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deros1
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48 message(s)
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Posté - 14 sept. 2009 :  09:58:57  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

Ma femme et moi voulons acheter un appartement détenu par une SCI familiale. Un moyen de le faire est d’acquérir les parts sociales de la SCI. Nous payons alors les droits d’enregistrement de 5% sur la valeur des parts sociales i.e. la valeur de l’appartement moins les comptes courants et moins la dette encore présente dans la SCI?
Existe-il une décote dans la valeur des parts sociales (donc dans la valeur de l’appartement), justifiées par exemple par le fait qu’il puisse exister un passif caché ?

L’acquisition se réalise et se fait uniquement en numéraire, le nouveau passif de la SCI est constitué alors uniquement des parts sociales, l’actif uniquement de l’appartement qui est la résidence principale.
Pouvons-nous être locataires à titre gratuit, alimenter la SCI en compte courant pour qu’elle puisse faire face aux charges courantes (charges de la copropriété) mais aussi taxes foncières, facture EDF,… ? Est-ce que un cas classique, y a t-il risque de requalification par l’administration fiscale?

Édité par - deros1 le 14 sept. 2009 10:01:04

dethau
Contributeur actif



383 message(s)
Statut: dethau est déconnecté

 1 Posté - 14 sept. 2009 :  12:08:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
l valeur de l’appartement moins les comptes courants et moins la dette encore présente dans la SCI?
Vous n'acheterez pas l'appartement mais les parts sociales dont la valeur marchande tiendra déjà compte des éléments passifs de la SCI.

Existe-il une décote dans la valeur des parts sociales (donc dans la valeur de l’appartement), justifiées par exemple par le fait qu’il puisse exister un passif caché ?
Réponse négative.
Pour ce qui concerne le passif "caché", l'acte de cession contiendra une clause de "garantie de passif".
Confier la rédaction de l'acte à un notaire sera la meilleure assurance d'une transaction sans surprise désagréable ultérieure.


Pouvons-nous être locataires à titre gratuit, alimenter la SCI en compte courant pour qu’elle puisse faire face aux charges courantes (charges de la copropriété) mais aussi taxes foncières, facture EDF,… ?
Réponse affirmative.
Votre intêrêt est de ne pas verser de loyer à la SCI car, d'une part, la SCI (donc vous) serait redevable de l'impôt sur les revenus fonciers,et,d'autre part, vous perdriez le bénéfice de l'exonération de la plus value en cas de revente de cet appartement.


Est-ce que un cas classique, y a t-il risque de requalification par l’administration fiscale?
Il s'agit d'un cas classique qui ne sera pas remis en question par l'administration fiscale si ce n'est sur le point de la valeur réelle des parts pouvant toujours être sous-estimée selon les données en possession de l'administration.

deros1
Nouveau Membre

48 message(s)
Statut: deros1 est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 14 sept. 2009 :  15:23:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci pour les réponses dethau. Ce que je voulais dire au sujet de la valeur des parts sociales, c'est:
valeur des parts sociales = actif - dettes - comptes courants

dethau
Contributeur actif



383 message(s)
Statut: dethau est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 14 sept. 2009 :  16:46:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
la valeur des parts sociales, c'est:
valeur des parts sociales = actif - dettes - comptes courants

Mathématiquement :
valeur du patrimoine de la SCI
- le passif (dettes+montant des comptes courants d'associés)
= valeur de l'ensemble des parts.
 
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