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catherinemilie
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22 message(s)
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Posté - 12 févr. 2018 :  16:32:26  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,
J'ai repris les comptes de notre copropriété de 4 personnes, après un syndic qui a arrêté son activité en mai 2016 et un autre syndic que nous avons révoqué en nov 2017 , car il avait omis de payer l'assurance de l'immeuble.

le dernier me laisse un GL et les 5 annexes de 2015/2016.

J'ai un compte 461 avec des frais d'avocat pour 2 copropriétaires qui sont partis
depuis 8 à 10 ans.
Par ailleurs, je n'ai trouvé aucune facture de ces honoraires dans les 4 années d'archives que j'ai récupérées.

sachant que je n'ai aucun moyen de savoir les adresses des 2 copropriétaires et que de toute façon, la copropriété a payé ces frais d'avocat,
comment puis-je solder ce compte ?

Signature de catherinemilie 
Merci pour toute l'aide qu'on voudra bien m'apporter.
Bien cordialement,
CATHERINEMILIE

JB22
Pilier de forums

3362 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

 1 Posté - 12 févr. 2018 :  17:30:29  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Vous avez émis deux messages, en demandant des réponses "utiles",pour lesquels vous avez eu des réponses, mais vous n' avez pas donné suite, avez vous jugé les réponses comme inutiles ?

Au lieu d' ouvrir un troisième sujet vous auriez dû poursuivre sur le sujet concernant le compte 461.

catherinemilie
Nouveau Membre



France
22 message(s)
Statut: catherinemilie est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 13 févr. 2018 :  12:46:02  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,
Effectivement, j'ai bien émis deux appels à l'aide auprès d'intervenants mais leurs conseils bien qu'utiles, n'ont pas apporté la réponse que j'attendais.
Le syndic 1 qui a arrêté son activité n'est plus joignable. Il a remis 4 années d'archives au syndic suivant 2.
Le syndic 2 n'ayant pas payé l'assurance de l'immeuble, nous l'avons révoqué en nov 2017.

Je me suis proposée en syndic bénévole.

Le GL que m'a fourni le syndic 2 correspond à ce qu'il a trouvé lui-même dans le GL du syndic 1 précédent.
les copropriétaires qui doivent de l'argent ont disparu du paysage, je n'ai, mis à part leurs noms, aucune adresse et aucun moyen de les retrouver.
Je sais que la copropriété a payé au moins 1 facture d'avocat à leur sujet.(vu sur décompte de banque)
mais 2 autres factures ont été portées au 461 dont je n'ai aucun justificatif mais qui ont été déduites par le syndic 1 qui a arrêté son activité.

donc je cherche toujours un moyen pour solder ce compte (après passage en AG pour approbation)
Je ne peux pas le passer en Perte car il faut une décision de justice,

et je ne veux pas accrocher ce poids aux futurs exercices à venir.

Les factures d'avocats ont été réglées, le compte 512 débité, le 461 sera irrecouvrable, les copropriétaires ayant disparu.

donc merci pour toute l'aide qu'on voudra bien m'apporter.

Cordialement,
CATHERINEMILIE

catherinemilie
Nouveau Membre



France
22 message(s)
Statut: catherinemilie est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 13 févr. 2018 :  12:50:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
erratum

il faut lire : le compte 512 crédité

Sunbird
Contributeur vétéran

2650 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 13 févr. 2018 :  13:03:54  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
- Si c'est une facture de l'avocat de le copropriété, elle est à la charge du SDC
- Si c'est une facture que devait payer ce copropriétaire, comme vous ne pouvez pas récupérer cette somme sachant qu'il n'est plus dans le SDC et que le syndic a fait un état-daté, vous le mettez en somme irrécupérable. A défaut vous pourrez toujours engager la responsabilité du syndic qui a fait l'état daté sous certaines conditions.


ribouldingue
Pilier de forums



17061 message(s)
Statut: ribouldingue est connecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 13 févr. 2018 :  14:00:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il me semble que je cantonnerai l'exercice en cours pour le quel les a-nouveaux sont notamment ce qui existe en banque et des chèques et des dépenses en attente mais qui au bout de 10 mois ont de fortes chances d'être parfaitement connus
et que je cantonnerai d'un autre côté les deux exercices antérieures pour lesquels vous avez peu d'éléments mais ces éléments vont venir peu a peu.

POur les deux exercices antérieurs, vous tentez de pallier l'incompétence ou la disparition de deux syndics, et aussi les changements de copropriétaires, il n'est même pas certain que vous puissiez cloturer ces comptes rapidement et avant l'exercice en cours.

citation:
les copropriétaires qui doivent de l'argent ont disparu du paysage, je n'ai, mis à part leurs noms, aucune adresse et aucun moyen de les retrouver.
Ces sommes sont toutes des pertes irrécupérables par faute de les avoir fait valoir.


Le pire dans cette histoire est que vous allez du coup faire une remontée dans le temps, et que vous allez du coup ajuster la trésorerie en 512 disponible en fonction de vos calculs, et vous ne saurez jamais si c'est juste ou pas;

JB22
Pilier de forums

3362 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 13 févr. 2018 :  14:05:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
De catherinemilie
"Je ne peux pas le passer en Perte car il faut une décision de justice,

et je ne veux pas accrocher ce poids aux futurs exercices à venir."


Vous n' avez pas besoin d' une décision de justice pour abandonner une créance irrécouvrable, pour autant que cette créance existe, et vous n' avez aucun moyen de le prouver.

Dans votre cas, compte tenue des faits exposés vous n' avez qu'une solution: solder le compte 461 par le débit du compte 678 charges exceptionnelles et de soumettre les comptes à l' approbation de la prochaine A.G.

nefer
Modérateur

11257 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 13 févr. 2018 :  15:22:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
pour gérer une copropriété il n'y a pas que la comptabilité

il y a aussi le juridique

et le syndicat a des moyens d'action envers le syndic que vous avez révoqué

vous devriez consulter un avocat spécialisé

JB22
Pilier de forums

3362 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 13 févr. 2018 :  17:07:42  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
De nefer
"le syndicat a des moyens d'action envers le syndic que vous avez révoqué"

Ce syndic à été révoqué pour ne pas avoir payé l' assurance de la copropriété, cela n' a rien à voir avec les créances que pourrait posséder le syndicat et qui sont antérieurs à la période d' exercice de ce syndic.

D' autre part, il faut se poser la question de l' intérêt de recourir à un avocat au vu des montants en jeu et de la faiblesse du dossier. Je dépense 3.000 € pour éventuellement en récupérer 2.000 €

Sunbird
Contributeur vétéran

2650 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 Posté - 13 févr. 2018 :  17:34:32  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JB22
D' autre part, il faut se poser la question de l' intérêt de recourir à un avocat au vu des montants en jeu et de la faiblesse du dossier. Je dépense 3.000 € pour éventuellement en récupérer 2.000 €


Si on définit correctement le dossier avec l'avocat, on ne perd pas d'argent. Les avocats savent très bien que le TGI de telle ville va donner un article 700 entre X et X.

C'est évident que si on dépense 7000 euros d'avocat pour récupérer 1000, et que l'article 700 est à 1500 euros on perd de l'argent.


JB22
Pilier de forums

3362 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 10 Posté - 13 févr. 2018 :  20:19:14  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
De Sunbird
"Si on définit correctement le dossier avec l'avocat"

O.K. définissons:

-Procédure contre qui ?
-Faute commisse et par qui ?
-Préjudice subi ?

A vous lire,
Cordialement





philippe388
Pilier de forums

13997 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 Posté - 13 févr. 2018 :  20:22:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
catherinemilie :
citation:
J'ai un compte 461 avec des frais d'avocat pour 2 copropriétaires qui sont partis
depuis 8 à 10 ans.


!!!!!! les syndics précédents n'ont rie fait, mais vous êtes le syndic de ce SDC, vous devez cloturer cette ligne comptable.Peu importe les fautes des syndics précédents, le nouveau reprend tous les dossiers, les problèmes avec.

Vous ne pouvez plus rien contre ces copros. Ils ont vendus, le SDC a récupérer TOUTES leurs dettes envers le SDC. C'est le privilège immobilier.

Par conséquent, les comptes de ces copros sont clos. Il n'existe plus d'impayés.Ce serait pareil pour un copro qui a vendu la semaine dernière.

Ces factures d'avocats ont été réglées il y a très longtemps.. OU est le problème pour le SDC. Les comptes des ces années anciennes ont été approuvés.

Il s'agit pour vous d'une simple écriture comptable, pour clore ces comptes.

Si ce sont ces factures d'avocats qu"ils n'ont jamais réclamée depuis 10 ans : compte 461 créditeurs divers, Les factures non réclamées

Il faudra vérifier de quand date la facture et les motifs du non-paiement. S’il en ressort que cette facture ne sera pas réclamée, il faudra tout simplement l’annuler et en contrepartie, enregistrer une recette pour la copropriété.

En effet, dans le cadre de l’appel du budget prévisionnel, cette facture a été supportée par les copropriétaires justifiant qu’elle bascule en produit lorsqu’elle est annulée.

ARC


Oubliez donc ces anciens syndics, et ces très anciens copros. Ils n'ont rien à voir avec ce petit problème comptable. A vous de faire.

PS :ET les CS précédents et actuels ? toujours au bistro du coin. Aucune questions depuis 10 ans sur ce compte 461 ?







JB22
Pilier de forums

3362 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 13 févr. 2018 :  20:38:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
philippe388 en invoquant l' article de l' ARC vous faites une confusion, la situation de catherinemilie est exactement inverse.

La facture d' avocat a été payée, mais elle n' a pas été mise en charges, donc non débitée aux copropriétaires, mais mise au débit du compte 461.Débiteurs divers.

L' annulation de ce débit irrécouvrable engendrera une perte, compte 678 Pertes exceptionnelles.

ribouldingue
Pilier de forums



17061 message(s)
Statut: ribouldingue est connecté

Revenir en haut de la page 13 Posté - 13 févr. 2018 :  21:14:59  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Est-ce que je me trompe si le but de catherinemilie n'est pas d'aoir ici une comptabilité exacte et sincère, au centime près, mais une comptabilité cohérente et approuvable sur des exercices antérieurs auxquels elle n'a pas participé en tant que sydnic, de manière a pouvoir a prouver ces comptes, apparamment comme il ne manque pas d'argent (sinon on aurait entendu crier) acter les pertes aux copropriétaires présents pendant l'exercice, et ajuster le journal de manière a tomber en fin d'exercice précédent sur les soldes du début d'exercice courant?


Il y a de fortes chances que ces deux comptabilités des deux exercices antérieures ne soient pas exactes, mais il faut qu'elles soient cohérentes;
Si une facture ou un débit impayé d'un copro parti est constaté, il faut immédiatement l'annuler d'une perte exceptionnelle

Si par heureux hasard il reste une dette peut-etre recouvrable, alors on l'annule d'une provision, qu'on traitera plus tard mais c'est dangereux car ilvaut mieux attribuer le maximum de pertes aux mauvais syndics que de prendre pour soi une perte potentielle, la transformer en provisoin, et faire constater une perte cette année ou l'an prochain alors que catherinemilie n'y est pour rien.

catherinemilie
Nouveau Membre



France
22 message(s)
Statut: catherinemilie est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 Posté - 13 févr. 2018 :  23:26:05  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonsoir,
et merci pour vos multiples interventions qui vont m'aider j'espère, à solder ce compte.
Je vais prendre le temps de relire plusieurs fois vos mails afin de bien comprendre les positions de chacun.
Je ne suis syndic que depuis 2 mois et la question que j'ai soulevée, a amené diverses façons de comprendre la situation.
Donc, à moi maintenant d'évaluer la situation avec vos indications.

JB22 a bien traduit la situation et sa solution me semble la plus adaptée.

Je ne vois pas l'intervention d'un avocat, le débit du compte 461 étant de 2800 €, il en prendra déjà au moins 1500 € pour traiter l'affaire et si les débiteurs sont insolvables, les copropriétaires seront les grands perdants.

Pour répondre à Sunbird, je ne pourrai rien contre le syndic en cause, il a cessé son activité.

Pour répondre à Nefer, le dernier syndic(révoqué)n'est pas à l'origine de ce compte 461.

Merci à eux mais aussi à Ribouldingue et à Philippe388 pour leurs conseils et informations précises.

Bonne soirée

CATHERINEMILIE



philippe388
Pilier de forums

13997 message(s)
Statut: philippe388 est déconnecté

Revenir en haut de la page 15 Posté - 15 févr. 2018 :  15:39:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
catherinemilie :
citation:
Il en prendra déjà au moins 1500 € pour traiter l'affaire et si les débiteurs sont insolvables


De quels débiteurs parlez vous ?

Les copros parties depuis 8 ou 10 ans ne sont PAS débiteurs. Leurs comptes de charges ont été réglés et cloturés le jour de la signature de leur acte authentique. Le syndic a établi un état daté demandé par le notaire.

De plus il y a prescription. Le SDC ne peut pas réclamer des charges au delà de 5 ans.

citation:
les copropriétaires seront les grands perdants.


???? les comptes du SDC ont été approuvés. Tous les copros connaissent donc la situation comptable du SDC.

Si ces frais sont des frais d'avocats pour récupérer des impayés, le SDC ne peut pas les imputer aux copropriétaires. Le SDC récupère tout ou partie de ces frais, si le juge condamne les débiteurs( article 700)

Si vous désirez assigner les anciens syndics; il vous faut un accord de l'AG.

Ces vielles histoires comptables ne peuvent être réglées que par de simple OD.






Édité par - philippe388 le 15 févr. 2018 15:40:47

ribouldingue
Pilier de forums



17061 message(s)
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Revenir en haut de la page 16 Posté - 15 févr. 2018 :  20:40:49  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Je ne vois pas l'intervention d'un avocat, le débit du compte 461 étant de 2800 €, il en prendra déjà au moins 1500 € pour traiter l'affaire et si les débiteurs sont insolvables, les copropriétaires seront les grands perdants.
Ce sont 2 800 € de frais d'avocat dont vous ne connaissez rien du pourquoi n du comment;

Le bon raisonnement c'est de constater une perte, quitte a avoir une tres tres bonne surprise dans un an ou deux

Votre raisonnement n'est pas le bon. SI on aye 2800 euros d 'avocat, ce n'est pas la datte qui fait 2800 euros, la dette est peut-etre de 8 000 euros
En pareil cas, 8000 euros accordés par le juge plus 1500 euros d'article 700 et 200 euros de dépens, c'est 9 900 de gain contre 2 800 deja dépensés +1 500 à 2 000 à dépenser en plus. c'est hautement profitable.
Sauf que vous n'avez rien (Regardez les PV d'AG, car ces actions ont du faire l'objet de décisions en AG)

Cloturez ces comptes d'exercices antérieures, mais passez vite au présent.


Au fait, les perdants, ce sont apparamment principalement les anciens copropriétaires, et ceux d'aujourd'hui qui étaient deja la a cette époque.

JPM
Modérateur

5964 message(s)
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Revenir en haut de la page 17 Posté - 16 févr. 2018 :  01:05:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


La solution est de répartir la somme en question entre les copropriétaires actuels. Il n'y en a aucun autre.

Les conseils syndicaux n'ont pas fait leur travail.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

catherinemilie
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Revenir en haut de la page 18 Posté - 16 févr. 2018 :  01:13:22  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

Je suis copropriétaire depuis 2015.
Les factures d'avocat concernent un petit pavillon dans la cour revendu 2 ou 3 fois en 10 ans.
A lire vos posts, j'ai repris les PV d'AG et je n'ai vu aucune décision ni résolution liée à la remise à un avocat, de dossier concernant des impayés (quelque soit leur montant, on peut toujours conjecturer) seulement le report d'une facture de 686 € sur le copropriétaire.

D'après une annexe de l'exercice 2014/2015, on a vu apparaitre des débits aux comptes de copropriétaires partis depuis des lustres.
Le syndic 1 nous a dit qu'il y avait 3 factures d'avocat que la copropriété n'avait pas voulu payer en son temps. (je n'ai aucune facture d'avocat dans les archives !)

tout ceci n'est plus important surtout si vous me dites qu'il y a prescription dans le délai de 5 ans. le syndic a arrêté son activité :
l'affaire est close.
je ferai donc un transfert du 461 au 678 pour ces factures.

par contre, ce compte fourre tout 461 indique un montant de 533 € pour des charges de Mme XX au débit.
Or, je vois dans le compte copropriétaire qui a acheté le logement, qu'il est indiqué :
chèque de 533 € payé par le vendeur

comment dois je annuler ce débit du 461 ? si le montant a été réglé ?

Merci pour ce dernier coup de pouce pour ce compte.


Signature de catherinemilie 
Merci pour toute l'aide qu'on voudra bien m'apporter.
Bien cordialement,
CATHERINEMILIE

philippe388
Pilier de forums

13997 message(s)
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Revenir en haut de la page 19 Posté - 16 févr. 2018 :  10:31:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
catherinemilie :
citation:
A lire vos posts, j'ai repris les PV d'AG et je n'ai vu aucune décision ni résolution liée à la remise à un avocat, de dossier concernant des impayés (quelque soit leur montant, on peut toujours conjecturer) seulement le report d'une facture de 686 € sur le copropriétaire.


Attention; vous êtes syndic; vous devez savoir que le syndic n'a PAS besoin d'une décision d'AG pour recouvrir les impayés de charges.

Vous ne trouverez donc rien dans les PV d'AG. Mais le syndic a besoin de fonds pour saisir un avocat, une ligne budgétaire doit donc être proposée et adoptée pour les frais futurs.

Seule la mise en vente du lot doit être approuvé par l'AG.

citation:
D'après une annexe de l'exercice 2014/2015, on a vu apparaitre des débits aux comptes de copropriétaires partis depuis des lustres.


La aussi, vous devez lire le GL pas les annexes, qui sont assez souvent fausses.

citation:
par contre, ce compte fourre tout 461 indique un montant de 533 € pour des charges de Mme XX au débit.
Or, je vois dans le compte copropriétaire qui a acheté le logement, qu'il est indiqué :
chèque de 533 € payé par le vendeur


Toutes ces écritures sont la marque de syndics plus que nuls. Du bricolage comptable. Ce compte est bien à 0.

Encre une fois, les copros vendeurs ne doivent plus RIEN au SDC. Les compte est soldés.

Et le CS ??? avez vous au moins un CS; il est obligatoire même dans les petites copros.

Édité par - philippe388 le 16 févr. 2018 10:32:13

catherinemilie
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Statut: catherinemilie est déconnecté

Revenir en haut de la page 20 Posté - 16 févr. 2018 :  12:12:56  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,
Nous sommes 4 copros :
Mon mari et moi même sommes propriétaires du RDC qu'occupe une de mes filles,
un dame habitant dans le midi, le 1er étage (qui est loué)
mes enfants , le 2ème étage qui est détenu par une SCI familiale dont mon mari et moi-même sommes les gérants,
une dame dans le pavillon de la cour.

La dame de la cour a bien voulu prendre la casquette du CS mais elle n'a pas de temps

donc il va falloir que je me débrouille puisque j'ai proposé ma candidature et qu'elle a été acceptée.

donc vous me dites qu'il faut solder ce compte, c'est aussi mon avis.
je passe simplement du C461 au D678 ? ou y a t-il d'autres écritures ?


une somme a été mise sur le D461 pour 533 € pour des charges 4T2015 mais j'ai vu que ces charges avaient été réglées par l'ancienne copro.
je l'annule comment, cette ligne là ??


Merci pour les précisions

Crdt
CATHERINEMILIE
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