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JPM
Modérateur

6132 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

PostĂ© - 02 oct. 2018 :  07:51:36  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Il y a eu un accord méritoire au sein de la Commission mixte paritaire sur le projet de loi ELAN.

L'article 17-1-A : Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance, avant la tenue de l'assemblée générale, au moyen d'un formulaire.

Sont assimilés à des votes défavorables :
Les formulaires ne donnant aucun sens précis
les votes portant sur des résolutions qui, à l'issue des débats en assemblée générale, ont évolué de manière substantielle

un bon filon pour les avocats : oui c'est substantiel, non c'est pas substantiel

Les assemblées pourront se faire par visioconférence ou tout autre moyen électronique permettant leur identification

Il y a bien d'autres richesses dans le texte.





Signature de JPM 
La copropriété sereine


rambouillet
Pilier de forums

15304 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

 1 PostĂ© - 02 oct. 2018 :  10:51:31  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Effectivement un certain nombre d'articles ont été rajoutés pour agir sur les lois (CCH et copro) avec "mise aux normes" du RdC dans les 3 ans, mais l'article 60 concernant les ordonnances est encore là : alors on modifie les RdC et dans les 2 ans après les ordonnances on recommence ?....

alors qui va trancher ? : entre les modifications proposées et les ordonnances, encore un peu de compléxité....

Mais je vous rejoins sur le vote par correspondance, il y a de l'avocat et du juge dans l'air.
Mais on a le temps car il faudra attendre un décret en conseil d'état pour les modalités, le formulaire et comment remettre au syndic ....

A siganler que le fonds travaux passerait Ă  minima Ă  10 %....

rambouillet
Pilier de forums

15304 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 02 oct. 2018 :  19:34:04  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
erreur de ma part, ce n'est pas le fonds travaux qui passerait à 10%, mais la capacité à détenir plus de 3 pouvoirs...

quelboulot
Modérateur

3422 message(s)
Statut: quelboulot est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 02 oct. 2018 :  21:34:01  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Il y a bien d'autres richesses dans le texte


JPM, vous faites du second ou du troisième degré lorsque vous écrivez ce type de réflexion ???

En fait, sans vouloir par trop résumer votre pensée développée sur de nombreux sujets, comme celui-ci est l'un des derniers exemple

citation:
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=24499

JPM page 10 Posté - 30 sept. 2018 : 14:42:22
...........
Il est faux que les syndicats tirent un avantage quelconque d'un refus d'examiner le quitus. Si le syndic a produit un rapport de gestion les effets du quitus sont limités à ce qu'il y a dans le rapport de gestion.

Si les copropriétaires n'ont pas été capables de repérer une inexactitude manifeste après 21 jours d'examen des pièces, ce ne sont pas de bons copropriétaires....



Les copropriétaires n'étant "en général" pas "de bons copropriétaires" autant donner tous pouvoirs au(x) syndic(s) intelligent(s), juste(s), mesuré(s) et bien évidemment exempt(s) de tous reproches pour gérer les syndicats de copropriétaires dans tous les actes de gestion du syndicat...

En fait, vive les conseils d'administration et, à défaut, vive les votes par correspondance, par visioconférence et pourquoi pas... éventuellment, par présence des copropriétaires en AG... on ne sait jamais, parfois, de la discussion naît "la lumière" sur une décision à prendre...

citation:
https://www.dalloz-actualite.fr/fla....W7O-jM4zaUk

extraits :


En matière de copropriété, la CMP a acté l’habilitation donnée au gouvernement de légiférer par voie d’ordonnances afin, d’une part, de moderniser le statut issu de la loi du 10 juillet 1965 (sous douze mois) et, d’autre part, de créer la partie législative du code [officiel] relatif à la copropriété (dans un délai, cette fois, de vingt-quatre mois).

Toutefois, dès avant ce big bang annoncé, la future loi ELAN modifie ou crée une vingtaine d’articles de la loi de 1965 (mise en copropriété d’un immeuble existant, champ d’application du statut, lots transitoires, missions du syndic, rôle du conseil syndical, accessibilité de certains documents en ligne, définition des parties communes, distinction entre les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privative, réservation de droits de construire, d’affouiller ou de surélever, lutte contre les impayés, délégation de vote, participation aux assemblées générales en visioconférence ou par autre moyen de communication électronique, règles de majorité, prescription, office du juge, etc.).


citation:
http://www.senat.fr/leg/pjl17-721.html
PROJET DE LOI

portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique,

TEXTE ÉLABORÉ
PAR LA COMMISSION MIXTE PARITAIRE

Enregistré à la Présidence de l'Assemblée nationale
le 20 septembre 2018


Enregistré à la Présidence du Sénat le 19 septembre 2018


Article 59 bis AB
Le sixième alinéa de l'article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est complété par une phrase ainsi rédigée : « En cas d'absence de transmission des pièces, au-delà d'un délai d'un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard sont imputées sur les honoraires de base du syndic dont le montant minimal est fixé par décret. »
Article 59 bis A
Le II de l'article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est ainsi modifié :
1° Le cinquième alinéa est complété par une phrase ainsi rédigée : « Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges. »
2° (Supprimé)
Article 59 bis B
Le dernier alinéa du I de l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est ainsi modifié :
1° Les mots : « , à compter du 1er janvier 2015, » sont supprimés ;
2° Il est ajouté une phrase ainsi rédigée : « Un décret précise la liste minimale des documents devant être accessibles en ligne dans un espace sécurisé. »
Article 59 bis C
(Supprimé)
Article 59 bis D
I. - L'article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est ainsi modifié :
1° À la fin du premier alinéa, les mots : « comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes » sont supprimés ;
2° Après le même premier alinéa, sont insérés trois alinéas ainsi rédigés :
« Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.
« Ce lot peut être un lot transitoire. Il est alors formé d'une partie privative constituée d'un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu'il permet de réaliser sur une surface déterminée du sol, et d'une quote-part de parties communes correspondante.
« La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété. »
II (nouveau). - Les syndicats des copropriétaires disposent d'un délai de trois ans à compter de la promulgation de la présente loi pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions relatives au lot transitoire de l'article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
À cette fin et si nécessaire, le syndic inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires organisée dans ce délai de trois ans la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.

En fait on re re re commence dans les errements antérieurs de mise en conformité des RC
Article 59 bis E
Après l'article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, il est inséré un article 1er-1 ainsi rédigé :
« Art. 1er-1. - En cas de mise en copropriété d'un immeuble bâti existant, l'ensemble du statut s'applique à compter du premier transfert de propriété d'un lot.
« Pour les immeubles à construire, le fonctionnement de la copropriété découlant de la personnalité morale du syndicat de copropriétaires prend effet lors de la livraison du premier lot.
« L'immatriculation du syndicat de copropriétaires est sans conséquence sur l'application du statut. »
Article 59 bis F
I. - La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est ainsi modifiée :
1° L'article 3 est ainsi modifié :
a) Après le septième alinéa, il est inséré un alinéa ainsi rédigé :
« - tout élément incorporé dans les parties communes. » ;
b) Sont ajoutés deux alinéas ainsi rédigés :
« - le droit d'affichage sur les parties communes ;
« - le droit de construire afférent aux parties communes. » ;
2° Le chapitre III est complété par un article 37-1 ainsi rédigé :
« Art. 37-1. - Par dérogation à l'article 37, les droits de construire, d'affouiller et de surélever ne peuvent faire l'objet d'une convention par laquelle un propriétaire ou un tiers se les réserverait. Ces droits peuvent toutefois constituer la partie privative d'un lot transitoire. »
II (nouveau). - Les conventions par lesquelles un tiers ou un copropriétaire s'est réservé, dans les conditions prévues à l'article 37 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction antérieure à la publication de la présente loi, l'exercice d'un droit de construire, d'affouiller ou de surélever, demeurent valables.
Article 59 bis G
I. - Après l'article 6-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, sont insérés des articles 6-2, 6-3 et 6-4 ainsi rédigés :
« Art. 6-2. - Les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage et à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.
« La création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles.
« Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l'usage et à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes.
« Art. 6-3. - Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage et à l'utilité exclusifs d'un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.
« Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot. »
« Art. 6-4. - L'existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété. »
II (nouveau). - Les syndicats des copropriétaires disposent d'un délai de trois ans à compter de la promulgation de la présente loi pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions de l'article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
À cette fin, le syndic inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.
Articles 59 bis H Ă  59 bis J
(Supprimés)
Article 59 bis K
Les deux premiers alinéas de l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée sont ainsi rédigés :
« À défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
« Le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. »
Article 59 bis L
(Supprimé)
Article 59 bis M
I. - Le I de l'article 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est ainsi modifié :
1° À la troisième phrase du troisième alinéa, le taux : « 5 % » est remplacé par le taux : « 10 % » ;

2° Après la même troisième phrase, sont insérées deux phrases ainsi rédigées : « Chacun des époux copropriétaires communs ou indivis d'un lot peut recevoir personnellement des délégations de vote, dans les conditions prévues au présent article. Tout mandataire désigné peut subdéléguer son mandat à une autre personne, à condition que cela ne soit pas interdit par le mandat. » ;
3° Le même troisième alinéa est complété par une phrase ainsi rédigée : « Lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu'il choisit. » ;
4° Les deux derniers alinéas sont remplacés par cinq alinéas ainsi rédigés :
« Ne peuvent ni recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire, ni présider l'assemblée générale :
« 1° Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin ;
« 2° Les ascendants et descendants du syndic ainsi que ceux de son conjoint ou du partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité ou de son concubin ;
« 3° Les préposés du syndic, leur conjoint, le partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité, leur concubin ;
« 4° Les ascendants et descendants des préposés du syndic ainsi que ceux de leur conjoint ou du partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité ou de leur concubin. »
II (nouveau). - Après l'article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, il est inséré un article 17-1 A ainsi rédigé :
« Art. 17-1 A. - Les copropriétaires peuvent participer à l'assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.
« Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale, au moyen d'un formulaire. Les formulaires ne donnant aucun sens précis de vote ou exprimant une abstention sont considérés comme des votes défavorables. Sont également considérés comme défavorables les votes par correspondance portant sur des résolutions qui, à l'issue des débats en assemblée générale, ont évolué de manière substantielle.
« Les conditions d'identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l'assemblée générale, les mentions du formulaire de vote par correspondance et ses modalités de remise au syndic sont définies par décret en Conseil d'État. »

Article 59 bis N
La section I du chapitre II de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est ainsi modifiée :
1° Le h du II de l'article 24 est abrogé ;
2° Le premier alinéa du f de l'article 25 est ainsi modifié :
a) Au début de la première phrase, les mots : « À moins qu'ils ne relèvent de la majorité prévue par l'article 24, » sont supprimés ;
b) (Supprimé)
Article 59 bis O
L'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est ainsi rédigé :
« Art. 42. - Les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.
« Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.

Pouf, pouf, cela va ĂŞtre dur dur pour certains syndics, non ?
« Sauf urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu'à l'expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article.
« S'il est fait droit à une action contestant une décision d'assemblée générale portant modification de la répartition des charges, le tribunal de grande instance procède à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l'article 30. »
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Article 60
I. - Dans les conditions prévues à l'article 38 de la Constitution, le Gouvernement est autorisé à procéder par voie d'ordonnance à l'adoption de la partie législative d'un code relatif à la copropriété des immeubles bâtis afin de regrouper et organiser l'ensemble des règles régissant le droit de la copropriété. Le Gouvernement peut, à ce titre, apporter les modifications qui seraient rendues nécessaires pour assurer le respect de la hiérarchie des normes et la cohérence rédactionnelle des textes ainsi rassemblés, harmoniser l'état du droit, remédier aux éventuelles erreurs et abroger les dispositions devenues sans objet.
II. - Le Gouvernement est également autorisé à prendre par voie d'ordonnance, dans les conditions prévues à l'article 38 de la Constitution, les mesures relevant du domaine de la loi visant, à compter du 1er juin 2020, à améliorer la gestion des immeubles et à prévenir les contentieux, destinées à :
1° Redéfinir le champ d'application et à adapter les dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis au regard des caractéristiques des immeubles, de leur destination et de la taille de la copropriété, d'une part, et modifier les règles d'ordre public applicables à ces copropriétés, d'autre part ;

2° Clarifier, moderniser, simplifier et à adapter les règles d'organisation et de gouvernance de la copropriété, celles relatives à la prise de décision par le syndicat des copropriétaires ainsi que les droits et obligations des copropriétaires, du syndicat des copropriétaires, du conseil syndical et du syndic.
III. - L'ordonnance mentionnée au II est prise dans un délai de douze mois à compter de la promulgation de la présente loi.L'ordonnance mentionnée au I est prise dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la promulgation de la présente loi.
Un projet de loi de ratification est déposé devant le Parlement dans un délai de trois mois à compter de la publication de chaque ordonnance.


Dans les faits, les règles de fonctionnement des copropriétés seront établies par voie d'ordonnance, sans discussion :

Question : devinez quels sont/seront les "acteurs" de le copropriétés qui interviendront "es moteurs lobbyistes" ???

Des JPM et associés, ou des "rambouillet" et autres ou "quelboulot"

Franchement, je donne ma langue au chat


JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 02 oct. 2018 :  22:51:59  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Les lobbyistes veulent appliquer le régime des sociétés commerciales aux copropriétés.

Le conseil d'administration déjà mais aussi l'assujettissement au PCG avec des immobilisations, des amortissements et la validation des comptes par des commissaires aux comptes.

Le comptable deviendrait l'axe de fonctionnement des cabinets de gestion, avec mission d'interdire au gestionnaire de passer un ordre de service parce qu'on est déjà au dessus du budget prévisionnel.

Ce n'est pas encore dit clairement mais la trésorerie serait la propriété du syndicat et non plus la propriété des copropriétaires, chacun pour son solde à chaque instant.

Je n'en suis pas et suis même férocement contre.

J'ai plaidé pour le vote par correspondance. Je ne triomphe pas car ce n'est qu'un moindre mal et je n'ignore pas les risques encourus.

J'ai plaidé contre le référé avec déchéance du terme car on n'était pas sur d'obtenir cette déchéance. Une nouveauté est que désormais le juge devra prononcer la déchéance dès qu'il aura constaté l'existence de la dette. Il est privé de tout pouvoir d'adoucissement de la peine. Je vais donc certainement plaider pour le référé.

J'ai évoqué la possibilité pour les syndicats de désigner le syndic comme président de l'assemblée si bon leur semble. C'est le syndic qui anime et dirige les assemblées dans 50 à 60 % des cas, tandis qu'un copropriétaire se trouve en charge de la responsabilité du procès verbal alors qu'il n'a fait que suivre le syndic aussi bien que possible. Il me semble que les risques de la présidence par le syndic sont largement inférieurs à ceux encourus par le copro-président.

Sur la comptabilité je honnis les cinq annexes et je veux rendre obligatoire la liste détaillée des dépenses de l'exercice. C'est une initiative des syndics depuis près d'un siècle mais le régime comptable l'a oublié.

A cela il faut ajouter une balance organisée pour fournir une situation de trésorerie à mettre à son pied.

Je souhaite éviter la nécessité de huit lignes pour décrire le compte séparé alors surtout que dans l'article 18 ce délayage figure deux fois.

Pour être clair il faudrait revenir à la simplicité de la loi de 1965 en ajoutant tout ce qu'il y a eu de bien depuis cinquante ans. Il faut placer le régime des copropriétés en difficultés en annexe alors qu'il est gênant en plein milieu du statut.

A ce propos on pourrait bien créer une commission parlementaire mixe ou pas à de ces malheureuses copropriétés.

Il faut bien entendu améliorer le grand livre. Présentement pas d'autre solution que de créer des comptes justifiés alors qu'on n'a pas le droit d'en créer.

Modeste programme. Merci d'indiquer oĂą vous voyez du lobbyisme.




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