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leleto
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Posté - 05 juin 2018 :  20:16:54  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,
Quitter un syndic professionnel vers un syndic bénévole n'est pas chose aisée, sans compter sur leur manque transparence, manque de coopération, dès que l'on met le doigt sur les comptes et que l'on relève des "anomalies" pour être gentil.
Nous avons envoyé la mise en demeure pour que le syndic convoque l'AG le jeudi 24 mai qu'il a reçu le 25 mai. Il avait 8 jours pour convoquer l'AG..
Nous avons envoyé notre convocation ce lundi 4 juin et là le syndic a aussi envoyé sa convocation le 4 juin reçue ce jour en première présentation, avec au passage des résolutions en moins (que nous avions mis sur notre mise en demeure) notamment sur d'éventuelles poursuites en cas de non conformité des comptes et de toutes anomalies constatées. Il n'a pas mis la balance des soldes de copropriétaires que je demande de longue date (j'ai vu la disparition d'un solde positif d'un ancien copropriétaire entre les comptes arrêtés à fin 2016 et ceux contrôlés à fin 2017.
Bref, quelle est la convocation valide sachant que la notre est plus étoffée ?
Quels sont les annexes obligatoires que doit remettre un syndic professionnel (pas de compte séparé)
Merci de vos lumières et éclaircissements

nefer
Modérateur

11553 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

 1 Posté - 05 juin 2018 :  21:52:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
nous ne savons pas si celui ou ceux qui ont envoyé la demande de convocation avec un ordre du jour ont rédigé ce courrier selon les règles de forme

vous ne pouvez pas inscrire un projet de résolution sur des "éventuelles poursuites en cas de non conformité des comptes et de toutes anomalies constatées. "

la validité d'une convocation ne se "juge" pas à "l'étoffe" de la convocation


rambouillet
Pilier de forums

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Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 06 juin 2018 :  08:21:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Si le "Nous" est administrativement et juridiquement le/la président(e) du CS, alors les 2 AGs doivent se dérouler.

citation:
Quels sont les annexes obligatoires que doit remettre un syndic professionnel


Ce que je vais citer ci-dessous correspond à ce qui devrait se trouver dans la convocation du syndic qu'il soit PROFESSIONNEL OU NON !!!

citation:
Article 11 du décret
Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :

I.-Pour la validité de la décision :

1° L'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé ;

2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l'assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;

La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ;

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l'article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l'article 26-4 de cette loi ;

4° Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ;

5° Le projet de convention, ou la convention, mentionné à l'article 39 outre les projets mentionnés au 4° ci-dessus ;

6° Le projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l'assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes ;

7° Le projet de résolution lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur l'une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18 (7e alinéa), 24 (alinéas 2 et 3), 25,26,30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35, 37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965 ;

8° Le projet de résolution tendant à autoriser, s'il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice ;

9° Les conclusions du rapport de l'administrateur provisoire lorsqu'il en a été désigné un par le président du tribunal de grande instance en application des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur une question dont la mention à l'ordre du jour résulte de ces conclusions ;

10° Les conclusions du rapport du mandataire ad hoc lorsqu'il en a été désigné un par le président du tribunal de grande instance en vertu de l'article 29-1B de la loi du 10 juillet 1965 et que l'assemblée générale est appelée à statuer sur les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport ;

11° Les projets de résolution mentionnant, d'une part, la saisie immobilière d'un lot, d'autre part, le montant de la mise à prix, ainsi que le montant des sommes estimées définitivement perdues, lorsque l'assemblée générale est appelée à autoriser le syndic à poursuivre la saisie immobilière d'un lot ;

12° Les projets des conventions et l'avis du conseil syndical mentionnés au troisième alinéa de l'article 41-6 de la loi du 10 juillet 1965 ou le projet de résolution portant délégation en application du deuxième alinéa de cet article ;

13° Le rapport mentionné au troisième alinéa de l'article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965.

II.-Pour l'information des copropriétaires :

1° Les annexes au budget prévisionnel ;

2° L'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ;

3° L'avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ;

4° Le compte rendu de l'exécution de la mission du conseil syndical prévu au deuxième alinéa de l'article 22 du présent décret et le bilan établi par le conseil syndical en application du troisième alinéa de l'article 41-6 de la loi du 10 juillet 1965 ;

5° En vue de l'approbation des comptes par l'assemblée générale, le projet d'état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire ;

6° L'état actualisé des lots délaissés prévu au second alinéa de l'article 24-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

7° Le compte rendu de la dernière réunion du conseil des résidents mentionnant l'avis émis en application du quatrième alinéa de l'article 41-7 de la loi du 10 juillet 1965.

Le contenu de ces documents ne fait pas l'objet d'un vote par l'assemblée des copropriétaires.

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 3 Posté - 06 juin 2018 :  09:22:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Au président de séance de faire les choses correctement en faisant tenir les deux AG l'une à la suite de l'autre....

Savoir si le bureau peut-etre commun ou doit être revoté, j'aurais tendance a énoncer que si clairement le premier vote indique bien qu'ils sont éligibles pour les deux AG cela devrait pouvoir le faire. Maintenant, au président de prendre les précautions qu'il faut lors de la première AG si clairement il y a des risques graves de contestation.

Il faut certainement prévoir de faire désigner un secrétaire et non pas accepter le syndic en titre.

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 4 Posté - 06 juin 2018 :  11:29:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
de toute façon, il faudra clore l'une avant de débuter l'autre.... et j'aurai tendance à dire si elles sont prévues à la même heure, alors commencez par celel du président du CS...

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 5 Posté - 06 juin 2018 :  16:42:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

citation:
Nous avons envoyé la mise en demeure pour que le syndic convoque l'AG le jeudi 24 mai qu'il a reçu le 25 mai. Il avait 8 jours pour convoquer l'AG..


C'est vraisemblablement inexact.

Mais il faut nous rappeler très exactement le déroulement de cette opération.

Aucun délai n'est imparti au syndic pour répondre à la demande de convocation. Le délai d'usage est de l'ordre d'un à deux mois. Mais de toute manière le syndic doit réagit à une demande de ce type.

Passé un ou deux mois les demandeurs peuvent lui adresser une mise en demeure par LRAR. C'est à c stade que se situe le délai de huit jours.




Signature de JPM 
La copropriété sereine

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 6 Posté - 06 juin 2018 :  17:16:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Dans une MeD on peut imposer un délai (raisonnable : l'article 8 parle de 8 jours ), maintenant cette MeD a-t-elle été faite dans les règles et par qui ....

Article 8 du decret
La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandée.

Dans les cas prévus au précédent alinéa, l'assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s'il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours."



JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 7 Posté - 06 juin 2018 :  18:01:02  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM
Le délai de la mise en demeure peut effectivement être allongé.

Mais il faut surtout noter que la demande initiale de réunion d'une assemblée, même formée par LRAR, ne fait courir aucun délai précis.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Édité par - JPM le 06 juin 2018 18:08:52

leleto
Contributeur débutant

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Revenir en haut de la page 8 Posté - 06 juin 2018 :  19:18:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
bonjour
je note de inexactitudes dans les reponses
la demande au syndic envoyée au syndic le 24 mai et reçue le 25 mai était une mise en demeure (après une premiere demande faite par le CS debut mai) de la part du president du conseil syndical, date à laquelle commence le délai de 8 jours. Nosu avons attendu les 8 jours révolus pour envoyer notre convocation.
Le syndic a bien mis sur sa convocation l'adresse demandée par nos soins mais a envoyée sa convocation le 4 juin reçue le 5 juin, soit au dela des 8 jours. D'ou l'envoi de notre convocation.

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 9 Posté - 06 juin 2018 :  19:40:26  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
et bien tout est bien, faites les deux AGs, puisque 2 AGs sont convoquées.....

Viviane
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Revenir en haut de la page 10 Posté - 07 juin 2018 :  20:19:54  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Mais il faut surtout noter que la demande initiale de réunion d'une assemblée, même formée par LRAR, ne fait courir aucun délai précis.


Bien sur que si.
citation:

Article 8 En savoir plus sur cet article...

Modifié par Décret n°2010-391 du 20 avril 2010 - art. 5

La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandée.

Dans les cas prévus au précédent alinéa, l'assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s'il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.

Dans les mêmes cas, s'il n'existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n'ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l'assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l'article 50 du présent décret.

Lorsque l'assemblée est convoquée en application du présent article, la convocation est notifiée au syndic.


Attention j'espère que vous avez pas oublié de notifier la convocation au syndic.

Et vous cassez pas la tête. Une assemblée c'est la réunion des copros, si deux AG sont convoquées à la même heure, il n'y a de fait qu'UNE réunion.Vous préparez un pré-PV avec toutes les questions des DEUX AG, et vous liez les questions de désignation du syndic pour les voter en suivant, selon la procédure normale de désignation du syndic. Que vous vous retrouviez pas avec un truc où l'AG soi-disant 2 révoque le syndic nommé par l'AG soi-disant 1.

Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 07 juin 2018 20:50:45

Viviane
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Revenir en haut de la page 11 Posté - 07 juin 2018 :  20:53:09  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

impossible joindre pdf sans afficher une pub...
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 07 juin 2018 20:54:27

Viviane
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 07 juin 2018 :  23:55:30  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Et évidemment, dans votre pré-PV, vous ne mettez qu'une fois les questions strictement identiques.

Vous n'avez qu'à le formuler ainsi :

Procès verbal de l'AG du (nom du syndicat ) ayant eu lieu à (lieu) le (date) à (heure)

Il est à noter que deux convocations , même jour , même lieu, et même heure ont été envoyées, l'une par le syndic, l'autre par le président du conseil syndical.

pour les points A, B, C, D, Les questions à l'ordre du jour étant identiques dans les deux convocations ,... il ne sera procédé qu'à un seul vote.

Les questions E, F et G ne figuraient que dans la convoc envoyée par le syndic
Les questions H, I et J ne figuraient que dans la convoc envoyée par le président du cs
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 07 juin 2018 23:56:57

rambouillet
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Revenir en haut de la page 13 Posté - 08 juin 2018 :  07:08:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
perso, je ferai 2 AGs car s'il advenait que quelqu'un saisisse le juge, le fait de n'avoir qu'un seul PV pour deux AGs convoquées, il se pourrait que ce dernier retoque les 2....
Donc pas de risques, deux AGs l'une derrière l'autre et deux PVs, cela ne coûte pas plus cher....

Viviane
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 14 Posté - 08 juin 2018 :  08:59:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je ne suis pas d'accord. Vous oubliez que ces AG ont en grande partie le même ODJ. Donc faire deux AG c'est voter deux fois d'affilée sur les mêmes questions, au risque d'avoir des résultats différents

Si on veut être illogique jusqu'au bout, en faisant deux AG l'une derrière l'autre , un copro pourrait dire que quand il est arrivé à 18h pour l'AG n°2, il n'y avait personne de réuni POUR CETTE AG, et qu'il est reparti.Que donc le fait que cette AG n°2 ait commencé à 19h30 n'est pas normal, et qu'elle est annulable...

Alors personnellement je ne vois pas quel argument le juge pourrait utiliser pour dire qu'il faut deux PV dès lors que le PV mentionne clairement qu'il y a eu deux convocations.

Il faut quand même rester rationnel, les propriétaires n'ont pas le don d'ubiquité. Ils ne peuvent matériellement pas se dédoubler pour être réunis en un même lieu, même jour, même heure en faisant deux assemblées DIFFERENTES. Et si elles sont successives, l'une d'elle n'est pas tenue à l'heure prévue par la convocation.

Bref, faire deux PV, deux feuilles de présence, demander deux mandats, comme s'il y avait eu deux réunions différentes avec les mêmes gens, même jour, même heure, c'est juste mentir puisque c'est matériellement impossible.
Signature de Viviane 
Décret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 08 juin 2018 09:10:56

leleto
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Revenir en haut de la page 15 Posté - 09 juin 2018 :  09:29:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
merci à tous pour ces précisions
je pense que nosu allons tenir les 2 AG avec 2 PV
je précise que la convocation par le CS a été transmise également au syndic
bizarrement, depuis, le syndic semble de se plier à nos demandes (annexes manquantes...) peut etre parce qu'il a vu que nous avions bien mis les resolutions sur d éventuelles procédures devant les tribunaux en cas de non restitution des comptes dans les délais et d'anomalies constatées. Bien que ces questions lui avaient été demandées

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 16 Posté - 09 juin 2018 :  09:56:41  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
attention de bien faire les AGs dans l'ordre.... en fonction des dates et heures.

Viviane a raison, 2 AGs avec une même question pourrait à priori poser problème s'il ya des votes différents. Mais cela n'en posera pas et je prend un exemple :
les deux ont : "désignation" du syndic.
La première AG désigne le syndic X
La seconde pourrait désigner Y, mais ce n'est pas possible (sauf à avoir 2 syndics) car pour désigner ce syndic Y, il faudrait qu'il y ait à l'OdJ une résolution précédente qui serait "révocation du syndic X", or elle ne l'est pas

Une AG peut aussi "démonter" ce qu'une précédente AG a voté, mais à condition que ce "démontage" en tant que telle soit inscrit à l'OdJ de la seconde, ce qui n'est pas le cas.

Donc aucune crainte sur ce risque à la condition de bien faire les AGs dans l'ordre et pas avant l'heure prévue ....

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 17 Posté - 09 juin 2018 :  10:46:27  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
je prend un exemple :
les deux ont : "désignation" du syndic.
La première AG désigne le syndic X
La seconde pourrait désigner Y, mais ce n'est pas possible (sauf à avoir 2 syndics) car pour désigner ce syndic Y, il faudrait qu'il y ait à l'OdJ une résolution précédente qui serait "révocation du syndic X", or elle ne l'est pas
Rambouillet,

Vosu vivez dans un monde idéeal ou la logique existe.


Examinonsle cas suivant:
2 copros représentant 30% des tantièmes participent à la première AG et ne veulent pas entendre parler de la seconde
2 corpos représentant 30% des tantièmes participent à la seconde AG et ne veulent pas entre parler de la première

1 corpro sympas représentant 30% des tantièmes à lu seul est bon coucheur, il participe volontier à la première et voudrait faire la seconde dans la foulée, mais c'est trop tard, mais trop sympa donne son pouvoir

La première désigne Syndic A à l'unanimité des présents et représentés
La seconde désigne syndic B... dans les mêmes conditions, la second ignorant les décision de A et ayant forcément président différent et potentiellement secrétaire différent.

Certes vous avez raison
Mais n'a t'on pas un gros pataquès en route?

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 18 Posté - 09 juin 2018 :  11:00:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
oui on aurait un pataques, mais le juge (s'il est saisi), lui, prendra la logique des textes comme je vous l'ai écrit sans se préoccuper qui est nominativement présent, mais quels tantièmes...
De là à ce qu'il annule les deux, pourquoi pas non plus, mais c'est vrai en attendant son jugement ce sera le pataques, dans lequel les copros ont décide de se mettre...

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 19 Posté - 09 juin 2018 :  11:03:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Vous avez raison, c'est compliquer la situation, amis celle-ci n'a rien de complexe, et le Juge va s'en sortir.

Pour les copros, c'est une autre paire de manches, et quelques années difficiles à vivre et à très haut cout.

Gédehem
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Revenir en haut de la page 20 Posté - 09 juin 2018 :  11:38:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Dans ce type d'affaire, il faut relever l'impréparation des personnes impliquées.
D'une part pour la "construction" de la gestion du syndicat par les copropriétaires (syndicat coopératif)
D'autre part tenant compte d'une AG annuelle devant se tenir au plus tard le 30 juin.

C'est une évidence que la gestion 'coopérative' se prépare longtemps à l'avance, par une équipe qui se constitue (base CS initial ?), qui se forme (achat de docs), qui fait de l'info auprès des copropriétaires, mais aussi auprès du syndic en fin de mandat.
Autrement dit, au moins 6 mois d'anticipation avant la fin de l'exercice en cours, ou avant l'AG annuelle habituelle.

L'autre volet : l'AG annuelle décidant du changement de forme.
Ce n'est pas au dernier moment que l'affaire se décide. Début mai pour une AG mi juin par exemple.
Il faut revenir aux fond : l'AG annuelle doit se tenir 3 à 4 mois avant la fin de l'exercice :
- 1 mois pour arrêter les comptes
- 1 mois pour vérifier/contrôler et préparer l'AG
- 1 mois pour convoquer l'AG.

Dès fin février-début mars, le CS a une vision de l'affaire, du calendrier, le syndic aussi.
En particulier pour la convocation de l'AG, son ODJ. Si le syndic ne réagit pas, la MED du pdt du CS part le 15 mars, au plus tard début avril.
Avec le détail de l'ODJ, bien entendu.

Il est vrai, comme le souligne JPM, qu'aucune disposition ne fixe de délai au syndic pour satisfaire à la demande. C'est une lacune préjudiciable, qui n'est pas une première s'agissant du syndic 'tuteur du syndicat'.
Ce qui est une lacune d'autant plus préjudiciable au syndicat, qu'il ne dispose d'aucune pièce concernant ses comptes, sa situation de trésorerie (su syndicat).
D'où l'importance de l'anticipation pour éviter les conflits avec le syndic.

Il n'empêche : si l'affaire est bien montée, l'équipe organisatrice bien préparée, au point, la convocation de l'AG par le pdt du CS est notifiée vers le 3 avril, avec l'ODJ prévu dans la MED faite au syndic.

L'important ici c'est la formation en syndicat coopératif.
Il n'y aura pas les documents pour l'approbation des comptes ? Dans l'immédiat ce n'est pas l'important.
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