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Louis92
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Posté - 07 févr. 2018 :  19:46:26  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour à tous.

Nous sommes début février, le 2ème prélèvement mensuel de l'appel du trimestre n'est pas encore effectué.

Quand on s'inquiète des impayés au début du 2ème mois d'un trimestre, le total des impayés est d'autant plus gonflé qu'il y a plus de copropriétaires prélevés dans la copropriété.

Les copropriétaires prélevés sont donc des copropriétaires débiteurs jusqu'au début du 3ème mois d'un trimestre donc plus de 8 mois sur 12.

Ceci est-il bien dans "l'ordre des choses" ? c'est-à-dire la façon normale de procéder ?

La conséquence est que plus les copropriétaires prélevés se multiplient, plus il faut augmenter l'avance de trésorerie. Existerait-il une pratique comptable évitant cela ?

Cdlt. Louis92.

andre78fr
Contributeur vétéran

France
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 1 Posté - 07 févr. 2018 :  20:12:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Les appels de provisions sont à régler en totalité avant la date d'exigibilité, à savoir le premier jour du trimestre...

C'est une erreur de gestion que d'étaler ainsi les encaissements par le biais des prélèvements sur le trimestre et comme vous le signalez ça augmente le besoin en fonds de roulement. Si vous voulez mensualiser, il faut décaler d'un trimestre (faire comme les impôts !!!) et régler sur les 3 mois précédents cette date d'exigibilité au lieu des 3 mois qui la suivent ! C'est à mon sens la bonne pratique comptable, conforme à l'esprit de la comptabilité des copropriétés et des provisions trimestrielles...

Ce qui risque d'être très compliqué à gérer pour vous c'est le décalage par rapport au fonctionnement qui s'est mis en place !

rambouillet
Pilier de forums

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Statut: rambouillet est connecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 08 févr. 2018 :  07:36:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Les textes disent : paiement trimestriel au premier jour du mois civil sauf décision d'une AG

Deux cas se présentent :
* ces prélèvements mensuels n'ont pas été décidés en AG, alors c'est le syndic qui a organisé cela ou accepté cela et c'est à lui de prendre ses responsabilités pour la trésorerie et de faire les avances, mais c'est interdit....
* ces prélèvements mensuels ont été décidés/autorisés par une AG, alors c'est la recommandation d'André qu'il faudrait appliquer.

ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 3 Posté - 08 févr. 2018 :  07:53:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Je plussoie Andre et Rambouillet.

On peut se demander ou est l'intérêt de ce syndic qui connait quand même les risques qu'il fait prendre au syndicat. Au conseil syndical de mener l'enquête.

JB22
Pilier de forums

3401 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 08 févr. 2018 :  08:49:54  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Normalement, que les appels soient fait d' avance pour des paiements trimestriels ou mensuels ne devrait pas poser de problème, d' autant qu'il existe une avance de trésorerie.

Je pense donc que les problèmes viennent d' impayés en fin de trimestre, et non de l' augmentation des prélèvements automatiques, qui au niveau de la gestion sont une bonne pratique.

Le conseil syndical doit donc se pencher sur la gestion des impayés par le syndic.

Louis92
Contributeur vétéran

France
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Statut: Louis92 est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 08 févr. 2018 :  10:33:07  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
J'ai ouvert ce sujet, juste pour vérifier que la petite musique qui me disait "ce n'est pas normal" était à côté de la plaque. Mais cette petite musique confuse dans mon esprit était en fait ce que andré78 a écrit :
citation:
Les appels de provisions sont à régler en totalité avant la date d'exigibilité, à savoir le premier jour du trimestre...
ce que je sais depuis longtemps mais il me fallait le voir écrit !

Il n'y pas eu de vote AG pour autoriser le prélèvement mensuel. Dans cette copropriété, les prélèvements étant plus fréquents pour les appartements plus grands, les 17% de copropriétaires "prélevés" représentent maintenant 40% de l'avance de trésorerie (laquelle fait 10% du budget). 40%, cela pose problème tout de même !

Il fallait donc pour démarrer un prélèvement mensuel que le syndic prélève :
-1 mois d'appel 60 jours avant la date d'exigibilité,
- 1 deuxième mois d'appel 30 jours avant la date d'exigibilité,
pour qu'aux dates d'exigibilité suivantes les copropriétaires prélevés soient dans la même situation que les autres (sans générer systématiquement de copropriétaires débiteurs).

Merci pour vos réponses même si cela fait du grain à moudre en plus pour le CS.

Cdlt. Louis92.

Edité pour ajouter ce PS : il s'agit d'un syndic dont l'Extranet donne en visibilité au CS toutes les écritures sur plusieurs années des comptes des copropriétaires dont le solde n'est pas 0 (écritures copiables/collables dans un tableur). Il existe des Extranets qui ne sont pas des coquilles vides.

Édité par - Louis92 le 08 févr. 2018 10:41:31

Gédehem
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Revenir en haut de la page 6 Posté - 08 févr. 2018 :  10:52:28  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
.ce que je sais depuis longtemps mais il me fallait le voir écrit !

Sans vous offenser, c'est "écrit" depuis 2000, soit en gros 18 ans ....

C'est au syndic de s'assurer des versements au plus tard le jour d'exigibilité de la provision.
Comme le souligne justement André, il s'agit là du même régime que pour les impôts (*): le lendemain de la date d'exigibilité c'est un retard de paiement, un impayé.
Comme il le relève encore, c'est une faute de gestion si le syndic ne prélève ces provisions que 1 ou 2 mois plus tard, préjudice pour le syndicat.

Il faudrait certainement le secouer vigoureusement.

(*) il s'agit dans nos copropriétés du même objet : assurer les dépenses nécessaires à la collectivité.

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 7 Posté - 09 févr. 2018 :  13:57:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Avec
citation:
Les appels de provisions sont à régler en totalité avant la date d'exigibilité, à savoir le premier jour du trimestre...


nous donne une bonne crise de fou rire

C'est l'avis que le syndic doit envoyer avant la date d'exigibilité, conformément à l'article 35-2 du décret.

Ceci étant il n'est pas interdit de payer avant la date d'exigibilité.

Quant aux prélèvements ? Ils sont effectués à date fixe. Le 10 ou 15 après la date d'exigibilité très généralement.




Signature de JPM 
La copropriété sereine

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 8 Posté - 09 févr. 2018 :  14:16:12  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
JPM,
honnêtement, vous ne faites rien avancer. Ce qui , au vu de vos compétences, n'est pas un compliment;

Gédehem
Pilier de forums

14340 message(s)
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Revenir en haut de la page 9 Posté - 09 févr. 2018 :  14:31:31  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Surprenant, ... mais pas drôle du tout ...

Sauf convention (ce que font les services fiscaux), les paiements d'une créance par virement/prélèvement ou par chèque suivent le même régime : au plus tard le dernier jour de son exigibilité.

L'avis que doit envoyer le syndic n'est d'aucun effet sur cette exigence, sans conséquence s'il n'y procède pas.

Du moment qu'une AG a décidé des modalités d'exigibilité des provisions, chacun doit s'y conformer, peu importe les modalités de paiement ou l'avis du syndic.
Si l'AG ne décide rien, c'est le dispositif légal qui s'applique : exigibilité au plus tard le 1er jour du 1er mois de chaque trimestre.
Dates d'exigibilité de même portée que celle fixée pour les impôts.
Qui s'imposent à tous, copropriétaires comme syndic.

Le 2 du 1er mois du trimestre c'est un retard de paiement.
Retard(s) qui n'est pas sans conséquence sur la trésorerie du syndicat, dont tout syndic doit être soucieux (), et encore moins sur le règlement des factures, syndic soucieux de les régler au plus tôt ().

Édité par - Gédehem le 09 févr. 2018 14:37:07

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 10 Posté - 09 févr. 2018 :  15:24:47  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

J'ai indiqué que le prélèvement doit être effectué à date fixe indiquée aux copropriétaires.

Du 10 au 15 janvier, avril, ..... c'est la pratique habituelle.

Donc je fais bien avancer les choses.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Gédehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 11 Posté - 09 févr. 2018 :  15:32:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Pardon, mais "la date indiquée aux copropriétaires", est celle fixée par l'AG décidant des budgets, ou à défaut celle imposée par les textes :
"La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale."(L.14-1)

Édité par - Gédehem le 09 févr. 2018 15:33:04

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 12 Posté - 09 févr. 2018 :  16:47:16  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Oui! L'assemblée fixe généralement le 10 ou 15.



Signature de JPM 
La copropriété sereine

ribouldingue
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Revenir en haut de la page 13 Posté - 09 févr. 2018 :  17:17:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Oui! L'assemblée fixe généralement le 10 ou 15.
Et c'est en vertu de cela que vous pouffez de rire au message de Andre78?
Je ne comprends toujours pas;

Pour ma part, dans toutes les copropriétés ou j'appartiens ou j'ai appartenu, c'est le premier du mois, et ça fait de la date d'exigibilité la date à laquelle c'est exigible, que ce soit d'ailleurs le 15 ou le 10 ou le 1.
Après la date d'exigibilité, c'est du retard.

Gédehem
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Revenir en haut de la page 14 Posté - 09 févr. 2018 :  17:28:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il n'y a effectivement pas de quoi pouffer, même si cela fait du bien en général ...

Si l'AG fixe le 15 du 1er mois, le 14 c'est tout bon. Le 16 c'est un retard.
Si elle ne fixe rien, c'est comme le précise l'art.14-1 : le 1er du 1er mois.

Puisqu'on en est au "en pratique" ..., dans un de "mes" syndicats, coopératif, l'échéance est fixée au 31 du 1er mois, ce qui va bien à tout le monde, et à la trésorerie aussi..
Mais le 2 du mois suivant, c'est un rappel (verbal), s'agissant d'un retard à combler vite fait....
Ce qui n'arrive que très rarement, par oubli ....

Sachant que les retards et impayés sont la 1ère des plaies en copropriété, il faut que le syndic, et le CS à l'unisson, soit intransigeant. Attendre 1 ou 2 mois comme l'indique Louis n'est pas admissible.

Édité par - Gédehem le 09 févr. 2018 17:31:23

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 15 Posté - 09 févr. 2018 :  22:57:48  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM
J'ai ri, et non pas pouffé, parce que la phrase comporte une erreur intrinsèque et majeure.

citation:
Les appels de provisions sont à régler en totalité avant la date d'exigibilité, à savoir le premier jour du trimestre...


La partie en rouge exprime une obligation de payer

Avant la date de l'exigibilité la dette n'est pas exigible. Donc il ne peut pas y avoir d'obligation de la payer.

Par ailleurs les charges de copropriété sont quérables, à fortiori en cas de paiement par prélèvement automatique. Mais nous sommes là dans les hauteurs du droit et l'air peut manquer rapidement

Bref : le 10 ou le 15 c'est très bien.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Édité par - JPM le 09 févr. 2018 22:58:59

andre78fr
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Revenir en haut de la page 16 Posté - 10 févr. 2018 :  00:22:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
J'ai une devinette, quel est le mot qui rime avec "exigibilité" et qui décrit assez bien la dernière contribution ???

https://www.dictionnaire-juridique....gibilite.php

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 17 Posté - 10 févr. 2018 :  09:15:12  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM


Une explication sera la bienvenue.

L'obligation au paiement de la provision vient à terme le 1er janvier 2018.

Il n'est pas impératif de la payer le 31 décembre 2017, alors surtout qu'elle est quérable (vraisemblablement mais à voir !).

Pour le pratique on reste au 10 ou 15.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

ribouldingue
Pilier de forums



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Revenir en haut de la page 18 Posté - 10 févr. 2018 :  10:12:03  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
JPM
Je ne comprends toujours rien à votre charabia. Pouvez vous condescendre à vous mettre à la hauteur de vos lecteurs, certes incultes...

Gédehem
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 19 Posté - 10 févr. 2018 :  11:14:47  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il n'y a pas de charabia, mais une mayonnaise entre la règle et la pratique.
La règle c'est de payer la provision au plus tard le dernier jour d'exigibilité (*), qui tomberait le 1er, le 15 ou le 30 de tel mois selon le cas, décision d'AG ou pas (si pas, c'est le 1er)

La pratique c'est de faire comme chacun l'entend, ici comme dans d'autres domaines : je paye le 15 parce que je paye le 15, et roulez bolides , c'est la règle .....

"Il n'est pas impératif de la payer le 31 décembre 2017, alors surtout qu'elle est quérable (vraisemblablement mais à voir !)."
C'est tout vu : soit l'AG décide du calendrier, soit à défaut c'est le dispositif 14-1 qui s'applique.
Dans les 2 cas la provision est 'portable', dans la mesure où la créance résulte du vote de l'AG, qui impose son montant, accessoirement son exigibilité.
Il n'y a plus formellement "appels de fonds" (provision quérable , réclamée par le créancier) : il faut s'y faire, la nouvelle pratique (18 ans) ayant comme d'autres beaucoup de mal à entrer dans les habitudes.
(*) "... exigible au plus tard le : ...."

Édité par - Gédehem le 10 févr. 2018 11:39:00

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 20 Posté - 10 févr. 2018 :  11:25:46  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

C'est pour quérable ? Vous avez bien un dictionnaire. Pour une fois il y a identité entre le sens courant et le sens juridique : " que l'on va chercher "

Dans le Code civil le propriétaire va quérir son loyer chez le locataire. Je pense qu'il en va de même pour le syndic qui va quérir les provisions chez le copropriétaire.

Les autres paiements sont portables

On a adapté tout cela à la pratique des paiement par chèque mais certaines particularités subsistent.

Autrefois, et surtout en province, les fournisseurs et artisans n'étaient souvent payés que par période. En fin de période ils venaient présenter leur note récapitulative.

Les concierges avaient mission de collecter les loyers. L'essentiel de leur rémunération venait d'un pourcentage sur les loyers encaissés S'y ajoutaient des pratiques diverses comme le droit de bûche : une bûche par voie rentrée par le locataire.

Aie ! Charabia avec une voie ? Une voie de bois c'est à Paris la moitié de la "corde" soit 1,92 stère de bois. Un stère c'est un mètre cube, mais bien empilé le volume peut être réduit d'un tiers. La corde de bois est définie par l'article XXV de l'édit d'août 1669 relatif aux eaux et forêts. Il existait d'autres modalités pour la province.

Il ne faut pas confondre charabia et jargon cher Ribouldingue !









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