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merlin
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Posté - 22 janv. 2018 :  17:12:20  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour
il y a longtemps dans notre immeuble un local commercial ( boulangerie) etait partiellement composée de caves ; et maintenant ces caves ont été transformées et sont une partie du commerce de luxe de vêtements . Pensez vous que l'on puisse reviser le calcul des tantièmes suite à cette modification de la consistance des locaux ???
merllnrin


ribouldingue
Pilier de forums



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 1 Posté - 22 janv. 2018 :  18:13:40  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour

'il y a longtemps' renseigne assez peu. Ca date de quand, ca c'est passé comment, y'a t'il eut décision d'AG, qu'a t'il été décidé?

JPM
Modérateur

5842 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 22 janv. 2018 :  18:18:01  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

L'article 5 de la loi de 1965 répond par la négative.

Il précise que l'utilisation du lot ou de la fraction de lot n'est pas prise en considération pour le calcul de la quote-part des parties communes.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

merlin
Contributeur actif

201 message(s)
Statut: merlin est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 22 janv. 2018 :  20:55:34  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour
merci pour vos contributions ....
pour repondre à Ribouldingue l'etablissement des millièmes s'est fait au moment de l'etablissement du reglement de coproprieté , c'est à dire vers 1954 et à cette époque là c'etait une boulangerie avec ses dépendances .....
merlou

rambouillet
Pilier de forums

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Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 23 janv. 2018 :  06:59:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il y a quand même des tantièmes qui peuvent être modififées et à la majorité 25, ce sont celles dites "à l'utilité"

"e) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ;"

mais la quote part des parties communes est inchangée, donc les tantièmes de copropriété aussi, bien sur

merlin
Contributeur actif

201 message(s)
Statut: merlin est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 23 janv. 2018 :  07:46:51  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Merci à Rambuillet ! je me pose une question quand même : la disposition de l'ensemble de la " boulangerie " a été totalement modifiée , les différents petits locaux ( caves ) ont disparus pour faire des grandes pièces , sans autorisation ( à ma connaissance) de la coproprieté ; dans quelle mesure la modification de la consistance des locaux peut permettre de modifier les tantièmes d'origine ????
merci à vos contributions
merlou

rambouillet
Pilier de forums

15037 message(s)
Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 23 janv. 2018 :  08:02:08  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
si le gros oeuvre (partie commune) n'a pas été touché pas d'autorisation à demander.

La chose à vérifier dans le RdC c'est : l'autorisation de locaux commerciaux mais dans la mesure où il y avait une boulangerie avant ce sera difficile de faire un retour en arrière.

Bien sur, dans la déclaration à l'assurance pour les garanties, il y a bien un commerce dans les caves, au moins...

rédaction Universimmo
Contributeur senior

980 message(s)
Statut: rédaction Universimmo est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 Posté - 25 janv. 2018 :  06:46:21  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Il y a eu en janvier 2016 une décision importante de la Cour de cassation, que nous avons à sa sortie commentée comme suit :
citation:
(...) On savait jusqu’ici que tout copropriétaire pouvait faire valoir en justice, sans limite de durée, la non-conformité des répartitions de charges prévues au règlement de copropriété au regard du 1er alinéa de l’article 10, d’ordre public, qui prévoir que "les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot" ; par contre, le même article 10 prévoit que les copropriétaires sont "tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5".

Or l’article 5 définit ces "valeurs" en tant que résultant "de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation", mais précise : "lors de l'établissement de la copropriété".

Dans une affaire ou des copropriétaires, après avoir acheté des lots de combles, ont transformé leur appartement en un duplex comportant plusieurs pièces supplémentaires, aboutissant à une valorisation globale des lots détenus, la Cour d’appel de Paris avait donc cru logique de débouter un copropriétaire de sa demande que soient réputées non écrites la clause de répartition des charges générales, et que le juge les modifie pour tenir compte de la valorisation de l’appartement concerné.

Pour rejeter la demande, l'arrêt de la cour d’appel retient qu'il résulte des termes de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 que l'estimation de la valeur relative des parties privatives s'opère "lors de l'établissement de la copropriété" et que la clause de répartition des charges générales ne peut pas être déclarée non écrite sur le fondement de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, qui fait notamment des dispositions de l’article 10 des dispositions d’ordre public.

Traitant un pourvoi contre cet arrêt, la Cour de cassation surprend : elle censure la Cour d’appel de Paris, estimant qu' "en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la transformation de l'appartement avait eu des répercussions sur la consistance, la superficie et la situation de leurs lots en augmentant la valeur relative de ceux-ci par rapport à celle de l'ensemble des parties privatives de l'immeuble, la cour d'appel a violé les articles 5, 10 et 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965(1).

Cet arrêt appelle une interprétation fine : les tantièmes généraux fixés dans l’état descriptif de division, en principe conformément à l’article 5, fixent en premier lieu les quotes-parts de propriété des parties communes générales et en particulier du terrain de la copropriété. En aucun cas on ne peut imaginer que le juge puisse les modifier après coup, car cela entraînerait des transferts de propriété entre les copropriétaires. Mais la plupart du temps, les règlements de copropriété prévoient que la répartition des charges se fasse en fonction de ces mêmes tantièmes. L’arrêt de la Cour de cassation permet en fait au juge de procéder à la modification de la répartition des charges générales indépendamment des tantièmes généraux. Mais les tantièmes généraux restant inchangés, la modification n’affecte pas les voix avec lesquelles doivent voter les copropriétaires en assemblée sur les questions relatives à l’administration des parties communes et toutes les décisions qui peuvent être considérées comme liées à la propriété. Il y a donc dédoublement des grilles de tantièmes ; par contre, lorsqu’il s’agit de faire application de ce qui est devenu le III de l’article 24, à savoir la disposition selon laquelle, "lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses", "chacun d'eux [votant] avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses", on doit alors utiliser la nouvelle répartition s’appliquant aux charges...

Notes & liens Utiles :
(1) Cass., 3ème Ch. civ., 28 janvier 2016, n°14-26921.
https://www.legifrance.gouv.fr/affi...52&fastPos=1

Édité par - rédaction Universimmo le 25 janv. 2018 06:47:35

rambouillet
Pilier de forums

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Statut: rambouillet est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 Posté - 25 janv. 2018 :  08:00:41  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
On oublie souvent qu'il y a deux sortes de tantièmes :
* les tantièmes de copropriété (quote part de la PROPRIETE des parties communes)
* les tantièmes de charges qui permettent la répartition des "dépenses"

d'une part même avec des tantièmes "généraux" les deux chiffres peuvent être différents
d'autre part ces tantièmes généraux peuvent varier indépendamment des tantièmes de copropriété et s'il faut l'unanimité, rien n’empêche le juge saisi d'en décider autrement.

Il serait intéressant de connaitre ce qu'en a jugé de la demande initiale la seconde cour d'appel de Paris

merlin
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 9 Posté - 25 janv. 2018 :  09:16:43  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour
avec ces 2 dernieres interventions le sujet se corse ;un grand merci à ces 2 contributeurs ...... je me dit que l'espoir n'est pas perdu de faire modifier la repartition des tantièmes . Au fait j'ai dans le coin de ma tete que si un coproprietaire paye 1/4 de moins de charges que ce qu'il devrait normalement , il est attaquable ; merci de retrouver les references exactes de la loi à ce sujet .
merloui

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 10 Posté - 25 janv. 2018 :  10:13:36  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
oui c'est le fameux art 12, mais délai de 5 ans après la création du RdC (ce qui ne doit pas être votre cas :" il y a longtemps") ou lors de la première mutation, ce qui n'est peut-être pas le cas non plus

merlin
Contributeur actif

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Revenir en haut de la page 11 Posté - 25 janv. 2018 :  10:20:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
bonjour
merci Rambouillet pour l'info ; il se trouve qu'un appartement detenu depuis l'origine de la coproprieté vient d'etre vendu , alors 1e mutation ? dot-on forcément aller devant le tribunal ???,
merci encore
merlou

JPM
Modérateur

5842 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 12 Posté - 25 janv. 2018 :  11:22:13  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Il est bien certain que l'arrêt de cassation du 28 janvier 2016 est une décision très importante.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

rambouillet
Pilier de forums

15037 message(s)
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Revenir en haut de la page 13 Posté - 25 janv. 2018 :  11:36:19  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
merlin : dans ce cas, c'est devant le juge qu'il faut porter le souci

sigebert
Contributeur actif

France
487 message(s)
Statut: sigebert est déconnecté

Revenir en haut de la page 14 Posté - 08 juil. 2018 :  13:03:52  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bonjour,

Je crois même vu que votre Règlement de copropriété date de 1954 que des tantièmes de propriété n'étaient pas attribués aux caves et autres "accessoires"

sigebert
Contributeur actif

France
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Revenir en haut de la page 15 Posté - 08 juil. 2018 :  13:05:38  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Personnellement, j'ai pu obtenir la condamnation d'un copropriétaire quant au changement de destination d'un débarras-grenier.

sigebert
Contributeur actif

France
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Revenir en haut de la page 16 Posté - 08 juil. 2018 :  13:07:11  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Le changement de destination impose la modification du règlement de copropriété.

rambouillet
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 17 Posté - 08 juil. 2018 :  13:37:27  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
et plus précisément l'EDD s'il existe, mais pas les tantièmes de copro et peut-être quelques tantièmes de charges et en particulier celle à l'utilité....
 
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