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mamars
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PostĂ© - 25 juil. 2018 :  00:22:50  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonsoir,

Avec la nouvelle loi ALUR est il possible de se séparer de son syndic au bon de la première année ou la seconde si celui-ci a été élu pour trois ans en AG

Je ne vois nul part ce point....

merci pour vos lumières.


rambouillet
Pilier de forums

15099 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

 1 PostĂ© - 25 juil. 2018 :  07:43:29  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Avec la nouvelle loi ALUR est il possible de se séparer de son syndic au bon de la première année ou la seconde si celui-ci a été élu pour trois ans en AG


C'est normal que vous ne trouviez nulle part...

En fait, on peut se séparer à tous moments d'un syndic, il suffit pour cela qu'une AG soit convoquée avec à l'OdJ : révocation du syndic Machin et désignation d'un syndic avec des projets de contrats, etc...). Et ensuite, vous décidez,

Mais sachez que si vous faites cela en cours de mandat : 1 ou 2 an alors que le mandat est de 3 ans, alors il vous faut de très bons arguments pour le faire et bien les indiquer sur le PV, car à tous coups le syndic vous assignera en justice pour paiement du contrat jusqu'à la fin avec en plus certainement des DI.

Donc si vous parlez d'une procédure "douce" pour arrêter un contrat de syndic, NON, aucun texte n'existe..... et in contrat doit , à priori, être respecté : on garde son syndic sur 3 ans.... et on se prépare pour en changer à la fin de son contrat....

Franck1966
Contributeur vétéran



France
1374 message(s)
Statut: Franck1966 est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 25 juil. 2018 :  20:17:17  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Mamars, la loi Alur n'a rien modifié sur les durées des contrats de syndic.
Vous avez toujours pu vous séparer du syndic en convoquant une AG, mais comme l'a très bien dit Rambouillet, attention à la riposte.
Il vaut mieux bien préparer la dernière AG du contrat du syndic, et prevoir la mise en concurrence, en ayant bien tout préparé en CS (sans le syndic évidemment ...)
Signature de Franck1966 
Franck V

Stéphane
Contributeur vétéran

1038 message(s)
Statut: Stéphane est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 25 juil. 2018 :  20:34:27  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Qu'est-ce qu'un mandat social Ă  comparer d'un "contrat commercial" ?

...Un "contrat commercial" ne peut être cassé sans risque de 'dommage collatéral' (en cas de conflit) que par l'accord des 2 parties. Un "mandat social" (le fondé de pouvoir d'un syndic) ne peut l'être de droit que par la simple volonté de son mandant (le syndicat).

Cela est institué depuis 1965 il me semble.


ainohi
Contributeur vétéran

1751 message(s)
Statut: ainohi est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 25 juil. 2018 :  22:08:01  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Le mandat est, par définition un contrat par lequel le mandataire reçoit pouvoir d'agir au nom du mandant (article 1984 du code civil). Le mandant a la possibilité de le révoquer à tout moment (article 2004). Lorsque le mandat de syndic de copropriété est donné à un professionnel, il l'est à titre onéreux et, de ce fait, la révocation peut donner lieu à indemnisation du mandataire comme prévu aux articles 1231-1 et 1231-2, l'exécution forcée en nature étant exclue. C'est pourquoi révoquer le syndic fait courir le risque de devoir des dommages et intérêts au syndic révoqué. Cela ne doit être décidé que pour un motif sérieux, généralement un manquement grave du syndic à ses obligations envers le syndicat des copropriétaires.

GĂ©dehem
Modérateur

14257 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 26 juil. 2018 :  23:20:44  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Il faut comprendre la rupture du mandat du syndic avant l'échéance initialement définie comme il en serait du licenciement d'un employé avant le terme de son contrat de travail : cette rupture doit être dûment motivée, motifs rapportés au PV de l'AG.

A défaut, ou si les motifs avancés sont futiles, il s'agit d'une très classique rupture abusive, ouvrant droit au paiement de DI.

Sur la question posée, le mandat ayant été donné au syndic pour 3 ans, sa rupture anticipée n'est possible que pour de graves manquements, ou éventuellement après transaction amiable avec le syndic contre indemnisation. Laquelle correspondra au moins aux honoraires de la période restante.

NB : le mandat de 3 ans, obligatoirement de date Ă  date, est Ă  proscrire.

Stéphane
Contributeur vétéran

1038 message(s)
Statut: Stéphane est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 02 aoĂ»t 2018 :  11:37:17  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Le code civil ne semble pas traiter directement des relations syndicat/syndic.
Son article 1984 (De la nature et de la forme du mandat) en est par là assez éloquent en ce sens où les droits du mandataire y sont régis par contrat, alors que ceux du mandataire légal (le cas du syndic de copro) y sont par la loi, ce qui me semble assez différent pour éveiller le doute.

En l'occurrence, la loi dit : (art.18) "Quand l'assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic.".
...Que faut-il entendre ? La révocation, comme j'ai tendance à le penser, est-elle réellement dans tous les cas "de plein droit" ?
Certains cas peuvent à l'évidence paraîtrent abusifs, mais lesquels par exemple ??
Je n'arrive pas à remettre la main sur l'échange parlementaire en assemblée législative à propos de cet alinéa j de l'article 18 qui a été conclu par la phrase : "En somme, le client est roi" (dixit de mémoire).

La prudence serait néanmoins de suivre les 2 dernières interventions, ainsi que les conseils donnés par le "service-public.fr" : https://www.service-public.fr/parti...roits/F31671

Viviane
Pilier de forums

4261 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 03 aoĂ»t 2018 :  17:32:19  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
L'article est parfaitement clair, je ne comprends pas trop les questions que vous vous posez.

En désignant un nouveau syndic avant la fin du mandat du syndic en place, vous révoquez celui en place. Donc vous lui dites : vous n'êtes plus notre syndic, et partant vous lui dites :on vous paye plus.

De son côté, l'ex syndic peut contester la décision et demander à être payé jusqu'à la fin du mandat.

Et si le syndicat refuse, saisir le juge pour l'obtenir. Et le juge tranchera. Si le changement de syndic n'est pas motivé, ça pèsera dans la balance. Pèseront aussi toutes les preuves que le syndicat pourra amener de l'incompétence du syndic révoqué.

La question est donc de mesurer le risque.

- si vous changez de syndic le 25 mai, avec un mandat courant jusqu'au 30 juin, il s'est de toute façon déjà payé son trimestre. A vous de savoir si vous comptez lui réclamer le prorata entre le 25 mai et le 30 juin. Si oui, il vous faut motiver la révocation.

- si vous changez le 25 mai alors qu'il avait mandat jusqu'au 31 décembre, vous pouvez parier qu'il réclamera le paiement du 1er juillet au 31 décembre. Si vous voulez pas payer il vous faut motiver sérieusement la révocation.

- Si vous changez le 28 juin alors que mandat jusqu'au 30, ça vaut pas la peine de se prendre le chou...
Signature de Viviane 
DĂ©cret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

GĂ©dehem
Modérateur

14257 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 04 aoĂ»t 2018 :  21:21:20  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Stéphane relève justement la nature différente du mandat social du syndic, qui n'est pas celle de Code civil.
Ce point a été de nombreuses fois relevé.
C'est vers la loi qu'il faut se tourner, ainsi que vers la décision d'AG le désignant.

Concernant "la révocation" du syndic avant le terme de son mandat initialement retenu, il doit être compris comme la réponse à une faute, révocation compris comme sanction, à l'image du licenciement dans le cas d'un contrat de travail.
Cette révocation doit être justifiée, motifs rapportés au PV.

On parle bien ici d'une fin de mandat anticipée, avant son terme initial, au bout d'1 ou 2 ans pour un mandat initial de 3 ans.

Il en va tout autrement lorsque la question de la désignation du syndic intervient en fin de mandat, généralement quelques semaines, voir 1 ou 2 mois avant l'échéance initiale.
La question posée à l'AG entraine à cette date extinction du mandat en cours, peu importe que le sortant soit renouvelé ou qu'un autre soit désigné.
Si personne n'est désigné, il n'y a plus de syndic, le mandat du sortant était-il prévu à échéance 15 jours ou 1 mois plus tard.
Il s'est Ă©teint, point final.( L.art.17)
Il n'y a pas là "révocation" du mandat, mais extinction 'normale'.

Édité par - Gédehem le 04 août 2018 21:23:39

Stéphane
Contributeur vétéran

1038 message(s)
Statut: Stéphane est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 05 aoĂ»t 2018 :  16:51:44  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Dans notre cas, la grande messe annuelle se déroule en février/mars. Notre dernier syndic y propose depuis sa 1ère désignation la résolution suivante :
"L'AG désigne en qualité de syndic la sté xxx , pour une durée de 2 ans. Le contrat de mandat du syndic entrera en vigueur le 01/07/xx et prendra fin le 30/06/+2"
(ce qui est voté comme tel depuis quelques années) ; (notre exercice est du 01/01 au 31/12)

...J'ose espérer que , mettons la prochaine AG en février de l'exercice n+2, la désignation d'un nouveau cabinet et sa prise de fonction au 1er du mois suivant entrainera "révocation de plein droit" (sans DI), alors que la résolution annonçait sa fin 4 mois plus tard ?

Je vous rejoindrais dans le cas où il serait décidé, sans plus de motivations que pour celui d'un coût inférieur par exemple, la désignation d'un autre cabinet pour l'année n+1 au lieu de n+2 au moment de l'AG annuelle, ou lors d'une spéciale.

Stéphane
Contributeur vétéran

1038 message(s)
Statut: Stéphane est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 06 aoĂ»t 2018 :  00:08:53  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
J'ai finalement retrouvé l'échange parlementaire (travaux de la commission des affaires économiques dans l'élaboration du projet ALUR) que j'évoquais.

Il semble me confirmer que je suis dans mon droit en ce qu'une révocation faite lors d'une AG 'normale', donc plutôt en fin de mandat de son futur ex, n'est pas à même de justifier une demande de paiement de la prestation jusqu'à la date prévue au contrat, et donc encore moins des DI.


citation:
AMENDEMENT N°CE1013
Loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (textes n°1179 & 1286)
----------
ARTICLE 26
Après l’alinéa 22, insérer l’alinéa suivant :
« L’élection d’un nouveau syndic en cours de mandat vaut révocation du mandat en cours. ».
EXPOSÉ SOMMAIRE
Actuellement, les durées de mandat doivent être précises. Néanmoins, les dates d'assemblées générales ne coïncident jamais, en pratique, avec la fin du mandat. De ce fait, si un nouveau syndic est élu au cours d'une assemblée générale convoquée deux mois, par exemple, avant la fin du mandat du syndic en place, il arrive que le syndic révoqué de facturer ses honoraires jusqu'à la fin du mandat théorique. L'amendement permet de remédier cette incertitude juridique.


citation:

Présidence de M. François Brottes Président
– Suite de l’examen du projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (n° 1179) (M. Daniel Goldberg et Mme Audrey Linkenheld, rapporteurs)
La commission a poursuivi le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (n° 1179) (M. Daniel Goldberg et Mme Audrey Linkenheld, rapporteurs).
(...)
TITRE II - LUTTER CONTRE L’HABITAT INDIGNE ET LES COPROPRIÉTÉS DÉGRADÉES
Chapitre Ier - Repérer et prévenir l’endettement et la dégradation des copropriétés
Section 3 - Améliorer la gouvernance et la gestion de la copropriété pour prévenir son endettement
(...)
Puis elle examine l’amendement CE 1013 du rapporteur.
M. le rapporteur. Actuellement, les durées de mandat du syndic doivent être précises ; mais les dates d’assemblées générales ne coïncident jamais, en pratique, avec la fin du mandat. De ce fait, si un nouveau syndic est élu au cours d’une assemblée générale convoquée deux mois, par exemple, avant la fin du mandat du syndic en place, il arrive que le syndic révoqué facture des honoraires jusqu’à la fin du mandat théorique. L’amendement remédie à cette situation d’incertitude juridique.
Mme la ministre. Avis favorable.
M. Benoist Apparu. Cela veut-il dire que, si le contrat est rompu avant son terme, le syndic n’a droit à aucune indemnité ?
M. le rapporteur. Pas nécessairement. Si l’assemblée générale élit un nouveau syndic, le contrat en cours est rompu ; cela ne veut pas dire qu’il n’y a pas d’indemnisation – tout dépend de ce que prévoyait le contrat.
(M. le rapporteur.) Si le syndic est révoqué par l’assemblée générale alors que son mandat n’est pas achevé, c’est que celle-ci nourrit quelques griefs à son encontre. Le syndic révoqué ne doit plus pouvoir par exemple réclamer des honoraires…
M. le président François Brottes. Existe-t-il un mécanisme organisant la transition entre les deux mandats ?
Mme la ministre. C’est d’ordre réglementaire.
M. Benoist Apparu. Vous ne prévoyez donc aucun préavis pour la révocation d’un syndic ; pourtant, nous venons tout juste de fixer un préavis de trois mois dans la situation inverse, celle d’un syndic qui renonce à gérer une copropriété. Dans les deux cas, on peut supposer que la relation se passe mal : le parallélisme des formes n’est pas assuré.
M. le rapporteur. L’élection d’un nouveau syndic – qui se fait rarement sans raison particulière ! – pourra en effet se faire sans préavis ; le syndic révoqué ne peut continuer d’administrer la copropriété ! Cela n’empêche nullement le contrat de prévoir des indemnités.
Pourquoi y aurait-il un parallélisme des formes ? La relation n’est pas symétrique ! Le syndic fournit une prestation. En outre, dans le cas du syndic qui renonce à son mandat, il faut bien que quelqu’un continue d’administrer la copropriété : d’où la nécessité du préavis dans cette hypothèse.
M. Benoist Apparu. Dans un contrat de bail classique, il y a un préavis des deux côtés.
M. le rapporteur. Mais ce n’est pas une prestation.
M. le président François Brottes. En quelque sorte, le client est roi.
La Commission adopte l’amendement CE 1013.
(...)

(M. Benoist Apparu fut Secrétaire d’État puis Ministre délégué chargé du Logement, du 23/06/2009 à 10/05/2012)

(cet alinéa est repris dans l'avant projet de réforme du GRECCO)

Édité par - Stéphane le 06 août 2018 00:20:35

Viviane
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Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 08 aoĂ»t 2018 :  16:45:34  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
J'ose espérer que , mettons la prochaine AG en février de l'exercice n+2, la désignation d'un nouveau cabinet et sa prise de fonction au 1er du mois suivant entrainera "révocation de plein droit" (sans DI), alors que la résolution annonçait sa fin 4 mois plus tard ?


Vous pouvez espérer, et vous verrez...

En février, le syndic se sera déjà payé jusqu'à fin mars.

Resteront Ă  courir 3 mois de son mandat.

Vous verrez bien s'il juge utile de vous les réclamer en justice, et s'il gagne.

A votre place, soit vous avez des griefs solides et vous les exposez dans le PV, soit vous ĂŞtes prĂŞts Ă  faire une croix sur ces 3 mois.
Signature de Viviane 
DĂ©cret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

rambouillet
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Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 08 aoĂ»t 2018 :  17:35:18  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Vous verrez bien s'il juge utile de vous les réclamer en justice, et s'il gagne.


a mon avis, il se servira avant de passer les comptes au successeur....

Stéphane
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 08 aoĂ»t 2018 :  18:08:08  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
mamars,

Je pense qu'un mandat "de 3 ans révoqué au bout de 2" ne vous fait potentiellement prendre aucun risque financier.

Potentiellement seulement : Pouvez-vous préciser les termes de votre dernier PV d'AG sur la désignation du syndic, et aussi, cela me semble important, les dates de début/fin de vos exercices ainsi que les dates habituelles de votre messe annuelle ?

Viviane
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 08 aoĂ»t 2018 :  22:49:44  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
a mon avis, il se servira avant de passer les comptes au successeur....

Avant le compte séparé vraiment obligatoire, c'était sur etcertain
Depuis, c'est plus délicat... parce que prendre des sous sur un compte bancaire qu'on n'a pas le droit de gérer, à ma connaissance c'est du pénal...
A moins qu'il se paye avant l'AG...



citation:
Je pense qu'un mandat "de 3 ans révoqué au bout de 2" ne vous fait potentiellement prendre aucun risque financier.


Et sur quelle base vous "pensez" ça ? Vous croyez vraiment qu'un syndic va renoncer à un an d'honoraires ? Et du coup ça servirait à quoi de désigner le syndic pour 3 ans si on peut le virer au bout de deux ? Et pourquoi pas un d'ailleurs ?
Signature de Viviane 
DĂ©cret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 08 août 2018 22:52:32

rambouillet
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Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 09 aoĂ»t 2018 :  07:14:42  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Depuis, c'est plus délicat... parce que prendre des sous sur un compte bancaire qu'on n'a pas le droit de gérer, à ma connaissance c'est du pénal...

c'est pas du pénal dans la mesure où le contrat est annuel, payable éventuellement par trimestre... et pour affirmer tout cela, il faut attendre ce que dira un juge que le syndicat devra obligatoirement saisir, d'où des frais supplémentaires,etc...
Vu du côté du syndic: je me sers et j'attends ce que dira le juge saisi par un autre, est plus sur que de saisir moi-même le juge pour avoir des DI...

ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 09 aoĂ»t 2018 :  10:25:45  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
pareil, je pense que ce n'est pas du pénal, c'est du droit des contrats, donc du civil.

citation:
Je pense qu'un mandat "de 3 ans révoqué au bout de 2" ne vous fait potentiellement prendre aucun risque financier.
Comme on dit, les conseilleurs ne sont pas les payeurs.

Je ne m'y risquerais pas d'abord, et je ne le conseillerais à personne, sauf bien entendu non seulement en ayant une bonne raison, mais en oure en la mentionnant dans le texte de la désignation du sydnic en cours ou par une résolution spécifique de résiliation en espérant qu'elle ait été prévue a l'OJ...


A mon avis, ca va deja être la bagarre avec le syndic de trois ans à qui il reste encore une année pour lui faire écrire à l'OJ qu'on va désibgner un autre sydnic, et que personne au conseil ne se presse pour lui demander un nouveau devis.
 
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