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Martin09
Contributeur débutant

61 message(s)
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Posté - 26 juil. 2018 :  07:47:09  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,
Cas de figure un peu particulier, dans la copropriété un père de famille, Monsieur X, a l'usufruit de quatre appartements les lots 5, 7, 8 et 9.

La nue-propriété du lot 5 est possédée par son fils romain.

La nue-propriété du lot 7 est possédée par un autre de ses fils jérôme.

La nue-propriété du lot 8 est possédée par sa fille joelle.

La nue-propriété du lot 9 est possédée par son autre fille Karinne.

Combien de comptes de copropriétaire, le comptable du syndic doit ouvrir pour pouvoir gérer ces quatre appartements ?

rambouillet
Pilier de forums

15099 message(s)
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 1 Posté - 26 juil. 2018 :  08:16:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
les nus-propriétaires étant différents, il faut en ouvrir un pour chacun, donc quatre...

Martin09
Contributeur débutant

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Revenir en haut de la page 2 Posté - 26 juil. 2018 :  08:44:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le comptable de la copropriété n'a ouvert qu'un compte intitulé consorts "nom de la famille".

Quelles sont les conséquences juridiques en cas de dettes ou de vente d'un lot ?

ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 3 Posté - 26 juil. 2018 :  09:33:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Si Karine ne paye pas, je ne vois pas comment le syndicat va pouvoir attaquer ou réclamer lors de la vente à 'Consorts nom de famille' l'impayé de Karine, désignation de cpnsorts qui n'existe que dans les seuls comptes du syndicat, et nulle part ailleurs.

Martin09
Contributeur débutant

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Revenir en haut de la page 4 Posté - 26 juil. 2018 :  09:47:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Donc il y a un désordre comptable incroyable, comment faut-il faire pour résoudre le problème ?

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 5 Posté - 26 juil. 2018 :  10:21:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
le syndic doit ouvrir un compte copropriétaire par entité juridique différente

ici il y a un usufruitier pour 4 nu propriétaires différents...donc 4 comptes différents

il faut exiger qu'il crée les 4 comptes dés la connaissance du démembrement

au besoin le CS lui adresse un courrier en RAR

Martin09
Contributeur débutant

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Revenir en haut de la page 6 Posté - 26 juil. 2018 :  10:58:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le syndic a connaissance du démembrement de ces quatre appartements puisque sur la feuille de présence lors des assemblées, le démembrement est précisé et qu'il y a souvent quatre personnes qui votent aux assemblées pour ces lots.

Par le passé, un copropriétaire lui a même demandé d'ouvrir 4 comptes pour ces lots et il a répondu que ce n'était pas nécessaire....

ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 7 Posté - 26 juil. 2018 :  11:05:37  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il faut refuser les comptes tenus de cette manière. le souci est que les 4 consorts ont peut-etre une majorité suffisante pour empêcher la manoeuvre. Il faut leur faire comprendre que cela pourrait en tant que preuve leur être reproché plsu tard a tous les quatre.

Au fait, comment votent-ils, avec un seul compte ou quatre comptes?

Martin09
Contributeur débutant

61 message(s)
Statut: Martin09 est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 26 juil. 2018 :  11:17:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ils votent avec quatre comptes et le syndic bénévole est l'un des quatre nue-propriétaire Jérôme.

ribouldingue
Pilier de forums



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Statut: ribouldingue est connecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 26 juil. 2018 :  12:03:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
C'est juste consternant....


Votre syndic bénévole merite un coup de pieds au luc. Ont-ils la majorité à quatre?

ainohi
Contributeur vétéran

1751 message(s)
Statut: ainohi est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 26 juil. 2018 :  12:57:30  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ce qui importe est que, lors des assemblées, chaque couple nu-propriétaire – usufruitier soit représenté par un mandataire commun qui est, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic. Cela semble être fait, mais il y a peut-être lieu à vérifier si les personnes qui votent en assemblée sont bien ces mandataires communs. Lors des votes à la majorité de l'article 26, compte pour un copropriétaire chaque ensemble nus-propriétaires – usufruitiers différent. Pour ce qui concerne les lots en question, il faut compter quatre copropriétaires distincts.

L'ouverture en comptabilité d'un seul compte de copropriétaire est parfaitement justifié si les conventions de démembrement de propriété des lots mettent à la charge de l'usufruitier toutes les dépenses quelles qu'elles soient, ce qui est assez fréquent. Dans le cas contraire, en toute rigueur, le syndic aurait dû ouvrir cinq comptes puisqu'il y a quatre nues-propriétés distinctes et un seul usufruitier. En cas d'impayé, il appartient au syndicat de rechercher, au vu des conventions de démembrement ou, à défaut, des articles 605 et 606 du code civil, à quelles dettes exactement correspondent les sommes impayées et qui en est redevable. Ce peut être un vrai casse-tête parce qu'il n'y a de droit aucune solidarité entre un nu-propriétaire et un usufruitier : le démembrement crée deux droits de propriété parfaitement distincts. Si le nu-propriétaire et l'usufruitier prétendent réciproquement que ce n'est pas lui mais l'autre qui est redevable de la dette, le syndic devra attraire les deux afin que le juge dise qui doit payer quoi. Heureusement, pour la très grande majorité des dépenses, la personne redevable est l'usufruitier. Lorsque s'appliquent les dispositions supplétives du code civil, le nu-propriétaire n'est redevable que des dépenses d'amélioration et de certaines grosses réparations. Un simple ravalement est ainsi à la charge de l'usufruitier. S'il y a un impayé et que le débiteur n'est pas l'usufruitier, le syndic devra ouvrir un compte qui soit propre au débiteur. Tant qu'il n'y a pas d'impayé, il n'est pas impératif de le faire.

Édité par - ainohi le 26 juil. 2018 12:59:48

Martin09
Contributeur débutant

61 message(s)
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Revenir en haut de la page 11 Posté - 26 juil. 2018 :  17:02:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Des charges de grosses réparations ont été payées par les nue-propriétaires, donc ce n'est pas l'usufruitier qui payait toutes les dépenses.




JPM
Modérateur

5969 message(s)
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 28 juil. 2018 :  07:36:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Ainohi :
citation:
L'ouverture en comptabilité d'un seul compte de copropriétaire est parfaitement justifié si les conventions de démembrement de propriété des lots mettent à la charge de l'usufruitier toutes les dépenses quelles qu'elles soient, ce qui est assez fréquent


Cela est inexact.

Il y a quatre nus-propriétaires différents, donc quatre entités juridiques distinctes. D'où la nécessité d'ouvrir un compte pour chaque entité.

Par ailleurs il n'est pas exact qu'il soit courant de mettre à la charge de l'usufruitier toutes les dépenses.

Il doit y avoir quatre désignations de mandataire commun. Les quatre désignations peuvent investir la même personne.

Attention : hormis dans le cas d'existence d'une clause spécifique dans la désignation, le mandataire commun n' officiellement pour mission que la réception des courriers et notification. Il est toujours souhaitable d'étendre cette mission avec l'accord des intéressés.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 13 Posté - 28 juil. 2018 :  08:19:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
JPM: c'est ce que j'avais déjà écrit au message 5...


citation:
Initialement posté par nefer

le syndic doit ouvrir un compte copropriétaire par entité juridique différente



ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 14 Posté - 28 juil. 2018 :  08:47:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pour ma part j'en reste a ce que j'ai écrit, il faut refuser l'approbation des comptes tel que proposés, qui fait courir au syndicat un risque concernant l'identité des payeurs, et le cas échant des non-payeurs.

En outre, chaque lot de copropriété est obligatoirement attaché a un fonds travaux, quand bien même celui-ci n'est pas abondé, et celui-ci est indépendant du propriétaire du lot.

Une telle comptabilité est impossible à reprendre (puisque les exercices auraient deja été approuvés, le cas échéant le sydnic absout d'avance par des quitus répétés, que la recréation de comptes individuels nécessiterait autant de travail que la tenue annuelle d'une compta, en revenant sur des pièces justificatives plus forcément toutes 'en ordre', etc...), et en cas d'approbation des comptes par la majorité intéressée, il faut le cas échéant agir devant un Juge, malheureusement au TGI.

Il est possible que en cas de possession d'un contrat d'assistance juridique, le copropriétaire qui agisse soit soutenu par l'assistance juridique en question

Édité par - ribouldingue le 28 juil. 2018 09:00:04

Martin09
Contributeur débutant

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Revenir en haut de la page 15 Posté - 28 juil. 2018 :  18:44:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le problème que l'on rencontre maintenant est que suite à notre changement de syndic (le précédent était en dessous de tout), le nouveau syndic ne veut pas prendre le risque de reprendre les comptes en l'état.

De surcroît, il semblerait qu'il y ait des différents dans la famille ''Consorts'' en question...


nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 16 Posté - 28 juil. 2018 :  18:52:50  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
le nouveau syndic est il un professionnel?

ribouldingue
Pilier de forums



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Statut: ribouldingue est connecté

Revenir en haut de la page 17 Posté - 28 juil. 2018 :  18:57:27  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Combien de comptes de copropriétaire, le comptable du syndic doit ouvrir pour pouvoir gérer ces quatre appartements ?
Donc vous nous avez induit en erreur avec cette question d'une part et en ne réagissant pas aux réponses.

citation:
Ils votent avec quatre comptes et le syndic bénévole est l'un des quatre nue-propriétaire Jérôme
Et la c'est donc carrément faux....

Les comptes ont été approuvés?

les quitus ont été donnés?

Si oui et oui, c'est le syndicat qui est en faute, pas le sydnic, et le nouveau syndic ne voulant pas reprendre les comptes tels que, cela n'a rien d'étonnant, il ne reprend que le solde bancaire, le reste ne l'intéresse pas.

Est-ce que le solde bancaire est compatible avec la compta précédente, est qu'il y a des impayés et des litiges?

Est-ce que quelqu'un a précédemment vérifié les comptes?

Martin09
Contributeur débutant

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Revenir en haut de la page 18 Posté - 28 juil. 2018 :  19:13:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le nouveau syndic est un professionnel, les derniers comptes n'ont pas été approuvés et le quitus n'a pas été donné à l'ancien syndic Jérôme.

L'annexe n'est pas équilibrée, par contre la copropriété n'a pas de dette fournisseurs.

ribouldingue
Pilier de forums



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Statut: ribouldingue est connecté

Revenir en haut de la page 19 Posté - 28 juil. 2018 :  20:27:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Donc ou se situe le problème? Qu'on y comprenne quelque chose.....

Martin09
Contributeur débutant

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Revenir en haut de la page 20 Posté - 28 juil. 2018 :  22:21:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le nouveau syndic va ouvrir quatre comptes copropriétaires pour les quatre appartements ''Consorts'' et c'est très bien (des années que je le demandais à l'ancien syndic).

Le problème est que le nouveau syndic a indiqué qu'il lui serait impossible de reprendre l'ancienne comptabilité à cause de ce compte commun; je n'ai pas très bien compris ce que cela signifie.
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