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Longshot
Contributeur actif



France
162 message(s)
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Posté - 18 févr. 2018 :  20:13:59  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

Je compte bientôt mettre au vote la réfection des parties communes (peinture des halls, cages d'escalier, parquet et marches, ...) de l'immeuble que j'administre. Les devis indiqueront aussi le coût de la peinture des pylônes et portes des ascenseurs.

Comment pensez vous que ces travaux de peinture ascenseur doivent être répartis ?
Dans la mesure ou il s'agit de peinture touchant à l'esthétique des cages, et non à l'entretien (maintenance, électricité, interphonie) ou travaux de réparation, je me pose la question.

Soit avec la clef utilisée pour les peintures du reste des parties communes, ou soit avec celle liée à la maintenance des ascenseurs ?
(je précise que le RC n'indique d'utile rien à ce sujet)

J'aurais tendance à dire qu'il s'agit de la clef de maintenance des ascenseurs, même si les peintures des ascenseurs sont des travaux qui n'en conditionnent pas le bon fonctionnement.

Merci par avance pour vos réponses

nefer
Modérateur

11013 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

 1 Posté - 18 févr. 2018 :  21:43:41  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
je suggère d'utiliser la clé "ascenseur" pour la peintre des portes ascenseurs....car on peut repeindre les portes de l'ascenseur sans refaire la cage d'escalier

andre78fr
Contributeur vétéran

France
2294 message(s)
Statut: andre78fr est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 19 févr. 2018 :  00:00:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Si vous avez une catégorie de charges "ascenseur" ça me semble aussi assez logique de l'utiliser pour ces travaux de peinture...

rambouillet
Pilier de forums

14846 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 19 févr. 2018 :  07:16:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
question qui se pose à la frontière de deux cas :
* charges ascenseurs comme le disent les collègues, bien que ces parties esthétiques ne fassent pas partie de l'ascenseur en lui-même
* charges d'un escalier ou parties communes , car ces éléments font partie de la cage d'escalier à l'intérieur desquels véhicule l'ascenseur.

Face à cette dualité, il importe que l'AG se positionne clairement par écrit sur la résolution, mais perso dans votre cas, je choisirai "charges communes" ou "charges escalier" car c'est l'esthétique de l'escalier qui est en cause. Mais mon opinion est aussi très discutable j'en conviens.....

Par contre si les portes à peindre sont celles du "véhicule ascenseur" donc de la cabine elle-même, c'est à coup sur : charges ascenseurs, idem pour ce que vous appelez "pylônes", si ce sont les éléments sur lesquels se déplace le "véhicule", c'est charges ascenseurs.

ribouldingue
Pilier de forums



16503 message(s)
Statut: ribouldingue est connecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 19 févr. 2018 :  08:27:08  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour
Si on se place dans le cas d'un ascenseur de 7 étages avec donc 8 portes, que seul deux copropriétaires ont financé, celui du 5 et celui du 7, et qu'ils ont du quand même financer la pose de 8 portes pour des futures reventes au propriétaires intéressés, il me semble logique que la remise en peinture des 8 portes ne soit pas à la charge de ces seuls 2 copros mais à celle de toutes la cage d'escalier.
Comme le mentionne Rambouillet, ces éléments font partie de la cage d'escalier;

Ce n'est en revanche pas le cas en effet de la porte de l'ascenseur lui-même si de l'intérîeur du véhicule.

JB22
Pilier de forums

3234 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 19 févr. 2018 :  09:09:08  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je ne suis pas d' accord avec la position de Ribouldingue.

L' entretien de l' ascenseur est à la charges de ceux qui en sont propriétaires, les copropriétaires du 5e et 7e étage.

ribouldingue
Pilier de forums



16503 message(s)
Statut: ribouldingue est connecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 19 févr. 2018 :  09:39:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Dans ce cas, on est d'accord alors qu'il ne s'agit pas du même vote, d'ailleurs pas aux mêmes tantièmes, et qu'il s'agit donc de l'unique décision du 5 et du 7 que de bien vouloir repeindre?

Sunbird
Contributeur vétéran

2563 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 19 févr. 2018 :  11:03:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je serais pour que la face extérieure de la porte soit en charge escalier, car nous sommes dans le cadre où cette porte extérieure va être repeinte dans le cadre de la réfection des escaliers et hall.

JB22
Pilier de forums

3234 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 19 févr. 2018 :  11:48:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il faut se rapporter aux conditions dans lesquelles l' autorisation de construire un ascenseur a été donnée aux deux copropriétaires.

A défaut de précision je maintiens que les deux copropriétaires ne peuvent pas imposer aux autres l' entretien de parties communes spéciales leur appartenant.

On se trouve dans un cas similaire à la réfection de fenêtre parties privatives dans le cadre d' un ravalement général.

Longshot
Contributeur actif



France
162 message(s)
Statut: Longshot est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 19 févr. 2018 :  19:23:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci pour vos réponses.

Les peintures ne concernent que les éléments extérieurs visibles (pas de peinture intérieure des portes ou de la cabine ou intérieur du pylône), à savoir la face extérieure des portes palières et l'extérieur du pylône. Petit détail qui peut avoir son importance, les pylônes n'ont jamais été peints à l'époque de la création. Si ils l'avaient été lors de la création, je pense que la peinture aurait été financée par la clef ascenseur.

Clef Ascenseur : nefer, androsoft, jb22
Clef Cages escalier : rambouillet, ribouldingue, sunbird

Match nul ? Me voila bien!

Le cas soulevé par ribouldingue est intéressant.
Si le vote de réfection des cages est général, est-ce que ça impose derechef que les propriétaires 5 et 7 paient seuls pour l'ascenseur sans avoir le choix, car sinon cela reviendrait à peindre tout SAUF les ascenseurs, qui font pourtant bien partie des cages...

philippe388
Pilier de forums

13923 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 19 févr. 2018 :  20:12:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
longshot : Voici ce que dit JPM sur ce sujet très interressant.

citation:
B. ELEMENTS D’ÉQUIPEMENT SPÉCIAUX

Le règlement de copropriété peut préciser que l’ascenseur est un élément commun aux seuls propriétaires des parties privatives desservies. On retrouve ici la difficulté évoquée pour les parties privatives car les éléments d’équipement commun font le plus souvent corps avec le gros œuvre de l’immeuble. L’installation d’un ascenseur implique un empiètement sur le sol commun, une liaison de la trémie avec le gros œuvre, un local de machinerie en sous-sol et un local pour les poulies en partie supérieure de l’immeuble. Comment délimiter la propriété indivise de l’ensemble ?

Par ailleurs la possibilité qu’ont certains copropriétaires d’obtenir l’autorisation de réaliser à leurs frais des travaux d’amélioration tels que l’installation d’un ascenseur dont l’usage peut leur être réservé pose le problème du régime juridique de ces éléments d’équipement qui ne sont pas commun. Dans le cas indiqué d’une « amélioration minoritaire », l’appareil n’est pas non plus, dans le silence de la loi, considéré comme une partie commune spéciale. Il y a lors constitution effective d’une indivision considérée comme totalement autonome. La pratique ignore généralement cette particularité.


Comme il a été dit, il ne s'agit pas de travaux de maintenance de de cet ascenseur, mais de peindre les portes palières de cet ascenseur par pur esthétique.

Que dit le RDC sur les charges spéciales ascenseur ?

Si rien n'est précisé, ce sont les tantièmes de charges communes générales qui s'appliquent.

Longshot
Contributeur actif



France
162 message(s)
Statut: Longshot est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 19 févr. 2018 :  21:01:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Malheureusement le RDC ne précise rien sur l'ascenseur, car il n'a pas été mis à jour lorsque les ascenseurs ont été créés.

Pas sûr de comprendre ce que veut dire JPM avec "La pratique ignore généralement cette particularité." lorsqu'il vient d'écrire "l’appareil n’est pas non plus (...) considéré comme une partie commune spéciale.."
Faut il comprendre ici que la pratique, c'est plutôt d'utiliser une clef ascenseur plutôt qu'une clef générale qui se réfère à l'indivision des éléments qui "font corps" avec le gros oeuvre de l'immeuble ?

Clef Ascenseur : nefer, androsoft, jb22
Clef Cages escalier : rambouillet, ribouldingue, sunbird, philippe388

Ce n'est pas la première fois qu'une réfection des cages avec ascenseur est réalisée.
Il faudrait savoir si les syndics font la distinction sur la peinture qui va sur le pylone et celle qui va sur le mur qui est en face...
D'ailleurs si ce n'était pas un pylône mais un mur qui avait été construit pour abriter l'ascenseur, la question se poserait-elle de séparer un "mur" de cage d'ascenseur d'un "mur" de cage "autre" ?

philippe388
Pilier de forums

13923 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 19 févr. 2018 :  22:49:06  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
c'est bien ce que précise JPM !!!

Le RDC ne dit rien ! pas de charges ascenseur ? si c'est bien le cas, le problème n'existe pas; appel en charges communes générales.

Le mur et le pylone sont des parties communes.

JB22
Pilier de forums

3234 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 19 févr. 2018 :  23:10:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
"Le RDC ne dit rien ! pas de charges ascenseur ?'

La décision d' A.G. d' autorisation de construire un ascenseur à du prévoir la création d' une grille de répartition et la publication des modifications du R.C.

Les copropriétaires qui achèteraient une quote part dans cette partie commune privative doivent pouvoir connaître la grille de répartition.

Longshot
Contributeur actif



France
162 message(s)
Statut: Longshot est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 Posté - 20 févr. 2018 :  00:01:18  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je n'ai pas dit qu'il n'y avait pas de clef de répartition pour les charges de fonctionnement ascenseurs.
Les clefs ascenseurs ont bien été votées en assemblée lors de sa création, mais le syndic de l'époque n'avait pas fait modifier le RC.
Toute charge concernant le fonctionnement de l'ascenseur (par exemple un audit quinquennal) est répartie selon cette clef. sans que ça pose problème à personne.
Par ailleurs une clef ascenseur peut varier selon l'usage du lot, ce qui impliquerait de modifier le RC à chaque fois que l'usage du lot change (une profession qui reçoit de la clientèle par exemple vs un appartement d'habitation)
Un copropriétaire pourrait tenter d'arguer qu'à ce titre , les charges ascenseur ne sont pas applicables, mais ça ne tiendrait pas 2 secondes devant un juge car ça contreviendrait à la notion de répartition selon l'usage de la loi de 65, et ce n'est pas comme si la grille n'existait pas.

citation:
Le mur et le pylone sont des parties communes.

Pourquoi pas, mais alors quel est votre avis concernant la face extérieure des portes palière d'ascenseur ?

Pour l'instant, tout le monde ici n'est pas d'accord sur le sujet...

rambouillet
Pilier de forums

14846 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 Posté - 20 févr. 2018 :  08:37:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il y a surtout que si ces charges ne sont pas inscrites au RdC, un nouveau copro peut refuser de payer ces charges, si le syndic et/ou le notaire ne l'a pas informé OFFICIELLEMENT !

philippe388
Pilier de forums

13923 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 16 Posté - 20 févr. 2018 :  10:31:35  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
longshot :
citation:
Je n'ai pas dit qu'il n'y avait pas de clef de répartition pour les charges de fonctionnement ascenseurs.
Les clefs ascenseurs ont bien été votées en assemblée lors de sa création, mais le syndic de l'époque n'avait pas fait modifier le RC.
Toute charge concernant le fonctionnement de l'ascenseur (par exemple un audit quinquennal) est répartie selon cette clef. sans que ça pose problème à personne.
Par ailleurs une clef ascenseur peut varier selon l'usage du lot, ce qui impliquerait de modifier le RC à chaque fois que l'usage du lot change (une profession qui reçoit de la clientèle par exemple vs un appartement d'habitation)
Un copropriétaire pourrait tenter d'arguer qu'à ce titre , les charges ascenseur ne sont pas applicables, mais ça ne tiendrait pas 2 secondes devant un juge car ça contreviendrait à la notion de répartition selon l'usage de la loi de 65, et ce n'est pas comme si la grille n'existait pas. :


Il faut évidemment chager le RDC ET autant de fois qu'il doit l'être.

Que cela ne gêne personne depuis des années n'est PAS un argument juridique recevable.

Vous êtes syndic, vous avez donc cette responsabilité de modifier le RDC.

Un nouveau copro sera légitime de refuser de payer les charges sur cette grille votée, mais sans modif du RDC. Le juge condamnera le SDC si celui-ci assigne ce ou ces copros.

citation:
Pour l'instant, tout le monde ici n'est pas d'accord sur le sujet...


Mais votre souci n'est pas la peinture sur les portes extérieures. Un ou des copros pourront assigner le SDC si vous appliquez la grille ascenseur qui ne figure pas au RDC, ou la grille de charges générales !

Le SDC ne pourra pas contester un refus de payer sur la grille de charges ascenseur.

nefer
Modérateur

11013 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 17 Posté - 20 févr. 2018 :  10:47:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
l'EDD doit être modifié et la modification du RDC doit être enregistré par un notaire au fichier immobilier

à défaut un copropriétaire peut tout à fait refuser de payer les charges "ascenseur"...puisque cette clé n'existe pas légalement

c'est plus urgent que de s'occuper de la peinture des portes...

Gédehem
Modérateur

13994 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 18 Posté - 20 févr. 2018 :  15:25:23  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Et voir en même temps ce qu'il en est de l'escalier et de sa cage, les travaux engagés sur cet élément devant répondre aux mêmes critères.

"Par ailleurs une clef ascenseur peut varier selon l'usage du lot, "
Pas du tout : c'est d'utilité pour le lot dont il s'agit, peu importe que ce lot soit un cagibis ou un T8, à usage de cave ou d'habitat.

ribouldingue
Pilier de forums



16503 message(s)
Statut: ribouldingue est connecté

Revenir en haut de la page 19 Posté - 20 févr. 2018 :  16:32:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
ce qui impliquerait de modifier le RC à chaque fois que l'usage du lot change
Même réflexion que mes camarades, il n'y a la aucune option.

Il y a surtout la par fainéantise, refus de payer ou ignorance, une des sources de contestations qui empoisonnent les syndicat les mieux gérés en apparence.

Gédehem
Modérateur

13994 message(s)
Statut: Gédehem est déconnecté

Revenir en haut de la page 20 Posté - 20 févr. 2018 :  17:38:52  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Les clefs ascenseurs ont bien été votées en assemblée lors de sa création, mais le syndic de l'époque n'avait pas fait modifier le RC.
Toute charge concernant le fonctionnement de l'ascenseur (par exemple un audit quinquennal) est répartie selon cette clef. sans que ça pose problème à personne.


Cette clé de répartition est donc devenue "règle commune" par application constante.
Dans votre affaire, il suffit que l'AG décide d'appliquer cette répartition commune, point que sera précisé dans la résolution adoptant les travaux.
AG qui peut alors décider la publication de cette règle commune adoptée lors d'une précédente AG : en qualité de syndic il vous faudra la mettre en œuvre.

Voir également la classification de l'escalier, de sa cage : la répartition des travaux est parfois liée ou similaire à celle de la clé ascenseur, selon l'utilité : rdch exonéré, plus on est haut plus on supporte.
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