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ina
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PostĂ© - 06 juil. 2018 :  10:36:27  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

Nous avons eu cette année beaucoup de surprises au sujet de la comptabilité.
La liste individualisée des copropriétaires qui fait suite à l'annexe 1 a été établie en annexe 6 et annexe7. À tort certains copropriétaires se trouvaient créditeurs de sommes importantes (2000 à 4000 €), d'autres, débiteurs de sommes aussi importantes.
Comme le syndic n'a pu ou voulu nous soumettre les annexes lors de la préparation de l'AG, c'est lors de l'envoi de la convocation que le conseil syndical a fait la découverte et l'a signalée au syndic.
Lors de l'AG les comptes ont malgré tout été approuvés avec des réserves : la correction de ces erreurs dans les trois semaines qui suivent et la présentation d'une balance avec les comptes corrigés. Les comptes ont été corrigés et une balance au 22 juin 2018 émise. Nous souhaitions une balance au 31/12/2017. Le syndic nous dit que ce n'est pas possible.
Question : les comptes de 2017 ne sont pas clôturés avant l'AG. Comment peut-on obliger le syndic à rectifier les comptes de l'année 2017, quels moyens de pression utiliser ?

Et il y a eu d'autres erreurs comme le remboursement de la répartition en mai, avant le vote de l'approbation des comptes par l'AG, aux copropriétaires prélevés mensuellement. Et encore d'autres, qui même réparées peuvent mettre des copropriétaires en difficulté.

Qui pourrait penser qu'un syndic d'un grand groupe (F) pourrait agir ainsi.




rambouillet
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 1 PostĂ© - 06 juil. 2018 :  10:54:29  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Si les comptes 2017 ont été approuvés, alors il ne peut plus rien changer. Il ne peut apporter les corrections qu'en 2018, ce qui en soit n'est pas gênant si une vente n'a pas eu lieu entre temps.

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 06 juil. 2018 :  12:19:50  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
il est préférable de régler par virements plutôt que d'autoriser des prélèvements


ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 06 juil. 2018 :  12:33:13  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
je ne suis pas d'accrod avec Ramboillet puisque des réserves ont été émises
citation:
Lors de l'AG les comptes ont malgré tout été approuvés avec des réserves : la correction de ces erreurs dans les trois semaines qui suivent et la présentation d'une balance avec les comptes corrigés
au seul bémol qu'il faut savoir si le syndic a accepté les réserves, ou bien dans le cas contraire, qu'il faut savoir quel mécanisme est mis en oeuvre pour approuver définitivement et sans réserve les comptes.


Le sydnic doit une comptabilité sincère

Une comptabilité qui indique que Monsieur Dupont doit 2000 euros alors qu'il est positif de 10 n'est non seulement pas sincère, puisque la comptable le sait, elle n'est pas fiable, et en outre elle prete a préjudice puisque si on change de syndic on peut se trouver avec un pataquès dont il se peut que Monsieur Dupont ne sorte pas content content, ce qui en cas de vente de son lot serait le ponpom.

ina
Contributeur actif

403 message(s)
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Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 06 juil. 2018 :  12:45:20  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Je suis bien d'accord. Prélevée trimestriellement, je n'ai pas subi certains impacts, mais j'ai néanmoins supprimé les prélèvements.

Louis92
Contributeur vétéran

France
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Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 06 juil. 2018 :  13:35:50  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
La teneur des réserves a-t-elle été décrite dans le PV de l'AG et le CS a-t-il été mandaté pour statuer sur la levée (ou non) des réserves pour autoriser le syndic à modifier en conséquences la répartition d'avant AG ?

Cdlt. Louis9.

ina
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 06 juil. 2018 :  14:14:56  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Les réserves ont été inscrites dans le PV, le CS n'a pas été explicitement mandaté pour lever les réserves, mais dans la mesure où le syndic a remis au CS la balance rectifiée, c'est une reconnaissance du mandat de statuer. Ce qui nous bloque c'est la date de rectification qui doit être celle du 31/12/2017. Les comptes ne sont pas clôturés avant l'AG alors pourquoi serait-ce impossible ?

Louis92
Contributeur vétéran

France
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Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 06 juil. 2018 :  17:00:35  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Les syndics partent souvent du principe que les comptes vont être approuvés à 100%. Il y a même un grand groupe qui envoie le résultat de la répartition avant l'AG et soustrait les excédents ou ajoute les insuffisances à l'appel de fonds suivant comme si les comptes étaient approuvés. Impossible n'existe pas en la matière, ce n'est que de l'informatique. Ce qui existe est une charge de travail pour rectifier des comptes non approuvés, charge de travail que le syndic veut éviter. La clôture n'est pas censée être déjà faite. Si la charge de travail est plus grande à cause de la clôture intempestive, c'est un risque pris par le syndic, il doit assumer. Assumer avec l'assistance du fournisseur du logiciel si besoin. Au pire, il repart d'une sauvegarde de la veille de la clôture intempestive.

Il ne faut pas accepter de s'entendre dire, il est impossible de prendre en compte la décision de l'AG. A quoi servirait les résolutions "approbation des comptes" dans les AG de copropriétés ?

Cdlt. Louis92.

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 06 juil. 2018 :  18:17:37  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
dans le cas présent, tout dépend du libellé de la résolution sur le PV. A mon avis, il y a ambiguïté car d'un côté, il y a approbation et de l'autre, des réserves, mais comment tout cela s'est retrouvé libellé ??????? les réserves n'étaient-elles pas que des paroles .....

ina
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 06 juil. 2018 :  18:20:39  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Les réserves sont écrites

Louis92
Contributeur vétéran

France
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Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 06 juil. 2018 :  18:45:04  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Pouvons-nous avoir le texte de la résolution ?

Il devrait exprimer que les comptes (et la répartition proposée qui va avec) ne sont pas corrects et que le syndic doit agir pour lever les réserves, c'est-à-dire pour rendre les comptes corrects et ce dans un délai donné.

Cdlt. Louis92.

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 06 juil. 2018 :  18:45:36  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
la résolution devrait indiquer:
sous réserves de l'imputation de la facture X (libellé et montant) en clé "charges escalier" au lieu de la clé " charges communes générales" (c'est un exemple)...., l'assemblée générale approuve les comptes de l'exercice 2017 pour un montant de

ina
Contributeur actif

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Statut: ina est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 06 juil. 2018 :  20:09:30  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
le texte de la résolution :
L'assemblée générale approuve les comptes de l'exercice du 01/01 /2017 au 31/12/2017 sous réserve :
- Transmission d'une balance comptable à jour des modifications faites suite aux erreurs d'écriture (comptes vendeurs acquéreurs, comptes débiteurs) avant le 30 juin 2018, dont la confirmation sera transmise aux copropriétaires.
- Toute explication sera donnée aux copropriétaires suite à la régularisation des charges.

nefer
Modérateur

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Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 06 juil. 2018 :  20:45:15  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
les réserves ne sont pas la transmission d'une balance: on ne sait pas les modifications qu'il faut apporter aux comptes avec votre 1er point

il faut énumérer les corrections qui doivent être apportées au relevé des dépenses présenté

que veut dir ele 2ème point ? : le syndic doit il écrire à chaque copropriétaire pour lui expliquer de quelle façon on fait la régularisation des charges ??

Louis92
Contributeur vétéran

France
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Statut: Louis92 est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 06 juil. 2018 :  20:58:18  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
D'accord avec nefer. Le syndic n'est pas engagé à rectifier les erreurs.

texte de résolution
citation:
- Toute explication sera donnée aux copropriétaires suite à la régularisation des charges.
Je comprends sur la régularisation des charges erronée. Expliquer n'est pas lever des réserves !

Le terme "réserves" ne devrait pas être utilisé s'il n'est pas question d'erreur, de correction d'erreur, de fourniture de nouveaux états. Le terme "réserves" est un mot vague pour enfumer.

En pareil cas, le CS doit préparer avant l'AG le texte de la résolution "approbation des comptes", le critiquer et le valider et s'y tenir pour qu'il soit dans le PV.

Cdlt. Louis92.

Édité par - Louis92 le 06 juil. 2018 20:59:16

ina
Contributeur actif

403 message(s)
Statut: ina est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 06 juil. 2018 :  21:30:56  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Le CS avait décidé de ne pas approuver les comptes. Le président de séance, membre du CS s'est laissé "manipuler" par le syndic pendant la séance. Donc le CS a voté en ordre dispersé et les consignes données aux copropriétaires n'étaient donc pas unanimes.
Il fallait régulariser les comptes de copropriétaires vendeurs créditeurs à tort de 5000 €, parfois plus et de leurs acheteurs dont l'un avait à tort un débit de 5900 € et d'autres copropriétaires. Impossible de tous les citer. Comment le syndic n'a-t-il pas pu remarquer l'incohérence des chiffres ?

GĂ©dehem
Pilier de forums

14340 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 06 juil. 2018 :  21:51:18  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Qui montre que "faire une réserve" n'est rien d'autre que se faire plaisir : les copropriétaires ont eu l'impression de tenir les rênes, alors que ce n'est qu'un coup d'épée dans l'eau.

Non seulement le texte adopté n'entraine aucun obligation pour le syndic, mais rien n'indique QUI serait habilité à lever la réserve, ou à vérifier que les pièces transmises seront les 'bonnes', sous réserve qu'une rectification soit effectivement engagée.

A l'o, voit la sorte d'arnaque dans cette histoire de comptes du syndicat.
Il y a d'une part les comptes eux mêmes, en fait l'état des dépenses nécessaires à la satisfaction des besoins collectifs du syndicat. Dépenses fonction des budget votés préalablement (Prévis et hors prévis). Et les recettes correspondantes (provisions pour charges).

Il est évident que l'AG ne peut s'opposer à ces dépenses "justes", conformes à ce qui avait été décidé.

Mais il y a un d'autres volets : la répartition de ces dépenses, selon les grilles prévues au RDC, mais aussi la répartition individuelle de ces dépenses entre copropriétaires.

Le problème soulevé ici, récurrent : la question soumise à l'AG 'approbation des comptes" englobe tous ces éléments.
Alors que les répartition par postes et l'imputation individuelle ne relèvent pas de cette question.

On comprend que des comptes "justes", tant dans leur nécessité pour le syndicat que dans leur calcul, ne peuvent qu'être approuvés.
En revanche, cette approbation 'comptable' ne peut entrainer une modification du mode de répartition, et moins encore une répartition individuelle aléatoire.

Sur ce qui est exposé ici, on a un syndicat qui approuve ses comptes estimés "justes", justement utilisés, justement calculés (1+1=2)
Ce qui semble être contesté : la répartition de ces dépenses, avec une imputation individuelle qui parait folklorique ...
Vient se greffer une prétendue réserve qui n'est d'aucun effet, sans parler d'un CS qui ne sait pas où il en est ....

"Qui pourrait penser qu'un syndic d'un grand groupe (F) pourrait agir ainsi."

Il faudrait poser les pieds sur terre et ouvrir les yeux : on n'est pas dans le monde du bénévolat ou de l'altruisme !
la gestion immobilière est un marché, dans lequel des sociétés commerciales se battent pour prendre des parts de ce marché, augmenter le chiffre d'affaire, et surtout les marges.
Rien de répréhensible sur le principe.
Mais ce n'est pas pour faire "plaisir" aux clients, lesquels sont d'autant plus manipulables qu'ils sont divers et inorganisés collectivement. On le voit partout.
Un syndicat de copropriétaires n'est pas un "syndicat" ....
D'où la facilité pour leur faire avaler parfois quelques couleuvres.

Édité par - Gédehem le 06 juil. 2018 22:00:43

rambouillet
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Revenir en haut de la page 17 PostĂ© - 07 juil. 2018 :  07:29:44  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
votre libellé montre que les comptes ont été approuvés sans réserves dites comptables (même si les copros ont pensé voter sur autre chose) et donc les modifications faites par le syndic ne peuvent intervenir que sur l'exercice 2018 après l'AG.

C'est déjà pas mal qu'il ait fait ces modifications. Le fait d’être sur 2018, n'est gênant que pour les vendeurs/acquéreurs entre temps, sauf si vous nous dites qu'il y aurait un autre inconvénient.
La prochaine fois, il faudra penser à un libellé beaucoup plus précis....

ina
Contributeur actif

403 message(s)
Statut: ina est déconnecté

Revenir en haut de la page 18 PostĂ© - 07 juil. 2018 :  07:42:39  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Nous n'avions pas prévu de libellé pour les réserves, ni pour le refus de l'approbation des comptes. Le montant de l'erreur dite informatique portait tout de même sur environ 100 000 €. L'annexe 1 était fausse en particulier en ce qui concernait les copropriétaires créditeurs (214 000 €), l'explication fournie par le syndic pour nous éclairer sur les 206 000 € de factures non parvenues était inintelligible et en contradiction avec ce qui était inscrit dans le grand livre que nous avions épluché.

Louis92
Contributeur vétéran

France
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Revenir en haut de la page 19 PostĂ© - 07 juil. 2018 :  09:21:36  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Il fallait approuver les dépenses courantes et refuser la répartition en l'état (donc refuser l'annexe 1) et demander que la répartition soit corrigée sous 2 mois. Quelques questions.

Q1. Le syndic a-t-il dit qu'il corrigerait au cas par cas pour les vendeurs d'ici l'année prochaine ? Ce serait un moindre mal.

Q2. Les copropriétaires très débiteurs auraient donc accepté d'assurer la trésorerie au profit des copropriétaires très créditeurs ? Le CS a raté l'occasion de faire de la pédagogie et de prouver que, même chez un grand syndic, il faut vérifier et ne pas approuver les yeux fermés.

Ce syndic de grand groupe avait-il envoyé :
Q3-l'appel de provision de répartition avant l'AG sous-entendant que les comptes étaient approuvés ?
Q4- le relevé général des dépenses avant la convocation AG ?
Q5- la convocation AG sans le relevé général des dépenses (ainsi l'écrasante majorité n'a pas le RGD sous les yeux lors de l'AG quand il s'agit de contester telle ou telle ligne de dépenses ) ?

Il y a quelques années que ce syndic envoie l'appel de provision de répartition avant l'AG mais avant, il y avait le mot "exigible" sur l'appel de provisions du trimestre et pas ce mot sur l'appel de provision de répartition (car non exigible car non approuvé). Maintenant le mot "exigible" est nulle part ... dans la pratique d'une copropriété que je connais.

Cdlt. Louis92.


Édité par - Louis92 le 07 juil. 2018 09:22:44

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 20 PostĂ© - 07 juil. 2018 :  10:51:17  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Nous n'avions pas prévu de libellé pour les réserves, ni pour le refus de l'approbation des comptes. Le montant de l'erreur dite informatique portait tout de même sur environ 100 000 €. L'annexe 1 était fausse en particulier en ce qui concernait
Certes mais le texte approuvé ne dit pas tout ça, et du coup ne donne pas possibilité d'obtenir les corrections que vos attendez.

Le CS aurait été mieux inspiré en suggérant d'abord un libellé des réserves et ensuite en demandant qu'il soit l'approbateur des comptes approuvés.

Vous ne vous êtes pas donné les moyens de votre décision.
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