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dan69
Contributeur actif

287 message(s)
Statut: dan69 est déconnecté

Posté - 10 juin 2018 :  16:39:46  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Dans les comptes à approuver lors de notre prochaine AG, je relève des frais d'huissiers qui seraient des frais d'intervention auprès de "mauvais payeurs" des charges.
Jusqu'alors j'ai toujours pensé que ces frais devaient être supportés par les seuls copropriétaires défaillants mais à la lecture de certains articles trouvés sur le net, il semblerait que cela ne soit vrai que si un juge s'est prononcé en ce sens.
Peut-on m'éclairer sur ce point?

ribouldingue
Pilier de forums



17233 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

 1 Posté - 10 juin 2018 :  16:53:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Dan69

Ca dépend ce que recouvrent ces frais.

En outre, il y a ou non dans votre sydnicat des clasues d'aggravation de charges.

En théorie, les actes d'huissier en effet sauf rares exceptions sont payés par le demandeur et transférés à la charge du débiteur par une décision de justice le condamnat aux dépens.
Ce sot des dépens si ce sont des assignations ou des significations ou des saisies.
Ca n'en sont pas si ce sont des sommations par exemple.

En l'absence de jugement exécutoire, le débiteur peut ne pas payer ces frais, mais à la première demande devant un JUge, au vu de l'existence de la dette d'un côté et des clauses d'aggravation des charges d'autre part, le débiteur ne pourra qu'$etre condamné, le cas échéant 'à nouveau condamné'.

sonia75
Contributeur vétéran

1309 message(s)
Statut: sonia75 est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 03 juil. 2018 :  17:53:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
les frais pourront être réclamés à être remboursés en justice à compter de la mise en demere.

ainohi
Contributeur vétéran

1751 message(s)
Statut: ainohi est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 03 juil. 2018 :  21:58:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Beaucoup de syndics adressent une sommation après une mise en demeure. Ce n'est pas nécessaire. Les frais de sommation délivrées par huissier ont peu de chance d'être recouvrés par le syndicat. A éviter.

Sunbird
Contributeur vétéran

2857 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 05 juil. 2018 :  11:13:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
... comme beaucoup de frais accessoires engagés par le syndic, mise en demeure, courrier d'avocat, transfert du dossier....


ainohi
Contributeur vétéran

1751 message(s)
Statut: ainohi est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 05 juil. 2018 :  11:36:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ne pas tout mélanger.

La sommation ne sert à rien puisque la mise en demeure suffit.

La mise en demeure est un acte indispensable avant l'action en justice. Elle n'est inutile que si l'action est vouée à l'échec.

JPM
Modérateur

6132 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 05 juil. 2018 :  18:17:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

L'article 10-1 indique que l'imputation au débiteur ne peut être réalisé que lorsque le recouvrement s'est avéré justifié.

Il est donc fréquent que la facture d'un huissier soit mise en répartition avant l'imputation au débiteur.

Vous retrouverez plus tard le crédit dans les produits.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

ribouldingue
Pilier de forums



17233 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 05 juil. 2018 :  19:26:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Comptablement il y a 3 opérations minimum, encore que je ne sais pas comment on gère cela en l'absence de compte de refacturation en compte des copros:

1/ Le syndicat mandate un huissier qui facture au syndicat,
2/ Le syndicat paye
3/ Le syndicat refacture au seul copropriétaire en cause tout ou partie

par ailleurs, il y a en effet des ambiguités, il semble normal de demander la refacturation des actes nécessaires, typiquement ce que l'on qualifie de dépens en justice, pas des actes présumés utiles, mais sans aucun effet (sommation,lettre d'avocat) ni des frais (frais de transferts).

JPM
Modérateur

6132 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 05 juil. 2018 :  23:15:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Il n'y a pas de refacturation.

La dépense est imputée au débiteur dans le cadre de la répartition.

Lors de l'approbation des comptes, la dépense devient une charge.

Attention : ici chaque terme a son sens propre.





Signature de JPM 
La copropriété sereine

ribouldingue
Pilier de forums



17233 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 06 juil. 2018 :  06:47:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Du coup, le syndicat ne peut donc rien exiger en paiement de la part du copro avant l'approbation des comptes?

JPM
Modérateur

6132 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 06 juil. 2018 :  06:51:00  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Non ! Il est possible de faire jouer l'imputation directe avant l'approbation des comptes

Signature de JPM 
La copropriété sereine

ribouldingue
Pilier de forums



17233 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 06 juil. 2018 :  06:51:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Du coup, le syndicat ne peut donc rien exiger en paiement de la part du copro avant l'approbation des comptes?

rambouillet
Pilier de forums

15304 message(s)
Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 06 juil. 2018 :  08:16:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Perso, j'impute directement sous le motif de la clause d'aggravation des charges.
Ensuite charge au copro conerné de saisir le juge pour faire annuler cette imputation. Et je n'ai jamais eu le cas.

PS : je n'ai aucun état d'âme à faire ainsi avec un "mauvais" payeur....

ribouldingue
Pilier de forums



17233 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 06 juil. 2018 :  09:19:24  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Sauf que comptablement vous n'avez pas de compte à disposition pour le faire....

et que vous n'avez pas de décision d'AG

Édité par - ribouldingue le 06 juil. 2018 09:22:31

andre78fr
Contributeur vétéran

France
2511 message(s)
Statut: andre78fr est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 Posté - 06 juil. 2018 :  10:04:53  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je ne suis pas sûr de vous comprendre, les imputations directes sont prévues dans le contrat-type :
citation:
9. Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires
Le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d'aucune somme à ce titre......


Les honoraires sont comptabilisés au débit du 6222 - Prestations particulières et au crédit du syndic (401) et en même temps au débit du copropriétaire (450) et au crédit du compte 714 - Produits divers. Dès la date du "fait générateur" prévu dans la liste du même décret :
  • Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ;

  • Relance après mise en demeure ;

  • Conclusion d'un protocole d'accord par acte sous seing privé ;

  • Frais de constitution d'hypothèque ;

  • Frais de mainlevée d'hypothèque ;

  • Dépôt d'une requête en injonction de payer ;

  • Constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;

  • Suivi du dossier transmis à l'avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).



  • Édité par - andre78fr le 06 juil. 2018 10:06:56

    rambouillet
    Pilier de forums

    15304 message(s)
    Statut: rambouillet est connecté

    Revenir en haut de la page 15 Posté - 06 juil. 2018 :  10:47:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
    citation:
    Sauf que comptablement vous n'avez pas de compte à disposition pour le faire....

    et que vous n'avez pas de décision d'AG


    André a répondu pour la procédure comptable.

    Pour la décision d'AG, je n'en ai pas besoin, le RdC faisant état de cette clause d'aggravation des charges. Donc pour moi, les frais d'huissier payés par le syndicat aggravent les charges par le seul fait d'être un débiteur condamné par le juge à payer ses impayés.....

    JPM
    Modérateur

    6132 message(s)
    Statut: JPM est déconnecté

    Revenir en haut de la page 16 Posté - 06 juil. 2018 :  11:10:10  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

    Si l'on veut faire du travail propre il faut débiter toutes les sommes en charges du syndicat et ensuite débiter au copropriétaire ce qui peut l'être au titre de l'article 10-1 en créditant le syndict a due concurrence.

    Dans la pratique c'est d'ailleurs obligatoire. Vous allez payer l'huissier le 10 juin et vous ne pourrez passer la somme au débit du copropriétaire qu'en septembre.
    Signature de JPM 
    La copropriété sereine

    ribouldingue
    Pilier de forums



    17233 message(s)
    Statut: ribouldingue est déconnecté

    Revenir en haut de la page 17 Posté - 06 juil. 2018 :  13:00:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
    Quoique vous fassiez, sans compte de refacturation, l'opération ne sera pas propre, puisque vous voila a passer en négatif tot ou partie d'une opération passée en positif au moment de payer l'huissier, par exemple, ce qui sauf pour une correction d'erreur est comptablement interdit.


    Si ces comptes existent, en compta générale, c'est bien qu'il y a au moins une bonne raison. On va voir ce qui est refacturé, et on a la liste d'un click.
    En plus , en fin d'année, on a normalement un journal qui nous indique tout ce qui est charge refacturable, donc si on en oublie, on peut les passer au 31 décembre.


    Ici, la recherche est manuelle.... hé hé... a moins qu'on me dise qu'il y a un truc.
    Et si on en oublie, personne ne peut le voir.

    andre78fr
    Contributeur vétéran

    France
    2511 message(s)
    Statut: andre78fr est déconnecté

    Revenir en haut de la page 18 Posté - 06 juil. 2018 :  13:11:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
    Beaucoup de syndics camouflent les honoraires particuliers en débitant directement les comptes 450 par le crédit de leur compte (401 ou 46x).....

    Sur ce qui est "comptablement interdit", j'invite tous les participants du forum à se renseigner un peu sur la notion de "brouillard" ; en gros en sorte de "brouillon" où l'on peut encore modifier ou supprimer des écritures avant un processus de validation. Dans ma comptabilité générale EBP par exemple, on peut avoir tout un exercice (et même deux) dans cet état avant de faire des clôtures mensuelles...

    Sunbird
    Contributeur vétéran

    2857 message(s)
    Statut: Sunbird est déconnecté

    Revenir en haut de la page 19 Posté - 06 juil. 2018 :  16:30:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
    Ce que je note c'est que la sommation d'huissier, on peut souvent la mettre à la charge du mauvais payeur en le demandant explicitement au juge, ou en faisant un état des dépens contrôlé par les greffes. Au contraire des autres frais spécifiques au syndic, qui sont souvent rejetés par le juge.

    Maintenant il ne faut pas oublier l'objectif des LRAR et d'une éventuelle sommation c'est de faire payer le débiteur et d'éviter au SDC d'engager des frais pour aller récupérer cette somme pour laquelle les juges sont souvent cléments et ne donne pas d'article 700 au SDC.

    Lorsque les CS font le travail il est fréquent que le syndic annule les frais de mise en demeure qu'il a facturé, car l'objectif a été atteint.

    JPM
    Modérateur

    6132 message(s)
    Statut: JPM est déconnecté

    Revenir en haut de la page 20 Posté - 06 juil. 2018 :  17:05:27  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

    La sommation par huissier est un acte superfétatoire puisque la mise en demeure par LRAR, visée par l'article 10-1, en tient lieu.

    L'esprit du forum est donc de déconseiller formellement le recours à la sommation par huissier.

    Reste la question de la lettre d'avocat.

    Son effet psychologique est incontestable. les cabinets d'avocats spécialisés indique que le paiement des charges est effectué dans
    60 % des cas traités. Les syndics parviennent parfois à récupérer les honoraires payés à l'avocat (80 à 120 €)

    Une autre technique est de faire apparaître clairement dans les comptes les honoraires dont la prise en charge a été refusée.

    Signature de JPM 
    La copropriété sereine
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