums

14075 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 16 Posté - 07 oct. 2018 :  16:20:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
JPM ;
citation:
Voila le bilan de Philippe 388 pour la journée.

C'est ce qui fait fuir les Uinautes.



Parole de syndic. J'ai cité la loi de la copropriété dans ce fil. Le syndic doit fournir ces documents sur la demande de copros.

Ne pas donner cette liste à jour au CS, a pour but de bloquer l'action du CS, et de son président qui a la possibilité, de par la loi, de convoquer une AG. Sans cette liste à jour, pas possible de convoquer une AG.

ET maintenant JPM modérateur !!!

philippe388
Pilier de forums

14075 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 17 Posté - 07 oct. 2018 :  16:28:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pour les Uinautes copropriétaires : En réponse au duo de syndics FBO et JPM sur la liste de présence et des pouvoirs avec des arguments juridiques et pas de l'enfumage habituel à cette profession, malheureusement :

[brown]La communication, par le syndic, de la feuille de présence d'une Assemblée Générale de copropriété
Article juridique publié le 28/06/2012 à 15:41, vu 21688 fois, 4 commentaire(s), Auteur : Maître Valéry Montourcy

À chaque Assemblée Générale de copropriété est tenue une feuille de présence permettant de vérifier la régularité des votes et des pouvoirs. Il est donc nécessaire de connaître les modalités légales de son obtention en cas de refus du syndic de les communiquer.
lire la suite ..

Lors des assemblées générales de copropriété, il est fréquent que des copropriétaires choisissent de se faire représenter et de déléguer leur droit de vote. Cette faculté est encadrée par les dispositions de l’article 22 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui imposent notamment une limitation du nombre de mandats (ou pouvoirs) par copropriétaire. La sanction du non respect de cette limitation est la nullité de l’assemblée générale en son entier, quelle que soit par ailleurs l’incidence qu’ait pu avoir l’irrégularité sur le résultat des votes (CA Paris, 23e Ch., sect.B, 7 oct. 2009 ; Cass. 3e civ., 22 févr. 1989 : Bull. civ. 1989, III, n°47).

Il est donc essentiel de contrôler la régularité des pouvoirs.


C’est précisément tout l’intérêt de la feuille de présence qui doit être tenue par le syndic, laquelle comporte un certain nombre de mentions, tels que « les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose » (article 14 du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967).

Encore faut-il que le copropriétaire puisse disposer de ce document afin de procéder à d’éventuelles vérifications des pouvoirs, postérieurement à la tenue de l’assemblée générale.

Il nous suffit, ici, de rappeler les obligations légales du syndic.

Il résulte en effet de l’article 33 alinéa 2 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 que le syndic est tenu de délivrer « copies ou extraits, qu’il certifie conformes, des procès-verbaux des assemblées générales et des annexes ». C’est en effet lui qui détient toute la documentation concernant l’immeuble et le syndicat. Lorsqu’un copropriétaire lui en fait la demande, il doit donc s’exécuter sans avoir à se faire juge de son utilité ou de sa légitimité (Cass. 3e civ., 18 déc. 2001 ; Rev. Administrer mars 2002, p. 43, obs. J.-R. Bouyeure).

Or, la feuille de présence constitue une annexe du procès-verbal d’assemblée générale (art. 14 alinéa 3 du Décret précité), tout comme les procurations de vote (CA Angers, 11 janv. 2011, Décret (Cass. 3e civ., 4 janv. 1996 : Bull. civ. III, n°3 ; Loyers et copr., mars 1996, n°139 ; Rev. Administrer avr. 1996, p.49 et Inf. rap. Copr. Avr. 1996, p.8, obs. P. Capoulade).

Le refus du syndic, auquel se heurterait le copropriétaire, justifie par conséquent une assignation en référé à son encontre, sur le fondement de l’article 809 alinéa 2 du Code de Procédure civile, dès lors que l’existence de l’obligation du syndic n’est pas sérieusement contestable.

Il s’agit d’une procédure simple, qui aboutira à la condamnation du syndic, sous astreinte de X euros par jour de retard, à délivrer au copropriétaire à l’origine de l’action en justice la copie intégrale certifiée conforme (en original) de la feuille de présence et de ses annexes (les pouvoirs des copropriétaires). Le simple fait de transmettre par télécopie ces feuilles de présence et annexés étant insuffisant pour que soient respectées les prescriptions légales qui imposent la délivrance d’une copie certifiée conforme devant être remise en original. Par ailleurs, le juge des référés condamnera le syndic à verser au copropriétaire une indemnité au titre de ses frais de justice (frais d’avocat et d’huissier).

Notre conseil : le copropriétaire doit être vigilant sur la transmission des pouvoirs en assemblée, étant précisé qu’en cas de découverte d’une fraude, l’Assemblée générale est annulable, à la condition que l’action en annulation soit introduite dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale (article 42 de la Loi précitée). Il est donc urgent en cas de doute sur la régularité des pouvoirs ayant circulé en Assemblée générale d’en solliciter la copie certifiée conforme auprès du syndic, par LRAR (de mise en demeure) et à défaut de réponse de sa part, par voie d’assignation en référé. Parallèlement une action en annulation de l’Assemblée générale pourra être intentée à titre conservatoire dans l’attente de la vérification de la régularité des pouvoirs.

[/brown

JPM : Même Capoulade le dit !!

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 18 Posté - 07 oct. 2018 :  19:03:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Trucage de Philippe

Il a affirmé que le syndic doit diffuser la feuille de présence avec le procès verbal.

J'ai dit que c'est une erreur grossière, arrêt de cassation à l'appui.

Maintenant Philippe vient proclamer que le copropriétaire a le droit de demander copie d'un procès verbal avec la feuille de présence, et qu'il peut faire un référé si le syndic ne défère pas à la demande.

Qui a dit le contraire ???? Personne et surtout pas moi.


Il faut néanmoins rappeler que le problème de la confidentialité subsiste, notamment à propos des adresses des mandataires

Or la confidentialité c'est du ressort de la CEDH qui l'emporte pour l'instant sur la Cour de cassation française.

Comme personne, ici encore n'a pris la peine de régler le problème, il demeure pendant et on ne peut pas critiquer certains syndics d'hésiter à communiquer un document risquant de finir sur le mur des cons du syndicat de la magistrature, ou un autre endroit de ce genre, en particulier sur les réseaux dits sociaux.

Dans tout cela la justification de la demande de copie continue à jouer un grand rôle..

Dans quelques cas les demandes les plus pointues sont parfaitement justifiées, y compris les adresses des mandataires pour avoir la possibilité de les assigner.

Dans la très grande majorité des cas les demandes de ce genre relève d'un esprit vindicatif et ou procédurier. Se pose alors le problème de la rémunération du syndic. Au moins un a réussi à faire admettre que le demandeur le harcelait depuis six mois. Il a obtenu des remboursements de frais pour ses services et une petite aumone en dommages et intérêts.

Je signale qu'il est parfois possible d'obtenir l'affichage judiciaire d'un jugement de ce type dans les parties communes. C'est très efficace mais il faut y réfléchir deux fois car il peut y a voir des dommages collatéraux assez sinistres.





Signature de JPM 
La copropriété sereine

chenkak
Contributeur actif

497 message(s)
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Revenir en haut de la page 19 Posté - 07 oct. 2018 :  19:30:58  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Dommage que ELAN ne prévoit toujours pas la liste des documents de l'extranet !
L'extranet devrait obligatoirement comporter une section réservé au conseil syndical comportant au moins la liste, à jour :
- des copropriétaires
- de l'état des paiements des charges par chaque copropriétaire
- le dernier extrait de la situation de trésorerie et relevé bancaire

Voilà une vraie urgence absolue, qui est, hélas, loin d'être respectée de l'ensemble des syndics.

JPM
Modérateur

6132 message(s)
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Revenir en haut de la page 20 Posté - 07 oct. 2018 :  21:17:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Je ne sais pas ce qu'il peut y avoir comme couac au sujet de cette liste mai il y en a un surement

C'est vraisemblablement qu'on va monter une grosse machine que personne n 'ira voir

Signature de JPM 
La copropriété sereine
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