Rappel : le Forum d’Universimmo a migré sur cette nouvelle plate-forme en 2009.
Le forum ancienne version (36545 membres, 65355 sujets et 524136 messages) reste accessible ici
             
Inscrivez-vous pour revevoir gratuitement notre lettre hebdo

Retrouvez la dernière lettre en ligne
Professionnels :
Universimmo-pro.com : un site spcialement conu pour les professionnels de l'immobilier
universimmo-pro.com
Un site spécialement conçu pour vous : dossiers, actus, jurisprudence, etc.
cliquez ici

Pour recevoir gratuitement le sommaire de la lettre pro cliquez ici
Le Forum de discussion (nouveau)
Le Forum ancienne version
Consultation juridique en ligne
Des réponses à vos questions...
Nos Services "A la Carte"
Nos Dossiers d'Actualité
La Revue de Presse
Le Dico de l'immobilier
Le Guide Juridique
Le Guide Bâtiment
Les Dossiers
Les Fiches Pratiques
Sites utiles
Indices et chiffres clés
Ce site est membre de
Fédération Française de l'Internet ImmobilierAssociation Planète copropriété
  Abonnez-vous à nos flux RSS. Les flux RSS permettent d’être informé automatiquement des dernières publications du Forum UniversImmo
Universimmo.com
Identifiant:
Mot de passe: Se souvenir de moi?
Mot de passe oublié?

 Sélectionnez un thème:
 
Accueil | Portail | S’enregistrer | Sujets actifs | Recherche | FAQ  
Sondages actifs | Sujets sans réponse | Règles du forum

 Tous les forums
 Coproprietaires
 A propos des syndics professionnels
 Compte séparé Banque Palatine ?
Imprimer le sujet Imprimer le sujet
Partager ce sujet Partager ce sujet
  Tous les utilisateurs peuvent poster de NOUVEAUX sujets dans ce forum
  Tous les utilisateurs peuvent répondre aux sujets dans ce forum
Page suivante 
Auteur
Sujet précédent Sujet Sujet suivant
Page: de 2 

leleto
Contributeur débutant

61 message(s)
Statut: leleto est déconnecté

Posté - 22 mai 2018 :  19:54:16  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,
Je viens de matin de contrôler les comptes d'une de mes copropriétés.
J'avais des doutes sur l'ouverture d'un compte séparé voté en 2015.
La Banque l'aurait ouvert auprès de la Palatine (nombreux avis négatifs).
J'ai consulté les relevés bancaires indiqués "SDC 28 RUE XXXXX"
J'ai trouvé par contre un RIB dans le dossier du contrôle et là j'ai dans la rubrique titulaire :
"SDC 28 RUE XXXX
C/O le nom du syndic + adresse du syndic "

J'ai des doutes très sérieux d'autant que j'ai demandé à voir la convention d'ouverture mais de numéro APE dessus .... J'ai l'impression qu'il s'agissait d'une attestation de complaisance.

Un autre post va suivre sur l'adéquation entre le compte banque des comptes 2017 et le relevé au 31/12/2017

JB22
Pilier de forums

3403 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

 1 Posté - 22 mai 2018 :  20:29:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Les intitulés correspondent à un compte séparé, mais j' ai déjà vu des intitulés et des RIB au nom du syndicat mais avec comme titulaire le syndic...Les opérations bancaire étant passées sur un compte ayant pour titulaire le syndic....

Gédehem
Pilier de forums

14340 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 22 mai 2018 :  20:53:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
C'est pourquoi il faudra bien en finir avec le contournement sur le seul l'intitulé.

C'est la convention de compte (le contrat) passée entre le syndicat et l'organisme bancaire qui doit faire foi.

rambouillet
Pilier de forums

15200 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 23 mai 2018 :  07:31:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
votre compte semble bien séparé...

certaines conventions ne comportent pas de n° APE car les conseillers bancaires ne savent pas où placer les syndicats et comem cela n'est pas indispensable pour mettre l'argent à la caisse de la banque .... du moment que cela rapporte...

Sunbird
Contributeur vétéran

2755 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 23 mai 2018 :  13:29:45  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ces histoires de compte séparé sont un vrai problème.

Il est tout de même surprenant de découvrir les stratagèmes mis en place par certains syndics pour déroger à la Loi.
Concernant les conventions, elles sont certes importantes, mais elles ne sont pas suffisantes. Le seul moyen d'avoir la certitude de qui est titulaire du compte est ce qui est inscrit dans le FICOBA.

Une solution qui devait faciliter, sécuriser les fonds du SDC, de façon surprenant apporte des complications.

Si un syndic n'est pas capable de faire une dérogation à sa règle de groupe qui impose telle ou telle banque il faut ne pas retenir sa candidature, ou le remercier.



Baba0
Nouveau Membre

31 message(s)
Statut: Baba0 est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 06 juin 2018 :  14:00:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,
Pour information
Cour de cassation - N° de pourvoi: 14-23898
2°/ que le syndicat des copropriétaires doit être titulaire d’un compte bancaire ou postal séparé ouvert à son nom, ce qui n’est pas le cas d’un compte dans lequel apparaît le nom du syndic même s’il fonctionne comme un compte séparé du syndicat ; qu’en jugeant que le syndicat des copropriétaires disposait d’un compte séparé tout en constatant, par motifs adoptés, que celui-ci était intitulé « Cop Les Hauts de Praz, 124 route Nationale, A/S Bdi Loisirs Immobilier Sarl, 74120 Megève », la cour d’appel a violé l’article 18, alinéa 7, de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable à la cause ;

JPM
Modérateur

6104 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 09 juin 2018 :  08:04:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

BaBa0 !!!

Vous présentez un extrait d'arrêt comme s'il était un élément de la décision de la Cour de Cassation.

Or c'est la reproduction de l'argumentation de l'une des parties.

C'est bien l'immatriculation qui est le critère de l'existence ou non d'un compte séparé.

C'es simple : la première ligne ne doit comporter que la désignation du syndicat des copropriétaires, sans la moindre trace du syndic.

La second ligne peut comporter mention du syndic et son adresse.

En première ligne on peut trouver SDC (syndicat des copropriétaires) ou Copro.

En l'état la jurisprudence de la Cour de cassation est formelle sur la prédominance de la ligne d'immatriculation.


Signature de JPM 
La copropriété sereine

Baba0
Nouveau Membre

31 message(s)
Statut: Baba0 est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 13 juin 2018 :  07:53:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
JPM,

Pourriez-vous préciser la définition légale "d'immatriculation" et communiquer l'arrêt de la Cour de cassation qui précise la distinction entre les 2 lignes du compte.

Sunbird
Contributeur vétéran

2755 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 13 juin 2018 :  10:15:06  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le problème sur les comptes bancaires, est que tout le monde y va de sa petite phrase mais n'en sait rien.

Une certitude est que si le compte n'est pas séparé et que vous changez de syndic, vous devrez créer un nouveau compte.

Gédehem
Pilier de forums

14340 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 13 juin 2018 :  10:23:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Alors que le compte séparé a été rendu obligatoire en 2000 (en pratique 1.01.2002) sauf dispense, que la dispense a été supprimée, on devrait trouver partout des comptes séparés, sauf parfois das les petits syndicats.
Et ne plus avoir de questionnements sur le compte bancaire des syndicats.
Sauf qu'on peut compter sur certains syndics pour contourner l'affaire, comme ils en ont l'habitude sur d'autres points. (voila qui va faire bondir JPM ... )

Sur le titulaire du compte au nom du syndicat voir arrêt de cassation du 9 avril 2008 n° 07-12268 (+ arrêt rectificatif du 2.12.2008)
Mais il y a une ambiguïté, qu'un autre arrêt de cassation soulève : celui de la convention de compte entre le syndicat et l'organisme bancaire.
Cassation Chambre 2 du 15.04.2014 n° 13-13878.

Autrement dit, d'une chose toute simple, qui commence par l'établissement de la convention (contrat) entre le syndicat et la banque, on en arrive 18 ans plus tard à débattre encore sur le sigle ou l'indication de la première ligne du compte bancaire, dont certains malgré cela ne sont pas séparés du compte du syndic.


Édité par - Gédehem le 13 juin 2018 10:26:29

Jany2718
Contributeur senior

585 message(s)
Statut: Jany2718 est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 06 août 2018 :  09:54:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour, certains syndics ont trouvé une façon de contourner l'obligation du compte séparé: cela consiste à prétendre qu'il peut être dérogé à la loi en raison de la petite importance du SDC quant au nombre de lots ( inférieur ou égal à 15 lots ) mais en confondant nombre de lots ( selon le rgt de coprop) et nombre de copropriétaires .... En effet il est assez fréquent dans un SDC que plusieurs lots appartiennent à un même copropriétaire.
Un SDC comportant 20 lots ou plus peut donc parfaitement compter moins de 16 copropriétaires , mais il devra toutefois faire l'objet d'un compte séparé, selon la loi , car comportant plus de 15 lots.
A ce sujet il faudrait aussi savoir ce qu'il faut comprendre par "lots à usage de logement bureaux commerce": les caves sont-elles exclues ( bien que constituant un lot identifié et affecté de tantièmes ), les box ou parkings sont-ils exclus, bien que constituant des lots séparés, comme les caves, pouvant appartement à un copropriétaire ne possédant pas d'autre lot ?
Qu'en est-il de la jurisprudence sur cette audacieuse assimilation entre nb de lots et nb de copropriétaires ? et le concept de lot ?
Il serait bien d'avoir une règle précise et définitive permettant de savoir si le compte du SDC est bien un compte séparé conforme à la loi .

rambouillet
Pilier de forums

15200 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 06 août 2018 :  11:45:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
on se réfère à la loi :
"article 18 :
...
Toutefois, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, l'assemblée générale peut, à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1, dispenser le syndic soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, ou dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat, d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat.
"

ainsi on répond à vos deux questions :
* c'est lots qui importe et non copropriétaires
* les caves, parkings, celliers, et autres ne sont pas inclus dans les 15

Jany2718
Contributeur senior

585 message(s)
Statut: Jany2718 est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 06 août 2018 :  12:08:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Oui, mais faut-il bien considérer une copropriété comportant 50 box et 10 appartements, comme dérogeant à l'obligation de compte séparé ?
Quelle a été l'intention du législateur ? Certains box ont une valeur supérieur à certaines chambres de bonne, lesquelles sont des "lots à usage de logement"...
Par ailleurs comment doit être désigné exactement le compte séparé : quelle mention doit-il comporter et quelle mention ne doit-il pas comporter ?

nefer
Modérateur

11414 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 06 août 2018 :  12:19:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Jany2718

Oui, mais faut-il bien considérer une copropriété comportant 50 box et 10 appartements, comme dérogeant à l'obligation de compte séparé ?
Quelle a été l'intention du législateur ? Certains box ont une valeur supérieur à certaines chambres de bonne, lesquelles sont des "lots à usage de logement"...
Par ailleurs comment doit être désigné exactement le compte séparé : quelle mention doit-il comporter et quelle mention ne doit-il pas comporter ?


il suffit de lire le texte pour avoir la réponse: 10 logements entraine la possibilité de déroger au compte séparé!

cela n'a rien à voir avec la valeur du lot!!!

pepa
Contributeur senior

766 message(s)
Statut: pepa est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 Posté - 06 août 2018 :  13:29:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

Et quoi qu’il en soit, le syndicat n’est pas obligé de dispenser, si le syndic ne l’accepte pas, la nullité de plein droit de son mandat est encourue dans les 3 mois suivant sa désignation. La loi est claire.

Jany2718
Contributeur senior

585 message(s)
Statut: Jany2718 est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 Posté - 06 août 2018 :  13:52:41  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Oui, en effet, mais les syndics savent bien que la probabilité d'une contestation est très faible et cela d'autant plus que cette contestation, qui viendrait d'un copropriétaire "récalcitrant", rencontrerait l'opposition et le mécontentement de la majorité des copropriétaires ayant approuvé la dispense de compte séparé car il faudrait alors se mettre à la recherche d'un nouveau syndic, alors que celui écarté pour irrégularité était "si gentil" et "si compétent" ...!

rambouillet
Pilier de forums

15200 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 16 Posté - 06 août 2018 :  15:36:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Oui, mais faut-il bien considérer une copropriété comportant 50 box et 10 appartements, comme dérogeant à l'obligation de compte séparé ?
Quelle a été l'intention du législateur ? Certains box ont une valeur supérieur à certaines chambres de bonne, lesquelles sont des "lots à usage de logement"...


ne vous faites pas une entorse au cerveau : la loi dit les conditions, on applique...

un compte séparé qui est de par la loi la règle principale et non l'exception, c'est un compte au nom du syndicat lui-même sous couvert de .... (le syndic).

ribouldingue
Pilier de forums



17233 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 17 Posté - 06 août 2018 :  15:43:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
les syndics savent bien que la probabilité d'une contestation est très faible et cela d'autant plus que cette contestation, qui viendrait d'un copropriétaire "récalcitrant", rencontrerait l'opposition et le mécontentement de la majorité des copropriétaires ayant approuvé la dispense de compte séparé car il faudrait alors se mettre à la recherche d'un nouveau syndic, alors que celui écarté pour irrégularité était "si gentil" et "si compétent" ...!
Il y a deux éléments dans votre réponse.

1/ La résiliation de fait du mandat découle de l'absence de compte séparé, et le syndic ne peut rien faire contre

2/ La désignation d'un autre syndic
Certes oui, mais si au principe que ca coute un peu d'énergie de trouver un autre syndic on peut tout accepter, alors je ne comprends plus. Du coup inutile de rien controler si on va comme ça.

rambouillet
Pilier de forums

15200 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 18 Posté - 06 août 2018 :  16:29:33  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
1/ La résiliation de fait du mandat découle de l'absence de compte séparé, et le syndic ne peut rien faire contre


"de fait" : non, la jurisprudence en a décidé autrement. Pas de "de fait", mais si après LRAR du président du CS mettant en demeure le syndic d'ouvrir un compte bancaire séparé, et si le syndic n’obtempère pas alors le juge saisi autorisera la rupture du mandat...

Donc dans ce cas, la première chose à faire c'est cette MeD au syndic

Jany2718
Contributeur senior

585 message(s)
Statut: Jany2718 est déconnecté

Revenir en haut de la page 19 Posté - 06 août 2018 :  18:55:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Selon l’article 18 de L65 : "La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation", dès lors , on ne voit pas très bien comment le syndic fautif pourrait échapper à la nullité de son mandat, nullité prononcée par le juge à la demande, même d’un seul copropriétaire insatisfait de cette désinvolture.
La loi ne prévoit en effet aucune possibilité d’amendement du syndic ou de rectification de son erreur qui lui permettrait d’échapper à la nullité de son mandat . Le « pardon » n’appartient qu’au ou aux demandeurs, si le « syndic professionnel » arrive toutefois à expliquer qu’il ignorait ces dispositions vraiment incompréhensibles et trop pénalisantes pour lui !

ribouldingue
Pilier de forums



17233 message(s)
Statut: ribouldingue est déconnecté

Revenir en haut de la page 20 Posté - 07 août 2018 :  09:25:17  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je plussoie Jany2718!

citation:
"de fait" : non, la jurisprudence en a décidé autrement. Pas de "de fait", mais si après LRAR du président du CS mettant en demeure le syndic d'ouvrir un compte bancaire séparé, et si le syndic n’obtempère pas alors le juge saisi autorisera la rupture du mandat...
Ne serait-ce pas plutot qu'il appartient a la partie qui le revendique de le faire CONSTATER par le JUGE, et non pas DECIDER, le juge ne pouvant pas dire non?


EN ce cas je maintiens ce que j'ai écrit, et je réclame un café de compensation mais j'en dois un pour ne pas avoir été assez explicite;

On a le même cas pour un locataire en impayé pares un commandement de payer, la résiliation est DE DROIT mais doit être constatée par un Juge, sauf que dans ce dernier cas, le Juge peut en différer l'effet. Pas dans le cas du syndic qui nous préoccupe;

Édité par - ribouldingue le 07 août 2018 09:39:33
Page: de 2 
Sujet précédent Sujet Sujet suivant  
 Page suivante  
Aller à:  
Imprimer le sujet Imprimer le sujet
Partager ce sujet Partager ce sujet
 
Universimmo.com © 2000-2012 AEDev Revenir en haut de la page
   












Accueil I Copros I Bailleurs I Locataires Articles I Dossiers I Lexique I Guide Technique I WWW I Fiches Pratiques I Revue de Presse
Forums I Guide Entreprises I Argus de l'Immobilier I UniversImmo-Pro.com

Copyright © 2000-2018 UniversImmo - SAS AEDév - tous droits réservés.
Informations légales | Contactez nous | Votre Publicité sur UniversImmo.com