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sigebert
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 Posté - 31 mai 2021 : 09:26:14
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Bonjour,
En relisant les premiers postes de Pascal78000, en fait, il ne recherche pas qu'on lui conteste le rattachement du grenier à son lot privatif puisque celui-ci a été approuvé à l'unanimité par une assemblée générale.
En fait, ce rattachement n'a pas augmenté ses tantièmes de propriété, et c'est ce qu'il déplore précisément.
Autrement dit, s'il y a une augmentation de la surface de son lot, il y a forcément une augmentation des tantièmes de son lot.
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Pascal78000
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Posté - 03 juin 2021 : 23:40:46
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citation: Initialement posté par JB22
Le problème vient de la rédaction de votre acte de vente qui n' est pas conforme au règlement de copropriété.
Les combles sont parties communes, seul un acte d' acquisition peut vous en donner la propriété, ce qui entraînera la création d' un lot.
Bonsoir JB22,
Si, l'acte de vente est conforme au règlement de copropriété, puisque le modificatif de RCP a été établi le même jour, avec la même description du lot que nous avons acheté. L'acte d'acquisition mentionne bien les combles comme faisant partie du lot acheté, qui existait donc déjà avant aliénation des combles. |
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Pascal78000
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43
Posté - 03 juin 2021 : 23:41:54
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citation: Initialement posté par sigebert
Bonjour,
Je pense que même pour un euro symbolique il faut instrumenter l'acte.
Quel acte ? la création d'un nouveau lot ? |
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Pascal78000
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44
Posté - 03 juin 2021 : 23:53:51
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citation: Initialement posté par sigebert
Votre acte de vente est ainsi décrit : Les combles sont accessibles par une trappe.
Le problème est que la surface initiale de votre lot est de x m2. Le problème se posera lorsque vous mettrez votre bien en vente.
Il faudrait interroger un notaire.
Voyez-vous, la copropriétaire du rez-de-chaussée à un usage exclusif de la cour de l'immeuble.
Ce n'est pas pour autant qu'elle peut se l'approprier.
D'ailleurs, elle a tenté de le faire. Elle est allée voir un notaire et a prescrit cette partie commune a usage exclusif.
Nous avons donc par voie judiciaire demander que son acte soit annulé.
Elle est allée jusqu'en Cassation, mais elle n'a pas eu gain de cause !
Donc, l'argument de l'exclusivité ne peut pas prospérer.
Bonsoir Sigebert,
La surface du lot n'a pas été changée. Mais les combles faisant moins de 1,80 m de hauteur sous plafond, quelle surface mentionner ? D'autre part il y a un lot de cave associé au lot d'habitation, mais sa surface n'est pas mentionnée dans l'acte de vente.
Nous sommes allés voir un notaire, il a trouvé d'autres anomalies dans le modificatif du RCP présenté, mais pas l'aliénation des combles.
Pour votre copropriétaire, je comprends tout à fait qu'elle a confondu jouissance exclusive et propriété. Notre situation me semble très différente car notre acte de vente mentionne explicitement les combles.
Nous pouvons nous accommoder d'une jouissance exclusive de partie commune, mais dans la mesure où le syndicat a aliéné les combles à notre lot avant la vente, c'est peut être contestable dans la forme, mais cela me semble difficile de nous déposséder maintenant des combles, même si l'aliénation n'a pas été réalisée selon les usages.
D'ailleurs je me demande quel texte obligerait à créer un lot en cas d'aliénation d'une partie commune ?
J'ai cherché dans la loi du 10 juillet 1965, je n'ai rien trouvé, mais bon, le texte étant très générique, il faut peut être fouiller dans la jurisprudence ?
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Pascal78000
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45
Posté - 03 juin 2021 : 23:59:53
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citation: Initialement posté par Gédehem
Cassation, arrêt du 24/2/2009 – n° 08-13407: combles parties privatives :
Des combles constituent une partie privative du lot immédiatement en dessous s’ils ne sont accessibles que par ce lot et n’ont d’utilité que pour un seul lot
La Cour de Cassation a du se prononcer sur la qualification des combles n'étant utiles qu'à un seul lot. Il a été considéré que les combles sont une partie privative s'ils ne sont utiles qu'à un seul lot.
La cour d’appel avait jugé que M. X devait "cesser l’occupation de la partie des combles situés au-dessus du lot de M. Y".
Devant la Cour de cassation, M. X, a contesté cette décision.
En effet, après avoir énoncé que la cour d’appel avait relevé, énoncé et jugé que ce lot était situé sous les combles ; que des travaux d’aménagement avaient été entrepris en octobre 2002, afin de réaliser une salle d’eau ; que le syndicat des copropriétaires soutenait que ce comble était une partie commune, devant être restitués à la copropriété et remis en état ; que M. X soutenait que ces combles n’étaient accessibles que par son lot et constituaient une partie privative ; qu’il apparaissait que la partie des combles située au-dessus du lot de M. X n’avait d’utilité que pour ce lot ; qu’en conséquence, cette partie devait être qualifiée de privative ; qu’ serait tenue de supporter, dans ses parties privatives, les travaux entrepris sur la toiture ; que cependant, elle ne pouvait annexer la partie des combles située au-dessus de l’appartement de M. Y même si leur configuration ne permettait pas de se tenir debout ; qu’elle devrait donc libérer cet espace et limiter l’occupation à l’espace situé au-dessus du lot n° 41.
La Cour de Cassation a critiqué cet arrêt au motif que des combles constituent une partie privative, si elles n’ont d’utilité que pour un seul lot ; que la cour d’appel, ayant expressément admis le caractère privatif d’une partie des combles aménagés par une copropriétaire, ne pouvait décider de la condamner à "cesser l’occupation" de l’autre partie des mêmes combles, sous prétexte qu’elle ne pouvait pas les "annexer", sans rechercher qui en avait l’usage ou l’utilité ; que la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2 et 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur le statut de la propriété des immeubles bâtis.
Merci Gédéhem pour cette jurisprudence.
Il me semble bien que nous sommes dans cette situation : la trappe d'accès aux combles est dans notre lot. Et de plus, contrairement au cas mentionné, les combles sont au dessus de notre lot uniquement, puisqu'il constitue tout le dernier étage. |
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Pascal78000
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Posté - 04 juin 2021 : 00:03:39
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citation: Initialement posté par sigebert
Bonjour,
En relisant les premiers postes de Pascal78000, en fait, il ne recherche pas qu'on lui conteste le rattachement du grenier à son lot privatif puisque celui-ci a été approuvé à l'unanimité par une assemblée générale.
En fait, ce rattachement n'a pas augmenté ses tantièmes de propriété, et c'est ce qu'il déplore précisément.
Autrement dit, s'il y a une augmentation de la surface de son lot, il y a forcément une augmentation des tantièmes de son lot.
Oui, Sigebert, c'est ce que je voudrais confirmer.
Après conseil auprès d'un géomètre-expert, il a confirmé que l'aliénation des combles aurait du être accompagnée de création de tantièmes à notre bénéfice. |
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sigebert
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47
Posté - 04 juin 2021 : 09:54:35
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Bonjour,
Dans votre cas, c'est l'acte de vente que vous contestez.
Le notaire qui dénombre certaines anomalies, est-il celui qui a instrumenté l'acte de vente? |
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sigebert
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48
 Posté - 04 juin 2021 : 10:15:45
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Lorsqu'une approbation sur une résolution n'est pas conforme au règlement de copropriété, il y a ce, si je me souviens bien, ce qu'on appelle "une annulation perpétuelle"
Mais, dans votre cas, il n'y a pas de demande d'annulation de la résolution, seulement une modification de la résolution.
Si le géomètre-expert confirme que le rattachement des combles à votre lot privatif aurait dû entrainer, d'une part, la création d'un lot, et d'autre part, l'attribution de tantièmes, même si la hauteur sous plafond n'atteint pas les 1,80 mètres, il a forcément raison.
Lorsque nous avons fait intervenir un géomètre-expert pour notre copropriété, celui-ci, relativement à la réunion des trois lots (rez-de-chaussée et 1er étage) avait créé un nouveau numéro de lot pour chacun des trois lots au regard de la loi de 1955, et ensuite avait créé un numéro de lot unique comprenant les 3 lots.
Je lui avais donc demandé pourquoi il n'y avait pas eu d'augmentation de tantièmes relativement à cette réunion de lots. Et ce dernier m'avait répondu qu'il n'y avait pas eu d'augmentation de tantièmes puisque la surface était inchangée.
Mais, il est évident que votre cas de figure n'est pas identique au nôtre.
L'intervention d'un géomètre-expert pour notre copropriété faisait suite à une décision de justice suite à un rejet en partie d'une prescription acquisitive.
Les caves font partie des lots dits annexes ou accessoires. Des tantièmes ne sont pas attribués en fonction de la surface.
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Pascal78000
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Posté - 04 juin 2021 : 22:47:28
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citation: Initialement posté par sigebert
Bonjour,
Dans votre cas, c'est l'acte de vente que vous contestez.
Le notaire qui dénombre certaines anomalies, est-il celui qui a instrumenté l'acte de vente?
Le notaire que nous avons consulté n'est pas celui qui a fait l'acte. Il a surtout mis en cause le règlement de copropriété qui a instauré des modifications incohérentes de parties communes. Mais c'est un autre sujet. |
Édité par - Pascal78000 le 05 juin 2021 18:44:25 |
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sigebert
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Posté - 05 juin 2021 : 08:52:29
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Bonjour,
Quand a eu lieu cette AG qui approuvait cette modification ?
A mon avis, vous pouvez demander d'inscrire à la prochaine AG un projet de résolution visant à modifier les tantièmes de votre lot suite au rattachement de la partie dite commune du grenier. |
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Pascal78000
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Posté - 05 juin 2021 : 18:43:35
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citation: Initialement posté par sigebert
Bonjour,
Quand a eu lieu cette AG qui approuvait cette modification ?
A mon avis, vous pouvez demander d'inscrire à la prochaine AG un projet de résolution visant à modifier les tantièmes de votre lot suite au rattachement de la partie dite commune du grenier.
Bonjour,
L'AG a eu lieu en 1999.
Oui, nous avons demandé une étude par un géomètre expert pour la prochaine AG. Je pense qu'il devrait avoir autorité pour que le syndicat mette à jour les tantièmes si nécessaire. Il pourrait y avoir aussi d'autres modifications qui ont modifié les tantièmes. |
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sigebert
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Posté - 06 juin 2021 : 09:56:41
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Bonjour,
Je suppose que lors de l'achat de votre bien, le descriptif de division vous a été remis avec le RC.
Bien entendu, le nouveau descriptif. Car comment savez-vous que la partie qui avait été rattachée à votre lot était une partie commune ? Apparemment sur l'origine de la propriété.
Votre règlement de copropriété doit être très ancien car si vous évoquez les combles, votre immeuble doit être du 19ème siècle, voire du début du 20ème siècle.
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Pascal78000
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Posté - 09 juin 2021 : 00:56:15
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Bonsoir Sigebert,
L'EDD fait partie du RCP originel et a été modifié par le modificatif de 1999. L'acte de vente est conforme au modificatif.
Les combles étaient encore partie commune dans la promesse de vente et le règlement originel de 1988 mentionnait aussi la servitude d'accès aux combles. L'immeuble date de fin XIXeme. On a retrouvé des bouts de journaux sur l'affaire Dreyfus sous le parquet ! |
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sigebert
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54
Posté - 09 juin 2021 : 09:12:02
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Bonjour,
Votre immeuble date du XIXème siècle et votre règlement de copropriété date de 1988.
La mise en copropriété date donc de 1988 ?!
Notre immeuble date précisément de 1878, et le règlement de copropriété du 20 mai 1956.
L'origine de propriété doit être mentionnée sur votre RC.
Personnellement, je m'étais procurée les anciens titres pour des questions de servitude.
Dans votre cas, soit il vous faut contester l'acte de vente, ce que votre notaire vous a probablement conseillé étant observé néanmoins, que vous avez acquis votre bien en 1999[b] que vous contestez 22 ans plus tard, soit, vous contestez " à l'amiable" en inscrivant à la prochaine AG une demande de modification, à vos frais, de vos tantièmes avec acquisition d'un lot.
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Pascal78000
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Posté - 09 juin 2021 : 21:36:13
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Bonsoir,
Oui la création de la copropriété date de 1988 et le RCP mentionne bien des informations d'origine de la propriété.
Pour l'instant nous avons demandé à l'AG de commander une étude de mise à jour des tantièmes à un géomètre-expert. Nous pensons que cela permettrait d'avoir un avis en principe impartial sur la situation.
Après si le syndicat refuse, ce qui est vraisemblable, doit-on passer par une assignation en justice pour ordonner la création d'un lot ? |
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sigebert
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Posté - 10 juin 2021 : 08:31:41
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Bonjour,
On ne "commande" pas, on demande qu'il soit inscrit à la prochaine assemblée générale un projet de résolution.
Il faut que votre projet de résolution soit bien rédigé.
Avez-vous été aidé pour le rédiger ?
Qui gère votre copropriété ? Un syndic professionnel ou un syndic bénévole ?
Quoi qu'il en soit, même si la partie dite "commune" qui a été rattachée à votre lot dont la hauteur sous plafond n'atteignait pas les 1,80 m, cela concerne la loi Carrez, mais pas les tantièmes. |
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sigebert
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Posté - 10 juin 2021 : 08:43:13
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Si effectivement le Syndicat des copropriétaires rejette la résolution, il faudra envisager d'assigner le Syndicat des copropriétaires dont vous faites partie.
D'où l'importance de la rédaction de votre projet de résolution qui ne doit pas être équivoque.
Essayez de consulter votre protection juridique, qui peut, dans ce cas précis de spoliation, intervenir.
Je me souviens qu'au début, vous aviez soulevé un défaut de répartition relativement à des lots des étages inférieurs.
Pensez-vous que le Syndicat des copropriétaires avait procédé à cette "réunion" sans connaissance du sujet ou bien dans le but de s'exonérer des frais d'intervention d'un géomètre-expert ?
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sigebert
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Posté - 10 juin 2021 : 08:51:42
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En revanche, ce qui est préoccupant, c'est que vous avez attendu 22 ans pour constater cette anomalie. |
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Pascal78000
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Posté - 10 juin 2021 : 20:39:35
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citation: Initialement posté par sigebert
Bonjour,
On ne "commande" pas, on demande qu'il soit inscrit à la prochaine assemblée générale un projet de résolution.
Il faut que votre projet de résolution soit bien rédigé.
Avez-vous été aidé pour le rédiger ?
Qui gère votre copropriété ? Un syndic professionnel ou un syndic bénévole ?
Quoi qu'il en soit, même si la partie dite "commune" qui a été rattachée à votre lot dont la hauteur sous plafond n'atteignait pas les 1,80 m, cela concerne la loi Carrez, mais pas les tantièmes.
Bonsoir,
La commande c'est vers l'expert-comptable, pas l'AG !
Nous avons rédigé le projet de résolution sans avocat, si c'est bien la question.
Il y a un syndic professionnel.
Merci de confirmer pour les tantièmes.
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Pascal78000
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Posté - 10 juin 2021 : 20:46:51
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citation: Initialement posté par sigebert
Si effectivement le Syndicat des copropriétaires rejette la résolution, il faudra envisager d'assigner le Syndicat des copropriétaires dont vous faites partie.
D'où l'importance de la rédaction de votre projet de résolution qui ne doit pas être équivoque.
Essayez de consulter votre protection juridique, qui peut, dans ce cas précis de spoliation, intervenir.
Je me souviens qu'au début, vous aviez soulevé un défaut de répartition relativement à des lots des étages inférieurs.
Pensez-vous que le Syndicat des copropriétaires avait procédé à cette "réunion" sans connaissance du sujet ou bien dans le but de s'exonérer des frais d'intervention d'un géomètre-expert ?
Avant d'assigner le syndicat, nous consulterons un avocat et un géomètre pour évaluer si le gain en tantième permettrait d'avoir une minorité de blocage de l'article 26. Nous sommes juste en dessous de 333/1000. L'idée est de passer au dessus pour éviter des abus de majorité des autres copropriétaires.
Il n'y a pas eu de réunion, mais des travaux qui ont modifié la surface des parties privatives. Nous pensons qu'on géomètre pourrait réévaluer la répartition des tantièmes.
Il est effectivement possible que le syndicat n'a pas jugé utile de faire intervenir un géomètre. Ils avaient juste demandé une prestation de mesurage à un dessinateur pour faire des plans, qui n'ont jamais été publiés. |
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Modification tantiemes locaux modifiés 
