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pachachon
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Posté - 06 sept. 2018 :  21:57:53  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
bonjour,

Cette année il semblerait que les syndic se soit passer le mots pour éviter de faire voter les travaux régulièrement en AG.
Donc la dernière toute neuve toute belle est
Résolution
Constitution d'un fond de réserve pour travaux futurs travaux d'un montant de 160'000€
vote art. 25 loi 25 juillet 1965

Projet de résolution :
L'assemblée générale après en avoir délibéré decide en application de l'article 35 du décret de 17 mars 1967 de constituer une avance de trésorerie de 160'000€ qui sera appelé sur la base de clé de répartition "charges communes générales".
Cette somme est appelée à financer la 1ere tranche de travaux à savoir :
l'assainissement
le réseau des fluides intérieurs
la sécurisation des locaux de chaufferie
l'expertise des plinthes et bois intérieurs
l'escalier intérieur
la toiture et la zinguerie
le chemin d'accès

De plus, une validation des autres biens raccordés au système d'assainissement sera nécessaire. Il est rappelé qu'une décision antérieure avait été prise pour un montant de 2000€ par accès. IL faudra s'assurer le l'accord des propriétaires concernés (qui ne font pas partie de la résidence).

Résolution d'emprunt à faire adopter par l'AG autorisant le recours au prêt à taux fixe du crédit foncier.

Question :
le syndic demande la constitution d'un font de 160'000€ pour travaux en proposant aux copropriétaires de s'endetter sans avoir fait aucun devis et encore moins voté ces devis et sans s'engager sur un calendrier de travaux.

En clair, il dit "filez moi l'argent et quand j'aurais le temps on fera des devis pour normalement faitre les travaux"

Je préfèrerais la procédure habituelle.
Le devis sont présentés en AG et on vote travaux avec devis pour chaque type de travaux concerné.

Est-ce possible?
Quels arguments puis-je avancer?

Je remercie par avance toute personne susceptible de m'aider.

Cordialement

Viviane
Pilier de forums

4462 message(s)
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 1 Posté - 06 sept. 2018 :  23:28:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

Votre syndic a train de retard.

Les provisions spéciales de l'article 18 pour des travaux dédiés, mentionnées dans l'article 35 du décret de 17 mars 1967 qu'il invoque n'existent plus dans l'article18.
On peut donc, (à priori, personne ne sait vraiment) encore appeler celles déjà votées avant la modif, mais pas en créer.

On peut en revanche abonder le fonds travaux.

citation:
Résolution d'emprunt à faire adopter par l'AG autorisant le recours au prêt à taux fixe du crédit foncier.

C'est pas le moment de faire ça, le crédit Foncier est dans la mouise.
Nous on a eu un mal de chien à faire débloquer les fonds malgré leur accord. Ca a pris un an. On a eu peur de pas pouvoir payer les entreprises...
https://www.lesechos.fr/finance-mar...-2187338.php

En plus, à moins que ça ait changé y'a très peu de temps, il donne pas les fonds sans devis + ORDRE DE SERVICE + décision d'AG de faire les travaux. Donc pour abonder un fonds travaux, vous pouvez oublier.

Contactez les et demandez les papiers destinés au syndic en plus de ceux normalement joints à la convocation, vous pourrez vérifier.

Si votre syndic parle de copro100, soit le credit que chaque proprio prend s'il veut. Et alors il y a une garantie qui fait que si un copro ne paye pas c'est la banque qui s'en débrouille et pas le syndicat.

S'il s'agit de prendre un crédit au nom du syndicAT c'est de la folie.

Et la liste des travaux me semble un mic mac absurde... Quelles raisons invoque-t-il pour appeler tout ça en une fois ? Pourquoi pas , nous on vient bien de faire toit + ravalement+ canalisation, mais on avait des raisons : tout était antédiluvien, fuites à répétition et travaux en urgence chaque année ou presque + économies sur les échafaudages + possibilité de déplacer des pluviales si modif des goutières +un crédit au lieu de 4 ou 5 en quelques années.

Là, c'est quoi le motif pour appeler tout d'un coup ? Sans estimation ?
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 06 sept. 2018 23:42:27

JB22
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Revenir en haut de la page 2 Posté - 07 sept. 2018 :  00:05:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
De pachachon

"Résolution
Constitution d'un fond de réserve pour travaux futurs travaux d'un montant de 160'000€"

et
"Projet de résolution :
L'assemblée générale après en avoir délibéré décide en application de l'article 35 du décret de 17 mars 1967 de constituer une avance de trésorerie de 160'000€ "


La réserve pour travaux n' existe plus, elle est remplacée par "un fonds travaux" obligatoire voté par l' A.G. en pourcentage du budget de l' exercice (minimum 5 %).

L' avance de trésorerie elle est fixée à un maximum de 1/6 du budget.

"Résolution d'emprunt à faire adopter par l'AG autorisant le recours au prêt à taux fixe du crédit foncier."

Cette question doit figurer à l' ordre du jour avec une proposition de prêt (Taux, durée,...). Ce sont les copropriétaires qui le désirent, qui doivent emprunter et non le syndicat.

L' ordre du jour devant être établi par le syndic en concertation avec le conseil syndical, celui-ci doit réagir, et si le syndic persiste, il devra conseiller aux copropriétaires de voter contre ces résolutions.

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 3 Posté - 07 sept. 2018 :  07:20:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
je rajoute que les fonds travaux ne sont pas utilisables pour des travaux d'amélioration, création et modification. Ce fonds travaux a été prévue pour maintenir en bon état le bâtiment tel qu'il existe.
D'une part on ne peut donc présumer de façon détaillée ce à quoi il sera utilisé, d'autre part on ne peut pas dans le MEME vote décider la création et l'utilisation future....


PS "Cette année il semblerait que les syndic se soit passer le mots pour éviter de faire voter les travaux régulièrement en AG." C'est un avis tout à fait personnel : je n'ai pas constaté cette affirmation....

JB22
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 4 Posté - 07 sept. 2018 :  09:00:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
De Rambouillet
"je rajoute que les fonds travaux ne sont pas utilisables pour des travaux d'amélioration, création et modification. Ce fonds travaux a été prévue pour maintenir en bon état le bâtiment tel qu'il existe"

Je ne vois pas de telles restrictions dans la loi du 10 juillet 1965

"Article 14-2

Modifié par LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 - art. 58 (V)


I. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat.



Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II.

Par exception, lorsque, en application de l'article 18, le syndic a, dans un cas d'urgence, fait procéder de sa propre initiative à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, l'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux.

Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1.

Si le diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation a été réalisé et qu'il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l'obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.

Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot.

III. - Lorsque l'immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de l'assemblée générale.

IV. - Lorsque le montant du fonds de travaux atteint un montant supérieur au budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale :

1° La question de l'élaboration du plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article L. 731-2 du code de la construction et de l'habitation ;

2° La question de la suspension des cotisations au fonds de travaux, en fonction des décisions prises par l'assemblée générale sur le plan pluriannuel de travaux. "



rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 5 Posté - 07 sept. 2018 :  09:29:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
cet article 58 est issu de la loi ALUR et situe dans cette loi dans la structure suivante :
"LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (1)

TITRE II : LUTTER CONTRE L'HABITAT INDIGNE ET LES COPROPRIÉTÉS DÉGRADÉES

Chapitre Ier : Repérer et prévenir l'endettement et la dégradation des copropriétés

Section 4 : Prévenir la dégradation des copropriétés et faciliter la réalisation des travaux de conservation des immeubles"


Viviane
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Revenir en haut de la page 6 Posté - 07 sept. 2018 :  09:51:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je veux bien Rambouillet, mais si on vous suit, on pourrait pas s'en servir pour installer un ascenseur dans un immeuble de 7 étages, par exemple... au motif que c'est une amélioration... Mais on pourrait s'en servir pour ravaler la cage d'escalier après les travaux...

Peu d'AG s'amusent à faire des améliorations alors qu'il y a des choses d'entretien basiques à faire.
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Viviane
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 7 Posté - 07 sept. 2018 :  09:59:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Cette année il semblerait que les syndic se soit passer le mots


Je rejoins Rambouillet, c'est une opinion tout à fait perso...

C'est surtout que votre syndic est un renard... Quand les travaux de l'article 18 existaient, soit durant des années, on invoquait dans la résolution l'article 18 de la loi de 1965, qui déterminait l'objet de ces avances etc...
Et pas l'article 35 du décret, qui dit qu'on est obligé de les payer une fois votées.

En plus, c'était des avances, remboursables en cas de mutation.

Aujourd'hui, ça n'existe plus pour les travaux, le fonds travaux n'est pas remboursable en cas de mutation.

A mon avis, c'est une façon pour lui de faire passer la pilule : si c'est pas dépensé avant que vous partiez, on vous remboursera, (et l'acquéreur versera la somme...). Sauf que comme cette possibilité n'existe plus, il va falloir croiser les doigts pour que ce soit possible, que le syndic vous rembourse vraiment, et que l'acheteur accepte de payer...
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 07 sept. 2018 10:16:47

JB22
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Revenir en haut de la page 8 Posté - 07 sept. 2018 :  10:35:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
De Rambouillet:
"Section 4 : Prévenir la dégradation des copropriétés et faciliter la réalisation des travaux de conservation des immeubles""

Ceci est un exposé des "motifs" de la loi, et les "travaux d'amélioration, création et modification" participent à la conservation et préviennent la dégradation des copropriétés puisqu' ils améliorent l' état des copropriétés.

La loi est destinée à faciliter les travaux, pas à les restreindre.

pachachon
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Revenir en haut de la page 9 Posté - 07 sept. 2018 :  10:45:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci à tous pour vos retours.
Dans l'offre de prêt annexé à la convocation d'assemblée générale le préteur est le crédit foncier et l'emprunteur est le syndicat de copropriétaires.

JB22
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 10 Posté - 07 sept. 2018 :  11:32:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"le préteur est le crédit foncier et l'emprunteur est le syndicat de copropriétaires."

Il faut voir les autres conditions, par exemple qui participe au prêt.

Dans les prêts types "Copro100" l' emprunteur est le syndicat, pour que le préteur puisse bénéficier, en cas d' impayés, du privilège du syndicat.

Il est important que ne participent au prêt que les copropriétaires qui le veulent et que les prélèvements soient effectués par le préteur sur les comptes bancaires des copropriétaires emprunteurs.

ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 11 Posté - 07 sept. 2018 :  15:03:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Dans l'offre de prêt annexé à la convocation d'assemblée générale le préteur est le crédit foncier
Le crédit Foncier de France a disparu, sauf erreur....

https://www.batiactu.com/edito/disp...nt-53590.php

Édité par - ribouldingue le 07 sept. 2018 15:09:16

JB22
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 12 Posté - 07 sept. 2018 :  16:53:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Suivant le site batiactu.coml, les activités seraient reprises:

" Le groupe BPCE, maison-mère de l'institution, a effectivement annoncé l'absorption de l'établissement spécialisé, ......... Bien que la BPCE se soit engagé à sauvegarder "les compétences et les expertises du Crédit Foncier" en les redistribuant à ses différentes entités (les Banques populaires et les Caisses d'épargne."

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 13 Posté - 07 sept. 2018 :  18:47:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
concernant le "fameux" prêt, à ce jour, il n'est pas décidé de reprise

pachachon
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 14 Posté - 07 sept. 2018 :  19:07:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour

C’est bien une offre de prêt Copro 100 du crédit foncier.

Les arguments présentés ici ont au moins eu le mérite de faire réagir 2 des 10 copropriétaires (j’espère que les 7 autres se manifesteront) qui se joignent à moi pour demander des explications au syndic et voter non à l’AG de la semaine prochaine.
Je ne suis pas contre les travaux (au contraire) mais contre cette résolution ‘filez moi l’argent et ensuite on fera des devis’.

Promis je vous tiens informés de cette AG.
Encore une fois c’est universimmo qui a été de meilleur conseil.

ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 15 Posté - 07 sept. 2018 :  21:58:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
j'éviterais surtout de voter pour un pret du crédit foncier.....

Viviane
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 16 Posté - 07 sept. 2018 :  23:07:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
C’est bien une offre de prêt Copro 100 du crédit foncier.


Et donc, quand bien même les activités du CF seraient reprises, le CF refusera le crédit.

Il lui faut un ORDRE DE SERVICE. Les crédits ne servent pas à abonder des fonds travaux mais à abonder des TRAVAUX effectivement commandés. Même un devis ne suffit pas, on vient d'en faire l'expérience, et vous n'avez même pas ça.
Donc ceux qui compteront sur ce crédit pour payer les appels seront dans une grosse mouise.

Si réellement vous avez de tels travaux à faire, prenez votre temps.

Reconvoquez une AG après avoir obtenu des devis d'architecte, et commencez par missionner un architecte ou autre personne pouvant assurer la maitrise d'oeuvre pour rédiger un cahier des charges et faire des appels d'offres.

Nous on a mis 3 ans à préparer une grosse campagne de travaux, avec les plus petites quote-parts à 18000€.

Il faut que l'AG discute sur ce qui est à faire, puis que le CS suive le truc de près. Se concerte avec l'arci pour établir le cahier des charges, le relise soigneusement AVANT que l'appel d'offres soit fait, histoire d'être sur que c'est bien ce qu'on veut, que tout est utile, que rien n'est oublié...
Faire des réunions informelles où chacun pourra exprimer ses questions,ses angoisses financières...

Et pendant ce temps, les gens commencent à économiser. A consulter leur propre banque pour les crédits, bref à réfléchir comment payer.

Bref, en dehors du fait que l'avance proposée par votre syndic est illégale et n'existe plus, on n'appelle pas 160000€ à répartir sur 10 lots de but en blanc, sans réflexion, sans estimation des coûts réels, de qui peut payer ou pas et pourquoi... c'est du pur délire.

Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 07 sept. 2018 23:28:04

pachachon
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Revenir en haut de la page 17 Posté - 14 sept. 2018 :  09:36:44  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
bonjour Viviane et Rambouillet

Pouvez-vous m'éclaircir sur certains points.
- je comprends que la limite de 1/6eme du budget annuel n'existe plus pour la copropriété.
ou existe t'elle toujours pour les avance de trésorerie (terme exact de la résolution d'AG)?

1/ il y a eu un diagnostique sur les travaux à faire.
2/ dans la résolution d'AG , le syndic n'invoque ni l'article 18 , ni l'article 35 du décret de la loi de 1965 (copie du texte exact dans mon post initial).
Du coup est-ce que la résolution est valide ou le fait que seul est mentionné que c'est "une avance de trésorerie de 160'000€" est contestable?
Faut-il qu'il soit que dans la résolution d'AG, le syndic écrive 'fond de travaux' à la place de 'avance de trésorerie'?


"IV. - Lorsque le montant du fonds de travaux atteint un montant supérieur au budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale :
1° La question de l'élaboration du plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article L. 731-2 du code de la construction et de l'habitation ;
2° La question de la suspension des cotisations au fonds de travaux, en fonction des décisions prises par l'assemblée générale sur le plan pluriannuel de travaux. "

Aucun plan pluriannuel n'a été voté.
Il n'est pas non plus dans cette AG.
Cette AG demande une "avance de trésorerie" (pas un fond de travaux) sans plan pluriannuel.
En clair c'est donnez moi l'argent, on verra plus tard pour les travaux.
Est-ce cela que la loi permet?

- puis-je invoquer que la résolution n'est pas conforme? quel motif?
Est ce que les mentions 'avance de trésorerie' a la place de 'fond de travaux' est un motif?
Est ce que de ne pas avoir d'échéancier (plan pluriannuel) est un motif?

Je veux faire les travaux mais en sachant ce qui sera dépensé (voté) pour tel poste de travaux et sans prendre le risque de donner l'argent et de ne pas avoir les travaux executés ou faits à n'importe quel prix.
Le budget de la copropriété est de 30'000€ par an.

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 18 Posté - 14 sept. 2018 :  09:44:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
pachacon: l’expression "avance de trésorerie" a remplacé l'expression "fonds de roulement", cette avance de trésorerie existe toujours et son montant est au maximum de 1/6 du BP annuel

il n'y a aucune obligation que cette avance de trésorerie représente 1/6 du BP

lorsqu'un copropriétaire vend son lot, dans l'éat daté le syndic doit indiquer si l'acquéreur doit rembourser le copropriétaire vendeur du montant de cette avance de trésorerie, ou si le syndic rembourse le vendeur et appelle le montant au nouveau copropriétaire

pachachon
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Revenir en haut de la page 19 Posté - 14 sept. 2018 :  09:51:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Viviane, j'ai bien lu votre phrase :
"Bref, en dehors du fait que l'avance proposée par votre syndic est illégale et n'existe plus, on n'appelle pas 160000€ à répartir sur 10 lots de but en blanc, sans réflexion, sans estimation des coûts réels, de qui peut payer ou pas et pourquoi... c'est du pur délire."

mais je me permet de reposer la question car ça va être chaud cet après-midi à l'AG.
La majorité est prête a lui filer l'argent sans échéancier de travaux (plan pluriannuel) ni aucune garantie.
Alors je préfère ne pas être prise en défaut.

Et j'ai bien écouter votre conseil dans un autre post (que je parle trop) et vais laisser le syndic s'expliquer.
Mais si je balance que c'est illégal, il faut que blabla soit carré.

pachachon
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Revenir en haut de la page 20 Posté - 14 sept. 2018 :  09:55:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
nefer je n'avais pas vu votre réponse (nos posts se sont croisés)

Donc si j'affirme en AG que l'avance de trésorerie fait jusqu'a 1/6eme du BP (soit 5000€) max et que le syndic ne peut pas demander 160'000€, j'ai bon?
ensuite si le syndic demande la mise au vote et que la majorité vote une 'avance de trésorerie' de 160'000€, que puis-je faire inscrire sur le PV d'AG?

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