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Utilisateur anonymisé 233
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PostĂ© - 29 juin 2018 :  15:20:13  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour a la communaute
Je dois mengager dans une procedure d'impayes de loyer et locataire refusant de liberer le logement apres preavis de non renouvellement de bail J'en suis a l'etape1 commandement de payer par huissier. Sachant que l'annee 2018 est une annee blanche fiscalement parlant , ne vaut il pas mieux attendre janvier 2019 pour engager les enormes frais de procedure ( qui seront perdus car locataire insolvable fiche banque de france ) qui seront pris en compte dans la declaration 2019 des revenus fonciers pouvant creer un deficit foncier ? Dans tous les cas Vu la lenteur de la procedure et la treve hivernale , rien n'aura lieu avant 2019 ? Qu'en pensez-vous ?
Merci .


ribouldingue
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 1 PostĂ© - 29 juin 2018 :  16:18:05  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour

Je saute au plafond!

Perte de loyer pour un loyer de 450 €/ mois 5 400,00 € en un an
Avec des intérets à 4% on peut même estimer à 5 600,00

Frais d'huissier pour une procédure 1 500 à 2 000 euros sans avocat.
Si tranche marginale Ă  31% Ă©conomie d'impots 480 Ă  620 euros d'Ă©conomie en attendnant 2019


Donc vous préférez perdre 5 600,00 € pour pouvoir gagner 620 € d'économie d'impots?

Utilisateur anonymisé 233
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Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 29 juin 2018 :  16:50:46  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Bonjour Ribouldingue
Merci pour la reponse
Sauf que sur les 450 e/mois que je n'aurais pas , je ne paierais pas d'impots soit 30%et 17 de csg (des recettes en moins pour l'etat qui en a pourtant bien besoin) et aussi qu'il y a de toute facon (vu ce que j'ai lu sur le forum) il y a tres peu de chance que l'affaire se denoue avant 2019 voir 2020 . Je prie pour qu'il y ait la chaudiere qui claque peut etre partira t'il de lui meme , car j'espere quand meme que je ne serais pas dans l'obligation de reparer ???? j'ai un doute maintenant ! En tous cas les locataires indelicats peuvent dormir tranquilles 2 ans 3 ans pendant que le bailleur passe des nuits blanches et se saigne pour rembourser le credit . Pourvu que pas trop de locataires indelicats ne vont sur les forums ....

Utilisateur anonymisé 233
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Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 29 juin 2018 :  17:10:28  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
J'oubliai , avec la treve hivernale le 1 novembre aucune chance d'une issue favorable en 2018 bienvenue dans le monde des lois contre les bailleurs .

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 29 juin 2018 :  17:37:08  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Si vous n'assignez pas en 2018 sur la fois d'un commandement de payer que vous avez deja envoyé (est-ce le cas) vous allez être juste pour la treve hivernale 2018-2019

Vosu ne dites rien de ou vous en ĂŞtes;

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Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 29 juin 2018 :  17:48:01  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
le commandement de payer a ete envoye le 29 mai delai 1mois soit 29 juin pour fournir l'attestation d'assurance et encore un mois pour regler les impayes soit le 29 juillet , pensez-vous que je serais ,eventuellement, oblige d'effectuer des travaux genre remplacement chaudiere si elle venait a claquer ?

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 29 juin 2018 :  18:01:52  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
le commandement de payer a ete envoye le 29 mai delai 1mois soit 29 juin pour fournir l'attestation d'assurance et encore un mois pour regler les impayes soit le 29 juillet
Vous avez envoyé deux commandements, un de payer et un pour l'assurance qui se termine ce jour.


Avec le défaut 'assurance vous avez une procédure beaucoup plus rapide, vous pouvez assignez dans la foulée, et sous deux mois obtenir une audience.

Pour le commandement de payer qui se termine le 29 juillet, il faut plus de trois mois à partir de l'assignation, donc compter plutot 4 mois, donc vous passerez début décembre.

Avec un délibéré de un mois et demi a deux mois, et en supposant que tout se passe bien, vous aurez une ordonnance vers la fin janvier, qui sera signifié mi février

C'est plutot favorable pour Ă©viter de voir le locataire passer un second hiver, mais il n'y a rien de trop.

Édité par - ribouldingue le 29 juin 2018 18:03:17

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Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 29 juin 2018 :  18:31:40  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Un seul commandement qui comprenait l'obligation d'assurance , loyers impayes + teao 2016 et 2017 , donc il vaut mieux commencer la procedure pour avoir une facture en Janvier 2019 qui sera deductibles des revenus fonciers , faut -il faire un devis pour les frais d'huissiers ?

paraclitique
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Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 02 juil. 2018 :  23:22:38  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
j'avoue ne pas trop vous suivre sur le point de vous laisser influencer par l'année blanche fiscale pour établir le timing de la procédure

je suis basique, j'essaye toujours de négocier et de me rendre compte si c'est ponctuel ou si la situation financière quand le lover n'est plus payé est déjà dégradé

Si c'est envisageable je propose un Ă©chelonnement de paiement de la dette
Si rien n'est envisageable ou qu'il y a une mauvaise fois Ă©vidente,
j'ouvre un dossier et j'essaye de ne pas le laisser traîner
(bien sur dans ma grosse ville les délais sont longs)
pour les huissiers, j'en ai trouvé un par essai et tâtonnement
il n'est pas moins cher que ces confrères mais il est réactif et communique bien, ce qui est tout aussi important
(mais vous pouvez téléphoner en général à l'accueil soit il vous donne le prix (au moins une fourchette) soit il reste dans un flou du style 'cela dépend)

Pour moi l'année blanche fiscale c'est important pour les gros travaux que l'on peut faire une année ou l'autre ok
mais pour les frais courants et hélas une expulsion devient dans les frais courants, je ne m'y réfère pas
Mais chacun calcule à sa guise, pour moi récupérer l'appartement devient l'objectif un




Édité par - paraclitique le 02 juil. 2018 23:23:43

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 03 juil. 2018 :  07:43:39  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Je plussoie paraclitique dans toutes ses observations, et pleinement.


citation:
Un seul commandement qui comprenait l'obligation d'assurance , loyers impayes + teao 2016 et 2017
Ce sont forcément deux commandement disjoints du point de vue légal. Ils ont chacun des effets différents;

citation:
donc il vaut mieux commencer la procedure pour avoir une facture en Janvier 2019 qui sera deductibles des revenus fonciers
Les charges sont déductibles quand elles sont engagées. Si votre huissier accepte de reporter le paiement du commandement de 2018 en 2019, la charge est déductible sur les revenus de 2019

citation:
faut -il faire un devis pour les frais d'huissiers ?
Les actes sont tarifés mais selon les huissiers il peut y avoir des facturations non tarifiées additionnelles, sur les rédactions.
Combien vous prend l'huissier pour les commandements, et quel comptant d'impayé?

Édité par - ribouldingue le 03 juil. 2018 07:51:04

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Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 03 juil. 2018 :  09:51:37  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
180euros pour le commandement, l'impaye est de 2700 euros

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 03 juil. 2018 :  10:19:09  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Donc a priori c'est bien le prix de deux commandement, et dans ce que vous a envoyé l'huissier il doit y avoir deux commandements, deux significations, et un courrier de l'huissier avec sa note de frais;
 
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