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cathy24
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Statut: cathy24 est déconnecté

PostĂ© - 05 sept. 2018 :  21:42:22  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Notre syndic a été élu jusqu'au 15 décembre 2018.

Lors de la prochaine assemblée en date du 30 septembre, il y a une résolution pour la désignation du mandat d'un syndic pour une durée de deux ans avec pour seul candidat le syndic sortant.

Est ce que si ce syndic sortant n'est pas désigné lors du vote du 30 septembre son mandat court malgré tout jusqu'au 15 décembre.

nefer
Modérateur

11364 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

 1 PostĂ© - 05 sept. 2018 :  22:45:45  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
le mandat expire Ă  l'AG oĂč il y a le vote pour la dĂ©signation du syndic

il est proposé une durée de 2 ans, mais les copropriétaires peuvent décider que ce sera seulement un an.

andre78fr
Contributeur vétéran

France
2464 message(s)
Statut: andre78fr est connecté

Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 05 sept. 2018 :  22:50:57  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Cette réponse est loin de faire l'unanimité parmi les contributeurs de ce forum !!!

GĂ©dehem
Pilier de forums

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Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 06 sept. 2018 :  00:17:12  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Il y en a toujours en retard Ă  l'appel !!
C'est comme pour le compte séparé : 18 ans plus tard, certains en sont encore à se poser des questions ....

L.art.17 nouvelle mouture est trÚs clair : lorsque l'AG appelée à désigner le syndic ne le désigne pas, le syndicat est (aussitÎt) dépourvu de syndic.
Disposition qui fixe l'extinction du mandat du syndic sortant à la date de l'AG appelée à le désigner.

Accessoirement, D.46 en vigueur depuis 1965 enfonce le clou sur ce point..

Conséquences :
- si le sortant est désigné à nouveau, il repart pour un nouveau mandat.
- si c'est un autre candidat, il entre immédiatement en fonction.

Il n'existe pas de prolongation : la date échéance initialement fixée n'a pour but que de sécuriser le syndicat, personne ne maitrisant 1 ou 2 ans à l'avance la date de l'AG suivante appelée à désigner le syndic.
D'oĂč l'Ă©chĂ©ance quelques semaines ou mois suivants la date de dĂ©signation.
Mais une fois que la convocation d'AG est notifiée, prévoyant la question "Désignation du syndic", cela entraine automatiquement à cette date d'AG l'extinction du mandat du sortant.

Sur la question de Cathy : en présence d'un seul candidat, ici le sortant, il est irresponsable de ne pas le renouveler dans son mandat. Au besoin pour une courte période, s'il accepte.
A défaut il n'y a plus de syndic, et c'est le début de la galÚre avec le recours au juge (pdt TGI) prévu par les textes.

Lorsqu'on souhaite changer de syndic, cela se prépare au moins 6 mois à l'avance.
Non seulement pour rechercher un candidat (action 'recrutement'), mais aussi (surtout) pour faire de l'information (campagne électorale) auprÚs des copropriétaires.

ÉditĂ© par - GĂ©dehem le 06 sept. 2018 00:26:45

andre78fr
Contributeur vétéran

France
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Statut: andre78fr est connecté

Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 06 sept. 2018 :  00:35:34  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Je ne vais pas refaire un débat qui a déjà alimenté de nombreuses discussions mais je rappelle et répÚte que cette position est loin de faire l'unanimité et que nombreux sont les rédacteurs à rappeler l'existence de l'article 25.1 et la possibilité de désigner le syndic à une seconde AG...
(et ce n'est pas non plus la peine de répéter ce que vous avez déjà écrit des dizaines de fois Gédehem !!!)

Viviane
Pilier de forums

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Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 06 sept. 2018 :  00:36:40  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour,

citation:
Est ce que si ce syndic sortant n'est pas désigné lors du vote du 30 septembre son mandat court malgré tout jusqu'au 15 décembre.


C'est un débat qui n'a jamais été tranché, par personne, ni la loi complÚtement absconse et contradictoire, ni les juges.
En tant que simple membre d'un forum, j'aurais pas la prétention de vous affirmer quoi que ce soit qui pourrait mettre votre syndicat en danger si un copro s'avisait de saisir le juge pour faire nommer un administrateur.
Et aucune envie non plus de refaire ad nauseam ce dĂ©bat, oĂč chacun d'entre nous a dĂ©jĂ  dit tout ce qu'il y avait Ă  dire.

Allez au plus sur juridiquement : désignez le, mais pas pour deux ans. Un suffira. A compter de la date d'AG et pas de la fin de son mandat. C'est pas parce qu'il propose 2 ans que l'AG est obligée d'accepter deux ans. C'est de toute façon une mauvaise idée de donner plus de deux ans.

Et Gedehem a raison, un changement de syndic, sauf catastrophe soudaine, ou urgence à le quitter, ça se prépare longtemps avant.

Signature de Viviane 
DĂ©cret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

ÉditĂ© par - Viviane le 06 sept. 2018 00:42:48

nefer
Modérateur

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Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 06 sept. 2018 :  07:12:12  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par andre78fr

Je ne vais pas refaire un débat qui a déjà alimenté de nombreuses discussions mais je rappelle et répÚte que cette position est loin de faire l'unanimité et que nombreux sont les rédacteurs à rappeler l'existence de l'article 25.1 et la possibilité de désigner le syndic à une seconde AG...
(et ce n'est pas non plus la peine de répéter ce que vous avez déjà écrit des dizaines de fois Gédehem !!!)



donc, indiquez nous un jugement et/ou un arret qui valide la désignation lors d'une 2Úme AG!

andre78fr
Contributeur vétéran

France
2464 message(s)
Statut: andre78fr est connecté

Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 06 sept. 2018 :  09:18:50  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
On peut faire l'inverse ? Indiquez nous un jugement ou un arrĂȘt qui invalide la dĂ©signation lors d'une seconde assemblĂ©e !!!

https://juricaf.org/arret/FRANCE-CO...0512-1515140

citation:
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrĂȘt suivant :

Sur le moyen unique :
Vu les articles 24, 25 c et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 19 du décret du 17 mars 1967 ;
Attendu, selon ces textes, que, lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires et que le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix, une nouvelle assemblée générale peut statuer à la majorité prévue à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu, selon l'arrĂȘt attaquĂ© (Montpellier, 30 dĂ©cembre 2014), que, l'assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale des copropriĂ©taires de la rĂ©sidence Les Portes du Soleil du 31 mars 2011 n'ayant pas votĂ© le projet de rĂ©solution relatif Ă  la dĂ©signation du syndic en raison de l'insuffisance de copropriĂ©taires prĂ©sents, une seconde assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale, convoquĂ©e le 27 juin 2011 en application de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, a adoptĂ© une rĂ©solution dĂ©signant le syndic et approuvant les conditions de son contrat ; que M. X... a assignĂ© le syndicat des copropriĂ©taires en annulation de cette dĂ©cision ;
Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrĂȘt retient que le contrat prĂ©sentĂ© Ă  l'assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale du 27 juin 2011 ne comporte pas de modification substantielle par rapport Ă  celui prĂ©sentĂ© Ă  l'assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale du 31 mars 2011 et que les modifications vont dans un sens favorable au syndicat ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le projet de dĂ©libĂ©ration soumis Ă  la seconde assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale statuant en application de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 doit ĂȘtre identique Ă  celui sur lequel l'assemblĂ©e gĂ©nĂ©rale n'a pas statuĂ© Ă  la majoritĂ© de l'article 25, la cour d'appel a violĂ© les textes susvisĂ©s ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrĂȘt rendu le 30 dĂ©cembre 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ; remet, en consĂ©quence, la cause et les parties dans l'Ă©tat oĂč elles se trouvaient avant ledit arrĂȘt et, pour ĂȘtre fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Condamne le syndicat des copropriétaires résidence Les Portes du Soleil aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires résidence Les Portes du Soleil et le condamne à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur gĂ©nĂ©ral prĂšs la Cour de cassation, le prĂ©sent arrĂȘt sera transmis pour ĂȘtre transcrit en marge ou Ă  la suite de l'arrĂȘt cassĂ© ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisiÚme chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mai deux mille seize.

ÉditĂ© par - andre78fr le 06 sept. 2018 09:24:28

Sunbird
Contributeur vétéran

2701 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 06 sept. 2018 :  10:02:42  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
"n'ayant pas voté le projet de résolution" ne signifie pas "ayant refusé la résolution"....

Concernant l'AG de Cathy24 afin d'éviter de repartir trop longtemps avec ce syndic, l'AG peut décider que le mandat du syndic ne dure pas 2 ans, mais 1 an ou moins...

pepa
Contributeur senior

766 message(s)
Statut: pepa est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 06 sept. 2018 :  11:32:22  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour,
Je donnerais plutĂŽt raison Ă  AndrĂ©78, le motif Ă©tant qu'il ne faut pas du tout, Ă  la deuxiĂšme AG, prĂ©senter un projet diffĂ©rent, mĂȘme s'il semble aller au bĂ©nĂ©fice du syndicat.
http://leparticulier.lefigaro.fr/jc...te-a-l-autre

Viviane
Pilier de forums

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Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 06 sept. 2018 :  14:05:13  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
donc, indiquez nous un jugement et/ou un arret qui valide la désignation lors d'une 2Úme AG!


Ben...comme Andre78 le stipule, il y a un mieux qu'un arrĂȘt, il y a une loi, l'article 25-1, qui n'exclut nullement la dĂ©signation du syndic de l'affaire..
En contradiction avec D46 et L17
Et l'arrĂȘt citĂ© par AndrĂ©78...
Et on peut repartir pour 200posts...qui ne résoudront pas le problÚme de Cathy...
Signature de Viviane 
DĂ©cret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

ÉditĂ© par - Viviane le 06 sept. 2018 14:12:30

andre78fr
Contributeur vétéran

France
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Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 06 sept. 2018 :  14:17:22  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Le problÚme de Cathy c'est le problÚme de nombreux syndics qui font du chantage ; une fois qu'ils ont envoyé LEUR convocation avec leur renouvellement (on refait pas le débat sur le mot svp) ils prétendent que c'est ça ou le tribunal en faisant peur à tout le monde et c'est bien contre ça qu'il faut lutter !!!

Donc je maintiens que si Cathy et sa copropriété veulent changer de syndic, ils peuvent ne pas désigner le syndic sortant et lui imposer de convoquer une nouvelle convocation avant l'échéance prévue de son mandat et dans laquelle ils pourront, le cas échéant, ajouter une ou plusieurs candidatures !!!
Je rejoins les autres pour recommander 1 an plutĂŽt que 2...

Viviane
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 06 sept. 2018 :  15:16:03  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Pour l'instant, on ne sait pas s'il y a chantage... si personne n'a envoyĂ© d'autre contrat pour mise Ă  l'ODJ, le syndic va pas proposer lui-mĂȘme un concurrent
Signature de Viviane 
DĂ©cret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

cathy24
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Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 06 sept. 2018 :  15:21:21  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Ma question relÚve d'une simple curiosité intellectuelle.

Il ne m'apparaissait pas logique que si un vote rejetait la dĂ©signation comme syndic du sortant, ce dernier puisse ĂȘtre syndic jusqu'Ă  la fin de son mandat : le sortant remettant en jeu son mandat par l'existence de ce vote, mais je constate que les avis sont partagĂ©s.

Il serait utile de savoir ce qu'il en ressort réellement.

Viviane
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 06 sept. 2018 :  15:34:32  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Il serait utile de savoir ce qu'il en ressort réellement.


Si vous nous trouvez une jurisprudence de préférence de la cour de cassation, de préférence publiée au bulletin, et de préférence postérieure à la loi Alur et la modification de l'article 17, pour ma part je vous serais éternellement reconnaissante de nous éviter ce débat interminable et récurrent

Cela dit, si par curiosité ce débat vous intéresse, il doit bien y avoir une dizaines de fils à ce sujet que vous pouvez chercher, retrouver, et lire.
Ici par exemple
http://universimmo.com/forum_univer...23314#232036

Ou ici

http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=23439
Pour ma part en tous cas, j'ai ma dose de tournage en rond sur ce sujet...
Signature de Viviane 
DĂ©cret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

ÉditĂ© par - Viviane le 06 sept. 2018 15:47:42

GĂ©dehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 06 sept. 2018 :  20:39:23  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
L'arrĂȘt citĂ© par AndrĂ© n'a plus lieu d'ĂȘtre : il est pris selon l'ancienne rĂ©daction des textes, antĂ©rieure Ă  08.2015.

Depuis la modif de l'"article 17, lorsque l'AG ne désigne pas le syndic (1er tour 25 et 2Úme tour au 24 si condition 25-1 réunie), le syndicat est dépourvu de syndic.
C'est précisé noir sur blanc, tout comme l'était le compte séparé obligatoire en 2000.
Le syndicat étant dépourvu de syndic, il est IMPOSSIBLE depuis août 2015 de convoquer une autre AG : seul le pdt du TGI a alors compétence pour désigner un syndic.
Tout est dans L.17, la procédure dans D.46. Il suffit de lire et appliquer.

On connait bien les réticences lorsqu'il y a un changement.
Combien de temps pour l'appliquer ?
Comme le compte séparé, 15, 18, 25 ans ?

Viviane
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 06 sept. 2018 :  20:45:29  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Depuis la modif de l'"article 17

En mĂȘme temps, la modif de l'article 17 ne fait que reprendre ce que dit d46 depuis la saint glin glin...donc cet arrĂȘt n'est pas forcĂ©ment si obsolĂšte que ça...
Signature de Viviane 
DĂ©cret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

GĂ©dehem
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Revenir en haut de la page 17 PostĂ© - 06 sept. 2018 :  22:21:50  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
C'est l'inverse . D = décret d'application de la loi.
Le problÚme de D.46, qui précise la procédure à appliquer, c'est qu'il n'existait pas de disposition légale correspondante.
C'est chose faite depuis 08.2015 : L. 17 expose ce qu'il en est : extinction automatique du mandat du syndic lorsque l'AG est appelée à le désigner.
Avec un plus, le texte précisant la procédure à appliquer > TGI. Ce qu'indiquait déjà D.46, qui maintenant enfonce le clou.
Principe dans la loi, modalité d'application et procédure dans le décret d'application. Tout est dans le bon ordre.

Il n'y a depuis 3 ans plus aucune ambiguïté, plus de doute.
Sauf pour les réfractaires aux changements, aux tenants des habitudes, qui ne sont pas spécifiques à la copropriété.
Comme pour le compte séparé obligatoire depuis 18 ans, malgré ce qu'en disent encore certains. Du type "Séparé dans les comptes du syndic".
OĂč ceux qui, par confort ou paresse, se satisfont d'une prolongation du mandat.

Cathy indiquait : "Il ne m'apparaissait pas logique que si un vote rejetait la dĂ©signation comme syndic du sortant, ce dernier puisse ĂȘtre syndic jusqu'Ă  la fin de son mandat "

2 points :
- un vote "de rejet" voudrait dire "vote à la majorité requise du rejet de la proposition", ce qui veut dire "décision", ici d'un refus de le désigner.
Ce qui est autre chose que l'impossibilité de décider quoi que ce soit, faute d'une majorité 'pour' ou 'contre'.
Ce qui est diffĂ©rent ... mais revient au mĂȘme : le syndicat n'ayant pas dĂ©signĂ© le syndic en est aussitĂŽt dĂ©pourvu. Recours au TGI pour le dĂ©signer.

- "pas logique" : on peut le penser, l'interpréter ainsi. Mais ici la logique rejoint la rÚgle de droit : la question "désignation du syndic" soumise à l'AG entraine de droit extinction du mandat du sortant.

ÉditĂ© par - GĂ©dehem le 06 sept. 2018 22:40:08

andre78fr
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Revenir en haut de la page 18 PostĂ© - 06 sept. 2018 :  22:30:22  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Je pense que si le prĂ©sident de la 3Ăšme cour de Cassation, spĂ©cialisĂ©e dans les questions de copropriĂ©tĂ©, venait en personne expliquer le contraire, nous aurions le mĂȘme discours de GĂ©dehem ;-)

GĂ©dehem
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Revenir en haut de la page 19 PostĂ© - 06 sept. 2018 :  22:44:14  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Encore faudrait-il qu'il vienne expliquer le contraire des textes modifiés.
Ce qui serait plus que surprenant, sauf Ă  le classer dans les ignorants des nouvelles dispositions, ce que je ne crois pas un seul instant ......

Le droit Ă©volue, la jurisprudence avec....Tout le monde connait ses revirements.
Il arrive que le juge 'dise le droit" lorsque les textes sont ambigĂŒes ou silencieux. Il faut combler le vide. Ce qui Ă©tait alors le cas sur notre sujet.
Lorsqu'ils sont précis, il les rappelle et rend une solution dans ce sens.

ÉditĂ© par - GĂ©dehem le 06 sept. 2018 23:01:40

andre78fr
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 20 PostĂ© - 06 sept. 2018 :  23:01:11  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Pascal Chauvin, si tu nous lis ;-)
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