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Antésite
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Posté - 21 avr. 2018 :  19:57:29  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

Une fois de plus je vous sollicite car j'ai -de nouveau- commis une erreur.
On ne se refait pas.

En 2016, j'achète à mon père un studio au prix du marché, dans le but de le rénover et le mettre en location nue.

J'ai effectué les travaux en 2016, mais je n'ai pu commencer à louer qu'en 2017.

Lors de l'établissement de ma déclaration d’impôts 2017 sur les revenus de 2016, j'ai donc rempli ma déclaration 2044, en déduisant les frais de dossier d'emprunt, le coût des travaux de rénovation,... ce qui a occasionné sur ce studio un déficit de plusieurs milliers d'euros.
En 2017, j'ai tenté de louer comme prévu en "nu", donc non meublé.
Au bout de 4 mois, ne parvenant pas à trouver de locataire, je me suis résolu à le meubler de façon "minimaliste", c'est à dire en me basant sur la liste des équipements requis pour louer en meublé.

J'ai fini par trouver un locataire, une fois le studio meublé.

Je dois maintenant remplir ma déclaration de revenus fonciers pour cette année, et je m'aperçois que j'ai fait une bêtise:

En 2016 j'ai déclaré ce studio en "nu", et en affectant un déficit.

En 2017, j'ai fini par passer en meublé (ce qui n'était pas prévu au départ), mais je m'aperçois que je n'ai pas le droit de passer en meublé si j'ai déclaré un déficit au cours des 3 dernières années.

Je suis donc tiraillé entre 2 documents "officiels", ma déclaration de 2017 où le logement apparaît en "nu", et le bail de location de 2017 où le logement est déclaré "meublé".
Donc 2 documents que je ne peux plus changer après coup.

Comment modifier ceci?

Je serais tenté de continuer à déclarer cette location en "nu", comme j' avais prévu de le faire initialement.
Mais en cas de contrôle ça risque de ne pas passer.


Que faire, selon vous?



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ribouldingue
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 1 Posté - 22 avr. 2018 :  07:48:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour

citation:
En 2017, j'ai fini par passer en meublé (ce qui n'était pas prévu au départ), mais je m'aperçois que je n'ai pas le droit de passer en meublé si j'ai déclaré un déficit au cours des 3 dernières années.
Il n'existe aucune telle interdiction.

citation:
Je serais tenté de continuer à déclarer cette location en "nu",
Ce serait illégal.
Mais question, vous avez bien un SIRET suite à votre déclaration de début d'exploitation qui doit être faite dans les 15 jours du début d'exploitation?
Ne pas l'avoir fait serait,la, une erreur qu'il faut rattraper rapidement en demandant si possible que cela soit fait avec effet à la date réelle de début d'exploitation.


Maintenant:
En ce qui concerne votre déficit, un retraitement peut être nécessaire mais c'est un peu complexe.
Le déficit que vous aviez constaté en 2017 pour les revenus de 2016 ne peut du coup du fait de la rupture de la période de S3 ans n'être déduit que des futurs revenus fonciers et non plus de vos revenus de 2016

Voir à partir du 250 de ce BOFIP pour votre retraitement: http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4142-PGP.html

Antésite
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Revenir en haut de la page 2 Posté - 22 avr. 2018 :  19:31:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

En fait, comme j'étais parti dès le départ sur une location nue, je n'ai pas déclaré de début d'exploitation de meublés, donc pas de SIRET.
Il est temps que je me réveille!

Comme je l'avais dit, j'ai déduit les travaux de rénovation et frais d'emprunt faits et payés en 2016 lors de ma déclaration 2017.

Vous me dites donc que malgré le déficit foncier généré "que" sur ce bien (parce que je n'ai jamais été en déficit foncier de façon "globale", en cumulant tous les loyers perçus par mes autres appartements), j'ai parfaitement le droit de passer en location meublée ensuite?

Le problème vient du fait que je n'ai pas attendu trois ans après ce déficit pour me mettre a louer en meublé?


Dans ces conditions, pour me régulariser:

- Je dois aller voir le CFE dont je dépens pour déposer une déclaration de début d'activité, formulaire POI, en leur demandant s'il est possible de mettre la date de début d'exploitation de début Décembre 2017.

CF ici: https://www.impots.gouv.fr/portail/...ons-meublees


- Je dois aller voir les impôts pour leur demander une rectification sur ma déclaration 2017 sur les revenus de 2016.
Et pourquoi ne pas reprendre contact directement avec l'inspecteur qui m'a contrôlé l'année dernière.
Dans ce cas je risque un redressement sur 2016 s'il y a régularisation.

Quant à laisser filer, je pense que ce n'est pas très responsable.


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ribouldingue
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Revenir en haut de la page 3 Posté - 22 avr. 2018 :  19:47:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Il est temps que je me réveille!
Vous nous ferez cent SIRET et une paire de 2033...

citation:
j'ai parfaitement le droit de passer en location meublée ensuite?
Il vous faut distinguer l'acte de gestion et le traitement fiscal des revenus.
Vous gérez et prenez des décisions, le fisc s'adapte.
Le fisc -puisque le législateur en a décidé ainsi- dit que le déficit doit impliquer trois années de gestion. Cela ne veut pas dire que on vous impose trois années en nu, mais que s'il n'y a pas trois années, il faut retraiter.

citation:
Le problème vient du fait que je n'ai pas attendu trois ans après ce déficit pour me mettre a louer en meublé?
Il n'y a pas de problème, le seul problème qu'il y ait est mental.
C'est prévu.
Le bofip que je vous ai pointé a prévu ce cas et dit ce qu'il faut faire.

citation:
Je dois aller voir le CFE dont je dépens pour déposer une déclaration de début d'activité, formulaire POI, en leur demandant s'il est possible de mettre la date de début d'exploitation de début Décembre 2017.
Aucune nécessité de vous déplacer.

citation:
Je dois aller voir les impôts pour leur demander une rectification sur ma déclaration 2017 sur les revenus de 2016.
Et pourquoi ne pas reprendre contact directement avec l'inspecteur qui m'a contrôlé l'année dernière.
Dans ce cas je risque un redressement sur 2016 s'il y a régularisation.

Quant à laisser filer, je pense que ce n'est pas très responsable.
Soyons sérieux.

Sur votre 2044 vous devez indiquer que vous avez vendu ou cédé un bien, ou que encore (votre cas) vous avez arrêté l'exploitation en foncier nu.
Donc l'option laisser filer, c'est bon pour les bergères qui ont de la laine.

Ensuite il s'agit d'un retraitement, personnellement je me suis jamais de ma vie déplacé dans un SIE ni un SIP mais si vous voulez aller les voir, pourquoi pas; vous devrez quand même remplir vos déclarations vous-même.
Croisez les doigts pour tomber pile le jour de votre visite sur la bonne personne qui maitrise ce sujet particulier.

Édité par - ribouldingue le 22 avr. 2018 19:57:23

Antésite
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Revenir en haut de la page 4 Posté - 23 avr. 2018 :  20:04:00  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

citation:
Vous nous ferez cent SIRET et une paire de 2033...


Tant que je suis pas "cen-suré", ça me va

citation:
Il n'y a pas de problème, le seul problème qu'il y ait est mental.
C'est prévu.
Le bofip que je vous ai pointé a prévu ce cas et dit ce qu'il faut faire.


Oui, je sais que j'ai un problème mental, c'est prévu et le Bofip dit ce qu'il faut faire lorsqu'on a pété un plomb alors? ^^

Plus sérieusement:

- J'ai compris qu'après avoir reporté un déficit foncier sur un bien, il faut le louer encore pendant 3 ans après ce déficit sinon celui-ci est annulé. La location peut être soit "nue", soit "meublée", peu importe.

- Le "retraitement" que vous évoquez consiste, dans mon cas, d'après ce que j'ai pu lire, à annuler le déficit que j'ai noté sur la déclaration 2044 de 2017 pour les revenus de 2016, et mon revenu fiscal de 2016 va donc etre augmenté du fait de cette annulation.

J'ai lu ça ici: http://www.compta.com/blog/metiers/...-meuble/3640

Et je cite:

citation:
Une précaution préalable : Ne pas avoir imputé de déficit foncier lié au bien loué nu au titre des 3 années précédant le passage en meublé.
L’imputation d’un déficit foncier n’est en effet définitivement acquise qu’au 31 décembre de la troisième année qui suit celle au titre de laquelle il est imputé, à la condition que l’immeuble concerné soit toujours offert à la location à ce moment. La transformation de la location nue en location meublée est assimilée pour l’application de ce texte à une fin de la location. L’arrêt de la location nue a alors pour conséquence l’annulation de l’imputation des déficits fonciers liés au bien qui était loué nu et le re-calcul de l’impôt sur le revenu de l’année concernée. Les déficits dont l’imputation est annulée restent cependant acquis et reportables sur les bénéfices fonciers des 10 années suivant leur réalisation, ce qui au passage les rend de nouveau imputables pour le calcul de l’assiette de la CSG et des prélèvements sociaux.

Si vous avez réalisé des travaux au cours des 3 dernières années, il faudra donc s’assurer avant de passer en location meublée que ce changement n’a pas de conséquences, ou que ses conséquences sont limitées.


Bon j'avoue ne pas avoir tout compris, car les déficits sont annulés mais restent reportables !?...

-J'ai tenté de joindre le service des impôts plutôt que de me déplacer, ils ont été injoignables (j'ai appelé 12 fois au total)...
Je relance demain, sinon j'irai sur place.

A+
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Édité par - Antésite le 23 avr. 2018 20:08:40

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 5 Posté - 23 avr. 2018 :  20:21:06  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
J'ai compris qu'après avoir reporté un déficit foncier sur un bien, il faut le louer encore pendant 3 ans après ce déficit sinon celui-ci est annulé. La location peut être soit "nue", soit "meublée", peu importe
Vous ne pouvez pas dire 'le déficit est annulé'.

Selon la nature du déficit, déduit des autres revenus ou déduits des revenus fonciers, il est remis en cuase ou pas. S'il est simplement déduit des revenus fonciers, vous ne risquez rien.

EN revanche, on parle de focnier nu, si vous louez en meublé, ce n'est du du revenu foncier, donc il y a bien remise en cause.

Quelle utilisation a été faite de votre déficit? Vous n'aviez qu'un seul bien, et le solde a été utilisé pour déduire de vos autres revenus?
En ce cas oui, votre déficit va être annulé;

Antésite
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Revenir en haut de la page 6 Posté - 23 avr. 2018 :  21:55:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Alors en fait, j'ai plusieurs biens en location, tous en nu je précise.
Je fais le calcul individuel pour chacun d'entre eux, sur la déclaration 2044, colonne après colonne.

Certains biens sont en positif, d'autres en négatif.

Le studio en question est en négatif, soit - 2800 Euros pour l'année 2016.

Mais le total global des revenus fonciers est de + 12 000 Euros, a reporter en case BA de la déclaration de revenus.

Donc, est-ce que ca va changer apres coup ce montant?
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Revenir en haut de la page 7 Posté - 24 avr. 2018 :  07:00:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Donc dans votre cas il y a zero impact.

De souvenance je me demande si quand vous cochez une case bien vendu ou retiré de l'exploitation en foncier nu vous n'avez pas une feuille de calcul a remplir.

Édité par - ribouldingue le 24 avr. 2018 07:01:35

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Revenir en haut de la page 8 Posté - 24 avr. 2018 :  10:51:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

J'ai réussi à joindre le CFE, qui m'a orienté vers le greffe du tribunal de commerce pour déposer le fameux formulaire POi de début d'activité.

Je les ai joints par téléphone, on m'a dit que c'était assez courant que des particuliers comme moi ne se déclarent pas en loueur de meublé non professionnel, et qu'il n'y avait pas de danger...

Ah bon?

Moi je vais m'inscrire en tout cas, autant être dans les règles.

Vous me rassurez sur le fait de ne pas avoir de "redressement", ou de "retraitement" plutôt, je n'aurai donc pas a payer de complément d' impôt sur les revenus de 2016.
A voir si comme vous le pensez, il y a une feuille de calcul à remplir au moment de la sortie du ce bien de l'exploitation en nu.

A+
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Revenir en haut de la page 9 Posté - 07 mai 2018 :  23:25:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour (ou bonsoir),

Alors, pour faire suite à mes messages précédents:

J'ai contacté mon centre des impôts concernant ma déclaration de revenus de 2017 sur les revenus de 2016, faisant état d'un déficit lié à un studio destiné à être loué en "NU", mais finalement passé en meublé en 2017.

Voici la réponse (écrite) des impôts:

"Concernant les revenus fonciers 2016, le déficit généré par ce bien d'un montant de 2600€ ne peut pas s'imputer sur vos autres revenus fonciers puisqu'il s'agit d'une location meublée dont les revenus ne sont pas imposés en revenus fonciers mais en BIC. Je vous invite à demander spontanément la rectification de la déclaration 2044 et de vos revenus 2016 en conséquence."

Ça a le mérite d’être clair...

Parallèlement à ceci: je dois donc faire une déclaration de location meublée 2042 C pro pour 2017 sur 2016.
Car il faut bien que ce studio apparaisse quelque part, s'il n'y est plus sur la 2044 rectificative...

Alors, si je suis au régime micro-bic, j'ai 50% d'abattement, et logiquement aucun déficit possible.
Comme en 2016 je n'ai pas perçu de loyer de ce studio, le déficit est donc perdu pour cette année-là.
Pour 2017 j'ai perçu juste le mois de décembre, soit 240 Euros.
Donc en micro-bic je ne suis pas imposable car le seuil est de 340 Euros.

La solution serait de me mettre au "réel simplifié".
Ce qui me permettrait de pouvoir reporter ce déficit initial de 2016 sur les années suivantes, et également d'amortir le bien en lui-même.
Mais dans ce cas, il serait recommandé de prendre un comptable, et d'adhérer à un CGA, donc des coûts supplémentaires (mais on n'a rien sans rien).

Que pensez-vous de ceci, est-ce que je fais fausse route ou non?
Sachant que le montant maximal en jeu est de: 240 Euros X 12 = 2880 Euros...
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ribouldingue
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Revenir en haut de la page 10 Posté - 08 mai 2018 :  07:21:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
ue ce genre de question de fond, réel simplifié ou micro, est traité chaque année dans une cinquantaine de fils sur ce forum, et que le régime réel, quand il y a emprunt, est toujours gagnant.

Il n'y a besoin officiellement ni de comptable ni de CGA et un fil entier par Bailleurx X et Fluo en tête de rubrique de ce forum traite de tous les détails.

Maintenant, le régime réel demande de tenir un brin de comptabilité, d'etre capable de déterminer des actifs, leurs composants et un plan d'amortissement, et que tout cela ne se fait pas en 11 jours quand on part de zero (votre cas, date limite de dépot au 18 mai 2018).

Par ailleurs, c'est tout de même à défaut d'être complexe, technique.


citation:
Sachant que le montant maximal en jeu est de: 240 Euros X 12 = 2880 Euros...
Avant même de parler fiscalité, êtes vous certaine que votre location ait un quelconque intérêt, puisque en tant qu'entreprise en meublé, vous allez a parti de décembre 2018 payer en plus de la TF et de la TEOM une CFE dont le minimum varie selon la commune entre 250 euros et 700 ou 800 euros, et en ce cas, au microbic, c'est carrément le mauvais placement.

Antésite
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Revenir en haut de la page 11 Posté - 08 mai 2018 :  18:53:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

En effet, il y a pléthore de fils de discussion sur ce sujet LMNP réel/micro.

Dans mon cas il est trop tard pour songer a faire du réel, du moins pour cette année.

Ce sera surement pour l'année prochaine, lorsque je serai mieux "paré", et a condition de faire la levée d'option avant le 1er février pour le changement de régime, si j'ai bien compris.

Quant à l’intérêt de cette location:

J'ai fait un financement via un emprunt à "110%", prix d'acquisition+ frais de notaire.

A un moment donné, je lisais avec attention les interventions de "Philippe30", et celui-ci (mais pas que lui) exposait que, finalement, c'est le locataire qui finançait le coût de l'acquisition, du moins en très grande partie, et qu'au terme de l'opération d'achat, une fois le crédit remboursé, on se retrouvait avec un bien immobilier financé par le locataire.
Je suis un peu dans ce cas.

Si je passe en réel simplifié, par la suite, je ne paierai quasiment plus, voire plus du tout d'IR et de CSG sur ce bien, via notamment les amortissements déductibles.

Donc continuer "d'exploiter" ce studio n'est peut être pas si mal?

De toute façon le locataire est dans les lieux, et je viens à peine de débuter le remboursement de l'emprunt, enfin j'ai 2 ans de remboursement sur les 20 initiaux.
Donc revendre maintenant ne serait peut être pas judicieux.

Je me renseigne pour connaitre le montant réel de cette CFE, et vous fais un retour ensuite.

A+
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Revenir en haut de la page 12 Posté - 08 mai 2018 :  19:34:06  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
continuer "d'exploiter" ce studio n'est peut être pas si mal?
Je ne fais pas de philosophie.

Votre activité génère une revenue avec un taux d'occupation complet de 2880 euros. Votre imposition est de 30% de 1 440 si vous êtes imposé à 30% donc 432
Vos prélèvement sociaux sont de 212 euros


Si votre CFE fait 500 euros
Soi votre assurance est de 200 euros vos charges de copropriété de 400 euros, votre TF de 600 euros et vos intérêts d'emprunt de 1000 euros annuel

Alors c'est un antiplacement, vous travaillez pour l'état

Antésite
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Revenir en haut de la page 13 Posté - 16 mai 2018 :  19:53:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

A priori, je ne paierai pas de CFE?

"Documents mis à jour
Exonération de CFE pour certaines TPE à compter du 1er janvier 2019 - 19/01/18
La cotisation foncière des entreprises (CFE) est calculée par application d'un taux d'imposition et d'une base minimale de cotisations décidés par la commune. La loi de finances pour 2018, prévoit que les entreprises réalisant moins de 5 000 euros de chiffre d'affaires ou de recettes par an seront exonérées, pour les impositions au titre de 2019 :
- de la cotisation foncière minimum des entreprises,
- des droits additionnels à la CFE pour le financement des chambres consulaires.
pid10504/cotisation-fonciere-cfe.html&espace=1
Source : Article 97 loi n°2017-1837 du 30 décembre 2017, Journal officiel du 31 décembre 2017"

Voir ici:

https://www.afecreation.fr/cid16076...tml?&pid=324
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 16 mai 2018 :  21:40:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Quel scandale.

DU coup en voulant limiter le développement exponentiel de la location meublée de coute durée, on fait l'inverse, on la facilité puisque normalemen elle aurait du comme tout le monde etre taxée à la CFE.

Je vous qu'on modifie tout en tout sens sans véritablement avoir de la cohérence. ceci dit, tant mieux pour vous, je n'ai pas eu droit a tant d'égards à mes débuts.

Antésite
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Revenir en haut de la page 15 Posté - 16 mai 2018 :  23:18:39  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil

Ah ben a un moment donné, a force de dépasser les plafonds on parvient par atteindre le plancher et on finit par prendre la porte en sautant par la fenêtre... Triste destin que celui d'Impoi-nomane...

Aujourd'hui c'est une exemption (temporaire, le temps qu'un législateur fou se réveille et abroge cet article de loi?) de la CFE, demain ce sera -peut-être-, comme vous le soulignez dans un autre fil de discussion, la hausse du plafond (!?) de la taxe Gemapi...
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